Сергей Зимин: «Темпы прироста – не очень корректный показатель»
У государства и бизнеса есть неиспользованные возможности взаимодействия на рынке жилья. Их реализация могла бы во многом изменить ситуацию в жилищном строительстве. Этот и другие вопросы в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Василием Когаловским обсудил заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации в северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
– Судя по статистике, темпы прироста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились. Даже в период кризиса они были выше. Почему, с вашей точки зрения, произошло это снижение?
– Темпы прироста – не очень корректный показатель. Происходит насыщение рынка, а «длинных денег» для кредитования строительства так и не появилось. Покупательский спрос стимулируется плохо, цены на жилье не падают. Поэтому строить жилье, которое не будет реализовываться, бессмысленно. Отсюда, на мой взгляд, и снижение темпов.
Какие еще возможны причины? Обеспечение строительными материалами не ухудшилось. Вопрос с обеспечением рабочей силой по-прежнему решается завозом гастарбайтеров. Поэтому я вижу только одну причину – снижение покупательского спроса. Здесь должны были бы сработать конкурентные механизмы, но, как показал кризис, вся инфраструктура, инфраструктура строительного комплекса является высокозатратной. Налогового стимулирования снижения себестоимости строительства тоже не происходит. Ни один экономический механизм, который мог бы сегодня стимулировать спрос и снизить цены на рынке практически не работает. Ипотечное кредитование развивается. Однако, насколько можно судить, потребители и банки, учитывают печальный опыт 2009 года и с осторожностью обращаются к ипотеке. Может быть, темпы начинают падать из-за совокупности всех этих факторов.
Кроме того, объемы жилищного строительства у нас достаточно большие.
– Между тем, застройщики и риэлторы говорят, что за новыми квартирами сейчас чуть ли не выстраиваются очереди. По некоторым данным, спрос на жилье на первичном рынке за год вырос на 61%.
– В таком случае, надо искать решение в сфере финансового обеспечения: кредитования и наличия свободных финансовых ресурсов.
Но нас больше волнует другая сторона вопроса. Темпы и объемы жилищного строительства так или иначе – высокие. А очереди не уменьшаются. С социальной точки зрения, все жилищные программы срабатывают крайне неэффективно. Мы не можем сказать, что программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» смог полностью ликвидировать очереди.
По большому счету, залповым образом этот вопрос можно было бы решить следующим образом: ввести в эту сферу большие государственные средства, выкупить по разумным ценам, ниже рыночных, значительный объем жилья, удовлетворить очередников – и больше очередей не создавать. Если бы государство строило социальные дома, как это делается в Петербурге, можно было бы предоставлять их очередникам на определенных условиях. Традиционные очереди на получение жилья должны быть заменены программами по отдельным категориям граждан. Такие программы уже работают для расселения военнослужащих, расселения ветхого и аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера: вводятся государственные деньги, выдаются сертификаты и на открытом рынке приобретается недвижимость.
Необходимо решить еще одну проблему: с правами на неприватизированное жилье на вторичном рынке. Это жилье по найму, но договоров найма жилья у граждан, которые имеют постоянную прописку, нет. Люди живут там «по определению», «по прописке». А дальше это право найма жилья наследуется опять же без оформления договора. Вопрос остался нерешенным. Блок вопросов обеспечения конституционных гарантий для граждан до сих пор находится в полуправовом состоянии, никто не может сделать решительный шаг для ликвидации очередей и введения системы нормального найма жилья.
– Кто должен сделать этот шаг?
– Государство, конечно. Для этого нужны серьезный бюджет, договоренности со строительным рынком о работе в этом секторе.
На самом деле, ценовая планка действительно очень высока. Я полагаю, что здесь есть прямая корреляция с системой выдачи ипотечных кредитов. Обратитесь в любую строительную компанию за ипотекой – они тут же назовут вам банки, с которыми они работают. Можно отследить аффилированность и участие хозяев строительных компаний в банковском деле. Мы давно заметили, что в регионах, где успешно развивалась ипотека, резко шла в гору цена квадратного метра. Причем на первичном рынке. Раньше цены на нем были ниже, чем на вторичном, а в этих регионах цены на первичном рынке либо сравнялись с ценами вторичного, либо оказались даже выше.
