Сергей Зимин: «Темпы прироста – не очень корректный показатель»
У государства и бизнеса есть неиспользованные возможности взаимодействия на рынке жилья. Их реализация могла бы во многом изменить ситуацию в жилищном строительстве. Этот и другие вопросы в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Василием Когаловским обсудил заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации в северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
– Судя по статистике, темпы прироста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились. Даже в период кризиса они были выше. Почему, с вашей точки зрения, произошло это снижение?
– Темпы прироста – не очень корректный показатель. Происходит насыщение рынка, а «длинных денег» для кредитования строительства так и не появилось. Покупательский спрос стимулируется плохо, цены на жилье не падают. Поэтому строить жилье, которое не будет реализовываться, бессмысленно. Отсюда, на мой взгляд, и снижение темпов.
Какие еще возможны причины? Обеспечение строительными материалами не ухудшилось. Вопрос с обеспечением рабочей силой по-прежнему решается завозом гастарбайтеров. Поэтому я вижу только одну причину – снижение покупательского спроса. Здесь должны были бы сработать конкурентные механизмы, но, как показал кризис, вся инфраструктура, инфраструктура строительного комплекса является высокозатратной. Налогового стимулирования снижения себестоимости строительства тоже не происходит. Ни один экономический механизм, который мог бы сегодня стимулировать спрос и снизить цены на рынке практически не работает. Ипотечное кредитование развивается. Однако, насколько можно судить, потребители и банки, учитывают печальный опыт 2009 года и с осторожностью обращаются к ипотеке. Может быть, темпы начинают падать из-за совокупности всех этих факторов.
Кроме того, объемы жилищного строительства у нас достаточно большие.
– Между тем, застройщики и риэлторы говорят, что за новыми квартирами сейчас чуть ли не выстраиваются очереди. По некоторым данным, спрос на жилье на первичном рынке за год вырос на 61%.
– В таком случае, надо искать решение в сфере финансового обеспечения: кредитования и наличия свободных финансовых ресурсов.
Но нас больше волнует другая сторона вопроса. Темпы и объемы жилищного строительства так или иначе – высокие. А очереди не уменьшаются. С социальной точки зрения, все жилищные программы срабатывают крайне неэффективно. Мы не можем сказать, что программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» смог полностью ликвидировать очереди.
По большому счету, залповым образом этот вопрос можно было бы решить следующим образом: ввести в эту сферу большие государственные средства, выкупить по разумным ценам, ниже рыночных, значительный объем жилья, удовлетворить очередников – и больше очередей не создавать. Если бы государство строило социальные дома, как это делается в Петербурге, можно было бы предоставлять их очередникам на определенных условиях. Традиционные очереди на получение жилья должны быть заменены программами по отдельным категориям граждан. Такие программы уже работают для расселения военнослужащих, расселения ветхого и аварийного жилья, переселения из районов Крайнего Севера: вводятся государственные деньги, выдаются сертификаты и на открытом рынке приобретается недвижимость.
Необходимо решить еще одну проблему: с правами на неприватизированное жилье на вторичном рынке. Это жилье по найму, но договоров найма жилья у граждан, которые имеют постоянную прописку, нет. Люди живут там «по определению», «по прописке». А дальше это право найма жилья наследуется опять же без оформления договора. Вопрос остался нерешенным. Блок вопросов обеспечения конституционных гарантий для граждан до сих пор находится в полуправовом состоянии, никто не может сделать решительный шаг для ликвидации очередей и введения системы нормального найма жилья.
– Кто должен сделать этот шаг?
– Государство, конечно. Для этого нужны серьезный бюджет, договоренности со строительным рынком о работе в этом секторе.
На самом деле, ценовая планка действительно очень высока. Я полагаю, что здесь есть прямая корреляция с системой выдачи ипотечных кредитов. Обратитесь в любую строительную компанию за ипотекой – они тут же назовут вам банки, с которыми они работают. Можно отследить аффилированность и участие хозяев строительных компаний в банковском деле. Мы давно заметили, что в регионах, где успешно развивалась ипотека, резко шла в гору цена квадратного метра. Причем на первичном рынке. Раньше цены на нем были ниже, чем на вторичном, а в этих регионах цены на первичном рынке либо сравнялись с ценами вторичного, либо оказались даже выше.
– Цена квадратного метра, которую устанавливает Минрегионразвития, в последние год-полтора растет. Это не подогревает рост цен на жилье?
– Цена, определяемая Минрегионом растет, из-за того, что объективно есть инфляция, а во-вторых эта цена сегодня ниже рыночной стоимости, и регионы откровенно давят на министерство. Реализовать жилищные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан при такой стоимости сертификатов практически невозможно. Последний показатель – 48,55 тыс. рублей за кв. м., в Ленинградской области – 36,2 тыс. Но граждане сегодня хотят других цен. Регионы требуют повышения стоимости сертификатов. И строительные компании тоже, потому что сертификаты «отовариваются» бюджетными деньгами, а это лучше, чем брать кредит в банке.
