Ефим Басин: Резкого взлета цен на жилье в России не будет
Почему цены на стройматериалы в некоторых регионах РФ выросли с начала года до 50%, а себестоимость строительства в цене жилья достигла 70%, как строители попали в заложники к локальным монополистам, производителям и перевозчикам стройматериалов, почему нельзя рассчитывать только на государственные мега-проекты и как следует выходить из сложившейся ситуации, рассказал в интервью агентству РИА «Новости» президент НОСТРОЙ Ефим Басин.
-Ефим Владимирович, можете ли Вы дать прогноз о серьезных изменениях стоимости жилья в России?
Уверен, что резкого взлета цен на жилье не будет хотя бы потому, что платежеспособность населения сейчас не на высоте. Фактически, сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит ожидать и снижения стоимости жилья - для этого предложение должно многократно превысить спрос. В целом, цены на жилье будут понемногу расти, потому что растет его себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки, но самих строителей это подорожание не спасет - жилье дорожает не на этапе строительства, а при продаже, к чему строители имеют очень мало отношения. Строителей спасут крупные заказы, в том числе, и государственные - на жилье, дороги, инфраструктуру. Государство имеет все средства, чтобы выступить нашим крупнейшим заказчиком.
-Какова доля стройматериалов в стоимости одного квадратного метра жилья?
Классическая схема предполагает, что себестоимость стройматериалов не должна превышать 50% от итоговой стоимости жилья, но сегодня эта цифра доходит до 70%. Прежде всего, это связано с повышением цен на местные инертные материалы, цемент и бетон. То же самое происходит и с металлом. При этом строителей постоянно заставляют снижать сметную стоимость - если до кризиса от нас обычно требовали "ужаться" на 17%, то в настоящее время требуют уже 30% снижения. Это просто нереально!
-Возможно, в этих условиях Министерству регионального развития РФ стоит увеличить стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого по госзаказу?
Прежде всего, эта стоимость должна соответствовать реальной цене, сложившейся в регионах, а здесь картина получается довольно пестрой. Интересный факт: в регионах, где нет притока инвестиций, например, в Сибири, строителям удается вписаться в цены, установленные Минрегионом (средняя стоимость жилья, установленная Минрегионом в Сибирском ФО, составила в четвертом квартале 2011 года 29,23 тысячи рублей за квадратный метр), чего не скажешь о Москве (77,5 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (47,1 тысячи рублей) и Краснодарском крае (32 тысячи рублей). Здесь "официальная цена" существенно отличается от рыночной.
Кстати, в Минрегионе в октябре пришли к выводу, что надо переходить на новые условия ценообразования в строительстве. Планируется привязать стоимость материалов к цене продукции в строительной отрасли, по сути, перейти на ресурсный метод, отказавшись от индексного метода. К стоимости стройматериалов, приведенной в справочнике Минрегиона, планируется добавлять стоимость использования оборудования, зарплаты, накладные расходы и прочие затраты. В итоге получится цена единицы строительной продукции, например, одного квадратного метра жилья или одного километра дороги. Эти цены будут меняться ежеквартально.
-Строители признают, что на конечную стоимость квадратного метра значительно влияет и коррупционная составляющая...
Официальной информации, как вы понимаете, на этот счет нет, но предпосылок – более, чем достаточно. Одна из них – излишние административные барьеры. Национальное объединение строителей провело исследование в 20 крупнейших городах России, выясняя, как административные барьеры влияют на стоимость жилья. Получилась очень интересная картинка: по федеральным законам строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле, во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть, почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.
Итоги исследования НОСТРОЙ обобщит в своем отчете. По этому вопросу будет сделан доклад на "Дне саморегулирования в строительстве", который пройдет 8 декабря в рамках Российского инвестиционно-строительного форума. Подумаем и о том, чтобы обнародовать имена "наиболее отличившихся" чиновников. Надеемся, что руководители страны, которые принимают решения о назначении губернаторов, да и сами губернаторы всерьез задумаются над этой информацией.
-Есть ли уже информация, насколько за 2011 год выросла себестоимость гражданского и промышленного строительства в РФ?
Эти цифры также пока неоднородны. Например, мы зафиксировали с января по сентябрь 2011 года незначительное подорожание стройматериалов - на уровне 8-10% - в Сибири и в Поволжье, но в этих регионах нет явного притока инвестиций. А в регионах, где есть ажиотажный спрос, цены на строительные материалы поднялись с января по сентябрь 2011 года от 20% до 50%. Рост инвестиций в этих регионах, прежде всего, был связан с крупными федеральными проектами, например, Олимпиадой в Сочи в 2014 году, Дальневосточным саммитом АТЭС в 2012 году, Универсиадой в Казани в 2013 году.
-То есть спрос опять определяет предложение?
Да. Цены на местные строительные материалы с учетом вышеперечисленных федеральных строек растут весьма ощутимо. Например, в целом по России с января по сентябрь 2011 года цемент вырос на 10-14%. На заводах ОАО "Себряковцемент", ОАО "Мордовцемент" цена в среднем осталась на уровне 3,2-3,3 тысячи рублей за тонну. За этот же период ОАО "Новоросцемент" увеличил стоимость цемента на 60% - до 5,1-5,3 тысячи рублей за тонну. Теперь мы вынуждены для сочинских олимпийских объектов покупать цемент аналогичного качества в Турции, который с растаможиванием и перевозкой морским путем стоит 4,1-4,2 тысячи рублей за тонну.
Повышение "Новоросцементом" цены продукции не может быть объяснено ни ростом стоимости перевозки, ни повышением цен на энергоносители - это просто желание подзаработать. В результате, бетон, который в начале этого года в Сочи стоил 3,7 тысячи рублей за кубометр, сегодня стал стоить 5,7 тысячи рублей за кубометр.
-Есть ли управа в лице властей на монополистов?
По идее, этим должны заниматься антимонопольные органы, но когда мы задаем вопрос Федеральной Антимонопольной службе (ФАС) России - как быть с этими локальными монополистами, ведомство объясняет, что отслеживает характер и цены на использование недр в целом по стране. Локальных владельцев они не учитывают, потому что те не подпадают под градацию монополистов. Власти рассматривают монополии в масштабах страны, а не отдельных субъектов Федерации. НОСТРОЙ считает, что нужно разработать критерии объявления локальными монополистами тех, кто в сговоре диктует цены. Их тоже можно прижать, но пока этого нет. К сожалению, бороться с этим злом очень трудно.
Ситуация осложняется еще и тем, что мы работаем в условиях рыночной экономики, и как только государство пытается отрегулировать цены, популисты моментально поднимают шум, что нарушаются законы рынка. Но у нас-то пока рынок практически дикий! В итоге у заказчика нет возможности для компенсации реальных убытков при строительстве. Теряя на рентабельности, строители не имеют возможности развивать свою базу, обновлять свое оборудование.
Полную версию интервью читайте на http://riarealty.ru
Кризис – сложное время для реализации крупных строительных проектов, тем более, если речь идет о проектах стратегического, общегородского и даже федерального значения. Но и спокойно откладывать их на «лучшие времена» нельзя, ведь они нужны для разрешения конкретных насущных проблем, стоящих перед Санкт-Петербургом. О том, какое будущее ждет самые главные и амбициозные проекты города рассказал председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов.
– Как повлиял кризис на стратегические проекты Санкт-Петербурга? Можно ли сегодня констатировать какие-то потери или смену ориентиров?
– Приоритеты инвестиционной политики остаются прежними, и стратегические проекты не теряют своей значимости для города. Ни один из них мы не сворачиваем, не бросаем. Все 4 проекта государственно-частного партнерства – ЗСД, Орловский тоннель, Надземный экспресс и аэропорт «Пулково» – будут реализованы. По первым трем из них нам пришлось изменить тактику, что вполне естественно с учетом кризиса – мы скорректировали графики и рассматриваем возможность привлечения новых инструментов финансирования, в том числе под гарантии государства и международных финансовых институтов. При этом проект развития «Пулково» идет по графику: проект генерирует кэш-фло в валюте, и рынок не увидел здесь серьезных рисков обменного курса.
– Но ведь есть еще много проектов в сфере недвижимости, этот рынок больше других пострадал от мирового экономического и финансового кризиса.
– Наш перечень стратегических проектов в области развития недвижимости также остался прежним, часть из них реализуется в соответствии с докризисными графиками. Прежде всего, это «Балтийская Жемчужина» и «Московская-Товарная», включая многофункциональный комплекс «Галерея», который уже в следующем году будет введен в эксплуатацию. Таким образом, термин «яма» навсегда уйдет из лексикона петербуржцев.
Очевидно, что новых проектов комплексного развития территорий, которые до кризиса появлялись, как грибы после дождя, пока ждать не стоит. Сейчас надо реализовывать те, что есть. При этом даже в непростой кризисной ситуации один из таких проектов – «Северная Долина» – реально начинается, на днях состоялась церемония забивки первых свай. Мы по-прежнему нацелены на реализацию проекта «Апраксин Двор». Да и «Новая Голландия», при всех сложностях у акционеров, сегодня уже на таком проработанном этапе, когда девелоперская стадия пройдена и любой инвестор – старый или новый - может завершить этот проект.
– О каких инвестиционных ориентирах можно говорить в этих условиях?