– Цена квадратного метра, которую устанавливает Минрегионразвития, в последние год-полтора растет. Это не подогревает рост цен на жилье?
– Цена, определяемая Минрегионом растет, из-за того, что объективно есть инфляция, а во-вторых эта цена сегодня ниже рыночной стоимости, и регионы откровенно давят на министерство. Реализовать жилищные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан при такой стоимости сертификатов практически невозможно. Последний показатель – 48,55 тыс. рублей за кв. м., в Ленинградской области – 36,2 тыс. Но граждане сегодня хотят других цен. Регионы требуют повышения стоимости сертификатов. И строительные компании тоже, потому что сертификаты «отовариваются» бюджетными деньгами, а это лучше, чем брать кредит в банке.
– Чего не хватает регионам и муниципалитетам для реализации программ строительства жилья? Полномочий?
– Им не хватает права вводить в оборот земельные участки и выставлять их на торги – и денег на формирование участков. Государственных программ строительства жилья очень мало. Есть программы поддержки ипотечного кредитования, есть поддержка отдельных категорий граждан. Но государство ничего не строит. Строит частник. Для того, чтобы создать конкурентную среду и создать значительное превышение предложения над спросом, нужны «длинные деньги» для самих предпринимателей, которые строят жилье и нужно упростить оборот участков. Но по Градостроительному кодексу участки должны быть полностью сформированы, а для этого нужны средства. Есть интересная проблема (ее недавно обсуждали на заседании Совета при полпреде): в Земельном кодексе отсутствует такая норма, как доверительное управление земельным участком. В Гражданском кодексе эта норма есть: определены пятилетний срок доверительного управления, ответственность управляющего и т.д. А в Земельном кодексе прописать забыли, хотя земля – это государственное имущество. Введение этой нормы могло бы многое изменить. В этом случае мы могли бы четко предполагать, что целая серия бизнесов будет специализироваться на рынке доверительного управления и получать участки в доверительное управление на определенный договором срок для их формирования и последующей продажи на рынке, инвестируя собственные, а не муниципальные деньги.
Вот мы берем с вами участок под строительство. Нанимаем организацию и делаем кадастровый паспорт. Но земля остается государственной. При этом открывается возможность финансировать работы из государственного источника, потому что право собственности на участок не перешло в другие руки. Более того, доверительный управляющий должен получать вознаграждение за свою работу от государственного органа. Договором доверительного управления устанавливается срок этой работы. Нужно подготовить участок земли к аукциону. Управляющий делает кадастровый паспорт за свой счет либо за совместный с государством, он формирует участок, прокладывает коммуникации. После этого участвует в торгах, получает свою часть денег с прибылью – и все.
Но при этом участок не надо выставлять на инвестиционный аукцион. Ведь когда начинаются торги по участкам, в них участвуют те, кто делал подготовку. Это иезуитские торги: «я тебе продам, но ты сделай подготовку, иначе мне не выставить», это уже сговор. Разорвать этот узел можно одним изменением в Земельном кодексе. Сейчас в нем описаны три формы землепользования: аренда, собственность и бессрочное безвозмездное использование для государственных структур. Нужно ввести четвертую.
– Есть ли, с вашей точки зрения, в ближайшей перспективе возможность широкого развития съемного жилья? Или для этого нужны изменения в законодательстве и те самые «длинные деньги»?
– Перспектива в этом, безусловно, есть. Вопрос в другом: кто этим должен заниматься. Государственные органы этим заниматься не могут. Нужно построить за счет бюджета социальное жилье, передать его, в том числе на праве доверительного управления, частной управляющей компании и обременить ее проблемой найма этого жилья со сдачей внаем. Собственник здания нанимает управляющую компанию, которая хочет на этом зарабатывать. Он ей будет платить, оставляя часть дохода. Передать дом можно на 5-10 лет. Компания будет крутить гайки, делать ремонты, сдавая квартиры в наем. Частная компания тоже может построить дом для сдачи квартир внаем. Такие частные доходные дома есть во всем мире. Но нужен очень жесткий закон, поскольку затрагиваются права граждан на жилье. В этом смысле отселения человека за то, что он отказывается платить повышенную арендную плату, быть не должно. Не должно быть такого, что люди заселились, договорившись о величине платы, а через месяц хозяин заявляет, что ему этого мало, он решил ее увеличить, а если этого не устраивает – наниматели могут освободить жилье. Должны быть жесткие сроки и жесткие цены. Совершенно не исключаю, что цены на рынке наемного жилья и не только социального, можно регулировать государственным образом: ограничить потолок этих цен. Провести для этого экономический мониторинг. Частник должен сдавать квартиры по государственным ценам. А гражданин – иметь гарантии, что в случае изменения кризиса его не выкинут с детьми на улицу.
