Юлия Киселева: «Хочется всегда смотреть не в прошлое, а в будущее»

23.01.2012 13:44

Минувший год был наполнен значимыми для градостроительной сферы Петербурга событиями. Об итогах работы Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) за 2011 год и о планах работы на 2012 год «Строительный Еженедельник» беседовал с председателем КГА Юлией Евгеньевной Киселевой.

– Расскажите, пожалуйста, об итогах работы комитета за 2011 год.

– То, что происходило в 2011 году, было логическим продолжением работы, начатой в 2010 году. Велась активная деятельность по совершенствованию нормативно-правовой базы на уровне Санкт-Петербурга, подготовка различных проектов законов, внедрение и обкатка ранее принятых законов. Также шла консультативная работа с проектными организациями по применению нормативно-правовых актов.

Это также непосредственная деятельность КГА по проектам планировок территорий и выдаче градостроительных планов земельных участков. Из непростой правовой ситуации, в которой мы оказались в 2011 году в связи с известными судебными решениями, нужно было искать выход совместно с коллегами. Была проведена большая работа с Министерством культуры, и сегодня можно констатировать, что объем документов, выданных в 2011 году, не снизился по сравнению с предыдущим периодом, несмотря на существующие сложности. Мы сосредоточили основное внимание на объектах соцкультбыта и коммунального хозяйства. Я имею в виду участки, которые мы рассматривали и выдавали в качестве предложений для размещения спортивных объектов, детских садов и зеленых насаждений.

Кроме того, в 2011 году мы провели большую работу по подготовке к внесению изменений в Генплан. На сегодняшний день к нам поступило и было обработано свыше тысячи обращений. С нашей стороны подготовлены предложения по внесению изменений в Генеральный план, которые должны быть утверждены к концу 2012 года.

– Чего главным образом коснутся изменения?

– Они главным образом коснутся уточнения границ Петербурга в связи с уточнением границ водных объектов. Это касается проектов, которые будут реализованы на намывных территориях. Также в связи с принятием закона о зеленых насаждениях общего пользования будут уточнены границы лесов и зеленых зон. Кроме того, мы будем пересматривать те нормативы, которые установлены Генеральным планом по количеству социальных объектов в части их увеличения, то же касается показателей по машино-местам. Что касается частных предложений, то в этом году мы будем подходить к ним по-новому. Если все предыдущие изменения мы готовили путем анализа отдельных заявок, то на сегодняшний день принято решение о том, чтобы рассматривать заявки комплексно, по территориям районов. Это сделано для того, чтобы понимать, какой баланс будет складываться, и принимать взвешенные решения. Поправки в ПЗЗ в этом году вряд ли будут внесены, так как есть федеральные требования по срокам.

– Планируется ли в КГА появление новых программных продуктов?

– В 2011 году мы продолжили работу по совершенствованию программных комплексов. В 2009-2010 годах была создана и презентована уже известная всем 3D-модель города. Сейчас мы работаем над ее актуализацией и совершенствованием. В 2011 году за счет средств бюджета разработан программный комплекс, связанный с фондом данных геодезических и геологических изысканий. Это как раз тот продукт, который мы планируем представить специалистам и общественности уже в конце января. Ни в Санкт-Петербурге, ни в Российской Федерации аналогов данному программному комплексу не существует. Отмечу, что это будет общедоступное средство, которое позволит в одном формате использовать ту информацию, которая ранее была разрознена и не имела системы. Этот комплекс уже получил положительную оценку со стороны профессионального сообщества.

– Какие территории города, на Ваш взгляд, в первую очередь нуждаются в развитии?

– Для того чтобы определить, какие территории города необходимо развивать в первую очередь, нужно понимать, насколько они обеспечены объектами транспорта и инженерии. Это касается не только существующих объектов, но и тех, которые запланированы для ввода до 2015 года. Так что, думаю, неправильно развивать территории, где нет ни дорог, ни тепла, ни электричества.

– Какие проекты, по Вашему мнению, сегодня необходимы городу?

– В первую очередь город нуждается в инфраструктурных и дорожных проектах. Кроме того, сейчас разрабатывается программа по регенерации исторического центра Петербурга, которая поддерживается на федеральном уровне. Она призвана решить целый комплекс проблем, связанных не только с ремонтом зданий и сооружений, но и с проблемами транспорта и инженерного обеспечения.

– Строительное сообщество недовольно тем, что у города нет градостроительной стратегии. Есть ли перспектива ее появления в обозримом будущем?

– Все зависит от того, что отдельные представители строительного сообщества понимают под словом «стратегия». Стратегия отдельных строительных компаний заключается в том, чтобы строить как можно больше объектов жилья, а на город возложить их обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Наверное, это они и понимают под словом «стратегия». Что же касается того, как должен развиваться город, то стратегия и тактика этого процесса определены Генеральным планом, и каких-то коренных изменений мы здесь не усматриваем. Актуальные стратегические задачи на сегодня таковы: сбалансированное строительство объектов различного функционального назначения, соответствие их требованиям комфортного проживания.

