Александр Орт: «Строительный комплекс Петербурга – один из самых крепких, надежных и состоявшихся в стране»
В преддверии IX Съезда строителей о ситуации в строительной отрасли Санкт-Петербурга, итогах работы за текущий год и прогнозах на 2012 год «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
– Будет ли, по Вашему мнению, выполнен прогноз властей по вводу жилья в Петербурге в 2011 году?
– Прогноз – дело неблагородное. Из опыта прошлых лет и исходя из того, что состоялось в этом году, могу сказать, что на 1 ноября текущего года мы уже приняли в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья. Это средний показатель, который практически не отличается от прошлогоднего. Как правило, на ноябрь и в основном на декабрь остается 1 млн с лишним приема документов. Служба готова рассмотреть все то готовое жилье, которое будет предъявлено. Степень готовности на этих объектах высокая, на всех объектах мы уже начали вести итоговые проверки. Как только строительные компании будут готовы предъявить документы, мы их рассмотрим, обработаем и оформим в этом году. Так что все будет зависеть от самих строителей.
– Как повлияет на ввод недвижимости объявленный властями города пересмотр условий тех инвестиционных договоров, по которым не выдерживаются сроки строительства?
– Это как раз должно подстегнуть те организации, которые позволяли себе вольготно обращаться со сроками ввода жилья. Это первый шаг в направлении того, чтобы минимизировать сроки строительства и не допускать затягивания стройки. Если компания обозначила сроки, то должна их непременно соблюдать и выдерживать. Я думаю, что это никак не повлияет на ситуацию с вводом жилья. Какие-то объекты, возможно, выпадут из списка, какие-то, наоборот, появятся, так что в целом картина должна быть нормальная.
– Следит ли служба за соблюдением сроков строительства или эта обязанность полностью ложится на плечи Комитета по строительству и самого застройщика?
– За исполнением сроков инвестиционных договоров следит Комитет по строительству. Мы выдаем разрешения на строительство на срок, определенный проектом организации строительства в соответствии с графиком. За этими сроками мы следим. Если же сроки срываются, то Комитет по строительству рассматривает объекты и либо продлевает инвестиционные условия, либо нет. Далее в зависимости от их решения мы продлеваем или не продлеваем сроки строительства.
– Заметна ли тенденция улучшения качества возводимого жилья и самих проектов, предоставляемых на государственную экспертизу?
– Что касается качества строительства, то само понятие «качества» какой-то единицей измерения не измеришь, так как это комплекс показателей. Строительные материалы и качество строительно-монтажных работ, и работа персонала – все это характеризует качество объекта. На сегодняшний день о каких-то резких изменениях в оценке качества строительства я сказать не могу. Есть отдельные моменты у отдельных организаций, что немного портит общую картину качества строительства.
Сейчас у ряда компаний города есть проблема с аммиаком. Она изучается уже не один месяц не только службой, но и сообществом строителей. Эта проблема – результат преждевременного отказа от надзора и контроля за качеством строительных материалов на предприятиях. 5 лет назад у нас был целый отдел, который занимался таким контролем, но его отменили, хотя я еще тогда говорил, что это делать преждевременно. Сегодня мы, к сожалению, получаем результат такого решения.
Доля скрытых дефектов, которые выявляются при сдаче и эксплуатации в общем объеме вводимого жилья, составляет порядка 0,1%.
– Какие нарушения чаще всего выявляет служба на стройках города?
– На первом месте, к сожалению, из года в год нарушение, связанное с работой без разрешения на строительство. Из общего числа нарушений, которые выявлены за 2011 год, этот вид нарушения составляет от 30 до 40%.
– На IX Съезде строителей служба представит свои разработки в области предоставления государственных услуг в электронном виде. Расскажите подробнее, что это за наработки.
– Это большой набор инструментов и программ, который, во-первых, позволяет неразрушающим методом производить обследования зданий и сооружений. Мы также вплотную подошли к тому, что наши инспектора, которые работают на строительных площадках, имеют мобильные модульные установки, которые позволяют им на месте решить любой вопрос в части розыска и определения необходимых по данному объекту документов, также они могут на месте выписать предписание, штраф. Все эти меры направлены на сокращение сроков согласования. В дальнейшем мы планируем развивать и совершенствовать это направление.
– Как Вы относитесь к институту негосударственной экспертизы?