– Это далекая перспектива…
– Ну, почему далекая! Если поставить такую задачу, его можно написать и внести в Думу за два месяца.
Об особой экономической зоне «Санкт-Петербург» рассказывает руководитель филиала ОАО «Особые экономические зоны» в Петербурге Олег Рындин.
- Олег Витальевич, новая команда ОАО «ОЭЗ» работает уже 9 месяцев, за это время была разработана и начала воплощаться стратегия развития особых экономических зон. Каковы основные ее положения и как эта стратегия действует применительно к ОЭЗ «Санкт-Петербург»?
- Новая стратегия развития рассчитана на привлечение в ОЭЗ инвесторов мирового уровня, лидирующих в ключевых для модернизации России отраслях экономики, являющихся носителем уникальных для России компетенций и технологий в области производства и управления. Это ключевое положение стратегии, направленное на наполнение ОЭЗ реальным бизнесом. Запущена и работает программа глобального маркетинга, благодаря которой уже прошли двусторонние встречи с более чем 140 компаниями - потенциальными инвесторами. Первые результаты – компании Yokohama (Япония), Kastamonu Entegre и Sisecam (Турция) приступили к строительству своих заводов в промышленной ОЭЗ «Алабуга». Сформирован пул стратегических инвесторов для промышленной ОЭЗ «Тольятти» во главе с компанией Pirelli. Подписано соглашение с Внешэкономбанком, правительством Бурятии и компанией Rusresorts о строительстве всесезонного курорта в ОЭЗ «Байкальская Гавань», давшее старт первому масштабному инвестиционному проекту в туристических ОЭЗ.
Применительно к Петербургу положения стратегии компании нашли отражение в отношениях с администрацией города, в частности с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли. Инновационная ОЭЗ «Санкт-Петербург» – важный инфраструктурный и экономический проект Санкт-Петербурга. Благодаря активной позиции администрации, которая оказывает всестороннюю поддержку ОЭЗ и нашим инвесторам, а также благодаря профильным комитетам синхронизированы графики проектирования и строительства инфраструктурных объектов ОЭЗ «Санкт-Петербург» и объектов компаний-инвесторов. Ведутся переговоры с потенциальными инвесторами в области фармацевтического бизнеса из Швейцарии, в области микроэлектроники с Германией. Идут переговоры с компанией «Роснано» по привлечению в город иностранных инвесторов. Речь идет о тех компаниях, которые могли бы, войдя в экономическую зону и имея за плечами серьезную историю развития, «притянуть» к себе как сопутствующий бизнес, так и создать активную бизнес-среду.
- Как известно, особая экономическая зона «Санкт-Петербург» располагается на двух площадках: на территории поселка Стрельна в Петродворцовом районе – ОЭЗ «Нойдорф» и в Приморском районе на территории севернее лесопарка Ново-Орловский – ОЭЗ «Новоорловская». На каком этапе сегодня находятся работы, начнем с ОЭЗ «Нойдорф»?
- С открытием участка «Нойдорф» в июле 2010 года в особой экономической зоне «Санкт-Петербург» начался этап практической реализации проекта.
Участок «Нойдорф» полностью готов к приходу инвесторов: создана инженерная инфраструктура (сети водопровода, хозяйственная канализация, ливневая канализация, производственная канализация, тепловые сети, кабельные линии 10 кВ, кабельная канализация систем связи), готовы к эксплуатации административно-деловой центр, контрольно-пропускные пункты, построена котельная, проведено межевание участков. Инвесторы инновационной ОЭЗ «Санкт-Петербург» завершают проектирование собственных объектов и выходят на строительную площадку.
Так, петербургская компания «Ракурс-Инжиниринг» уже начала строительство. В ноябре компания планирует провести торжественную закладку капсулы, в ознаменование начала строительства научно-производственного комплекса.
