Владимир Трекин: «В строительстве не должно быть демократии»
О демократии в строительстве, управлении, персональной ответственности за принятые решения и мотивации персонала рассказывает директор по строительству ООО «КВС» Владимир Трекин.
- Какими принципами вы руководствуетесь в управлении предприятием?
Я бы назвал три главных принципа, определяющих работу «КВС». Это исполнительская дисциплина, обратная связь и инициатива.
-Можно поподробнее обо всех трех?
У нас в компании действуют строгие нормы дисциплины. За опоздания без уважительной причины человек получает выговор, депремируется. Если работник компании уезжает на деловую встречу, он отмечает свою командировку в журнале, иначе ему могут поставить прогул. Курящие обязаны отработать в неделю на час больше некурящих. Раз в неделю на планерке руководители всех подразделений отчитываются по ситуации на своих участках работы. И «разбор полетов» бывает детальный и нередко болезненный. Кто-то, наверное, подумает: «Гестапо!». Но если компания имеет амбиции, хочет расти и развиваться, иметь постоянных клиентов и ответственных подрядчиков, другого выхода, как соблюдение дисциплины, не бывает. Посмотрите на американцев, японцев, немцев – для них наши правила не то что в порядке вещей, а даже слишком либеральны. Дисциплина в компании – это и дисциплина на объектах, и в отношениях с заказчиками. Я отслеживаю, что о нас и других строительных фирмах пишут на форумах, и убеждаюсь, что соблюдение обязательств, сроков строительства всегда находит у людей положительный отклик. Многие дольщики, зная, что на генподряде строительства их дома – наш «КВС», отмечают, что спокойны за свою недвижимость. И мы обязаны такое доверие оправдывать.
-А что Вы понимаете под «обратной связью»?
Для меня обратная связь – это диалог между людьми: коллегами, начальником и подчиненным, заказчиком и подрядчиком, руководством и специалистами в нашей компании. У нас заведено, что руководители, и, прежде всего, мы с Сергеем Дмитриевичем (С.Д. Ярошенко, генеральный директор ООО «КВС» - прим. корр.) в обязательном порядке посещаем строительные площадки «КВС», следим за ходом строительства, общаемся с прорабами, для того чтобы постоянно быть «в теме». Особенно если возникают проблемы – отставание от графика, технологические сбои и прочее. Мы сами должны съездить на объект, изучить вопрос, выслушать разные стороны конфликта, чтобы максимально четко представлять ситуацию. Только так можно нащупать верное решение проблемы.
А в руководителях подразделений я ценю инициативу. Если начальник отдела «думает» только с девяти утра до шести вечера, если он не «болеет» проблемой, не ищет новых решений, не предлагает вариантов, а ждет только готовых рецептов и указаний от руководства, он плохой работник. Ведь я не могу постоянно переставлять ему ноги, думать за него. Те, кого приходится подталкивать, у нас надолго не задерживаются. А инициативные люди, которые решают возникающие головоломки не по принуждению, а потому что им важно, чтобы компания работала без нареканий, премируются. В офисе есть доска почета – там вывешиваются фотографии лучших сотрудников.
- У вас в компании авторитарный стиль управления?
- Может, не всем понравится, что я скажу, но в строительстве не может быть демократии по определению. Безусловно, стиль ближе к авторитарному. Но не путайте с самодурством. Французский горный инженер Анри Файоль почти сто лет назад написал в книге, посвященной вопросам управления предприятием, что «власть есть право отдавать распоряжения и сила, принуждающая им подчиняться». Но, добавил он, «всюду, где действует власть, возникает и ответственность». Если говорить о нашем бизнесе, то, во-первых, сама строительная площадка – зона повышенной опасности. В Петербурге, к сожалению, время от времени бывают несчастные случаи на стройках: где-то разбился рабочий, где-то упал кран. При строительстве в центре города на соседних домах нередко трескаются стены, или, того хуже, обваливаются кровли. Примеров нештатных ситуаций можно привести немало. Но отвечает за них, в том числе и в рамках Уголовного кодекса, прежде всего руководитель. Он за все несет персональную ответственность. Вот поэтому мы решения принимаем не с помощью голосования, а авторитарно, - но предварительно выслушав мнения экспертов, посоветовавшись с ними.
- Сколько сейчас человек работает в вашей компании?
- Коллектив у нас уже не маленький, более трехсот человек. С ростом числа объектов растет и количество персонала. До недавнего времени мы обходились пятью геодезистами, а сегодня нам и пятнадцати человек мало. Хотим расширить отдел технадзора – ищем придирчивых, въедливых и неподкупных. На рынке сегодня конкуренция идет не только по ценовой политике, но и по качеству строительства - петербуржцы хотят жить в хорошо построенных домах.
- Каким образом вы мотивируете людей?
- Строительная отрасль Петербурга, хоть и большая, но тесная – все на виду. И руководители строительных компаний знают, что профессионалы, как правило, без работы не сидят. Зарплата – самый весомый аргумент, но не единственный. Немаловажно внутреннее состояние коллектива, ощущение людей, что они выполняют важную миссию, строят качественное жилье. Они гордятся, что у их компании хорошая репутация. Мы стараемся поддерживать «корпоративный дух», практикуем совместные праздники, награждения. Стараемся заводить добрые традиции. Например, несколько последних лет поздравляем ветеранов из дома ветеранов войны №2 с днем Победы, дарим им подарки. Такие вещи формируют у коллектива чувство ответственности, сопричастности.
