Сергей Зимин: «Темпы прироста – не очень корректный показатель»
У государства и бизнеса есть неиспользованные возможности взаимодействия на рынке жилья. Их реализация могла бы во многом изменить ситуацию в жилищном строительстве. Этот и другие вопросы в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Василием Когаловским обсудил заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации в северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
– Судя по статистике, темпы прироста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились. Даже в период кризиса они были выше. Почему, с вашей точки зрения, произошло это снижение?
– Темпы прироста – не очень корректный показатель. Происходит насыщение рынка, а «длинных денег» для кредитования строительства так и не появилось. Покупательский спрос стимулируется плохо, цены на жилье не падают. Поэтому строить жилье, которое не будет реализовываться, бессмысленно. Отсюда, на мой взгляд, и снижение темпов.
Какие еще возможны причины? Обеспечение строительными материалами не ухудшилось. Вопрос с обеспечением рабочей силой по-прежнему решается завозом гастарбайтеров. Поэтому я вижу только одну причину – снижение покупательского спроса. Здесь должны были бы сработать конкурентные механизмы, но, как показал кризис, вся инфраструктура, инфраструктура строительного комплекса является высокозатратной. Налогового стимулирования снижения себестоимости строительства тоже не происходит. Ни один экономический механизм, который мог бы сегодня стимулировать спрос и снизить цены на рынке практически не работает. Ипотечное кредитование развивается. Однако, насколько можно судить, потребители и банки, учитывают печальный опыт 2009 года и с осторожностью обращаются к ипотеке. Может быть, темпы начинают падать из-за совокупности всех этих факторов.
Кроме того, объемы жилищного строительства у нас достаточно большие.
– Между тем, застройщики и риэлторы говорят, что за новыми квартирами сейчас чуть ли не выстраиваются очереди. По некоторым данным, спрос на жилье на первичном рынке за год вырос на 61%.
– В таком случае, надо искать решение в сфере финансового обеспечения: кредитования и наличия свободных финансовых ресурсов.
Но нас больше волнует другая сторона вопроса. Темпы и объемы жилищного строительства так или иначе – высокие. А очереди не уменьшаются. С социальной точки зрения, все жилищные программы срабатывают крайне неэффективно. Мы не можем сказать, что программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» смог полностью ликвидировать очереди.
По большому счету, залповым образом этот вопрос можно было бы решить следующим образом: ввести в эту сферу большие государственные средства, выкупить по разумным ценам, ниже рыночных, значительный объем жилья, удовлетворить очередников – и больше очередей не создавать. Если бы государство строило социальные дома, как это делается в Петербурге, можно было бы предоставлять их очередникам на определенных условиях. Традиционные очереди на получение жилья должны быть заменены программами по отдельным категориям граждан. Такие программы уже работают для расселения военнослужащих, расселения ветхого и аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера: вводятся государственные деньги, выдаются сертификаты и на открытом рынке приобретается недвижимость.
Необходимо решить еще одну проблему: с правами на неприватизированное жилье на вторичном рынке. Это жилье по найму, но договоров найма жилья у граждан, которые имеют постоянную прописку, нет. Люди живут там «по определению», «по прописке». А дальше это право найма жилья наследуется опять же без оформления договора. Вопрос остался нерешенным. Блок вопросов обеспечения конституционных гарантий для граждан до сих пор находится в полуправовом состоянии, никто не может сделать решительный шаг для ликвидации очередей и введения системы нормального найма жилья.
– Кто должен сделать этот шаг?
– Государство, конечно. Для этого нужны серьезный бюджет, договоренности со строительным рынком о работе в этом секторе.
На самом деле, ценовая планка действительно очень высока. Я полагаю, что здесь есть прямая корреляция с системой выдачи ипотечных кредитов. Обратитесь в любую строительную компанию за ипотекой – они тут же назовут вам банки, с которыми они работают. Можно отследить аффилированность и участие хозяев строительных компаний в банковском деле. Мы давно заметили, что в регионах, где успешно развивалась ипотека, резко шла в гору цена квадратного метра. Причем на первичном рынке. Раньше цены на нем были ниже, чем на вторичном, а в этих регионах цены на первичном рынке либо сравнялись с ценами вторичного, либо оказались даже выше.
– Цена квадратного метра, которую устанавливает Минрегионразвития, в последние год-полтора растет. Это не подогревает рост цен на жилье?
– Цена, определяемая Минрегионом растет, из-за того, что объективно есть инфляция, а во-вторых эта цена сегодня ниже рыночной стоимости, и регионы откровенно давят на министерство. Реализовать жилищные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан при такой стоимости сертификатов практически невозможно. Последний показатель – 48,55 тыс. рублей за кв. м., в Ленинградской области – 36,2 тыс. Но граждане сегодня хотят других цен. Регионы требуют повышения стоимости сертификатов. И строительные компании тоже, потому что сертификаты «отовариваются» бюджетными деньгами, а это лучше, чем брать кредит в банке.
– Чего не хватает регионам и муниципалитетам для реализации программ строительства жилья? Полномочий?
