«Социальных объектов не хватает всегда»
Первый заместитель главы администрации Красносельского района Сергей Иванов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину о планах по новому строительству на территории района, о том, как развиваются промышленные зоны и когда в районе появится метрополитен.
– Противники реновации жилья утверждают, что в кварталах Сосновой Поляны, попавших под реновацию, более 50 исторически ценных зданий, то есть тех, которые построены до 1957 года. Действительно ли это так, и будут ли они снесены?
– В Красносельском районе два квартала, которые по году постройки, этажности и содержанию несущих конструкций подпадают под понятие кварталов, в отношении которых может быть принято решение о реновации. В квартале 1-5, севернее проспекта Ветеранов, действительно существуют исторические здания. Поскольку Градостроительный совет не пришел к единому мнению, вопрос о его реновации был снят, проект планировки на правительство не выносился, и пока по нему идет работа, в том числе, насколько я понимаю, и с градозащитниками. В квартале 7-17, южнее проспекта Ветеранов, нет исторических памятников, зон охраняемого ландшафта. Летом 2011 года правительство города утвердило проект планировки, и сейчас идет стадия согласования проектной документации по лотам, которые расположены на территории этого квартала.
– Сосновая Поляна считается округом с нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Как обстоят дела со строительством подобных объектов?
– Объектов социального значения всегда будет не хватать. Тем не менее мы стараемся, чтобы их было больше. Сейчас мы рассматриваем возможность строительства на углу проспекта Ветеранов и Летчика Пилютова большого спортивного сооружения, которое будет сочетать в себе универсальный игровой зал, ледовую арену и два плавательных бассейна. Пятно подобрано, все согласования получены, ведется проектирование. Количество средств, необходимых для строительства, будет определено во время конкурса.
– Какие проекты сейчас реализуются в районе на бюджетные деньги?
– Если говорить о бюджете Санкт-Петербурга, сейчас мы практически на выходе имеем проекты по строительству в Красном Селе банного комплекса, Дома культуры, детской и взрослой поликлиник, в 15 квартале, на юго-западе района, уже идет строительство взрослой поликлиники, а рядом с ней будет построена детская поликлиника, которая сейчас проектируется. Федеральные средства, как правило, идут на строительство жилья в рамках федеральных программ. В основном это жилье для военнослужащих. Вообще жилищное строительство в районе ведется очень активно. В 2011 году за счет средств бюджета было построено 216,3 тыс. кв. м в 20 зданиях на 3618 квартир, за счет средств инвесторов – около 220 тыс. кв. м в 16 домах на 4851 квартиру.
– Расскажите об инвестиционных проектах, которые сейчас реализуются на территории района.
– Сегодня ЗАО «Балтийская жемчужина» построено два жилых квартала. В одном проданы почти все квартиры, люди уже проживают. Второй квартал – «Жемчужная симфония» – готовится к сдаче в III квартале 2012 года. Еще один жилой квартал 38а-1 начинает только осваиваться. Наряду со строительством жилых домов инвестор строит и социальные объекты, которые впоследствии будут переданы в собственность Санкт-Петербурга и использоваться подведомственными администрации района учреждениями. Например, два года назад в «Балтийской жемчужине» был построен детский садик, который сейчас успешно работает.
– Есть ли в администрации планы по комплексному освоению территории?
– Вскоре начнется комплексное освоение в целях жилищного строительства четырех новых кварталов на Юго-Западе, это кварталы 28, 29, 28а, 29а. Проекты планировок кварталов утверждены постановлениями правительства. Разрабатывается градостроительная документация по кварталу 3-6 Сосновой Поляны – бывшей территории киностудии «Ленфильм» на ул. Тамбасова в целях комплексного жилищного строительства. В 2012 году ожидается ввод жилья в квартале 39-1 «Балтийской жемчужины» общей площадью 113,6 тыс. кв. м с крытым паркингом и двумя детсадами по 50 мест, за счет средств различных инвесторов 11 жилых домов в кварталах 7, 15, 18, 21 Юго-Запада, еще 11 жилых домов для военнослужащих на 769 квартир в пос. Ленино на Петергофском шоссе.
– Какие проекты будут проходить общественные слушания в ближайшее время?
– Вынужден разочаровать: заявок на проведение общественных слушаний на сегодняшний день не поступало. Возможно, это объясняется тем, что зимой люди менее охотно выходят на площадку.
– Какие производства могут в ближайшее время появиться в районе?
