Олег Барков: «Мы планируем быть в десятке ведущих генподрядных и девелоперских компаний Петербурга»
О том, как одинаково успешно руководить различными направлениями бизнеса в сфере недвижимости, и что получится, если одновременно развивать генподрядные услуги и девелопмент в рамках одной компании, «Строительному Еженедельнику» рассказал Олег Барков, генеральный директор группы компаний Hansa Group.
– Олег Станиславович, Вы работали руководителем консалтинговой фирмы, а теперь возглавляете компанию, которая занимается генподрядом и девелопментом. В чем специфика и насколько разнятся модели управления этими направлениями?
– Это, конечно, совершенно разные виды бизнеса, которые объединяет только то, что работают они на рынке недвижимости. Надо сказать, что еще до прихода в консалтинг я работал директором по развитию ряда девелоперских компаний Санкт-Петербурга. (С 2000 года – директор по развитию RBI и ЗАО «Северный город», с 2002-го – директор по развитию ЗАО «Петербургстрой-Skanska» – «Строительный Еженедельник».) Компания Knight Frank Saint-Petersburg, которую я возглавлял с 2006 по 2010 год, занимается оказанием профессиональных (консалтинг и оценка) услуг и агентских услуг. Здесь требовалось глубокое понимание принципов функционирования рынка недвижимости, знание маркетинговых технологий. Группа компаний Hansa Group, которой я руковожу сейчас, занимается непосредственно производственной деятельностью (генеральным подрядом и строительством) и жилищным девелопментом. В этом бизнесе помимо управленческих навыков, знания рынка необходим также большой багаж технических знаний.
– Какой опыт руководящей деятельности Вы бы назвали наиболее успешным?
– Есть базовые основы менеджмента, а все остальное зависит от специфики и того, к чему человек более расположен. Я думаю, что у меня неплохо получилось руководить компанией Knight Frank Saint-Petersburg, потому что я фактически создал этот офис в нашем городе и сделал из него лидера рынка. Уверен, что то же самое мне удастся сделать на рынке генподряда и девелопмента с группой компаний Hansa Group.
– Расскажите подробнее о том, чем занимается Hansa Group.
– Hansa Group была создана 5 лет назад на базе генподрядного подразделения концерна SKANSKA. Наиболее значимыми и крупными проектами компании являются Ледовая арена на пять тысяч зрителей в Череповце, административное здание регионального центра Сбербанка в Екатеринбурге (УралБанк), работу над которым мы сейчас заканчиваем. Есть распространенная точка зрения, что для того чтобы иметь устойчивый бизнес в строительной сфере, лучше в рамках одной группы компаний развивать одновременно направление генерального подряда и девелопмента. Такой подход помогает свести к минимуму риски от простоя деятельности, который может возникать в результате нестабильной ситуации на рынке, так как периоды спада и подъема этих направлений, как это ни странно покажется с первого взгляда, зачастую могут находиться в противофазе. Если компания, к примеру, какое-то время не может получить крупные контракты по подряду, то ее поддерживает денежный поток от девелопмента. Бывает и наоборот. В 2008 году жилищный рынок пережил резкий спад, когда продажи в течение месяца сократились в разы. В такой период надежные большие и долгосрочные контракты генерального подряда также поддерживают бизнес компании.
– Существует мнение, что девелоперскую и генподрядную деятельность лучше не смешивать в одной компании, так как такая диверсификация может привести к снижению конкурентных преимуществ этих подразделений на открытом рынке. Как считаете Вы?
– Я придерживаюсь противоположной точки зрения и считаю, что при грамотной постановке дела эти два бизнеса могут давать синергетический эффект. Эффективность этой работы зависит от того, насколько правильно она построена и грамотно ли решен вопрос подбора кадров. Если речь идет о небольшой компании, которая ориентирована на удовлетворение своих собственных потребностей, то ее услуги на открытом рынке редко бывают конкурентоспособными. В том же случае если у компании есть сильное подразделение генерального подряда, которое успешно на протяжении длительного времени выигрывало в тендерах и осуществляло сторонние проекты, а теперь на общих рыночных основаниях получает подряды в родственной девелоперской компании, то это нормальная и жизнеспособная бизнес-модель.
– Расскажите о планах компании на 2012 год.