Наконец, надо давать сотрудникам возможность развиваться. В «КВС» приветствуют обучение на вечернем и заочном отделениях, повышение квалификации. Наша молодежь учится в архитектурно-строительном колледже, лесотехнической академии, в ГАСУ… Регламентация у нас строгая: человек, не имеющий профессионального образования, не может занимать определенные должности. По закону мы должны аттестовывать людей, и раз в три года у нас работники стройки проходят обучение и переаттестацию. В результате можем повысить или понизить рейтинг, должность, оклад. Контролируем достаточно жестко.
-Как вы считаете, лидер команды должен обладать харизмой, или это не обязательно?
- Однозначно, да! Иначе как команду создать?
- Есть управленческое правило, согласно которому 20% усилия дают 80% результата, а остальные 80% дают 20% результата... По вашим ощущениям, верно оно?
-В процентах не считал, но то, что затраченные усилия окупаются сторицей – это факт.
Роман Бизюков
Новый президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) Александр Ольховский недавно занял свой пост. Однако он сразу включился в работу – успел съездить с деловыми визитами в Лондон, Москву и т.д. Несмотря на свою занятость, он нашел время и дал интервью для «Строительного Еженедельника».
– Как Вы оцениваете современное состояние девелопмента в Санкт-Петербурге?
– Подразумевая под девелопментом инвестиции в недвижимость и управление этими инвестициями, можно констатировать, что за последние годы объем инвестиций в этот сектор экономики Санкт-Петербурга увеличился в разы.
Основными тенденциям являются укрупнение проектов, освоение территорий, требующих инженерной подготовки, экономически обоснованный вывод промышленных предприятий за черту города, приход крупных российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов. Сегодня рынок на подъеме и будем надеяться, что кризис ликвидности несущественно повлияет на его темпы роста.
– Основные проблемы девелопмента в Санкт-Петербурге и пути их решения.
– Основная проблема – длительная процедура согласований, которая существенно затрудняет реализацию девелоперских проектов. Девелопер несет значительные временные затраты, увеличивается инвестиционная стадия проекта, что приводит к снижению экономической эффективности. Упрощение и сокращение сроков согласовательных процедур позволит увеличить количество международных инвестиционных фондов, заинтересованных в инвестировании в экономику Санкт-Петербурга.
– Ваши первоочередные задачи на посту президента ГУД.
– Усилия организации будут сконцентрированы на увеличении роли ГУД в регионах России. Я считаю, что общественная организация, которая объединяет профильные коммерческие структуры, должна следовать тенденциям динамично развивающегося рынка и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач.
Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший недавно в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7–10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами.
Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы. Здесь Гильдия готова помочь региональным компаниям, в частности, за счет обучающих программ – CCIM, CPM, региональные семинары. В ближайшее время для этих целей Гильдия намерена создать сеть представительств в различных регионах России. Другая тенденция времени – резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и управляющими компаниями.
Слабые игроки неизбежно уйдут с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т.д. Поэтому мы делаем ставку на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.
В течение пяти лет Гильдии удалось пройти путь от небольшого профессионального союза, созданного фактически для продвижения интересов компаний-учредителей, до некоммерческого партнерства, деятельность которого сегодня можно оценить в масштабах страны. Нынешний этап развития ГУД требует принятия ряда организационных мер, направленных на повышение эффективности и прозрачности работы.
– Как Вы оцениваете состояние рынка услуг управляющих компаний в Петербурге?
– Рынок управления коммерческой недвижимостью сравнительно молодой для Петербурга. Тем не менее, уже сегодня в этой области работает не менее пятнадцати универсальных «внешних» управляющих компаний, еще около тридцати предоставляют ограниченный перечень услуг. При этом рынок имеет большой потенциал для дальнейшего развития.
Однако стоит отметить, что не всегда владельцы собственности пользуются услугами управляющих компаний, несмотря на то, что это снижает получаемую ими прибыль. Здесь главной проблемой остается фактор доверия собственника к специалисту по управлению. Поэтому на рынке пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются «внутренние» управляющие компании – подразделения, создаваемые самими собственниками.
– В чем, на Ваш взгляд, основные причины конфликтов собственников и управляющих компаний. Пути их решения.
– Конфликт между собственником и управляющей компанией – не есть обязательное условие их взаимоотношений. Конфликты в основной своей массе возникают в результате нечетко очерченных полномочий, которые собственник предоставляет управляющей компании, и желанием собственника участвовать в деятельности по управлению объектами. УК, являясь доверительным управляющим и взваливая на себя бремя по успешности реализации проекта, должна нести ответственность за переданные ей полномочия. Собственник в свою очередь должен руководствоваться термином «доверительное» управление. Вопрос доверия и есть основной вопрос конфликта.
– Каковы перспективы управляющих компаний в Петербурге?