– В районе около 40 предприятий, которые можно отнести к категории средних и крупных. Они продолжают работать. Однако одно из предприятий, которое я не хотел бы называть, испытывает сложности. К сожалению, мы на ситуацию повлиять не можем. Что касается нового строительства, на Таллинском шоссе построен завод «Оптоган». Кроме того, вы знаете, что в районе находятся три промзоны: «Красносельская» в Красном Селе, «Юго-Западная» на Таллинском шоссе и «Предпортовая-3» на границе с Кировском районом. В промзоне «Красносельская» уже существует проект планировки. Предположительно, там будут размещены предприятия по производству пищевых продуктов, электронного и оптического оборудования, изделий медицинской техники, транспортных средств. В промзонах строительство пока не ведется.
– Когда в районе появится метро?
– Ожидаем, что строительство метрополитена в районе начнется после завершения Фрунзенского радиуса. Ориентировочные сроки, когда у нас может появиться метро, – это 2015-2016 годы. Первой станцией будет «Казаковская» на пересечении ул. Маршала Казакова и Маршала Жукова. К 2015 году планируется ввод в эксплуатацию Красносельско-Калининской линии метрополитена от станции «Черниговская» («Московские ворота – 2») до «Казаковской».
Финансовая нестабильность внесла свои коррективы в сектор коммерческой недвижимости. Мало кто из девелоперов и управляющих не изменил стратегии – чтобы остаться на плаву, пришлось сокращать объемы сделок, снижать расходы и арендные ставки. Объективно, с долей субъективности, о положении дел в управлении коммерческой недвижимостью рассказал Сергей Игонин, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Как чувствуют себя на падающем рынке управляющие компании?
– Как и во всей экономике, в нашей отрасли произошел очень серьезный спад. Кризис привел к тому, что практически все компании пересмотрели свои планы развития, а большое количество мелких фирм просто прекратило существование. Новые игроки на рынок не выходят. Подавляющее количество петербургских бизнес-центров потеряли часть своих арендаторов. В качестве ответной меры владельцы бизнес-центров пытаются удержать арендаторов, а это приводит к снижению арендных ставок. Кроме того, все перешли к номинированию ставки в рублях. Раньше рассчитывали кто как: в долларах, в условных единицах, в евро, причем у всех был разный курс. Мы, например, считали по 36 рублей за условную единицу. Если пересчитать ставки по сегодняшнему курсу и сравнить их, то окажется, что их падение составило 40-50%.
– Это за какой период времени?
– Существенное снижение началось с октября и продолжилось по февраль включительно. Большую лепту в этот процесс внесли новые бизнес-центры, идущие на самые большие скидки. Понятно, что в уже готовом офисном комплексе арендатора удержать легче, чем привлечь в новый, только что построенный.
– А что предпринимают управляющие компании для того, чтобы удержать арендатора? Какие меры наиболее эффективны?
– Самое важное – это снижение арендной ставки. Остальное – лишь дополнительные меры стимулирования. Это может быть снижение стоимости парковочного места или льготные периоды оплаты. Для новых бизнес-центров в качестве преимущества можно рассматривать сдачу помещений с отделкой. Сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия и свои требования. Главное для управляющих компаний в этой ситуации – научиться объективно и профессионально вести переговоры, внимательно относиться к проблемам арендаторов, вникать в бизнес. Хотя, снижая ставку, мы сокращаем и свой доход, наносим урон собственному бизнесу.
– Когда же дышать станет легче и управляющим?
– Есть надежда, что в марте этот процесс стабилизировался и ставки больше падать не будут, но все в конечном итоге зависит от развития экономики. Существуют разные точки зрения, одни говорят, что дно уже достигнуто и процесс будет налаживаться. Другие считают, что нынешняя стабилизация временна и падение в скором времени продолжится. Я надеюсь, что ситуация прояснится к июню и станет понятно, в каком направлении движется рынок.
– До кризиса на рынок планировалось вывести множество коммерческих объектов, не способствовало ли это падению арендных ставок?
– По-настоящему перепроизводства коммерческих площадей мы еще не почувствовали. Заявлено было много. Все более-менее крупные объекты к лету 2008 года только перешли в стадию начала строительства. Например, в «Электрик-сити» и «Клевер-хаус» велась расчистка площадки и подготовительные работы. Единственный, кто реально строился, – зона «Пулково-2». Говорить о перепроизводстве преждевременно, ведь еще летом прошлого года мы имели жесткий рынок продавца. Большой спрос стимулировал девелоперов к разработке новых крупных проектов бизнес-центров и торговых комплексов: проекты на Выборгской набережной, Измайловская перспектива, Шкапина-Розенштейна и многие другие. Мое глубокое убеждение – что реализация всего задуманного и запланированного неизбежно бы привело к переходу «рынка продавца» в «рынок покупателя» и падение ставок тоже было бы существенным, но это было бы через несколько лет. Кризис внес свои коррективы …
– Наблюдается ли сегодня отток арендаторов из высококлассных бизнес-центров в офисы рангом пониже?
