Евгений Мищук: «Занимаясь бизнесом, нужно быть оптимистом»
О том, что ждет банковский бизнес в 2012 году, как подходить к финансированию девелоперских проектов и о перспективах ипотечных программ для премиальной жилой недвижимости «Строительному Еженедельнику» рассказал первый заместитель председателя правления ОАО «Банк БФА» Евгений Мищук.
– C какими показателями вы завершили 2011 год?
– Прошедший год стал достаточно успешным для банка БФА. Рост активов составил порядка 90% – до 30,7 млрд рублей на конец прошлого года. Это, на наш взгляд, очень хорошая динамика развития, которая опережает среднестатистические темпы роста в банковском секторе. В 2011 году в результате проведенной дополнительной эмиссии акций также произошло более чем двукратное увеличение капитала банка, на конец года он составил 6,2 млрд рублей. В свою очередь, рост активов и капитала позволил увеличить кредитный лимит на одного заемщика. Наш кредитный портфель вырос на 70%, а средства клиентов – на 90%, составив более 23 млрд рублей. По итогам 2011 года мы уверенно входим в топ-100 банков России по размеру капитала. На рынке Санкт-Петербурга банк занимает 9 место по размеру активов и 6 место по размеру капитала. Прибыль банка за 2011 год составила 558 млн рублей.
– Планируете ли вы расширять свое присутствие в регионах или намерены сосредоточиться на местном рынке?
– Пока мы сосредоточены на рынках Петербурга, Северо-Запада и Москвы. В планах акционеров банка присутствует расширение географии деятельности в городах-миллионниках, где расположены крупные корпорации, в связи с нашей ориентацией на работу с корпоративными клиентами. Скорее всего, мы не будем развиваться путем открытия новых филиалов. На наш взгляд, более эффективно приобретение либо уже существующих филиальных сетей банков, либо региональных банков со своими точками присутствия.
– Вы недавно получили лицензию на обслуживание физических лиц. Какую долю займет это направление?
– Сейчас доля частных клиентов занимает порядка 5% наших активов. По планам эта доля в течение года должна увеличиться до 25%, но мы не планируем позиционировать себя как розничный банк.
– Какие продукты в рамках направления работы с частными клиентами вы намерены развивать?
– В прошлом году нами была разработана линейка депозитов. Летом мы запустим карточные продукты и намерены разработать зарплатные проекты для наших корпоративных клиентов. Также мы планируем развивать направления ипотечного кредитования и рассматриваем возможность автокредитования. К потребительскому кредитованию мы относимся достаточно настороженно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов?
– Сейчас у нас порядка 800 корпоративных клиентов. Мы рассчитываем, что к концу года их количество достигнет 1000. Планы по увеличению в большей степени выражены не в количестве клиентов, а в объеме их активных и пассивных операций. В первую очередь это связано с тем, что мы ограничены числом корпораций, которые работают в регионах нашего присутствия и отвечают характеристикам нашего целевого сегмента – среднего и крупного бизнеса.
– Насколько активно банк работает с застройщиками? Планируете ли наращивать взаимодействие?
– Строительная сфера всегда считалась высокорентабельной, но в то же время высокорискованной областью инвестирования. После кризиса 2008 года банки достаточно осторожно работают с застройщиками. Мы намерены развивать финансирование новых строительных проектов, но рассчитываем на сотрудничество с проверенными строительными компаниями. Мы будем работать точечно, идти по пути достаточно подробного и скрупулезного анализа застройщиков и проектов. Планируем, что в нашем портфеле кредиты строительным организациям будут занимать не более 25%. Мы продолжим работать с такими застройщиками, как «Зенит-строй», «Леонтьевский Мыс» и компания «Петротрест».
– На каких условиях вы сегодня готовы финансировать девелоперские проекты? Как подходите к оценке рисков?
