Александр Орт: «Строительный комплекс Петербурга – один из самых крепких, надежных и состоявшихся в стране»
В преддверии IX Съезда строителей о ситуации в строительной отрасли Санкт-Петербурга, итогах работы за текущий год и прогнозах на 2012 год «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
– Будет ли, по Вашему мнению, выполнен прогноз властей по вводу жилья в Петербурге в 2011 году?
– Прогноз – дело неблагородное. Из опыта прошлых лет и исходя из того, что состоялось в этом году, могу сказать, что на 1 ноября текущего года мы уже приняли в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья. Это средний показатель, который практически не отличается от прошлогоднего. Как правило, на ноябрь и в основном на декабрь остается 1 млн с лишним приема документов. Служба готова рассмотреть все то готовое жилье, которое будет предъявлено. Степень готовности на этих объектах высокая, на всех объектах мы уже начали вести итоговые проверки. Как только строительные компании будут готовы предъявить документы, мы их рассмотрим, обработаем и оформим в этом году. Так что все будет зависеть от самих строителей.
– Как повлияет на ввод недвижимости объявленный властями города пересмотр условий тех инвестиционных договоров, по которым не выдерживаются сроки строительства?
– Это как раз должно подстегнуть те организации, которые позволяли себе вольготно обращаться со сроками ввода жилья. Это первый шаг в направлении того, чтобы минимизировать сроки строительства и не допускать затягивания стройки. Если компания обозначила сроки, то должна их непременно соблюдать и выдерживать. Я думаю, что это никак не повлияет на ситуацию с вводом жилья. Какие-то объекты, возможно, выпадут из списка, какие-то, наоборот, появятся, так что в целом картина должна быть нормальная.
– Следит ли служба за соблюдением сроков строительства или эта обязанность полностью ложится на плечи Комитета по строительству и самого застройщика?
– За исполнением сроков инвестиционных договоров следит Комитет по строительству. Мы выдаем разрешения на строительство на срок, определенный проектом организации строительства в соответствии с графиком. За этими сроками мы следим. Если же сроки срываются, то Комитет по строительству рассматривает объекты и либо продлевает инвестиционные условия, либо нет. Далее в зависимости от их решения мы продлеваем или не продлеваем сроки строительства.
– Заметна ли тенденция улучшения качества возводимого жилья и самих проектов, предоставляемых на государственную экспертизу?
– Что касается качества строительства, то само понятие «качества» какой-то единицей измерения не измеришь, так как это комплекс показателей. Строительные материалы и качество строительно-монтажных работ, и работа персонала – все это характеризует качество объекта. На сегодняшний день о каких-то резких изменениях в оценке качества строительства я сказать не могу. Есть отдельные моменты у отдельных организаций, что немного портит общую картину качества строительства.
Сейчас у ряда компаний города есть проблема с аммиаком. Она изучается уже не один месяц не только службой, но и сообществом строителей. Эта проблема – результат преждевременного отказа от надзора и контроля за качеством строительных материалов на предприятиях. 5 лет назад у нас был целый отдел, который занимался таким контролем, но его отменили, хотя я еще тогда говорил, что это делать преждевременно. Сегодня мы, к сожалению, получаем результат такого решения.
Доля скрытых дефектов, которые выявляются при сдаче и эксплуатации в общем объеме вводимого жилья, составляет порядка 0,1%.
– Какие нарушения чаще всего выявляет служба на стройках города?
– На первом месте, к сожалению, из года в год нарушение, связанное с работой без разрешения на строительство. Из общего числа нарушений, которые выявлены за 2011 год, этот вид нарушения составляет от 30 до 40%.
– На IX Съезде строителей служба представит свои разработки в области предоставления государственных услуг в электронном виде. Расскажите подробнее, что это за наработки.
– Это большой набор инструментов и программ, который, во-первых, позволяет неразрушающим методом производить обследования зданий и сооружений. Мы также вплотную подошли к тому, что наши инспектора, которые работают на строительных площадках, имеют мобильные модульные установки, которые позволяют им на месте решить любой вопрос в части розыска и определения необходимых по данному объекту документов, также они могут на месте выписать предписание, штраф. Все эти меры направлены на сокращение сроков согласования. В дальнейшем мы планируем развивать и совершенствовать это направление.
– Как Вы относитесь к институту негосударственной экспертизы?
– Идея правильная, суть хорошая, но я побаиваюсь, чтобы не получилось такой ситуации, как со стройматериалами. Если все подряд, кто попало получат допуски и аккредитации, то будет масса всевозможных экспертиз. Я за здоровую конкуренцию, но нужно строго и внимательно на уровне Минрегиона подходить к выдаче допусков и аккредитаций на проведение негосударственной экспертизы. В первую очередь должен быть внимательно рассмотрен и оценен состав специалистов. Если в идеале будут добросовестные исполнители и эксперты, то никаких опасений нет. Но, к сожалению, на начальной стадии у нас получаются перекосы, чего я и боюсь. Если государственная экспертиза от лица государства несет полную ответственность, то при существовании негосударственной экспертизы уже были попытки за меньшую цену и с меньшими требованиями провести экспертизу. Закон, регламентирующий эту деятельность, принят в третьем чтении и в ближайшее время будет подписан. С 1 апреля 2012 года, как написано в проекте закона, он должен вступить в силу. С этой даты заключения негосударственной экспертизы начнут приниматься наравне с государственной, и по ним также будут выдаваться разрешения на строительство. Сегодня негосударственная экспертиза тоже существует, но по ней мы разрешения на строительство не выдаем. Сегодня в Санкт-Петербурге зарегистрировано порядка 12 негосударственных экспертиз. Они столкнутся и с кадровым вопросом, так как найти хорошего специалиста в экспертизу – большая проблема.
– Как Вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли Петербурга в целом? В каком направлении, по Вашему мнению, будет развиваться строительный комплекс Петербурга в ближайшее время?
– Вне зависимости от внешних факторов я считал и считаю строительный комплекс Петербурга одним из самых крепких, надежных и состоявшихся в стране. Он имеет хорошую производственную и материально-техническую базу, поэтому даже в 2008 и 2009 годах, когда был пик кризиса, он показал себя с самой лучшей стороны. Возможно, какие-то недоработки текущего года в части выделения пятен могут отразиться на последующих годах. Уверен, что строительный комплекс Петербурга будет все больше и больше наращивать мощности и показатели строительства независимо от происходящих перемен. Это стабильное подразделение, которое будет развиваться по своему сценарию в рамках действующего законодательства, и пока никаких предпосылок к потрясениям и сбоям я не вижу.
– Увеличатся ли объемы ввода жилья, по Вашим прогнозам, в следующем году?
– Судя по тем средствам, которые выделены, и по тем заявкам и проектам, которые уже прошли экспертизу, показатели будут не хуже, чем в 2011 году. Все регулирует рынок: если жилье покупается при текущем объеме ввода в 2,6 млн кв. м, а в следующем вводим 3 млн. кв. м и оно снова покупается, значит, это востребовано и необходимо. По нормативу мы еще далеки от стандарта. По международным и российским нормам должен вводиться
– Что бы Вы сказали своим коллегам в преддверии IX Съезда строителей?
– IX Съезд строителей – это некая веха и рубеж в подведении предварительных итогов, обсуждения задач и перспектив на следующий год. Я бы хотел пожелать всем участникам съезда плодотворной работы, выработки правильных решений, хороших объектов и успехов в дальнейшей работе строительным компаниям.
Автор: Алена Филипова.
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник