Сергей Зимин: «Темпы прироста – не очень корректный показатель»
У государства и бизнеса есть неиспользованные возможности взаимодействия на рынке жилья. Их реализация могла бы во многом изменить ситуацию в жилищном строительстве. Этот и другие вопросы в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Василием Когаловским обсудил заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации в северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
– Судя по статистике, темпы прироста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились. Даже в период кризиса они были выше. Почему, с вашей точки зрения, произошло это снижение?
– Темпы прироста – не очень корректный показатель. Происходит насыщение рынка, а «длинных денег» для кредитования строительства так и не появилось. Покупательский спрос стимулируется плохо, цены на жилье не падают. Поэтому строить жилье, которое не будет реализовываться, бессмысленно. Отсюда, на мой взгляд, и снижение темпов.
Какие еще возможны причины? Обеспечение строительными материалами не ухудшилось. Вопрос с обеспечением рабочей силой по-прежнему решается завозом гастарбайтеров. Поэтому я вижу только одну причину – снижение покупательского спроса. Здесь должны были бы сработать конкурентные механизмы, но, как показал кризис, вся инфраструктура, инфраструктура строительного комплекса является высокозатратной. Налогового стимулирования снижения себестоимости строительства тоже не происходит. Ни один экономический механизм, который мог бы сегодня стимулировать спрос и снизить цены на рынке практически не работает. Ипотечное кредитование развивается. Однако, насколько можно судить, потребители и банки, учитывают печальный опыт 2009 года и с осторожностью обращаются к ипотеке. Может быть, темпы начинают падать из-за совокупности всех этих факторов.
Кроме того, объемы жилищного строительства у нас достаточно большие.
– Между тем, застройщики и риэлторы говорят, что за новыми квартирами сейчас чуть ли не выстраиваются очереди. По некоторым данным, спрос на жилье на первичном рынке за год вырос на 61%.
– В таком случае, надо искать решение в сфере финансового обеспечения: кредитования и наличия свободных финансовых ресурсов.
Но нас больше волнует другая сторона вопроса. Темпы и объемы жилищного строительства так или иначе – высокие. А очереди не уменьшаются. С социальной точки зрения, все жилищные программы срабатывают крайне неэффективно. Мы не можем сказать, что программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» смог полностью ликвидировать очереди.
По большому счету, залповым образом этот вопрос можно было бы решить следующим образом: ввести в эту сферу большие государственные средства, выкупить по разумным ценам, ниже рыночных, значительный объем жилья, удовлетворить очередников – и больше очередей не создавать. Если бы государство строило социальные дома, как это делается в Петербурге, можно было бы предоставлять их очередникам на определенных условиях. Традиционные очереди на получение жилья должны быть заменены программами по отдельным категориям граждан. Такие программы уже работают для расселения военнослужащих, расселения ветхого и аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера: вводятся государственные деньги, выдаются сертификаты и на открытом рынке приобретается недвижимость.
Необходимо решить еще одну проблему: с правами на неприватизированное жилье на вторичном рынке. Это жилье по найму, но договоров найма жилья у граждан, которые имеют постоянную прописку, нет. Люди живут там «по определению», «по прописке». А дальше это право найма жилья наследуется опять же без оформления договора. Вопрос остался нерешенным. Блок вопросов обеспечения конституционных гарантий для граждан до сих пор находится в полуправовом состоянии, никто не может сделать решительный шаг для ликвидации очередей и введения системы нормального найма жилья.
– Кто должен сделать этот шаг?
– Государство, конечно. Для этого нужны серьезный бюджет, договоренности со строительным рынком о работе в этом секторе.
На самом деле, ценовая планка действительно очень высока. Я полагаю, что здесь есть прямая корреляция с системой выдачи ипотечных кредитов. Обратитесь в любую строительную компанию за ипотекой – они тут же назовут вам банки, с которыми они работают. Можно отследить аффилированность и участие хозяев строительных компаний в банковском деле. Мы давно заметили, что в регионах, где успешно развивалась ипотека, резко шла в гору цена квадратного метра. Причем на первичном рынке. Раньше цены на нем были ниже, чем на вторичном, а в этих регионах цены на первичном рынке либо сравнялись с ценами вторичного, либо оказались даже выше.
– Цена квадратного метра, которую устанавливает Минрегионразвития, в последние год-полтора растет. Это не подогревает рост цен на жилье?