– Мы комплексно анализируем и застройщика, и проект. Наиболее приемлемый для нас вариант финансирования – проекты, которые попадают под действие 214-ФЗ, но это не является единственным условием. Нам важны степень проработки проекта и репутация застройщика. Мы изучаем основных подрядчиков, чтобы понимать уровень качества объекта, уделяем внимание маркетингу и методике продаж, поскольку для банка в проекте существуют два главных риска: что объект не будет построен или не будет продан. Также мы обращаем внимание на то, какой объем собственных средств застройщик готов вложить. Для нас неприемлем вариант, когда застройщик инвестирует 5-10%. Оптимальный вариант – проект, в котором собственные средства застройщика составляют от 30%, а заемные – не более 70%.
– Вы планируете выйти на ипотечный рынок. Расскажите об этих планах.
– В данный момент мы разрабатываем индивидуальные ипотечные программы для тех объектов застройщиков, которых мы кредитуем. Кроме того, мы рассматриваем возможность покупки уже сформированных ипотечных пулов для дальнейшего сопровождения. Здесь речь идет только о тех пакетах, где оформлено право собственности на объект. Что касается ипотеки с нашими клиентами – застройщиками, мы готовы рассматривать финансирование еще на стадии строительства.
– Оцените перспективы ипотечного рынка.
– Этот рынок еще не насыщен – присутствует дефицит жилья как в Петербурге, так и в Москве. При этом на ипотечном рынке происходит перераспределение внутри сегментов бюджетного жилья, а также жилья бизнес-класса и премиум-класса, что влечет изменение ипотечных программ. Развитие рынка ипотеки весьма зависит от тех ставок, которые будут на рынке. В этом отношении сегодня, на мой взгляд, на рынке существуют две противоположные тенденции. С одной стороны – желание государства улучшить жилищные условия своих граждан путем декларирования ипотечных ставок на уровне 3-4% годовых, что с точки зрения банков выглядит недостижимым уровнем. А с другой стороны – желание банков повышать ставки в связи с достаточно высокой рискованностью ипотечных кредитов. На пересечении этих двух тенденций и будет находиться развитие ипотечного рынка. Я не думаю, что в ближайшей перспективе ставки упадут ниже 12-12,5%.
– Почему вы решили разрабатывать ипотечные программы для жилья премиального класса?
– Ипотечное кредитование для жилья бизнес- и премиального классов до последнего времени было не очень востребованным инструментом, но уже сейчас исследования показывают, что на данные программы появляется устойчивый спрос. При этом требования к структуре сделки со стороны клиентов существенно отличаются от требований покупателей жилья эконом-класса. Если еще полгода назад мы не задумывались над ипотекой для премиального сегмента, то сейчас мы активно их прорабатываем и планируем вывести на рынок в апреле-мае текущего года.
– Расскажите о планах банка на 2012 год. Какие механизмы планируете задействовать для повышения эффективности?
– Банк будет развиваться в рамках двух традиционных методов повышения эффективности: больше зарабатывать и меньше тратить. Мы планируем увеличение объемов бизнеса. В этом году мы хотим войти и уверенно закрепиться в топ-100 банков России по активам. По нашим оценкам, для достижения поставленной цели банк должен увеличить объем активов до уровня не менее 37-40 млрд рублей на конец 2012 года, что означает 30%-й прирост относительно сегодняшнего объема. Также мы намерены диверсифицировать портфели, что позволит нам, с одной стороны, иметь определенный, регулируемый объем более рисковых инструментов, включая кредитование физических лиц и девелоперских проектов, а с другой – получать большую доходность и тем самым повышать свою маржинальность.
– Есть ли предпосылки для роста банковской системы в 2012 году? Насколько кризис еврозоны, на ваш взгляд, скажется на ликвидности банковского бизнеса?
– Ситуация в еврозоне, разумеется, сказывается на ликвидности. Тем не менее в случае положительного решения вопроса греческого долга мы достаточно позитивно смотрим на развитие банковского бизнеса и ожидаем повышения ликвидности. Занимаясь бизнесом, нужно быть оптимистом и реалистом, иначе зачем что-то делать, если заранее быть уверенным, что ничего не получится? В 2012 году мы ожидаем продолжения роста банковского сектора в пределах 15-20%.