– В планах на ближайшие 2 года – запустить как можно быстрее еще 2-3 жилых проекта в Петербурге. Подробности я раскрыть пока не могу. В качестве генподрядчика мы продолжим работать на рынках жилищного строительства, объектов общественного назначения (в частности, у нас большой опыт работы со строительством спортивных объектов), промышленных и складских зданий.
– Сколько генподрядных контрактов сейчас в работе?
– На сегодняшний день мы участвуем в 5 тендерах. Это спортивные, гостиничные, инфраструктурные и промышленные проекты.
– Если заглянуть в будущее: какой вы видите свою компанию через 10-20 лет?
– У нас достаточно амбициозные планы. Через несколько лет мы планируем быть как минимум в десятке ведущих генподрядных и девелоперских компаний Петербурга. Более того, у нас исторически очень большой опыт генподрядной работы по всей России и бывшему Советскому Союзу, поэтому мы хотим иметь хорошее региональное портфолио. В качестве девелоперов мы планируем стать одним из крупнейших застройщиков Петербурга, также в среднесрочной перспективе нам интересен рынок Москвы и Московской области.
– Как в компании строится работа между сотрудниками?
– В компании трудятся люди высокого профессионального уровня с большим опытом реализации проектов. Работа нашей компании строится на принципах честности, преданности делу и стопроцентного профессионализма.
– Занимаетесь ли вы обучением персонала?
– Мы проводим текущее профессиональное обучение, а в будущем планируем принять программу, направленную на повышение уровня компетенций каждого сотрудника.
– Какими критериями руководствуетесь при подборе персонала?
– Образование, профессиональный опыт, отношение к работе. Также очень важны взгляды человека на свое будущее, личностное развитие, кем он себя видит через 5-7 лет.
– Ощущаете ли дефицит кадров?
– Любая строительная и девелоперская компания сегодня ощущает дефицит кадров, так как идет борьба за квалифицированный персонал. Это касается как инженерно-технических специалистов, людей, отвечающих за работу на стройплощадке, так и специалистов, отвечающих за продажи и продвижение проектов. Особо остро ощущается дефицит настоящих менеджеров проекта.
– Нужна ли сегодня, на Ваш взгляд, степень МВА?
– Образование никогда не бывает лишним. Степень МВА – это необходимая ступень развития, но она сама по себе не говорит ни о чем. Точно так же, как само по себе наличие водительских прав не говорит о реальном профессионализме вождения. Можно иметь эту степень и не уметь применять полученные знания на практике.
– Назовите основные составляющие, необходимые, по Вашему мнению, для успешного управления компанией.
– Если говорить о девелоперской компании, то это профессионализм, стратегическое мышление, знание рынка, умение создать команду профессионалов и мотивировать ее к достижению результата.
Алена Шереметьева
Тревожное настроение охватило часть петербургских застройщиков в связи с последними заявлениями ряда московских корпораций («Mirax Group», «Системы-Галс», ГК ПИК) о заморозке или распродаже крупных объектов из-за с кризиса, перекинувшегося из банковского сектора на рынок недвижимости. Масла в огонь подлило и вчерашнее заявление агентства Fitch о неблагоприятном прогнозе развития российского рынка недвижимости и о прогнозе «негативный» в отношении некоторых крупнейших росстйских строительных компаний. В связи с этим корреспондент АСН-инфо обратился к главе Ассоциации банков Северо-Запада Владимиру Джиковичу с вопросом о том, каковы сейчас у петербургских застройщиков перспективы получения банковских кредитов.
-Владимир Велийкович, что Вы можете сказать о последних заявлениях крупных застройщиков Петербурга и Москвы?
-Они сами прогнозируют перспективы своего рынка. Цены на недвижимость сейчас достигли пика, так что, возможно, произошло некоторое насыщение. Но я не могу давать свои оценки за застройщиков.
-Какие застройщики могут рассчитывать на получение проектного финансирования?
-Кредитование будет осуществляться при наличии у застройщика нормального, серьезного обеспечения. Конечно, сегодня ситуация меняется в том плане, что ресурсы доставать стало значительно тяжелее, поэтому стоимость кредитов будет расти в зависимости от того, насколько доступна для банков будет ликвидность. Если каким-то образом ситуация изменится, и они получат дешевые и доступные средства, то и кредиты застройщикам подешевеют. Если нет – стоимость кредитования будет расти и дальше. Кроме того, еще больше ужесточатся требования к заемщику, к его обеспечению - для повышения качества кредитов.