– Цена, определяемая Минрегионом растет, из-за того, что объективно есть инфляция, а во-вторых эта цена сегодня ниже рыночной стоимости, и регионы откровенно давят на министерство. Реализовать жилищные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан при такой стоимости сертификатов практически невозможно. Последний показатель – 48,55 тыс. рублей за кв. м., в Ленинградской области – 36,2 тыс. Но граждане сегодня хотят других цен. Регионы требуют повышения стоимости сертификатов. И строительные компании тоже, потому что сертификаты «отовариваются» бюджетными деньгами, а это лучше, чем брать кредит в банке.
– Чего не хватает регионам и муниципалитетам для реализации программ строительства жилья? Полномочий?
– Им не хватает права вводить в оборот земельные участки и выставлять их на торги – и денег на формирование участков. Государственных программ строительства жилья очень мало. Есть программы поддержки ипотечного кредитования, есть поддержка отдельных категорий граждан. Но государство ничего не строит. Строит частник. Для того, чтобы создать конкурентную среду и создать значительное превышение предложения над спросом, нужны «длинные деньги» для самих предпринимателей, которые строят жилье и нужно упростить оборот участков. Но по Градостроительному кодексу участки должны быть полностью сформированы, а для этого нужны средства. Есть интересная проблема (ее недавно обсуждали на заседании Совета при полпреде): в Земельном кодексе отсутствует такая норма, как доверительное управление земельным участком. В Гражданском кодексе эта норма есть: определены пятилетний срок доверительного управления, ответственность управляющего и т.д. А в Земельном кодексе прописать забыли, хотя земля – это государственное имущество. Введение этой нормы могло бы многое изменить. В этом случае мы могли бы четко предполагать, что целая серия бизнесов будет специализироваться на рынке доверительного управления и получать участки в доверительное управление на определенный договором срок для их формирования и последующей продажи на рынке, инвестируя собственные, а не муниципальные деньги.
Вот мы берем с вами участок под строительство. Нанимаем организацию и делаем кадастровый паспорт. Но земля остается государственной. При этом открывается возможность финансировать работы из государственного источника, потому что право собственности на участок не перешло в другие руки. Более того, доверительный управляющий должен получать вознаграждение за свою работу от государственного органа. Договором доверительного управления устанавливается срок этой работы. Нужно подготовить участок земли к аукциону. Управляющий делает кадастровый паспорт за свой счет либо за совместный с государством, он формирует участок, прокладывает коммуникации. После этого участвует в торгах, получает свою часть денег с прибылью – и все.
Но при этом участок не надо выставлять на инвестиционный аукцион. Ведь когда начинаются торги по участкам, в них участвуют те, кто делал подготовку. Это иезуитские торги: «я тебе продам, но ты сделай подготовку, иначе мне не выставить», это уже сговор. Разорвать этот узел можно одним изменением в Земельном кодексе. Сейчас в нем описаны три формы землепользования: аренда, собственность и бессрочное безвозмездное использование для государственных структур. Нужно ввести четвертую.
– Есть ли, с вашей точки зрения, в ближайшей перспективе возможность широкого развития съемного жилья? Или для этого нужны изменения в законодательстве и те самые «длинные деньги»?
– Перспектива в этом, безусловно, есть. Вопрос в другом: кто этим должен заниматься. Государственные органы этим заниматься не могут. Нужно построить за счет бюджета социальное жилье, передать его, в том числе на праве доверительного управления, частной управляющей компании и обременить ее проблемой найма этого жилья со сдачей внаем. Собственник здания нанимает управляющую компанию, которая хочет на этом зарабатывать. Он ей будет платить, оставляя часть дохода. Передать дом можно на 5-10 лет. Компания будет крутить гайки, делать ремонты, сдавая квартиры в наем. Частная компания тоже может построить дом для сдачи квартир внаем. Такие частные доходные дома есть во всем мире. Но нужен очень жесткий закон, поскольку затрагиваются права граждан на жилье. В этом смысле отселения человека за то, что он отказывается платить повышенную арендную плату, быть не должно. Не должно быть такого, что люди заселились, договорившись о величине платы, а через месяц хозяин заявляет, что ему этого мало, он решил ее увеличить, а если этого не устраивает – наниматели могут освободить жилье. Должны быть жесткие сроки и жесткие цены. Совершенно не исключаю, что цены на рынке наемного жилья и не только социального, можно регулировать государственным образом: ограничить потолок этих цен. Провести для этого экономический мониторинг. Частник должен сдавать квартиры по государственным ценам. А гражданин – иметь гарантии, что в случае изменения кризиса его не выкинут с детьми на улицу.
– Это далекая перспектива…
– Ну, почему далекая! Если поставить такую задачу, его можно написать и внести в Думу за два месяца.
Уважаемые коллеги!