Проходит экспертизу проект компании ВСС (БизнесКомпьютерЦентр), тоже петербургская компания. Они собираются вести строительство в два этапа - строить два корпуса зданий. Также экспертизу проходит проект компании ООО «БНТ-Прибой».
По итогам нескольких лет работы стало очевидно, что создание локальных территорий, обеспеченных инженерными коммуникациями, - один из основных и перспективных инструментов развития инноваций и привлечения инвестиций. И правительство Санкт-Петербурга ведет активную работу в этом направлении и развивает другие промышленные площадки, такие как «Марьино», фармакологическая зона в Пушкине, технопарк «Ингрия». Это будут подготовленные в инженерном плане участки территории, куда инвестор может прийти и начать работать.
- Сколько резидентов зарегистрировано в ОЭЗ «Нойдорф» и есть ли среди них иностранные компании?
- В «Нойдорфе» зарегистрировано 17 российских предприятий, иностранных компаний нет. Напомню, что ОЭЗ «Санкт-Петербург» - зона инновационного типа, что предполагает создание, производство и реализацию научно-технической продукции. Причем производство и реализация стали возможными с внесением изменений в 116-ФЗ «Об особых экономических зонах», когда компаниям было разрешено производство тех продуктов, которые разработаны в ОЭЗ. Ведь по закону об ОЭЗ предприятие-резидент должно полностью вести здесь свой бизнес. Вот и встал вопрос: откуда оно получит источники финансирования, если будет заниматься только научными исследованиями? А когда можно еще и производить, то, что разработано, это открывает возможности для финансирования процесса. Мы считаем, что это было прорывом
Инфраструктурный проект особые экономические зоны представляет для российских и иностранных инвесторов систему социальных, экономических и административных стимулов. Речь идет о налоговых, валютных, таможенных преференциях и льготах, развитии социальной среды. Инновационная ОЭЗ «Санкт-Петербург» предлагает компаниям развитую инфраструктуру и качественное администрирование. Налоговые льготы, в том числе снижение страховых выплат. Льготные арендные ставки на землю и офисные помещения. Режим свободной таможенной зоны. Льготное технологическое присоединение к инженерным сетям. Это то, что создает благоприятный экономический климат для бизнеса в ОЭЗ и отвечает интересам его развития.
Сегодня в ОЭЗ Санкт-Петербург 36 компаний-резидентов, еще 2 компании «Вертекс» и «АПТ», недавно получившие одобрение Экспертного совета на получение статуса резидента, находятся на стадии подписания соглашения с Минэкономразвития.
- Какие задачи стоят перед вашим филиалом?
- Филиал – обособленное подразделение ОАО «ОЭЗ» - управляющей компании, в ведении которых находится 17 особых экономических зон.
У нас три направления деятельности: привлечение потенциальных инвесторов и администрирование процессов создания инфраструктуры резидентами ОЭЗ, проектирование и строительство объектов инфраструктуры ОЭЗ, управление созданной инфраструктурой и помощь резидентам. Можно сказать, что мы являемся своеобразным мостом между государственными институтами и резидентами, создавая последним комфортную среду обитания (административную, социальную, техническую).
При этом мы не ставим цели зарабатывать на резидентах. Есть определенный перечень позиций, утверждаемых Минэкономразвития: по арендной ставке, по перечню услуг, др. Если резидент обратится к нам как к заказчику-застройщику, мы готовы выполнить и эти функции, тем более что опыт такой работы у нас есть. Но навязывать свои условия и услуги не входит в нашу задачу. Агрессивно управлять чужим бизнесом нельзя. Правильнее привлекать в ОЭЗ сопутствующие виды бизнеса для создания на территории ОЭЗ комфортной среды. Это может быть гостиничный, почтовый, ресторанный бизнес. Пока я об этом говорю теоретически, поскольку такой бизнес обязательно придет сюда сам, когда сформируется спрос.
Хочу отметить, ОЭЗ – это площадка развития инноваций и высоких технологий, место, где сходятся интересы и усилия науки и бизнеса, направленные на технологическое развитие страны, модернизацию экономики. Таким этот инструмент задуман. Наша задача как управляющей компании – создать все условия для работы механизмов ОЭЗ и оперативного развития инвестпроектов резидентов на территории особой экономической зоны «Санкт-Петербург».
