КПООС будет предупреждать строителей о геологических рисках
Исторический центр Петербурга, Васильевский остров и Выборгская сторона почти полностью находятся в зоне очень высокого потенциального геологического риска. В ближайшее время строительные организации вместе с согласованием Комитета по природопользованию будут получать информацию по геологической ситуации на застраиваемом участке. Об этом рассказал Иван Серебрицкий, начальник Управления государственного регулирования в сфере природопользования и охраны окружающей среды КПООС.
- Геологические риски в Петербурге занимают очень большое место?
- В рамках законодательства Санкт-Петербурга мы согласовываем проекты планировки в рамках наличия и отсутствия особо охраняемых природных территорий. Сейчас комитетом по строительству разрабатываются изменения к постановлению 1322, где мы будем давать информацию и по геологической ситуации на территории, которая берется под разработку проекта. На процесс строительства это не повлияет. Наша задача – предупредить потенциального застройщика, инвестора о тех возможных рисках, с которыми ему придется столкнуться. Так, чтобы на стадии принятия решения его о том, что строить и где строить мог уже подумать о том, какова геологическая ситуация, и насколько это удорожит его проект, какие меры ему придется учесть. Мы поможем сэкономить ему его время.
- Будете ли Вы давать какие-то конкретные рекомендации по изысканиям?
- Город очень разнообразен по своему геологическому строению. Каждый конкретный случай должен рассматриваться отдельно. Строительные участки, как правило, небольшие, несколько сот или тысяч квадратных метров на фоне квадратных километров города. Мы имеем информацию по всему городу, но обзорную. Мы можем только задать вектор, обратить внимание, предупредить. А уже непосредственно на объекте понадобятся детальные исследования, инженерные изыскания.
- Насколько петербургские застройщики тщательно подходят к вопросу изучения геологических рисков, на Ваш взгляд?
- Любой проект содержит в себе инженерно-геологическую изученность. Как это делается – это другой вопрос. Это проходит не через наш комитет. Это вопрос государственной экспертизы. Значит, где-то были допущены ошибки.
- С какими сложностями могут столкнуться инвесторы подземных стоянок по последним 6 адресам, утвержденным правительством?
- Пока говорить рано. Что касается площади Восстания, инвестор получил лицензию на геологическое обследование у федеральных органов сроком на 5 лет. Однако если говорить о таких крупных проектах подземных стоянок, нужно понимать, что при развитии любых проектов возникают тонкости, сложности, которые сразу невидны. Например, в Хельсинки напротив железнодорожного вокзала была автобусная остановка. Ее убрали под землю, и теперь посреди площади стоит огромная труба – это вывод выхлопных газов с подземной стоянки. По этой же причине в правительстве серьезно задумались о реализации проекта стоянки под Марсовым полем.
- Принимаются ли какие-то меры по борьбе с участившимся подтоплением?
- Разрабатываются проекты мероприятий по водопонижению за счет специальных скважин. Работа идет в рамках геологического мониторинга, который ведется по заказу комитета. Реализация проектов должна проводиться по заказу собственника территории. В Полюстрово такие работы проводились, и инициировались они сначала жильцами, затем – Администрацией района.
- Какие острые проблемы в сфере геологии сейчас стоят перед городом?
- Основная проблема сейчас вызвана изменением федерального законодательства. Дело в том, что мониторинг геологической среды в связи с изменением, которое ввела Государственная Дума, выведен из ведения субъектов Российской Федерации. Мы вели мониторинг с 2005 года, как его будут делать федеральные органы пока не совсем понятно. Любые мониторинги – это, в первую очередь, затратные мероприятия. Это не бизнес, они вложенные деньги не возвращают. Каждый год городскому бюджету мониторинг обходился порядка 4,5-5 млн рублей в год.
- Теперь эти средства будут выделяться из федерального бюджета?
- Я подозреваю, что не будет денег из федерального бюджета. По крайней мере, в ближайшее время этот мониторинг прекратится. Это огромный комплект методических документов. Это огромная работа. На постановку системы мониторинга уходят годы.