Завершается очередной «строительный» год, приближается День строителя – профессиональный праздник созидателей, работников важнейшей отрасли нашего города. В этот день вы услышите много поздравлений, пожеланий и теплых слов благодарности за ваш труд на благо великого Петербурга, его жителей. Традиционно, накануне, мы с вами подведем итоги работы, поговорим о дальнейших планах и задачах, стоящих перед нами. Говоря о результатах, мы оперируем сухими цифрами – количеством введенных квадратных метров жилья, объемами торговых площадей, количеством мест в новых гостиницах, километрами новых трасс, гектарами территорий, числом машиномест в паркингах, проходимостью в больницах и так далее. Все это – показатели работы сильной, слаженной, сработавшейся команды петербургских строителей. И за каждой из этих цифр – огромная, тяжелая работа сотен предприятий и тысяч людей. Каждый кирпич нового здания, каждый метр дороги, каждое новое дерево, посаженное в рамках благоустройства, – дело рук конкретных людей, строителей Петербурга. Поэтому сегодня я хотел бы в первую очередь говорить не о сводных данных, а о тех людях, которым наш город обязан своим развитием, которые создают новый Петербург – современный, комфортный мегаполис, – о вас, дорогие коллеги.
Вы делаете большое дело – строите Петербург, продолжая путь великих зодчих, доказывая, что Северная столица – один из прекраснейших городов-музеев мира – живет и с каждым днем становится краше. Ведь наш город не был построен 304 года назад – он возводился все века своего существования. Несомненно, ваши имена уже вошли в историю, и теперь мы должны с честью пронести это почетное звание «петербургский строитель» в новую петербургскую эпоху, в новый Петербург.
Спасибо вам, дорогие строители, за ваш труд, за наш новый Петербург! Новых свершений и побед!
С Днем строителя!
Вице-губернатор Санкт-Петербурга
А. И. ВахмистровВ своем обращении к строителям вице-губернатор Александр Вахмистров называет итоги работы стройкомплекса «сухими цифрами», за которыми стоят реальные люди и реальные дела». Наша газета говорит о цифрах постоянно – мы публикуем отчеты и статистику, аналитику. Поэтому сегодня, в канун профессионального праздника строителей, мы решили поговорить с Александром Ивановичем не об этом.
– Александр Иванович, прежде всего позвольте поздравить Вас с профессиональным праздником – Днем строителя. Вас можно назвать главным строителем Петербурга в полном смысле этого слова – Вы знаете каждую стройку досконально, каждый проект, каждый документ не понаслышке. Вы часто говорите о том, что Вы – строитель и политикой не занимаетесь. Несомненно, с этим тезисом согласятся все представители строительного сообщества. Однако несмотря на то что Вы – человек реальных строительных дел, Вы представитель исполнительной власти. А тут ведь без политики никуда. Какие политические цели Вы ставите перед собой и своей работой?
– Спасибо за поздравление. Не буду с Вами спорить – доля лукавства в моих словах о том, что я не политик, конечно, есть. Тем более что я возглавляю Совет сторонников Партии «Единая Россия» Санкт-Петербурга. Санкт-Петербург сегодня – не только крупный развивающийся мегаполис, но и центр деловой, бизнес-активности, политический центр. В наш город приходят как федеральные государственные структуры, так и крупные налогоплательщики – бизнес-структуры. Несомненно, это вопрос политический. То, что Санкт-Петербург – вторая столица России – не просто красивые слова – это реальность. А это значит, что именно перед строительным комплексом стоят большие задачи. В нашем городе должно быть все то, что есть в лучших городах Европы:
чтобы люди были обеспечены жильем; чтобы строились спортивные сооружения; чтобы развивалась транспортная система; чтобы появились современные скоростные магистрали, развязки; чтобы появился самый современный аэропорт, самый лучший стадион... Главная идея – сделать Петербург городом европейских стандартов. И именно от строителей зависит многое.
Город должен быть обеспечен жильем, бизнес-центрами, магистралями. Мы должны воссоздавать, реконструировать, строить новое, не должно быть таких кварталов, как печально известный район улиц Шкапина-Розенштейна. Назвать его гетто, наверное, было бы неправильно. Но то, что квартал этот имел свой особый дух, свои особые проблемы и свое особое население, это точно – раковая опухоль, которую непременно нужно было удалить. Теперь там возникнет район с совсем иным духом, иной функцией: с офисами, торговыми центрами.
Петербургский дух сегодня – это не мрачный город, описанный Достоевским. Это гармоничное сочетание великого исторического наследия и современных функций, без которых сегодня невозможна жизнь города.