– Им не хватает права вводить в оборот земельные участки и выставлять их на торги – и денег на формирование участков. Государственных программ строительства жилья очень мало. Есть программы поддержки ипотечного кредитования, есть поддержка отдельных категорий граждан. Но государство ничего не строит. Строит частник. Для того, чтобы создать конкурентную среду и создать значительное превышение предложения над спросом, нужны «длинные деньги» для самих предпринимателей, которые строят жилье и нужно упростить оборот участков. Но по Градостроительному кодексу участки должны быть полностью сформированы, а для этого нужны средства. Есть интересная проблема (ее недавно обсуждали на заседании Совета при полпреде): в Земельном кодексе отсутствует такая норма, как доверительное управление земельным участком. В Гражданском кодексе эта норма есть: определены пятилетний срок доверительного управления, ответственность управляющего и т.д. А в Земельном кодексе прописать забыли, хотя земля – это государственное имущество. Введение этой нормы могло бы многое изменить. В этом случае мы могли бы четко предполагать, что целая серия бизнесов будет специализироваться на рынке доверительного управления и получать участки в доверительное управление на определенный договором срок для их формирования и последующей продажи на рынке, инвестируя собственные, а не муниципальные деньги.
Вот мы берем с вами участок под строительство. Нанимаем организацию и делаем кадастровый паспорт. Но земля остается государственной. При этом открывается возможность финансировать работы из государственного источника, потому что право собственности на участок не перешло в другие руки. Более того, доверительный управляющий должен получать вознаграждение за свою работу от государственного органа. Договором доверительного управления устанавливается срок этой работы. Нужно подготовить участок земли к аукциону. Управляющий делает кадастровый паспорт за свой счет либо за совместный с государством, он формирует участок, прокладывает коммуникации. После этого участвует в торгах, получает свою часть денег с прибылью – и все.
Но при этом участок не надо выставлять на инвестиционный аукцион. Ведь когда начинаются торги по участкам, в них участвуют те, кто делал подготовку. Это иезуитские торги: «я тебе продам, но ты сделай подготовку, иначе мне не выставить», это уже сговор. Разорвать этот узел можно одним изменением в Земельном кодексе. Сейчас в нем описаны три формы землепользования: аренда, собственность и бессрочное безвозмездное использование для государственных структур. Нужно ввести четвертую.
– Есть ли, с вашей точки зрения, в ближайшей перспективе возможность широкого развития съемного жилья? Или для этого нужны изменения в законодательстве и те самые «длинные деньги»?
– Перспектива в этом, безусловно, есть. Вопрос в другом: кто этим должен заниматься. Государственные органы этим заниматься не могут. Нужно построить за счет бюджета социальное жилье, передать его, в том числе на праве доверительного управления, частной управляющей компании и обременить ее проблемой найма этого жилья со сдачей внаем. Собственник здания нанимает управляющую компанию, которая хочет на этом зарабатывать. Он ей будет платить, оставляя часть дохода. Передать дом можно на 5-10 лет. Компания будет крутить гайки, делать ремонты, сдавая квартиры в наем. Частная компания тоже может построить дом для сдачи квартир внаем. Такие частные доходные дома есть во всем мире. Но нужен очень жесткий закон, поскольку затрагиваются права граждан на жилье. В этом смысле отселения человека за то, что он отказывается платить повышенную арендную плату, быть не должно. Не должно быть такого, что люди заселились, договорившись о величине платы, а через месяц хозяин заявляет, что ему этого мало, он решил ее увеличить, а если этого не устраивает – наниматели могут освободить жилье. Должны быть жесткие сроки и жесткие цены. Совершенно не исключаю, что цены на рынке наемного жилья и не только социального, можно регулировать государственным образом: ограничить потолок этих цен. Провести для этого экономический мониторинг. Частник должен сдавать квартиры по государственным ценам. А гражданин – иметь гарантии, что в случае изменения кризиса его не выкинут с детьми на улицу.
– Это далекая перспектива…
– Ну, почему далекая! Если поставить такую задачу, его можно написать и внести в Думу за два месяца.
25 июля был принят закон № 148-ФЗ о саморегулировании в строительстве. Однако вместо радости застройщики пребывают в некоторой растерянности, так как до сих пор далеко не всем понятны ни смысл создания саморегулируемых организаций (СРО), ни их функции, ни сроки действия уже выданных лицензий, ни обязанности членов и руководства СРО. Собственно, и самих СРО еще, строго говоря, не существует. Так, в Петербурге зарегистрированы два некоммерческих объединения – НКО «Саморегулируемая ассоциация строителей Санкт-Петербурга», созданная Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», и НКО «Союз компаний строительного комплекса «Союзпетрострой-Стандарт» - детище Санкт-Петербургского Союза строительных компаний. Но, согласно закону, эти организации не могут считаться саморегулируемыми до внесения их в Единый общероссийский реестр СРО, который до сих пор не создан. Кроме того, закон № 148-ФЗ не устроил многих строителей, в частности, из-за требований к размеру взносов в компенсационный фонд. Слишком велики оказались требования к минимальному количеству членов саморегулируемых организаций – 100 в СРО компаний общестроительного направления, 50 в проектных и изыскательских СРО. Такой минимум отсекает многие регионы от возможности создания собственной СРО организации. В результате уже сегодня строительное сообщество, как в Петербурге, так и в Москве, готовит поправки в закон № 148-ФЗ. Активно этим занимается, в частности, Российский союз строителей, генеральный директор которого Михаил Викторов дал интервью АСН-инфо.