-Сейчас застройщики получают кредиты под 20% годовых, если вообще получают. Иностранцы называют такие ставки «безумными». Они будут дальше расти?
-Стоимость кредитов будет расти в зависимости от уровня инфляции и, повторяю, доступности ресурсов для банков. Не может банк давать дешевые кредиты, если у него нет дешевых средств, которые раньше он мог занимать за рубежом под небольшие проценты. Он может рассчитывать теперь только на внутренние ресурсы – собственные средства, депозиты предприятий или населения. Поэтому рассчитывать на низкие проценты не надо, и ругать банки тут не за что.
-А акции строительных компаний банки считают серьезным обеспечением под кредит? Например, «Система-Галс», чьи акции обесценились за последние 12 месяцев в несколько раз, может получить больше проблемы из-за своих непогашенных заемов.
-Акции компаний, как обеспечение, котировались всегда. Но сейчас мы видим, какие колебания на фондовом рынке – обесценились все акции, в том числе и «голубые фишки», не говоря уже о компаниях 2-3 эшелона. Средства нерезидентов с российского рынка выведены, банки активно продают ценные бумаги, а не покупают. Вообще психологическая обстановка на рынке нервная: вчера был обвал, сегодня рынки подскочили так, что их опять закрыли. Все это не способствует реальной оценке стоимости акций и росту этой стоимости. Поэтому сегодня, я думаю, акции в обеспечение принимать не стоит.
Но в Петербурге такая практика – прием акций в качестве обеспечения по кредиту застройщикам – вообще весьма редкий случай. Большинство строительных компаний – закрытые организации, и в основном у них другое обеспечение – недвижимость, собственные средства.
-Как сейчас выходить на IPO или рынок облигаций? Стоит ли это делать сегодня?
-Сегодня не самое лучшее время для выхода на IPO или для выпуска облигаций. На рынке очень высокая волатильность, инвесторы выжидают, спекулянты распродают бумаги.
-Говорят, что кредит сейчас застройщик может получить только у ВТБ, Сбербанка или Газпромбанка. Можете ли Вы кого-то прибавить к этому короткому списку?
-Конечно, это не так, и список гораздо длиннее. Есть налаженные связи банков и застройщиков, они не распались, они работают, кредиты выдаются.
-Что можно сказать о перспективах ипотеки в такой ситуации?
-Ипотечные программы работают, но бурного роста, который наблюдался еще в начале 2007 г., не будет, скорее, будет сворачивание ряда ипотечных банковских программ. Есть несколько банков – к примеру, ВТБ-24, Сбербанк – которые увеличивают объемы выдачи кредитов. Но те, кто, может быть, хотел выйти на этот рынок – они, думаю, пока подождут и рисковать не будут. Тем более что для развития ипотеки нужна широкая сеть филиалов, а если их не так много, то нет смысла работать в этом секторе.
Кроме того, по-моему, необходимо пересмотреть политику федерального АИЖК, которое ведет себя не как госструктура, главная цель которой – развитие ипотеки в стране, которая обязана брать на себя определенные риски, а как коммерческая структура, главная цель которой – получение прибыли. Это в корне неправильно, и из-за этого риски перекладываются опять на коммерческие банки. Из-за того, что с 15 сентября АИЖК увеличило ставки и стало рефинансировать кредиты по другим условиям, около 20 петербургских банков, работавших по программе АИЖК, приостановили эту работу, так как условия АИЖК для них неприемлемы.
-Какие условия АИЖК не устраивают банки?
-Ну например, каждые 4 месяца АИЖК имеет право менять ставки. А на практике получается, что от первого прихода клиента в банк за кредитом до его рефинансирования проходит как раз в среднем столько времени. Пока клиент присмотрит квартиру, пока пройдет андеррайтинг, пока все оформят – 4 месяца пройдет, а потом, когда договор с клиентом уже подписан, АИЖК вдруг решит изменить процентную ставку. Так невозможно работать. Кроме того, АИЖК теперь рефинансирует только 90% от суммы кредита – а оставшиеся 10% как рефинансировать?
Поэтому пока работа банков с АИЖК приостановлена. Хорошо, что правительство решило поддержать АИЖК 60-ю миллиардами рублей, думаю, это поможет изменить ситуацию. А относительно роста процентных ставок по ипотеке – я гадать не могу, тут все зависит от конъюнктуры рынка.
Беседовала Елена Зеликова