Самое важное, наверное, это качественно новый транспорт. Не за горами окончание строительства кольцевой – в 2009 году. В 2011 году будет завершено строительство на комплексе защитных сооружений – а это и часть кольцевой дороги. Следующий шаг – пуск Западного скоростного диаметра в 2012 году. Кроме того, уже в обозримом будущем везде, где автодороги пересекаются с железнодорожными путями, возникнут современные развязки. Сегодня в городе около 20 таких пересечений не имеют развязок. Из них шесть точек – особенно болевые. Будет у нас скоростная магистраль по Обводному каналу. Я имею в виду не сам Обводный канал, а его набережную – канал так каналом и останется, никто его не собирается засыпать, как еще совсем недавно трубили все средства массовой информации. Построим и новую набережную – в продолжение Песочной набережной.
Появятся новые станции метрополитена – к тому же в 2012 году завершится проходка через Купчино до Шушар. Появится новый вид транспорта – наземный экспресс, или, как его еще называют, скоростной трамвай. Он пройдет по кольцу, по городским окраинам и дойдет до университета. Пересадочные узлы скоростного трамвая будут располагаться рядом со станциями метро. Думаю, что этот вид транспорта будет востребован горожанами. Ну и, конечно, все городские дороги будут приведены в порядок. Это каждодневная, непрекращающаяся работа. Будет построен, безусловно, Орловский тоннель под Невой и еще два моста: в створе улицы Коллонтай и 22 Линии.
Но при всех этих глобальных переменах проблемы с транспортом все равно останутся. У нас такое количество автомобилей, что даже столь масштабное строительство не сможет сделать дорожную обстановку более благоприятной. В любом случае придется применять меры регулирования. Возможно, будет ограничен въезд в центр города. Обязательно около всех въездов в Петербург появятся «перехватывающие» парковки, на которых можно оставить свой автомобиль, чтобы передвигаться по городу на общественном транспорте.
Статус государственной политики сегодня получила жилищная сфера. Мы должны строить еще больше, развивать новые территории. Уже через десять лет новым типом жилья будет полностью застроена Северная долина в районе Парголово, весь юго-запад, территория Каменки, Лахты. Там появятся новые современные жилые районы. Возникнут новые поселки около Пушкина и Колпино.
Думаю, что за десять лет, как минимум, город получит 30-35 миллионов квадратных метров жилья. Если исходить из европейских стандартов, то это жилье для миллиона человек. Должен сказать, что огромный объем вводимого жилья приведет к такому эффекту, что через десять лет у нас не останется ни одной коммунальной квартиры, ни одного общежития.
– Функционирование города как крупного центра политической активности подразумевает наплыв приезжих. Не получится ли, что город потеряет свой петербургский дух? А ведь это и приход больших денег, что, конечно, хорошо для городской экономики. Но хорошо ли это для простого жителя?
– Я не только отвечу утвердительно на Ваш вопрос. Я скажу, что хотелось бы и больше приезжих, чем есть сегодня. Ведь количество приезжих, которым нас порой пугают, на самом деле очень невелико, а Петербург с каждый годом теряет население, город стареет, демографическая ситуация далека от благополучной. Так что мы были бы рады ощутить приток работоспособного населения. Приход больших денег, нового бизнеса означает конкурентную среду, что не только не ухудшит положение дел на рынке, но и может способствовать увеличению предложения, развитию сферы услуг, снижению цен. Что, конечно же, хорошо для горожан.
– Со стороны горожан наблюдается некоторое противодействие реализации крупных инвестиционных строительных проектов. Почему это происходит, почему люди выступают против современной архитектуры?
– С приходом в город крупных инвесторов и больших денег к нам потянулись и лучшие архитектурные силы мира. Мастера с известными мировыми именами принимают участие в конкурсах и, конечно, нередко выигрывают. Наши архитекторы, увы, зачастую отстают. Не учитывают современные строительные технологии, материалы. Все это создает некоторое напряжение, некоторое недовольство со стороны наших архитекторов. Что ж, им необходимо постараться соответствовать современным требованиям и веяниям. Кстати, приглашение в Россию на работу иностранных специалистов – это наша отечественная традиция, заведенная Петром Великим. Многие дворцы в Петербурге построены именно иностранцами. И мы ими гордимся.