– На первый план сегодня выходят проекты с объемом вложений $30-50 млн. Сегодня для них можно найти финансирование, в том числе на международном рынке, поэтому инвесторы сориентировались именно на этот сегмент. Например, в сфере развития гостиничной инфраструктуры ни один проект не потерян, и планы реализуются практически теми темпами, которые мы формировали пять лет назад, когда принимали Программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры. Есть реальный шанс к концу 2010 года приблизиться к отметке в 30 тыс. номеров. Сегодня в городе около 170 проектов отелей почти на 15 тысяч номеров на разных стадиях готовности, 40 из них строятся. Только в этом году будет введено около 2 тыс. номеров.
Кстати, в начале июня Губернатором Санкт-Петербурга будет подписано еще два меморандума с иностранными инвесторами, планирующими реализацию высококлассных гостиничных проектов в нашем городе.
– Кто эти инвесторы, которые работают или еще только собираются работать в Санкт-Петербурге? Изменилось ли соотношение между отечественными и зарубежными?
– Примерный паритет сохраняется, есть и зарубежные, и российские инвесторы. Особенно приятно, что удержана высокая инвестиционная планка нашего города. Статистика не показывает снижения объема иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга, хотя по России в целом отмечен спад на 30%. По итогам года, с учетом инвестиций в промышленность, можно даже осторожно прогнозировать небольшой рост.
– Иностранные предприятия не утратили энтузиазм работать в нашем городе?
– В области промышленных инвестиций у нас не только не потерян ни один проект, а наоборот, закладываются новые – недавно началось строительство технопарка поставщиков Hyundai – это сразу 7 заводов. На последнем заседании правительства стратегическим был признан проект «Силовых Машин» с миллиардным объемом инвестиций, естественно, в валюте. В «промку» инвесторы идут, и для нас это принципиально важно, поскольку промышленность – один из основных векторов развития нашего города, формирующий базис Санкт-Петербурга как делового, инновационного и научного центра.
– Считают ли инвесторы Петербург экономическим оазисом России?
– В общем, да. Такие сигналы я получаю не только от инвесторов, но и от международных финансовых организаций, с которыми у Санкт-Петербурга есть и рабочие контакты, и договорные отношения. Мы подписали соглашения с Мировыми банком, и с ЕБРР, и с Внешэкономбанком. Между прочим, ни у одного субъекта какого-либо государства нет прямого соглашения с Мировым банком – наш город в этом смысле единственный в мире.
Потенциал Санкт-Петербурга и его инвестиционная привлекательность действительно оцениваются на очень высоком уровне. Это, я уверен, будет подтверждено 25 июня при подведении итогов конкурса по «Пулково» – даже в условиях кризиса три консорциума подали свои конкурсные предложения.
– С одной стороны, вы привлекаете международные инвестиции в новые крупные проекты. С другой стороны, в нынешних условиях государственная поддержка работающих предприятий пока оставляет желать лучшего. Как вы к этому относитесь?
– Государство тоже оказалось в непростой ситуации. Бюджет секвестрован, ухудшается его собираемость. Ситуация в нашем городе лучше чем в целом в стране, но это не повод для эйфории. Приоритет для нас - социальная политика, именно на нее в первую очередь расходуются средства бюджета. Но при этом мы не забываем и про инвестиции, поскольку они являются основой для дальнейшего повышения жизненного уровня горожан с долгосрочной перспективе.
– Стало ли больше российских компаний, желающих стать стратегическим инвестором города и таким образом защититься от кризиса? Или же желающих поубавилось, потому что компании стали менее уверенными в себе?
– Есть и то, и другое. Можно сказать, что в целом интенсивность потока обращений к нам не изменилась. Мы готовим для правительства еще ряд предложений о стратегических инвесторах, а также стратегических партнерах города – это новый официальный статус. Я уверен, что именно стратегическое партнерство с городом будет интересно многим российским компаниям, отношения с которыми либо уже построены, либо только формируются.
В первую очередь, это финансовые организации – городу необходима подпитка для новых инвестиционных проектов, новых направлений развития экономики. В то же время, мы рассматриваем и другие важные отрасли. Например, есть серьезные планы по развитию транспортно-логистического комплекса города.
– Сегодня государство высказывает жесткую позицию в отношении цен на строящееся жилье. Наши строители – в оппозиции. Не пугает ли это иностранных инвесторов с их жилыми проектами, той же «Балтийской Жемчужиной»?
– Я скажу так: рынок все расставит на свои места. Пугать ценой в 40 тыс. рублей за кв. метр, конечно, можно, но стоит взглянуть на проблему иначе. Рынку нужна точка отсчета, а дальше он сам отрегулирует ситуацию путем баланса спроса и предложения. Этот баланс – лучший регулятор цены, все участники рынка это понимают. Однако, поскольку продажи идут и на уровне цен, предложенном Минрегионом, значит, есть и соответствующее предложение со стороны рынка.
– Такое предложение уже поступило городу и от «Главстроя»?