– Как должен, по Вашему мнению, развиваться исторический центр города?

– Сделать центр Петербурга мертвым городом со зданиями, к которым не должна прикасаться рука строителей и реставраторов, наверное, было бы неправильным, потому что это был бы разрушающийся центр. Поэтому говорить о том, что все работы в центре города должны быть прекращены, – это неверно. В центре должны быть остановлены те проекты, которые предполагают снос исторических зданий. Должны развиваться реставрационные работы, работы по капитальному ремонту и приспособлению зданий под новые современные функции без изменения их внешнего облика.

– Есть ли в городе перспективы для развития инновационного кластера?

– Я считаю, что это очень перспективное направление развития, ведь в городе сосредоточены лучшие высшие учебные заведения страны. Наш научный кадровый потенциал необходимо использовать, и инновационные кластеры бы этому, безусловно, способствовали. Но, к сожалению, те территории, которые мы предполагаем для такого развития, не могут в полной мере конкурировать, к примеру, со Сколково. Тем не менее необходимо заниматься таким развитием, создавая не только предприятия, но и социальную инфраструктуру для их сотрудников.

– У Вас очень ответственная работа. Получается ли находить время для семьи, друзей?

– Для меня выходные дни – это то время, которое я по максимуму стараюсь использовать для семьи. Тем более что в нашем городе очень много мест, куда можно сходить отдохнуть и с семьей, и с друзьями. В течение недели это, конечно, несколько проблематично.

– В прошедшие выходные Вы отметили свой день рождения. Какой самый запоминающийся подарок Вы получали на день рождения?

– Хочется всегда смотреть не в прошлое, а в будущее, поэтому я надеюсь, что самый запоминающийся подарок еще впереди.

 

Алена Шереметьева


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Надежда Косарева. Особенности национальной реформы
26.09.2006 15:39

Рынок жилищного строительства в России сегодня переживает период активного реформирования. Но, по мнению специалистов, реформы идут не так быстро и не так гладко, как хотелось бы. Почему это происходит? Об особенностях реформирования отрасли жилищного строительства рассказывает президент фонда «Институт экономики города», член межведомственной рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное жилье» Надежда Косарева.


- Надежда Борисовна, почему сфера жилищного строительства так трудна для реформирования?

- Если понимать строительный сектор как рынок привлечения финансовых средств и развития территорий, то, на мой взгляд, основная проблема здесь кроется в его монополизации. Посмотрите, что происходит… С одной стороны, растет спрос населения на жилье, увеличиваются доходы граждан, развивается ипотечное кредитование. А с другой - предложение жилья, то есть объемы его строительства, очень вяло реагируют на увеличение спроса. В результате растут цены на квадратные метры. Это классика монопольной организации рынка.


- Почему же это произошло в строительном секторе?

- Причин несколько. Первая состоит в том, что основной ресурс для жилищного строительства - земля - до сих пор находится в государственной собственности. У застройщиков нет возможности свободно купить участок под застройку. Землю распределяет чиновник. Причем делает это по непрозрачным, неясным процедурам. И требование закона - с 1 октября 2005 года предоставлять землю для жилищного строительства только на открытых аукционах, как вы знаете, на практике не всегда выполняется. А развитие как раз такой открытой системы земельных торгов могло бы стать одним из факторов демонополизации строительного сектора.


Вторая причина тоже связана с существующей бюрократической системой. Ведь после получения участка под застройку бизнесмену надо еще получать разрешение на строительство у того же чиновника. Здесь опять приходится сталкиваться с избыточными административными барьерами. Пробиться через них могут очень немногие. В результате те, кто прорвался к заветной цели через какие-то свои связи, начинают монополизировать рынок, не допуская туда конкурентов.


Так что главная задача - снизить административные барьеры. Уже подготовлен законопроект по созданию единой системы госэкспертизы проектной документации и единой системы госнадзора в строительстве. Они существенно сократят хождение застройщиков по инстанциям.


- Есть ли другие причины, не связанные с чиновничьими препонами?

- Также большая проблема кроется в существующей системе финансирования жилищного строительства. Сегодня основная часть жилья, как вы знаете, возводится за счет привлечения средств дольщиков. Был принят 214-й закон для защиты их прав. Но многие застройщики его бойкотируют. Это еще полбеды. На самом деле люди вообще не должны финансировать процесс непосредственного строительства. Граждане должны покупать квартиры как готовый продукт. Мы же не финансируем производство машин, телевизоров, одежды. С жильем тоже должно быть так. Строительство должны вести профессионалы: застройщик и банк, а человек должен иметь право взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку стиральной машины.