– Идея правильная, суть хорошая, но я побаиваюсь, чтобы не получилось такой ситуации, как со стройматериалами. Если все подряд, кто попало получат допуски и аккредитации, то будет масса всевозможных экспертиз. Я за здоровую конкуренцию, но нужно строго и внимательно на уровне Минрегиона подходить к выдаче допусков и аккредитаций на проведение негосударственной экспертизы. В первую очередь должен быть внимательно рассмотрен и оценен состав специалистов. Если в идеале будут добросовестные исполнители и эксперты, то никаких опасений нет. Но, к сожалению, на начальной стадии у нас получаются перекосы, чего я и боюсь. Если государственная экспертиза от лица государства несет полную ответственность, то при существовании негосударственной экспертизы уже были попытки за меньшую цену и с меньшими требованиями провести экспертизу. Закон, регламентирующий эту деятельность, принят в третьем чтении и в ближайшее время будет подписан. С 1 апреля 2012 года, как написано в проекте закона, он должен вступить в силу. С этой даты заключения негосударственной экспертизы начнут приниматься наравне с государственной, и по ним также будут выдаваться разрешения на строительство. Сегодня негосударственная экспертиза тоже существует, но по ней мы разрешения на строительство не выдаем. Сегодня в Санкт-Петербурге зарегистрировано порядка 12 негосударственных экспертиз. Они столкнутся и с кадровым вопросом, так как найти хорошего специалиста в экспертизу – большая проблема.
– Как Вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли Петербурга в целом? В каком направлении, по Вашему мнению, будет развиваться строительный комплекс Петербурга в ближайшее время?
– Вне зависимости от внешних факторов я считал и считаю строительный комплекс Петербурга одним из самых крепких, надежных и состоявшихся в стране. Он имеет хорошую производственную и материально-техническую базу, поэтому даже в 2008 и 2009 годах, когда был пик кризиса, он показал себя с самой лучшей стороны. Возможно, какие-то недоработки текущего года в части выделения пятен могут отразиться на последующих годах. Уверен, что строительный комплекс Петербурга будет все больше и больше наращивать мощности и показатели строительства независимо от происходящих перемен. Это стабильное подразделение, которое будет развиваться по своему сценарию в рамках действующего законодательства, и пока никаких предпосылок к потрясениям и сбоям я не вижу.
– Увеличатся ли объемы ввода жилья, по Вашим прогнозам, в следующем году?
– Судя по тем средствам, которые выделены, и по тем заявкам и проектам, которые уже прошли экспертизу, показатели будут не хуже, чем в 2011 году. Все регулирует рынок: если жилье покупается при текущем объеме ввода в 2,6 млн кв. м, а в следующем вводим 3 млн. кв. м и оно снова покупается, значит, это востребовано и необходимо. По нормативу мы еще далеки от стандарта. По международным и российским нормам должен вводиться
– Что бы Вы сказали своим коллегам в преддверии IX Съезда строителей?
– IX Съезд строителей – это некая веха и рубеж в подведении предварительных итогов, обсуждения задач и перспектив на следующий год. Я бы хотел пожелать всем участникам съезда плодотворной работы, выработки правильных решений, хороших объектов и успехов в дальнейшей работе строительным компаниям.
Автор: Алена Филипова.
«Главстрой-СПб» в ближайшее время к реализуемому проекту строительства района «Северная долина» добавит еще два – жилой район «Юнтолово» и многофункциональный комплекс «Шкапина-Розенштейна». Игорь Евтушевский, генеральный директор компании «Главстрой-СПб», рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Павлу Никифорову о стратегии дальнейшего развития компании.
– Как обстоят дела в вашем флагманском проекте – «Северная долина»?
– Первая очередь проекта уже успешно реализована. В частности, три жилых корпуса общим метражом чуть меньше 200 тыс. кв. м уже заселены. Следующие 86 тыс. – на подходе. Первая и вторая очереди проданы полностью. Дальше жилой район будет развиваться еще быстрее – уже начаты работы по следующим очередям общей площадью 420 тыс. кв. м. Всего мы построим до 2017 года около 2,7 млн кв. м.
Действительно, для нас это флагманский проект – именно на нем мы отрабатывали те технологии быстрого и качественного строительства, которые в дальнейшем будут реализованы и на остальных наших петербургских проектах.
Кроме того, мы сейчас не только строим жилье в «Северной долине», но и создаем социальную инфраструктуру. Сейчас уже построен первый детский сад, детские площадки, начались работы по возведению школы на 900 мест, которая будет построена в будущем году. Всего же к окончанию строительства «Северная долина» получит 12 детских садов и 8 школ.
– Район Обводного канала, где будет реализовываться ваш проект «Шкапина-Розенштейна», крайне неоднозначно воспринимается петербуржцами. Как будете ломать стереотипы?
– В далекие времена в Адмиралтейском районе строили шикарные усадьбы, где жили представители дворянской знати и приближенные к императорскому двору. С этим районам связаны имена Монферрана, Кваренги, Росси, Стасова… Кто-то же должен снова дать точку роста этому району, который находится в самом центре Санкт-Петербурга. Наш проект, я уверен, локомотивом потянет развитие прилегающих территорий. Мы будем первыми, но не одинокими – уже готов проект планировки территории, прилегающей к Балтийскому вокзалу. Там тоже планируется строительство многофункционального комплекса, с музеем железнодорожного транспорта, офисами, развлекательными учреждениями. А это буквально «через дорогу» от нас.