– На мой взгляд, перспективы управляющих компаний зависят от двух тенденций: увеличения количества институциональных инвесторов и изменения ментальности собственников. Международные институциональные инвесторы четко структурируют бизнес в недвижимости, сегментируя его и получая профессиональную услугу на каждом этапе развития проекта. Для них безусловным является необходимость привлечения УК на этапе окончания строительной стадии.
В отношении ментальности собственников можно говорить о том, что рынок услуг, предоставляемых управляющими компаниями, уже является достаточно зрелым и конкурентным. Если собственник склонен доверять кому-то ни было, а не декларировать готовность делегировать полномочия, то он может выбрать профессиональную и прозрачную для него управляющую компанию.
– Назовите наиболее интересные, на Ваш взгляд, объекты в Петербурге, где успешно работают управляющие компании.
– Я бы отметил деловой центр на Московском пр., который находится в управлении компании «ВМБ-Траст». Это удачный пример перепрофилирования производственного здания – швейной фабрики «Маяк» в общественно-деловую зону. Предприятие находилось в тяжелом финансовом положении, имело задолженность перед бюджетом. Сегодня, благодаря тандему собственник – управляющая компания, деловой центр приносит стабильный доход. В секторе доверительного управления объектами офисной недвижимости стоит отметить проекты холдинга «АйБи Групп»: офисный дом на Льва Толстого, 7 и офисный дом на Большом пр. ПС, 100.
– Наиболее интересные, на Ваш взгляд, девелоперские проекты, реализуемые в Петербурге.
– Крупный проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне – «Морской фасад». Это важный для Санкт-Петербурга проект, реализация которого послужит значительному увеличению стоимости всей недвижимости в районе строительства, улучшению транспортной доступности и т.д. Достаточно рискованный, но не менее интересный проект строительства подземного торгового комплекса на пл. Восстания – компания «Адитум». Общая площадь торгового центра под землей будет составлять около 42 тыс. кв. метров.
Проект «Набережная Европы», реализация которого начнется в Петербурге в 2008 году. Финансирование проекта будет осуществлять ВТБ. Интересная концепция подготовлена всемирно известной фирмой, мастер-планист которой сумел бесконфликтно спозиционировать жилую, коммерческую и творческую функции – здание театра Бориса Эйфмана в рамках одной территории, грамотно вписав проект в окружающую историческую застройку, включая виды с главной «улицы» Санкт-Петербурга – Невы. И, конечно, стоит отметить активно дискуссируемый проект строительства административно-делового центра компании Газпром – «Охта-центр».
– Особенности петербургских девелоперов и управляющих. Чем они отличаются от московских и западных коллег?
– Основное отличие – знание рынка. Девелоперы и управляющие не только хорошо ориентируются на рынке, но знают его специфику, особенности, тонкости всех процедур, с которыми придется столкнуться на той или иной стадии реализации проекта. Наиболее профессиональные петербургские девелоперы пропитаны духом Санкт-Петербурга, его богатой архитектурной историей, и в большинстве своих проектов учитывают индивидуальные особенности города.
– Перспективы петербургского девелопмента.
Во-первых, перспективы петербургского девелопмента связаны с привлечением финансовых инвесторов в капитал девелоперских компаний. По такому пути пошли петербургские компании и предполагаю, что этот процесс будет иметь дальнейшее развитие. Интерес к российским и, в частности, к петербургским девелоперским компаниям достаточно высок. Существует целый ряд международных инвестиционных фондов, стратегия которых предусматривает приобретение миноритарных долей девелоперских компаний.
Такого рода сделки позволяют международным инвестиционным фондам быстро войти на рынок, опосредованно участвуя во всех проектах данного девелопера, капитализировать стоимость компании, возможно, обеспечить дополнительное финансирование с помощью кредитных учреждений и в последствии выйти на рынок IPO, либо продать свою долю более консервативным инвестиционным фондам.
Для девелопера такая сделка позволяет существенно увеличить как размер собственного капитала, так и упростить доступ к кредитным средствам, одновременно снизив их стоимость. Качественный портфель проектов, прозрачная структура управления и адекватные механизмы принятия инвестиционных решений дают все шансы на привлечение финансового партнера.
С точки зрения проектов перспективны, в первую очередь, проекты, связанные с освоением крупных территорий, формированием на них нового подхода к организации пространства, созданию условий для жизни и деятельности людей, как в части жилой, так и коммерческой недвижимости. Создание на территориях нового духа и образа жизни. Новые нестандартные концепции и архитектурные решения позволяют отойти от оценки собственного продукта как простой суммы квадратных метров и создают добавленную стоимость в виде оригинальной идеи, что значительно увеличивает прибыль инвестора.
– Какие факторы оказывают влияние на доходность девелоперских проектов в Санкт-Петербурге?
– Успешность проекта зависит от правильной оценки девелопером и инвестором наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта, понимания объемов и потенциала рынка в функциональных различных нишах, знания механизмов работы на местном рынке. Ну, а действующим и будущим членам Гильдии хочу пожелать, чтобы доходность их проектов никогда не опускалась ниже средней.
Беседовал Дмитрий Малышев