Алена Шереметьева
Компания KVS в июне начала продажи жилья своем первом жилом комплексе «GUSI-Лебеди» в Приморском районе, до этого компания в основном выполняла генподрядные работы по строительству жилья для нужд городского бюджета. О дальнейших планах компании рассказал генеральный директор KVS Сергей Ярошенко.
Участок покупали у города?
Участок мы купили в 2009 году на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга, как раз во время кризиса, когда цена была достаточно низкая – нагрузка составила 150 долларов за квадратный метр. Это будет жилой комплекс из четырех кирпично-монолитных домов с яркими штукатурными фасадами и другими актуальными техническими и энергоэффективными решениями. Нам хотелось как-то выделиться из общей серой массы проектов. На наш взгляд, получились достаточно креативные и название, и решение всего жилого комплекса.
Сейчас наша задача – быстро построить, построить хорошо, продать, и чтобы потом не стыдно было за этот объект. Мы собираемся его дальше и эксплуатировать. В том числе и физкультурно-оздоровительный комплекс на 4,5 тыс. квадратных метров, который будет в составе жилищного комплекса.
Финансирование будет вестись за свой счет или планируете привлекать банковские кредиты?
На сегодняшний день мы все финансируем за свой счет и ведем переговоры со Сбербанком.
Дальнейшие планы есть?
Недавно мы приобрели еще один участок в Калининском районе, где можно будет возвести 24 тыс. кв. м жилья. Пятно ограничено проспектом Блюхера и Лабораторной улицей. Сделка закрылась в конце весны и концепцию строительства объекта только предстоит разработать.
Много застройщики жалуются, что купить хороший участок стало очень тяжело или очень дорого…
На сегодняшний день, действительно, подготовленных участков очень мало. На мой взгляд, сейчас адекватная цена земли на рынке – около 300 долларов за квадратный метр улучшений. Но большинство «пятен» на рынке этих денег не стоят – это неподготовленные участки, для них надо выпускать градостроительную документацию, а это очень длинный проект. Есть проекты по выносу заводов, редевелпменту территорий, комплексному освоению, но это долгоиграющий процесс. Мы пока себе участия в таких проектах позволить не можем.
А зачем, можно же спокойно работать на госзаказе, не беспокоясь о продажах, состоянии рынка и остальных проблемах?
Цель развития компании изначально – реализация инвестиционных проектов. Но в процессе пути к этому мы начинали с субподрядных работ. Потом начали заниматься государственными заказами, освоили генподрядное производство и, соответственно, приобрели инвестиционный участок. Так как компания у нас производственная, то мы все-таки производим продукт, а не являемся посредниками, поэтому наше стремление – построить объект, ввести его в эксплуатацию.
Что же касается госзаказа, то доходность работы на нем не особо высокая, но для общего оборота компании и развития – это хорошее подспорье. Коллектив работает, люди заняты, объем производства есть.
Практика проектирования и утверждения жилищных проектов в разных странах во многом отличается друг от друга, и не только принципиально или фундаментально, но и рядом сугубо специфических особенностей. Директор по маркетингу ЮИТ ДОМ Екатерина Гуртовая рассказала корреспонденту «АСН-Инфо» о нюансах работы финской компании на российской земле.
– Сколько по времени занимает согласование проекта?
– На деле может оказаться весьма затруднительно согласовать «чужой» иностранный проект на территории России. У нас действуют свои СНиПы, различные нормы и правила, в других странах – все совсем иначе. К примеру, существует ряд принципиальных требований, которые и вовсе не позволяют делать «кальку» с финских планировок и переносить ее на российскую действительность. Безусловно, нужна определенная адаптация. Еще одна сложность – долгая процедура согласований. Сроки согласования зачастую в разы отличаются от принятых в Европе, а ведь финансовые показатели напрямую зависят от длительности воплощения проекта в жизнь. Иностранные инвесторы прекрасно это осознают.