- А какова будет социальная инфраструктура для резидентов?
- С точки зрения социальной инфраструктуры здесь все несколько сложнее, поскольку внутри ОЭЗ запрещено возводить объекты жилья. И здесь, в отношении «Нойдорфа» найдено взаимопонимание с городом. Как уже сообщалось в прессе, город будет строить жилой дом, для сотрудников резидентов, работающих в ОЭЗ. Дом будет построен в поселке Стрельна по Нижней дороге, в
- Каков объем инвестиций в «Нойдорф»?
Всего по планам, заявленным резидентами, объем инвестиций составит порядка 23, 8 млрд. рублей. Это общий объем инвестиций на 20 лет. Цифры формировались в
- Что можно сказать о работах в «Новоорловской» ОЭЗ?
- Здесь пройден очень важный этап градостроительной подготовки - проект планировки зоны город разрабатывал сам. Сейчас проведены необходимые изыскания, закончено проектирование всей инфраструктуры, процесс находится на завершающей стадии экспертизы. Мы надеемся, что в феврале
Совсем недавно резидентам ОЭЗ «Санкт-Петербург» мы отправили информационные письма о том, что до конца 2011 года инвесторы будут обеспечены основными инженерными ресурсами для осуществления собственных проектов. Будет подготовлена и дорожная инфраструктура участка «Новоорловская». В
В «Новоорловской» ОЭЗ зарегистрирован 21 резидент. 4 из них уже вымежевали себе участки, и сейчас занимаются проектированием, а следующему пулу резидентов мы предложили совместную работу по межеванию, что ускорит этот процесс. Мы уже получили на это согласие некоторых резидентов, и сейчас приступаем к межеванию участка в
- Вы сказали, что на территории «Новоорловской» будет бизнес инкубатор…
- Мы не будем создавать самостоятельную структуру бизнес инкубатора. Ведь это институт, который позволяет компаниям стартовать на начальном этапе развития, и затем, перейти на следующую стадию, например венчурное финансирование. Я считаю, что в этом направлении нам конкурировать с технопарком «Ингрия» нет смысла, наоборот, мы можем стать партнерами. Со своей стороны мы готовы на участке «Новоорловская» по договору аренды предоставить технопарку площадь, необходимую для размещения площадки, на которой бизнес получит возможность стартовать.
- Как будет развиваться инфраструктура участка «Новоорловская»?
- Сегодня у нас есть понимание - для кого и что мы делаем. Самое страшное – создать инфраструктуру, которая не будет востребована, потому что на ее содержание тратятся государственные деньги. И здесь нашим ориентиром выступают запросы резидентов и потенциальных инвесторов. Первоначально в «Новоорловской» мы планировали разбить создание инфраструктуры на несколько этапов. Но сегодня с активизацией инвестиционных процессов, с заинтересованностью в ОЭЗ «Санкт-Петербург» крупных инвесторов мы будем создавать ее в один этап.
Если в «Нойдорфе» площадка, с точки зрения инженерии, была выбрана практически идеально – городом уже была спроектирована вся инженерная инфраструктура, то в «Новоорловской» еще требуются время и вложения со стороны города, поскольку городская инфраструктура, к которой мы будем подключаться, находится в процессе строительства. На настоящий момент за счет бюджета Санкт-Петербурга завершено строительство электроподстанции, активно идет строительство важной для ОЭЗ городской магистрали – продолжения ул. Парашютной до выезда на КАД, которая станет для нас основной транспортной артерией.
В августе
- Как обстоят дела с финансированием?
- Финансирование ведется в рамках подписанного дополнительного соглашения между Правительствами Петербурга и РФ о создании особой экономической зоны на территории Санкт-Петербурга. В целом затраты на развитие ОЭЗ разделены поровну. Они могут изменяться по годам, но в конечном итоге баланс будет сохранен.
Город выполнил свои обязательства по подключению объектов электроснабжения без платы за присоединение. Изначально электрическая мощность была рассчитана только на ведение научно-исследовательской деятельности резидентов. С внесением поправки в 116-ФЗ, разрешающей резидентам ОЭЗ производственную деятельность, компании столкнулись с необходимостью увеличения мощностей для реализации своих проектов. Решение этого вопроса станет следующим этапом нашей работы.
Беседовала Ирина Васильева