– В наш Комитет такое предложение не поступало. Но в бизнес-плане инвестора, который согласован с финансирующей проект организацией – Сбербанком, планка установлена как раз в пределах установок Минрегиона. И раз банк дает на это деньги, значит, у него есть для этого определенные экономические основания.
– А «Балтийская Жемчужина» не хочет часть проекта посвятить благому делу?
– Пять лет назад, когда проект только начинался, кусок земли под проектом считался «медвежьим углом» и был никому не нужен. И, посмотрите, как за достаточно короткий промежуток времени изменился взгляд на проект! Сегодня «Балтийская Жемчужина» позиционируется не в секторе недвижимости эконом-класса, а существенно выше. Само расположение, вид на залив, благоустроенная территория – подразумевают совсем другое качество жилья, и, стало быть, другую цену. По многим оценкам, уровень затрат в этом проекте выше цены, которую сегодня предлагает Минрегион.
– Возможно ли появление стратегических инвесторов или партнеров в малоэтажном строительстве? Ведь это тоже один из городских стратегических приоритетов.
– Потенциал прилегающих к городской черте территорий велик, и в этом наше конкурентное преимущество, в том числе по сравнению с Москвой. Если по численности населения наш город находится на четвертом месте в Европе, то по территории мы на втором месте после Лондона, а площадь Петербурга почти в полтора раза превышает площадь Москвы. На наши территории инвесторы сегодня смотрят уже совсем по-другому, нежели несколько лет назад. Дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры будет только увеличивать их инвестиционный потенциал.
Мы полагаем, что рынок здесь сам выступит гораздо более эффективным регулятором, нежели правительство, поэтому ждем инициативы от бизнеса.
– Еще одна большая проблема города – центр и коммуналки…
– Конечно, это болезненная проблема. Здесь самый эффективный путь – развитие конкретных территорий, как например, Шкапина-Розенштейна. Но для этого сегодня не хватает ни инвестиционной привлекательности рынка элитной недвижимости, ни средств участников рынка недвижимости, ни возможностей городского бюджета. Вспомните, когда рынок был на подъеме – расселялись даже те коммуналки, которые казались безнадежными. Сейчас мы существенно продвинули очередь на жилье, и этот процесс будет продолжаться. Правительство действительно декларировало, что через 4 года решит проблему коммуналок в нашем городе, и этот вопрос остается одним из приоритетов нашей работы.
– Каков ваш прогноз выхода российской экономики из кризиса?
– Я в принципе оптимист, но в данном случае оптимистических прогнозов не делал бы. Недавно я закончил работу по истории развития акционерных отношений в дореволюционной России, и анализ кризисов того времени показывает, что одного года недостаточно для оживления ситуации. Отыгрыш рынка ценных бумаг для меня не является показателем, который позволил бы утверждать, что критическая точка пройдена и начинается движение вперед. Все-таки и экономике, и финансам требуется время для того, чтобы стряхнуть с себя шок конца прошлого года.
Думаю, что реально об оживлении бизнес-процессов и выходе на докризисные показатели можно будет говорить не раньше 2011 года. Но базу для этого надо закладывать именно сейчас. Не надо сидеть, сложа руки, и ждать лучшего времени. Наоборот, надо активно готовиться к выходу из кризиса. У нас именно такой подход, и работы в Комитете сейчас стало только больше.
– А рынок недвижимости?
– Во многом, к сожалению, наша страна по-прежнему завязана на приток нефтедолларов, и ситуация будет зависеть от цен на мировых рынках. Если цена на нефть останется на нынешнем уровне, то могу предположить, что в ближайшие годы сохранятся показатели ежегодного ввода жилья на уровне 2-2,5 млн. кв. метров. Это близко к точке равновесия на рынке жилья.
С коммерческой недвижимостью – в первую очередь с бизнес-центрами – ситуация сложнее и будет зависеть от того, насколько обоснованы амбиции Санкт-Петербурга в позиционировании себя как международного делового центра. Сейчас у нас есть все предпосылки для того, чтобы со временем это сектор недвижимости продолжил развитие.
– Вы согласны, что медленнее всего будет восстанавливаться земельный рынок?
– Да. Время лэнд-лордов ушло в прошлое и, судя по всему, очень надолго. Земельный рынок действительно был перегрет. Ситуация, при которой больше тысячи долларов в стоимости квадратного метра жилья составляет стоимость земли, - нездоровая ситуация. Сейчас земля подешевела, и рынок нового жилья от этого только выиграет. Конечно, город в последние годы тоже выступал в качестве лэнд-лорда и потеряет часть своих доходов, но он укрепит свои стратегически важные позиции. Город должен зарабатывать не на продаже своих активов, а за счет собираемых налогов и создания комфортных условия для развития бизнеса.
Беседовал Дмитрий Борисов