– С какими еще проблемами приходится сталкиваться зарубежным компаниям?
– Еще один существенный момент - качество пакета градостроительной документации в России и Финляндии также значительно разнится. К сожалению, здесь мы не получаем подробнейших, прозрачных и понятных документов, предварительно проработанных настолько детально, что девелоперу остается только размышлять над архитектурными особенностями будущего проекта и его квартирографией, а все остальное уже продумано и регламентировано. А в Финляндии градостроительная документация представляет собой буквально детальнейшее руководство к действию: все предельно понятно и расписано, что можно, а что нет.
– Как удалось адаптироваться к российским условиям?
– Ранее мы практиковали адаптацию финских проектов, но сейчас пользуемся услугами опытных российских архитекторов. Финские идеи и решения в любом случае претерпевают изменения с учетом российских реалий и особенностей. Но за 23 года работы на петербургском строительном рынке ЮИТ накопил достаточный опыт и способен скомбинировать финский и российский подходы таким образом, чтобы отвечать покупательским предпочтениям и потребностям.
В ЮИТ мы давно приняли единственно правильное решение: в любом случае следовать букве закона. Таким образом, мы обеспечиваем себя сами еще и дополнительной страховкой – точно знаем, что проект реализуем полностью и в понятные сроки. Так, без лишних неопределенностей и неточностей, удается завершать проекты даже быстрее.
– Что препятствует внедрению инновационных западных технологий в Санкт-Петербурге? Почему этот процесс идет достаточно медленно?
– Сегодня инновационные технологии, так или иначе, постепенно приходят на российский строительный рынок, по крайней мере? о них много рассуждают. Но фактически только единицы компаний уделяют им должное внимание. Безусловно, себестоимость, к примеру, максимально энергоэффективного дома очень существенно выше себестоимости дома без внедрения всего комплекса необходимых технологий. Хотя последующая экономия для жителей домов будет очевидна из-за более низкой стоимости коммунальных услуг. Но в сознании людей эта мысль, наверное, еще основательно не закрепилась и сейчас еще рано говорить о том, что клиенты в России готовы платить за внедрение дорогостоящих технологий. Отсюда и медлительность процесса.
– Как обстоят дела с инновациями в вашей компании?
– ЮИТ уделяет внимание внедрению актуальных для покупателей решений с учетом мониторинга успешного опыт финских коллег. В объектах ЮИТ предусмотрена установка системы водоочистки с применением современных технологий для эффективной антикоррозионной обработки воды и предотвращения отложения солей в системе водоснабжения. Устанавливается система принудительной вентиляции с автоматической регулировкой крышных вентиляторов для рационального расхода тепловой и электроэнергии и клапаны микропроветривания, которые обеспечивают циркуляцию и приток свежего воздуха. Используются экологичные, сертифицированные в России и одобренные финскими специалистами строительные материалы. К примеру, ACО-панели - перегородки санузлов – продукция, которая относится к сфере контроля Министерства окружающей среды Финляндии. Проверку качества осуществляет SFS-Inspecta Sertifiointi Оу. Применяются ELPO-панели системы вентиляции и используются внутренние перегородки из высококачественного гипрока.
Уже давно в жилых комплексах применяются энергосберегающие лампы, для проектируемых же сегодня объектов изначально предусматриваются системы управления светом – датчики движения. Применяются теплоизоляционные материалы с низким коэффициентом теплопотерь в сборных железобетонных конструкциях наружных стеновых панелей. В домах ЮИТ установлены: доводчики на дверных блоках в местах общего пользования; лучевая разводка внутренней системы отопления – установка терморегуляторов и двухкамерных стеклопакетов; счетчики расхода горячей и холодной воды; клапаны для проветривания и качественное остекление всех балконов и лоджий.
Ярослава Задорина.