Что касается отношения граждан к новой архитектуре, то, очевидно, люди опасаются, что может быть разрушен исторический облик города. Их девиз: давайте ничего не трогать и ничего не делать. Разве можно жить с таким девизом? Разве можно закрывать глаза на ту простую истину, что город не может не развиваться? Думаю, нельзя. У нас любой пустырь называют сквером и обороняют его от застройки. А мы убеждаем, уговариваем, собираем общественные слушания. К сожалению, строительство – очень благодатная почва для всякого рода «политических игр». Не секрет, что количество народных выступлений, обращений в адрес кого только возможно – от Комитета по строительству до Президента России – увеличивается в канун выборов. Люди, которые этим занимаются, по определению не могут быть «народными защитниками», потому что не думают о городе, его проблемах и жителях. Одно дело – красиво встать на пригорке у строительной площадки, взять в руки мегафон и выступить с речью о том, что власти виноваты во всех бедах, что строители несут только вред и никто, кроме говорящего, о людях не думает. А другое – принимать участие в совместной работе по развитию города, вести диалог с властью, бизнес-сообществом, предлагать, обоснованно критиковать и так далее. Если можно в одночасье стать известным, просто взяв в руки мегафон, – зачем же прилагать какие-либо усилия?
А ведь строительство на свободных пятнах – это неизбежный процесс. Посмотрите на пример всех крупных городов. Мы еще поздно начали экономить городскую землю. В Москве, к примеру, практикуется плотное строительство. И это закономерное развитие любого города.
Сколько было протестов против КАДа? А теперь пошла обратная волна. Говорят: почему кольцевая такая узкая, надо бы ее расширить.
Вообще, я считаю, что чаще всего протесты граждан против конкретной стройки связаны с тем, что люди думают, что о них забыли, что их интересы не будут соблюдены. И тут, наверное, есть и наша недоработка – недостаточное информирование жителей. Ведь зачастую протестуя, люди даже не понимают, о чем говорят. А если все объяснить, показать, что места хватит всем, то граждане начинают иначе относится к стройке. А если еще показать, как будет развиваться в целом территория, то люди могут стать и союзниками. Поэтому я и поддержал предложение строителей о введении единых информационных стандартов. «Строительный Еженедельник» об этом уже писал – на каждой стройке будут размещены ящики для обращений, каждый житель ближайшего к стройплощадке дома получит персональное информационное письмо и сможет вести цивилизованный диалог со строителем. Наверное, на этом останавливаться не стоит. Я думаю, что и строители это понимают. Нужно уметь слушать и слышать людей. И уметь, наверное, признавать какие-то свои ошибки. Бывают ситуации, пятна застройки, где, несмотря на то что все сделано по закону, в конечном итоге принимается решение о нецелесообразности строительства в этом месте.
Не должно быть тупиковых обстоятельств, в которых нельзя было бы найти компромиссное решение. Просто его надо найти вместе с жителями.
Конечно, стопроцентного единства мнений жителей, увы, не бывает. Каждый гражданин, высказывая свое мнение, имеет в виду собственные интересы: у автомобилиста – свой интерес, у пенсионера – свой. И они нередко вступают в противоречие. А наша задача – найти золотую середину.
– Важнейшим фактором развития города является цена его земли. Как, на Ваш взгляд, можно сочетать задачу города продать подороже земельные участки и увеличить объемы инвесторского жилья?
– Прежде всего скажу, что только за этот год мы продали земельных участков под строительство более чем на 20 миллиардов рублей. Это деньги в городской бюджет, а значит – это социальные программы, квартиры для расселения коммуналок и ветхих домов, дороги, метро и ремонт нашего прекрасного, но ветшающего исторического центра.
Бесплатно земли уже раздавались – в 1917 году крестьянам. И что получилось? Кому мы должны давать земли бесплатно? Не говоря о том, что это было бы нарушением законодательства, это стало бы прямым шагом к коррупции, на самом деле привело бы не к удешевлению, а к удорожанию жилья, и лишило бы город возможности развиваться. Увеличение выброса на рынок земель, увеличение предложения – вот наша основная задача. Продажа земель должна обеспечивать плановый спрос.
Проводить параллель между снижением стоимости земли и доступностью жилья в корне неверно. Первоочередная задача, как я уже говорил, – строить больше жилья. Но бесплатная раздача земли не может обеспечить увеличение объемов строительства – на конкретном земельном участке может быть построено конкретное количество квадратных метров – будь он платным или бесплатным. Бесплатная земля привела бы лишь к сверхприбыли строителей, потому что цена жилья все равно определяется конъюнктурой – соотношением спроса и предложения.
Обеспечить увеличение объемов строительства мы можем, прежде всего, вовлечением в оборот новых территорий, которые город должен развивать, обеспечивать инженерией. И именно на это идут средства, поступающие в городской бюджет с проведения торгов.