– Чего не хватает регионам и муниципалитетам для реализации программ строительства жилья? Полномочий?
– Им не хватает права вводить в оборот земельные участки и выставлять их на торги – и денег на формирование участков. Государственных программ строительства жилья очень мало. Есть программы поддержки ипотечного кредитования, есть поддержка отдельных категорий граждан. Но государство ничего не строит. Строит частник. Для того, чтобы создать конкурентную среду и создать значительное превышение предложения над спросом, нужны «длинные деньги» для самих предпринимателей, которые строят жилье и нужно упростить оборот участков. Но по Градостроительному кодексу участки должны быть полностью сформированы, а для этого нужны средства. Есть интересная проблема (ее недавно обсуждали на заседании Совета при полпреде): в Земельном кодексе отсутствует такая норма, как доверительное управление земельным участком. В Гражданском кодексе эта норма есть: определены пятилетний срок доверительного управления, ответственность управляющего и т.д. А в Земельном кодексе прописать забыли, хотя земля – это государственное имущество. Введение этой нормы могло бы многое изменить. В этом случае мы могли бы четко предполагать, что целая серия бизнесов будет специализироваться на рынке доверительного управления и получать участки в доверительное управление на определенный договором срок для их формирования и последующей продажи на рынке, инвестируя собственные, а не муниципальные деньги.
Вот мы берем с вами участок под строительство. Нанимаем организацию и делаем кадастровый паспорт. Но земля остается государственной. При этом открывается возможность финансировать работы из государственного источника, потому что право собственности на участок не перешло в другие руки. Более того, доверительный управляющий должен получать вознаграждение за свою работу от государственного органа. Договором доверительного управления устанавливается срок этой работы. Нужно подготовить участок земли к аукциону. Управляющий делает кадастровый паспорт за свой счет либо за совместный с государством, он формирует участок, прокладывает коммуникации. После этого участвует в торгах, получает свою часть денег с прибылью – и все.
Но при этом участок не надо выставлять на инвестиционный аукцион. Ведь когда начинаются торги по участкам, в них участвуют те, кто делал подготовку. Это иезуитские торги: «я тебе продам, но ты сделай подготовку, иначе мне не выставить», это уже сговор. Разорвать этот узел можно одним изменением в Земельном кодексе. Сейчас в нем описаны три формы землепользования: аренда, собственность и бессрочное безвозмездное использование для государственных структур. Нужно ввести четвертую.
– Есть ли, с вашей точки зрения, в ближайшей перспективе возможность широкого развития съемного жилья? Или для этого нужны изменения в законодательстве и те самые «длинные деньги»?
– Перспектива в этом, безусловно, есть. Вопрос в другом: кто этим должен заниматься. Государственные органы этим заниматься не могут. Нужно построить за счет бюджета социальное жилье, передать его, в том числе на праве доверительного управления, частной управляющей компании и обременить ее проблемой найма этого жилья со сдачей внаем. Собственник здания нанимает управляющую компанию, которая хочет на этом зарабатывать. Он ей будет платить, оставляя часть дохода. Передать дом можно на 5-10 лет. Компания будет крутить гайки, делать ремонты, сдавая квартиры в наем. Частная компания тоже может построить дом для сдачи квартир внаем. Такие частные доходные дома есть во всем мире. Но нужен очень жесткий закон, поскольку затрагиваются права граждан на жилье. В этом смысле отселения человека за то, что он отказывается платить повышенную арендную плату, быть не должно. Не должно быть такого, что люди заселились, договорившись о величине платы, а через месяц хозяин заявляет, что ему этого мало, он решил ее увеличить, а если этого не устраивает – наниматели могут освободить жилье. Должны быть жесткие сроки и жесткие цены. Совершенно не исключаю, что цены на рынке наемного жилья и не только социального, можно регулировать государственным образом: ограничить потолок этих цен. Провести для этого экономический мониторинг. Частник должен сдавать квартиры по государственным ценам. А гражданин – иметь гарантии, что в случае изменения кризиса его не выкинут с детьми на улицу.
– Это далекая перспектива…
– Ну, почему далекая! Если поставить такую задачу, его можно написать и внести в Думу за два месяца.
В условиях, когда экономический кризис не на словах, а на деле затронул строительный бизнес, остро встал вопрос о консолидации сил профессионального сообщества. Об этом мы беседуем с генеральным директором НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым.
– Традиционно спрошу: что происходит на строительном рынке, какие объекты строятся, какие остановлены, чего ждать от строителей в этом году?
– Традиционно отвечу, что строительный комплекс города сосредоточивает свои усилия на объектах, степень готовности которых выше 50-60 процентов. Именно концентрация сил на таких стройках позволила сдать в 2008 году рекордное количество жилья – 3,2 миллиона квадратных метров. В этом году тенденция сохранится. А вот объекты коммерческой недвижимости и новые проекты, находящиеся в стадии проектирования или нулевого цикла, будут приостановлены. Такое перераспределение сил позволит выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства и бюджетами разных уровней.