– Я не замечал, что в городе идет мощный миграционный процесс. Массовый переход из класса в класс был бы возможен, если бы собственники бизнес-центров отказались договариваться и гнули бы свою линию. На снижение ставок сегодня идут все, независимо от категории объекта, поэтому управляющим удается удерживать большую часть арендаторов.
– Насколько серьезно от кризиса пострадали ваши западные коллеги? Можно ли сказать, что российским управляющим досталось меньше всего или наоборот?
– Я думаю, что все пострадали одинаково. За счет бренда ставку не удержишь. Сократился поток средств от арендаторов, и, как следствие, уменьшились доходы управляющих и собственников.
– Есть ли различие между управляющим из Европы и России?
– Я не вижу особого различия. Российские управляющие компании сегодня справляются со своими функциями не хуже западных коллег. Процесс отработан, есть возможность постоянно совершенствоваться, перенимать передовой опыт. Если говорить о подразделении по управлению офисной недвижимостью в «АйБи Групп», то мы регулярно обмениваемся опытом в лучшими российскими компаниями, сотрудничаем с ведущими международными управляющими – в частности, REMM Group из США. Поэтому нельзя сказать, что иностранные управляющие в чем-то превосходят отечественных. Другое дело, что у российских собственников есть стереотипы: они больше доверяют западным компаниям, полагая, что те меньше подвержены оппортунизму, то есть не подыгрывают владельцам, выдавая желаемое за действительное. Но, как показывает практика, все болеют одними и теми же болезнями, независимо от страны происхождения. Другое заблуждение – западные компании привлекут больше успешных европейских арендаторов. Возможно, это и работало в Москве, но петербургский рынок развивался в первую очередь за счет отечественных компаний. Хотя можно отметить, что сотрудничество с западной компанией облегчало получение кредитного ресурса, потому что европейские финансовые институты смотрят на бренды, с которыми они работают.
– Недавно на круглом столе Гильдии управляющих и девелоперов обсуждался вопрос организации СРО. Как выяснилось, российское законодательство даже не предусматривает таких понятий, как управляющий.
– Понятие такое есть, нет стандартов. Образование СРО пока вообще не имеет прецедентов. Даже в сфере строительных услуг зарегистрировать саморегулируемую организацию оказалось непросто, хотя в связи с отменой лицензий этот вопрос стоит весьма остро. В сфере управления лицензирования никогда не было, поэтому процесс идет тяжелее, но со временем мы придем и к этому.
– Один финский управляющий в беседе со мной упомянул, что главная проблема русских коллег в отсутствии института специального образования. Вы можете с ним поспорить?
– Вообще понятие коммерческой недвижимости – достаточно новое для России. Офисные центры появились у нас в начале 90-х годов, а торговые комплексы – еще позже. По мере нарастания конкуренции мы придем к западной классификации и системе профобразования. Сейчас уже есть вузы, которые готовят специалистов в области недвижимости, но со временем потребности возрастут, и их станет больше.
– Те, кто сегодня управляет коммерческой недвижимостью, – у них какое образование?
– В сферу управления приходили люди из разных сфер; другое дело, что они занимаются самообразованием. Например, в рамках Гильдии есть западные программы по управлению и эксплуатации недвижимости, адаптированные к российским условиям. Ну а так, я думаю, что у нас присутствуют представители всей гаммы специалистов, подготовкой которых занимались вузы нашей страны.
– Какой бы совет вы дали студенту, который хочет управлять недвижимостью, но не знает, с чего начать?
– В первую очередь необходимо желание. В любой профессии успехов можно достигнуть только тогда, когда дело тебе нравится. Человек должен любить недвижимость.
– Расскажите о вашем Investors Club.
– Investors Club организован в рамках Гильдии управляющих и девелоперов для продвижения форума PROEstate. Его задача – дать участникам Гильдии и форума дополнительную возможность донести их проекты до конечных потребителей, инвесторов, и облегчить поиск ресурсов. Первый Investors Club был проведен в 2008 году. Недавно на MIPIM 2009 с успехом прошло заседание клуба. Мы собрали хороший круг участников, смогли сформулировать интересные темы, связанные с будущим рынка недвижимости, и обсудить их. Дальше мы планируем формализовать клуб, определить его участников, создать банк данных по проектам со всей России и пул инвесторов. В июне мы проведем очередное заседание в Германии при участии немецких партнеров.
В Каннах мы смогли привлечь инвесторов, которые продолжают интересоваться Россией.
У них сменились приоритеты: теперь они хотят покупать готовый бизнес и готовую недвижимость. Сделки на этапе проекта практически не проходят. Но рано или поздно проснется интерес к девелоперским проектам. Недвижимость – это вечная ценность.
Беседовала Наталья Бурковская