- Раз уж мы заговорили о кредитовании строительного сектора…Сегодня многие эксперты считают этот вид финансирования весьма рискованным. Вы разделяете эту точку зрения?

- Да. Это еще одна проблема, которую необходимо решать. Почему это происходит? Потому, что у застройщиков нет обеспечения строительных кредитов: собственных активов у них мало, а землю им предоставляют только в аренду, и то на короткий период. Заложить такие права аренды, чтобы получить деньги на стройку, практически невозможно, поскольку это неликвидный актив (в случае дефолта заемщика его трудно реализовать). Если бы земля предоставлялась застройщику в собственность, это было бы хорошее обеспечение кредитов на весь период строительства.


Плюс ко всему, строительные компании не такие прозрачные и понятные, как, например, банки, которые вдоль и поперек контролирует ЦБ. Поэтому кредитовать строительный сектор трудно. Это касается и самих строительных компаний, и их финансовых проектов, где часто нет конкретных бизнес-планов, нет прозрачных финансовых потоков. Так что застройщики, которые хотят получать банковское кредитование в будущем, должны приводить в порядок всю свою деятельность.


- В продолжение темы кредитования, не могли бы Вы прокомментировать готовящийся к принятию осенью законопроект о стройсберкассах?
- Стройсберкасса – это замкнутая система строительных сбережений, похожая на нашу кассу взаимопомощи. В стройсберкассах копят деньги на первый взнос, допустим, 20 процентов. Столько же можно там взять под низкий процент. Но остальные 60 процентов обеспечиваются ипотечным кредитованием. Эта система неплохо работает в Германии и в Австрии. Но в России, на мой взгляд, работать не будет. Дело вот в чем. Чтобы кредитовать по низкой ставке, стройсберкасса должна уменьшить процент по депозиту. Например, чтобы в стройсберкассе взять кредит под 7 процентов, можно в лучшем случае рассчитывать на депозитную ставку в 2-4 процента. Но при инфляции в 10 процентов (это еще без учета изменения реальных цен на жилье), причем ежегодно, накопленные деньги «сжимаются», а следовательно, «усыхают» и квадратные метры. Получается, что гражданин копит, а денег и возможностей все меньше. Зачем ему это надо? Единственный вариант, если государство будет субсидировать разницу до инфляционного уровня. Но возникает вопрос - самый ли это эффективный способ потратить бюджетные деньги? Может, лучше эти же средства отдавать людям для первого взноса в ипотеку?


- Можно ли сказать, что из-за роста цен жилье в стране становится все недоступней?

- Я бы так не сказала. Хотя в будущем это может стать серьезной проблемой. Есть коэффициент, который условно называется индекс «доступности жилья». Берут стандартную квартиру (54 кв. метра), умножают ее площадь на среднюю цену жилья и делят на средний годовой доход семьи. Полученный условный показатель говорит о том, сколько лет семье нужно не есть и не пить, чтобы купить квартиру. Сейчас он составляет около четырех с половиной лет. В худшую сторону он меняется, но несущественно. Хотя вы правы, жилье становится недоступней с точки зрения наличия свободных квартир на рынке. Товара нет. Многие банки жалуются, что они дают заемщикам кредиты, а они по нескольку месяцев не могут найти квартиру. Пока ищут, цены так вырастают, что на взятый кредит уже ничего купить нельзя. Отсюда вывод - строить надо гораздо больше. Только так можно остановить рост цен на жилье. Или хотя бы стабилизировать его, чтобы повышение цен на недвижимость было на уровне инфляции.


- Если не ошибаюсь, такая задача поставлена в национальном проекте «Доступное жилье»?

- Совершенно верно. К 2010 году объем строительства в стране, согласно национальному проекту, должен вырасти в два раза. За первые шесть месяцев этого года рост уже составил 9 процентов. Если и дальше будем продвигаться такими темпами, то поставленной цели можно достичь.


- О каких еще результатах реализации нацпроекта уже можно говорить?
- Очень хорошо развивается ипотечное кредитование. В этой сфере принят пакет законов, который полностью развязал все «правовые узелки». Теперь остается только помогать некоторым группам граждан - например, молодым семьям - брать кредиты. Это уже несложно. Поэтому все банки, которые хотят и могут заниматься ипотечным кредитованием, уже вышли на этот рынок. И при росте реальных доходов населения, который мы наблюдаем, а также при снижении процентных ставок на кредиты, ипотечное кредитование со временем будет развиваться еще стремительней.


- Есть ли у национального проекта свои индикаторы?