– Все ваши проекты разные и по концепции, и по идее, которые вы в них закладываете. На какую традицию комплексной застройки территории опираетесь вы? Давайте поговорим на примере «Юнтолово».
– Исторически весь Петербург можно назвать проектом комплексной застройки, это означает, что традициям здесь более 300 лет. Но, с другой стороны, в длительной исторической перспективе город прирастал постепенно, и лишь недавно мы вернулись к проектам по
«Юнтолово» строится на принципах устойчивого развития. Это современная, экологичная и низкоплотная среда, которая формируется с учетом опыта, накопленного западными архитекторами уже на уровне генерального плана. На территории проекта организованы три внутренних парка, озеленение предусмотрено вокруг каждого квартала и внутри. Идея развития жилого района в этой части города базировалась на желании создать район, лишенный недостатков городской среды – шума, смога, транзитного трафика, высокой интенсивности потоков – и вместе с тем обладающий всеми достоинствами города: развитой инфраструктурой, легко и быстро доступными сервисами и услугами, транспортной доступностью. Более всего это походит на переосмысление идеи «города-сада».
Этот район станет совершенно новым подходом к созданию жилой среды для Петербурга, где высокая плотность застройки – жизненная необходимость, дающая возможность расселить как можно большее количество людей. В «Юнтолово» многоэтажек не планируется. Максимальная высота зданий первой очереди будет не более 5 этажей. Дворы же будут находиться на некотором удалении друг от друга, а разделять их будут так называемые зеленые пояса – бульвары, скверы, парки. Жители этого района будут знать в лицо своих соседей по дому.
Щадящая высотность – это тоже европейская традиция. Исследования психологов показали, что есть связь между высотой жилых домов и поведением их жильцов. Чем ниже этаж проживания, тем менее агрессивной ими воспринимается среда обитания. Но экономика подталкивает строителей в эконом-классе на многоэтажные решения. Не исключение и наша «Северная долина», где дома по 26 этажей. «Юнтолово» становится исключением из общего правила.
– А какова структура застройки по этажам?
– В проекте предусмотрены две самостоятельные зоны: малоэтажное строительство (ближе к Юнтоловскому заказнику) – до пяти этажей – и среднеэтажное – 7-11 (плавное повышение этажности к Конной Лахте). Есть несколько кварталов с более высокими отметками, но они планируются под общественно-деловые функции. Но малоэтажная застройка в проекте преобладает. В этом формате запланировано около 1200 тыс. кв. м.
– Обещано, что каждый из ваших кварталов будет иметь свое лицо. О каких-то особенностях фасадов, пространственной планировки можно говорить?
– Разумеется, такую территорию невозможно решить в едином архитектурном стиле. Необходимо учитывать индивидуальные особенности кварталов, их расположение, типы домов, сопутствующие функции и социальные объекты. Для первой очереди, где мы возводим 14 жилых домов, разработано три архитектурных стиля, которые объединяют строения в микрокварталы. Этот прием создаст архитектурно разнообразную среду. Мы также внимательно проработали архитектуру детского сада, постарались создать внутриквартальные доминанты, например башню с часами.
– Какова структура по типу жилья (комфорт-класс, бизнес-класс, элита)? На какой срок окупаемости по каждому из них и проекта в целом вы рассчитываете?
– В настоящий момент концепция проекта подразумевает создание жилья класса комфорт по ценам эконома. Это качественное жилье, доступное большинству петербуржцев. Боле того, при нашей ценовой политике клиенты компании смогут позволить себе в «Юнтолово» вдвое, а то и втрое больше метров, чем в центре города.
Для реализации более дорогого жилья в проекте предусмотрены все необходимые возможности, но решение все же стоит принимать исходя из структуры спроса. И пока это массовый сегмент.
– Конкуренции не боитесь?
– Не боимся! «Главстрой» начинает в «Юнтолово» с малоэтажной застройки, и это будет абсолютно новым для Петербурга форматом. Мы завершили полуторалетний период проектирования, получили все техусловия, есть проекты всех сетей. Заключение экспертизы по проекту будет готово в ноябре, и получить разрешение на строительство – вопрос дней. Подготовительная работа идет с августа, сейчас «Главстрой» приступает к инженерной подготовке. Свайное поле начнут забивать в декабре-январе. Сроки завершения строительства первой очереди компания определила себе тоже на 2013 год.
Первая очередь – 115 тыс. кв. м жилья. Таких «автономных» европейских районов на 70 тыс. жителей в пределах Санкт-Петербурга еще никто не строил. «Юнтолово» будет первым проектом такой концепции, доступным в Петербурге не только для отдельных весьма состоятельных людей, но и для широких масс потребителей.