Понятно, что ситуация сложилась непростая. Банки устанавливают заградительные процентные ставки по кредитам для строительных компаний, продажи квартир сокращаются, рушится ипотечная система.
– Как в нынешних условиях осуществляется взаимодействие между застройщиками и их подрядчиками?
– Это, действительно, сложный вопрос. Большинство застройщиков выполняют свои обязательства перед подрядчиками и генподрядчиками. Хотя сделать это бывает очень сложно. Если стоит альтернатива: заплатить банку по ранее взятому кредиту или подрядчику за выполненные и сданные по акту работы, – то строители склоняются в сторону банка. Проблему нужно решать.
Так, в нашем объединении давно сложились тесные отношения между застройщиками и подрядчиками. Споры между ними, как правило, не доходят до разбирательств в судах и решаются во внесудебном порядке. Хотя к нам иногда обращаются компании с просьбой помочь разрешить конфликтную ситуацию с тем или иным заказчиком. Но в большинстве случаев они не являются членами нашего объединения. Во многих некоммерческих партнерствах членов собирают, как говорится, «с бору по сосенке», тогда как наше Объединение строителей Санкт-Петербурга образовано за счет перехода всех без исключения компаний из Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Все мы хорошо знаем друг друга уже не один год, а новичкам стараемся помочь как можно быстрее войти в «круг доверия».
– А как быть тем компаниям, которые не вошли в ваше партнерство? Где им получать заказы? И главное, как потом получить деньги за выполненные строительные работы?
– Прежде всего, тем компаниям, которые работают на подряде с нашими строительными холдингами, выгодно вступать именно в наше партнерство, что позволит более эффективно решать вопросы взаимодействия со своими заказчиками. Если проблемы возникнут внутри, то решать их будет конфликтная комиссия, которую возглавляет председатель совета директоров ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков или третейский суд. Кстати, это первый в Петербурге специализированный третейский суд, созданный для решения подобных вопросов. В его состав вошли известные и авторитетные руководители компаний – членов нашего партнерства. Напомню, что мы объединяем крупнейшие строительные холдинги и компании нашего города, такие как Группа ЛСР, холдинг ЛенСпецСМУ, Строительный трест, холдинг «Сэтл Сити», Ленстройтрест, «М-Индустрия», «Северный город», «ЮИТ-Лентек», «Элис» и многие другие. Совокупный оборот компаний нашего объединения – более 150 миллиардов рублей в год, они строят до 70 процентов жилья в городе.
Компаниям, которые еще не работают на подряде или генподряде у членов нашего объединения, но хотели бы наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество, сейчас самое время войти в наше объединение. Это связано с тем, что общее собрание НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» еще в декабре приняло решение о распределении подрядных работ и приобретении строительных материалов преимущественно у членов нашего некоммерческого партнерства.
– А если кто-то из ваших членов захочет нанять компанию, не входящую в объединение? Это как-то отразится на членстве?
– Безусловно, мы не выгоним такую компанию. Подобное решение носит рекомендательный характер. Возможно, в качестве антикризисной меры и в целях защиты средств компенсационного фонда объединения в ближайшее время мы рассмотрим вопрос об обязательном характере этого решения, тогда получить заказ можно будет лишь внутри партнерства. Я считаю, что ни одна копейка не должна уйти от членов объединения. Мы собрались вместе, создали правила и стандарты, сформировали компенсационный фонд для того, чтобы нести субсидиарную ответственность перед горожанами и властью. Сделать это можно, только когда большинство работ будет выполняться членами нашего объединения, а не сторонними организациями. В противном случае отвечать за их финансовые проблемы или некачественное выполнение работ придется нашему сообществу, в том числе и средствами компенсационного фонда. Уверен, что это эффективная антикризисная мера. Надеюсь, нашему примеру последуют и другие партнерства.
– Могут ли подрядчики, члены вашего объединения или компании, состоящие в других НП, рассчитывать на средства вашего компенсационного фонда, если они не получат деньги от заказчика?
– Средства компенсационного фонда расходуются по определенному федеральным законом порядку. Но если говорить о внесудебном порядке разрешения споров, то члены нашего объединения находятся в более выгодном положении. Достаточно сказать, что в расходовании средств компенсационного фонда не заинтересован никто из членов НП, потому что в случаях выплат из фонда пополнять его придется совместно – это норма закона. Большинство споров в нашем партнерстве будет решаться в конфликтной комиссии или третейском суде. Да и без этих органов членам одного сообщества проще договорится «за чашкой чая» по любому вопросу. Что же касается «сторонних» компаний, то, как я уже отмечал, получить заказ у наших застройщиков им будет практически невозможно. Этим самым мы не только сохраняем компенсационный фонд, но и объединяем наиболее здоровые силы строительного сообщества Петербурга. Это, на мой взгляд, имеет исключительное важное значение в период кризиса: ведь выживают те, кто сумел объединиться и встать плечом к плечу в трудное время.
Беседовала Наталья Бурковская