- Михаил Юрьевич, 30 июля на заседании Консультативного совета по строительству В.Матвиенко заявила, что «для предотвращения хаоса» в Петербурге было бы желательно иметь одну СРО. Она также не скрыла желания власти, чтобы она создавалась на базе АСПК, куда каким-то образом должны войти средние и малые организации. Каково ваше мнение – в Петербурге должна быть одна СРО?
- Я считаю, что продумывать или рекомендовать модели СРО – какие они будут и сколько их будет в Москве, Петербурге или любом другом регионе – это не дело Российского союза строителей. С нашей стороны было бы неэтично влиять на процесс создания региональных СРО. В Петербурге есть несколько серьезных строительных сообществ: РСС всегда тесно общался и с вице-губернатором Александром Вахмистровым, возглавляющим Союз строительных объединений и организаций (ССОО), и с руководителями АСПК СЗ Максимом Шубаревым и Алексеем Белоусовым, и с директором «Союзпетростроя» Львом Капланом. Все это активные члены нашего Союза, на участие и мнение которых мы опираемся и ориентируемся. В том числе и при подготовке 148-го закона. И сейчас, когда мы готовим поправки к нему, мы это делаем на основе их мнений в том числе. Наша задача – помогать регионам в создании своих базовых СРОС, ведь именно у них закреплен основной пакет прав и полномочий (это положение закона я считаю заслугой РСС). СРО верхнего уровня, национальные объединения, каким РСС станет уже, думаю, весной-летом 2009 г. (членство в них для базовых СРО обязательно) – лишь продукт базовых организаций. Поэтому не нам решать, сколько их должно быть – одна базовая СРО с несколькими внутренними подразделениями, или несколько самостоятельных, но с едиными профстандатами. Мы в это не вмешиваемся.
- А вот директор НКО «Союзпетрострой-Стандарт» Евгений Каплан считает, что в Петербурге может быть и 25, и 30 СРОС. Именно столько петербургских строительных сообществ, в том числе специализированных, уже выразили желание стать саморегулируемыми.
- Не думаю, что это было бы правильно. Мое частное мнение – наверное, должно быть две-три крупных СРО. Мы противники такого множества. Питерский строительный рынок – он, конечно, большой, но не настолько. Вероятно, в СРО, которое организует «Союзпетрострой», войдет много подрядных организаций, средних и небольших фирм. А Ассоциация останется объединением крупных застройщиков – инвесторов и девелоперов – но членов там будет меньше. Плюс несколько СРОС по специальностям – проектные, изыскательские – вот и достаточно.
- Что можно сказать о регионах Северо-Завада – как вы считаете, где будут создавать самостоятельные СРО, а где компаний может не хватить? Недавно вице-губернатор Ленобласти Николай Пасяда заявил, что в Ленобласти будут собственные СРО.
- Конечно, речь не идет о Петербурге и Ленобласти – здесь не проблема создать СРО, причем всех типов. Но в других регионах могут быть сложности. Вологда, республика Коми, Мурманск – здесь, думаю, появятся собственные организации. А вот в Архангельске – не знаю. И во Пскове тоже – там вообще сложилась парадоксальная ситуация: лицензионными органами выдано строительным компаниям 1200 лицензий, а когда понадобилось создавать свою региональную СРО – оказалось, что и 100 реально действующих фирм нет. Что лишний раз доказывает порочность системы лицензирования.
- Какие поправки вы готовите в закон о СРО в строительстве?
- Это те же инициативы, о которых уже не раз говорили петербургские строители, еще до принятия закона. Во-первых, необходимо снизить минимальное число компаний, необходимых для создания СРО. Во-вторых, возможно, нужно вернуться к идее о создании комплексных СРО, включающих компании, работающие в разных сферах, – это позволит, в том числе, решить и вопрос о достижении минимальной численности, требуемой законом.
- Координационный совет по развитию саморегулирования принял обращение к премьеру Путину с просьбой разрешить создание таких комплексных СРО.
- Да, и я целиком и полностью это поддерживаю. Кроме того, мы считаем, что страхование ответственности членов СРО перед третьими лицами должно быть, все же, обязательным, а не добровольным. Думаю, что целесообразно установить минимальную сумму, на которую должен быть застрахован каждый член СРОС.
- Ассоциация строителей России придерживается такого же мнения?
- Мы в последнее время много работаем вместе, и, насколько я могу судить, сейчас никаких принципиальных расхождений во мнениях насчет поправок к закону у нас с Ассоциацией нет.
- Когда можно ожидать рассмотрения поправок Госдумой?
- Вероятно, уже этой осенью поправки могут быть внесены на рассмотрение депутатов.
Беседовала Елена Зеликова