Основные риски, угрожающие разрушению уже существующих зданий или способные существенно удорожать строительство, также обсудили в рамках международного форума «Экология большого города» прошел семинар «Геологические риски на территории городов».
К рискам относятся геодинамические процессы, вызываемые физическим воздействием (например, при строительстве соседнего здания) и многократно усиливаемые глинистыми породами. А также высокий уровень грунтовых вод и пустоты, образующиеся в породах и песке. По мнению специалистов ГГУП «Специализированная фирма «Минерал»», образование пустот может развиваться и в новообразованных территориях.
В частности, в последние годы участились процессы подтопления территорий. Возможно, это связано с глобальными процессами потепления, считает Дмитрий Франк-Каменецкий, начальник отдела государственного регулирования в сфере охраны окружающей среды КПООС. Проблемными оказались пос. Левашово, Полюстрово в районе пр. Металлистов, Ладожский вокзал. Из-за несовершенства дренажной системы районов разрушаются фундаменты зданий, происходят провалы в асфальте, затапливаются подвалы. Сейчас город ведет работы по устройству дренажных колодцев.
Антонина Асанова
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжит снижать ставки по ипотечным продуктам и при этом содействовать развитию новых механизмов строительства жилья. О планах АИЖК рассказывает заместитель генерального директора Андрей Семенюк.
- В конце сентября Вы будете участвовать в работе деловой части Гражданского жилищного форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Какие вопросы планируете затронуть в своем выступлении?
- Прежде всего, я хотел бы рассказать о развитии рынка ипотеки, обозначить основные тенденции, прогнозы его развития. Сейчас эта тема особенно актуальна – сфера жилищного кредитования активно восстанавливается после кризиса, растут объемы предлагаемых банками ипотечных продуктов, снижаются процентные ставки по кредитам.
Кроме того, АИЖК сегодня реализует программу стимулирования жилищного строительства в регионах, о чем я также планирую рассказать в своем выступлении. С участниками конгресса мы обсудим перспективы развития рынка найма жилья. И, конечно, механизмы работы ипотечных программ для различных категорий граждан.
- Какие тенденции сегодня характерны для рынка жилищного кредитования?
- Рынок ипотеки на подъеме – прогнозы АИЖК по его развитию полностью оправдались. По итогам текущего года будет выдано кредитов на общую сумму 580-640 млрд рублей, что соответствует докризисному уровню. А по количеству предоставленных гражданам кредитов мы ожидаем, что будет абсолютный максимум за всю историю рынка.
Это связано с тем, что а снизился средний размер кредита – в подавляющем большинстве случаев граждане берут кредиты на приобретение жилья эконом-класса. Процентные ставки также достигли своего минимума за всю историю существования рынка ипотеки в современной России. В июне 2011 года они составили 12,1% годовых в рублях, хотя до начала кризиса в 2008 году были выше - 12,4%.
Многие банки, заморозившие свои ипотечные программы в период кризиса, вновь начали работать на рынке жилищного кредитования. Причина тому – высокая доходность такого рода продуктов, относительно небольшие риски и низкий процент просрочек (чего не встретишь в сегментах корпоративного и потребительского кредитования). Даже в период кризиса большинство ипотечных заемщиков старались вовремя платить за купленное в кредит жилье. А сейчас количество просроченных займов снизилось еще больше.
- С начала июля АИЖК снизило ставки. Планирует ли Агентство и в дальнейшем смягчать условия ипотечного кредитования?
- Снижение процентной ставки со стороны АИЖК позволило активизировать конкуренцию на рынке ипотеки. По нашим программам в основном работают региональные банки – смягчение условий кредитования с их стороны стимулирует к аналогичному шагу и другие финансовые учреждения, которые не работают по стандартам АИЖК.
До конца текущего года снижать ставки мы не планируем, но параллельно будем развивать другие механизмы поддержки ипотечного кредитования. Недавно, например, разработали систему вычетов из процентной ставки по займам для отдельных категорий граждан – участников федеральных целевых программ, владельцев жилищных сертификатов и др. Активно реализуем программы приобретения жилья с помощью ипотеки для военнослужащих и получателей материнского капитала. Все это, в конечном итоге, позволяет большему числу граждан брать кредиты с низким первоначальным взносом по приемлемым процентным ставкам.
- На Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе пойдет речь и жилищном строительстве. Каким образом АИЖК участвует в работе по увеличению количества вводимых в строй квадратных метров?
- Кризис позволил выявить ряд проблем, которые мешают развитию рынка недвижимости. В первую очередь, я имею в виду отсутствие доступных кредитных ресурсов для застройщиков. Банки не спешат кредитовать строительные компании – слишком высоки риски. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, государство запустило программу стимулирования жилищного строительства, в которой участвуют кредитные учреждения страны. Думаю, что со временем такого рода программ станет больше.
Со своей стороны, АИЖК реализует федеральную программу «Стимул», которая также способствует росту объемов строящегося жилья. Суть ее заключается в следующем: банкам-партнерам Агентство выделяет займы под фиксированный процент от 7% до 8,75% годовых. Параллельно с кредитованием застройщика, банк, участвующий в «Стимуле», выдает кредиты населению по низким ставкам – в соответствии с условиями продукта АИЖК «Новостройка». В программе предусмотрен ряд гарантий для банков и застройщиков. Например, гарант сбыта - эта компания приобретает квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства.
На стоимость кредитных ресурсов для застройщиков, и, в конечном итоге, цену строительства, во многом влияет наличие социальной и инженерной инфраструктуры. Государство делает правильные шаги, взяв на себя часть затрат по освоению новых территорий. Следующим и вполне логичным шагом должно стать формирование стандартов финансирования таких проектов. Возможно, стоит подумать над созданием механизма рефинансирования кредитов, выданных на строительство и обслуживание объектов инженерной инфраструктуры. Думаю, что в этом отношении АИЖК может внести свой вклад в создание механизмов кредитования строительной отрасли.
- Одна из конференций конгресса посвящена государственным жилищным программам. Какие еще механизмы улучшения условий проживания граждан может задействовать государство и участники рынка?
- Первый шаг в области формирования системы поддержки в улучшении жилищных условий уже сделан – субъекты страны сформировали свои программы, обозначили приоритеты развития жилищного сектора, прогнозы по объемам строительства. Это позволяет консолидировать усилия государственных институтов, банков, застройщиков, более точно и целенаправленно формировать программы поддержки определенных категорий населения, согласованно их реализовывать.
Тем не менее, до сих пор остается неохваченным сектор найма жилья. В странах с развитым рынком строительства этот институт развивается уже несколько десятилетий. Практика показала, что имеет смысл возводить как коммерческие доходные дома, так и объекты для отдельных категорий населения с льготными условиями найма. Но для того, чтобы запустить соответствующие механизмы, нужна поддержка государства в вопросах обеспечения участков всей необходимой инфраструктурой. Сейчас АИЖК разрабатывает механизмы кредитования юридических лиц, заинтересованных в строительстве и дальнейшей эксплуатации доходных домов. У этого механизма большие перспективы, и конкретные схемы его реализации мы обсудим с коллегами на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
- Каких результатов ждете от проведения конгресса?
- Искренне рассчитываю, что будут интересные дискуссии по всем заявленным темам. За год, прошедший со времени проведения предыдущего конгресса, назрело много нерешенных вопросов. Особенно интересно будет послушать мнение застройщиков и банковских структур и понять, чего мы ждем друг от друга, с какими рисками сталкиваемся и в каких направлениях будем работать в ближайшей перспективе.
Досье «БН»:
Семенюк Андрей Григорьевич, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В
С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства Российской Федерации, имеет классный чин – Государственный советник Российской Федерации 1-го класса.
Занимал руководящие должности в Департаменте экономики и управления собственностью, Департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, Департаменте экономики и финансов Правительства Российской Федерации.
За безупречный труд и высокие результаты в работе награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации. За безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации. C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должности заместителя генерального директора Агентства и курирует вопросы, связанные с формированием эффективной системы корпоративного управления в Агентстве, взаимодействием Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствованием нормативной базы, формированием и реализацией информационной политики Агентства. Является членом Правления ОАО «АИЖК».
Справка:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия для профессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте www.gilforum.ru. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса и зарегистрироваться в качестве его участника.