- Конечно, есть. Если откроете программу «Жилище», которая является основным инструментом реализации нацпроекта, найдете конкретные целевые показатели. Например, к 2010 году в два раза по сравнению с 2004 годом должен вырасти объем строительства в стране: до 80 млн кв. метров в год. В 20 раз за тот же период должен возрасти объем ипотечных кредитов, выдаваемых за год. Износ коммунальной инфраструктуры, напротив, должен сократиться с 60 до 50 процентов. Как мне кажется, по промежуточным итогам 2006 года эти индикаторы соответствуют поставленным целям. Например, хорошо реализовывалась программа по государственным жилищным сертификатам. А оплата первого взноса при получении ипотечного кредита молодым семьям, увы, началась позже. Отдельная проблема - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Сильно запоздали с порядком реализации этой подпрограммы. В результате только в июле-августе был проведен конкурс и отобраны проекты. Процесс предоставления государственных гарантий под них начался только сейчас и идет не без проблем. Поэтому даже деньги, выделенные на субсидирование процентных ставок по кредитам на эти проекты, не смогут быть использованы в этом году в полном объеме. Это не очень хорошо.


- Почему же реализация проекта «Доступное жилье» иногда отстает от планов?
- Проект был задуман правильно и в логической последовательности: оценка ситуации, законодательная база, цели, ресурсы и так далее. Но нацпроект - новый для нас инструмент, и пока еще мы не научились им как следует пользоваться. Все сводится к текущему управлению. Есть ответственный первый вице-премьер, есть Минрегион, готовящий нормативную базу, есть Росстрой, нацеленный на реализацию ФЦП «Жилище», есть межведомственная рабочая группа, чтобы поговорить о наболевшем. Словом, у семи нянек...


Нет единого центра. Речь идет не о единоличном принятии решений, а о компетентности, оперативности и ответственности. Регламенты, существующие в правительстве, таковы, что бумаги ходят от ведомства к ведомству по полгода.


- Когда, по Вашему мнению, результаты работы национального проекта будут заметны всем россиянам?

- Если все будет идти по плану, то к 2007-2008 году. Правда, серьезные изменения запланированы только к 2010 году. Если сегодня по статистике только 11-12 процентов населения могут приобрести жилье по социальным стандартам с помощью собственных средств или кредитов, то к 2010 году этот показатель должен достигнуть 30 процентов. Это серьезное увеличение.


- По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо вводить как минимум квадратный метр на душу населения в год. Мы далеко отстаем от Европы и США по этому показателю. Нас почти 150 миллионов человек. А жилья строится в три раза меньше. Только к 2010 году, как Вы говорили, выйдем на показатель 80 млн кв. метров. А если демографическая ситуация начнет улучшаться?

- Во всех странах этот процесс идет по-разному. Все зависит от потребности, а главное - платежеспособного спроса на жилье. По данным исследования на конец 2003 года, в России была потребность в увеличении жилищного фонда на 46 процентов, а платежеспособный спрос населения составлял лишь 25 процентов от потребности. Сегодня строительство не удовлетворяет даже существующий платежеспособный спрос. Именно поэтому надо сбалансированно развивать и жилищное строительство, и жилищное кредитование. Но не стоит забывать и о модернизации существующего жилищного фонда.


- Что же такое, на Ваш взгляд, достойное, доступное и комфортное жилье для российской семьи?

- Каждый понимает эти слова по-своему. Что такое «достойное жилье»? Например, мое детство прошло вчетвером в однокомнатной квартире. И это выглядело вполне «достойно», поскольку вокруг люди жили в коммуналках. Но времена меняются, а с ними меняются и представления об уровне жизни. Сегодня определены социальные нормативы площади жилья. Это параметры, по которым предоставляется государственная субсидия на оплату жилья, и выдаются государственные жилищные сертификаты. Этот социальный норматив составляет 33 кв. метра на одного человека, 42 кв. метра - на двоих, и по 18 кв. метров на одного члена семьи, если семья состоит из трех и более человек.


Что касается комфортности… Конечно, жилье должно быть обеспечено необходимыми коммунальными услугами: водой, теплом, электричеством. Они должны предоставляться качественно, бесперебойно. А уж степень комфорта каждый будет выбирать по возможностям. Кому ванна, кому джакузи, кому бассейн...


Самое сложное понятие - «доступное жилье». Очень многие журналисты и даже политики подменяют его словом «дешевое». Сразу возникают ассоциации с жильем простеньким, тесным, низкого качества… На мой взгляд, это неправильно. Я считаю, что «доступное» - значит «разное». Значит, «доступное» для каждой семьи по уровню ее дохода и потребностей.


При этом не надо забывать, что 40 процентов россиян сегодня удовлетворены своим жильем, 10-15 процентов, как и в других странах, всегда будут нуждаться в жилье по социальному найму, а 20-30 процентов не смогут обойтись без дополнительной господдержки при приобретении жилья.

Беседовала Наталья Ковтун


Подписывайтесь на нас: