Ефим Басин: Резкого взлета цен на жилье в России не будет
Почему цены на стройматериалы в некоторых регионах РФ выросли с начала года до 50%, а себестоимость строительства в цене жилья достигла 70%, как строители попали в заложники к локальным монополистам, производителям и перевозчикам стройматериалов, почему нельзя рассчитывать только на государственные мега-проекты и как следует выходить из сложившейся ситуации, рассказал в интервью агентству РИА «Новости» президент НОСТРОЙ Ефим Басин.
-Ефим Владимирович, можете ли Вы дать прогноз о серьезных изменениях стоимости жилья в России?
Уверен, что резкого взлета цен на жилье не будет хотя бы потому, что платежеспособность населения сейчас не на высоте. Фактически, сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит ожидать и снижения стоимости жилья - для этого предложение должно многократно превысить спрос. В целом, цены на жилье будут понемногу расти, потому что растет его себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки, но самих строителей это подорожание не спасет - жилье дорожает не на этапе строительства, а при продаже, к чему строители имеют очень мало отношения. Строителей спасут крупные заказы, в том числе, и государственные - на жилье, дороги, инфраструктуру. Государство имеет все средства, чтобы выступить нашим крупнейшим заказчиком.
-Какова доля стройматериалов в стоимости одного квадратного метра жилья?
Классическая схема предполагает, что себестоимость стройматериалов не должна превышать 50% от итоговой стоимости жилья, но сегодня эта цифра доходит до 70%. Прежде всего, это связано с повышением цен на местные инертные материалы, цемент и бетон. То же самое происходит и с металлом. При этом строителей постоянно заставляют снижать сметную стоимость - если до кризиса от нас обычно требовали "ужаться" на 17%, то в настоящее время требуют уже 30% снижения. Это просто нереально!
-Возможно, в этих условиях Министерству регионального развития РФ стоит увеличить стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого по госзаказу?
Прежде всего, эта стоимость должна соответствовать реальной цене, сложившейся в регионах, а здесь картина получается довольно пестрой. Интересный факт: в регионах, где нет притока инвестиций, например, в Сибири, строителям удается вписаться в цены, установленные Минрегионом (средняя стоимость жилья, установленная Минрегионом в Сибирском ФО, составила в четвертом квартале 2011 года 29,23 тысячи рублей за квадратный метр), чего не скажешь о Москве (77,5 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (47,1 тысячи рублей) и Краснодарском крае (32 тысячи рублей). Здесь "официальная цена" существенно отличается от рыночной.
Кстати, в Минрегионе в октябре пришли к выводу, что надо переходить на новые условия ценообразования в строительстве. Планируется привязать стоимость материалов к цене продукции в строительной отрасли, по сути, перейти на ресурсный метод, отказавшись от индексного метода. К стоимости стройматериалов, приведенной в справочнике Минрегиона, планируется добавлять стоимость использования оборудования, зарплаты, накладные расходы и прочие затраты. В итоге получится цена единицы строительной продукции, например, одного квадратного метра жилья или одного километра дороги. Эти цены будут меняться ежеквартально.
-Строители признают, что на конечную стоимость квадратного метра значительно влияет и коррупционная составляющая...
Официальной информации, как вы понимаете, на этот счет нет, но предпосылок – более, чем достаточно. Одна из них – излишние административные барьеры. Национальное объединение строителей провело исследование в 20 крупнейших городах России, выясняя, как административные барьеры влияют на стоимость жилья. Получилась очень интересная картинка: по федеральным законам строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле, во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть, почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.
Итоги исследования НОСТРОЙ обобщит в своем отчете. По этому вопросу будет сделан доклад на "Дне саморегулирования в строительстве", который пройдет 8 декабря в рамках Российского инвестиционно-строительного форума. Подумаем и о том, чтобы обнародовать имена "наиболее отличившихся" чиновников. Надеемся, что руководители страны, которые принимают решения о назначении губернаторов, да и сами губернаторы всерьез задумаются над этой информацией.
-Есть ли уже информация, насколько за 2011 год выросла себестоимость гражданского и промышленного строительства в РФ?
Эти цифры также пока неоднородны. Например, мы зафиксировали с января по сентябрь 2011 года незначительное подорожание стройматериалов - на уровне 8-10% - в Сибири и в Поволжье, но в этих регионах нет явного притока инвестиций. А в регионах, где есть ажиотажный спрос, цены на строительные материалы поднялись с января по сентябрь 2011 года от 20% до 50%. Рост инвестиций в этих регионах, прежде всего, был связан с крупными федеральными проектами, например, Олимпиадой в Сочи в 2014 году, Дальневосточным саммитом АТЭС в 2012 году, Универсиадой в Казани в 2013 году.
-То есть спрос опять определяет предложение?
Да. Цены на местные строительные материалы с учетом вышеперечисленных федеральных строек растут весьма ощутимо. Например, в целом по России с января по сентябрь 2011 года цемент вырос на 10-14%. На заводах ОАО "Себряковцемент", ОАО "Мордовцемент" цена в среднем осталась на уровне 3,2-3,3 тысячи рублей за тонну. За этот же период ОАО "Новоросцемент" увеличил стоимость цемента на 60% - до 5,1-5,3 тысячи рублей за тонну. Теперь мы вынуждены для сочинских олимпийских объектов покупать цемент аналогичного качества в Турции, который с растаможиванием и перевозкой морским путем стоит 4,1-4,2 тысячи рублей за тонну.
Повышение "Новоросцементом" цены продукции не может быть объяснено ни ростом стоимости перевозки, ни повышением цен на энергоносители - это просто желание подзаработать. В результате, бетон, который в начале этого года в Сочи стоил 3,7 тысячи рублей за кубометр, сегодня стал стоить 5,7 тысячи рублей за кубометр.
-Есть ли управа в лице властей на монополистов?
По идее, этим должны заниматься антимонопольные органы, но когда мы задаем вопрос Федеральной Антимонопольной службе (ФАС) России - как быть с этими локальными монополистами, ведомство объясняет, что отслеживает характер и цены на использование недр в целом по стране. Локальных владельцев они не учитывают, потому что те не подпадают под градацию монополистов. Власти рассматривают монополии в масштабах страны, а не отдельных субъектов Федерации. НОСТРОЙ считает, что нужно разработать критерии объявления локальными монополистами тех, кто в сговоре диктует цены. Их тоже можно прижать, но пока этого нет. К сожалению, бороться с этим злом очень трудно.
Ситуация осложняется еще и тем, что мы работаем в условиях рыночной экономики, и как только государство пытается отрегулировать цены, популисты моментально поднимают шум, что нарушаются законы рынка. Но у нас-то пока рынок практически дикий! В итоге у заказчика нет возможности для компенсации реальных убытков при строительстве. Теряя на рентабельности, строители не имеют возможности развивать свою базу, обновлять свое оборудование.
Полную версию интервью читайте на http://riarealty.ru
Об итогах работы строительного комплекса Ленинградской области в I полугодии – Николай Иванович, как сегодня в общем можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? По итогам Во многом это стало возможным благодаря эффективной работе строительной отрасли, которая оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие региона. Строительство современных скоростных магистралей и транспортных развязок, логистических комплексов, гостиниц, бизнес-центров, торговых комплексов, жилья и социальных объектов определяет приоритеты деятельности Правительства области. В последнее время наметилась тенденция существенного увеличения объемов производств всех видов строительных материалов, интенсивно осваиваются новые современные технологии и конструкции, развиваются существующие производства строительных изделий. - В - На По данным муниципальных образований и Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы региона в настоящее время строится 129 многоквартирных жилых домов, общей площадью 884,7 тысяч кв. м (без учета ИЖС) со сроком ввода в За I полугодие – Какие негативные последствия кризиса отразились на строительном комплексе Ленинградской области? - В течение «кризисного» года ни одно крупное или среднее предприятие региона не было полностью остановлено или закрыто. Анализируя показатели деятельности промышленности стройматериалов, объемы выполненных работ и темпы ввода жилья в нашем регионе, можно отметить, что ситуация на строительном рынке Ленинградской области в течение всего года оставалась лучше, чем в большинстве соседних регионов. Подводя итоги 2009 – начала 2010 гг., можно с полным основанием говорить о поступательном развитии в строительной отрасли региона. При некотором падении объемов производства, связанном с невостребованностью продукции на рынке, в деятельности предприятий наблюдалась позитивная тенденция к модернизации и обновлению производственных мощностей. Иначе говоря, кризис способствовал совершенствованию технологий. Объем инвестиций в основной капитал предприятий строительного комплекса в – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? - В Ленинградской области уже реализованы, а также будут воплощаться в жизнь грандиозные по объемам инвестиционные проекты. Одна из главных задач региона – строительство не отдельными объектами, а целыми комплексами (жилье, объекты социальной, инженерной и др. инфраструктуры), благо, для этого есть вся необходимая материально-сырьевая база. В настоящее время мы активно взаимодействуем со многими строительными, инвестиционными и девелопментными компаниями. Заключены ряд соглашений о реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. К ним относятся такие компании-застройщики, как ООО «Гарантъ Девелопмент» (реализации проекта ЖК «Токкари Лэнд» на 45 тысяч кв. м жилья в дер. Хирвости, в дер. Хаппо-Ое Разметелевского сельского поселения планируется строительство нового жилого комплекса «Озеро-Восточное» на 200 тысяч кв. м жилья), ООО «Норвежская деревня» (проект строительства на территории пос. Кузьмоловский одноименного ЖК), ЗАО «Родэкс Северо-Запад» (строительство коттеджного поселка «Сторожевая гора» в дер. Касимово Всеволожского района), ООО «Кудрово-Град» (возведение жилого района на 1 млн. кв. м жилья). Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, становится важным фактором развития экономики региона. Постоянно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Ленинградская область делает ставку на развитие логистики на территориях между Колтушским и Мурманским шоссе, примыкающих к КАД. Так, у железнодорожной станции Заневский Пост будет построен офисно-складской комплекс «Оннинен», предполагается создание логистического комплекса в Уткиной Заводи. Дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy в ближайшее время начнет строительство в поселке Янино железнодорожного логистического комплекса (объем инвестиций – около 70 млн долларов), который будет обслуживать принадлежащий ей порт «Моби Дик» в Кронштадте. Следующими по инвестиционной привлекательности значатся областные территории вблизи населенных пунктов Заневка, Новодевяткино, Мурино, а также – в районе трассы Дорога жизни и, частично, Бугровской волости. В частности, Новодевяткино - Мурино станет следующей территорией комплексной жилищной застройки, где намечено строительство современных жилых кварталов со всей сопутствующей социально-культурно-бытовой инфраструктурой. При этом будет решен и "наболевший" еще со времен советской эпохи вопрос прокладки инженерных коммуникаций и строительства очистных сооружений. Прорабатываются варианты размещения на территории Бугровской волости крупных сетевых универмагов, складских и транспортных объектов, в том числе - для нужд железной дороги. Помимо этого, зарезервирована территория для спортивных и рекреационных сооружений. Вблизи Кольцевой планируется также создание лесопарков и зон отдыха. В дальнейшем, наиболее привлекательной для инвестиций зоной станет район Бронки. Между Бронкой и Большой Ижорой на побережье Финского залива планируется создание спортивно-оздоровительной зоны, строительство крупных спортивных комплексов и аквапарка. Сегодня жилые микрорайоны и другие объекты Ленинградской области в зоне КАД существуют пока во многом только на бумаге - в виде проектов и эскизов. Однако совсем скоро строительные компании, приобретя право застройки участков на аукционах, приступят к реализации проектов. Особое значение губернатором и правительством Ленинградской области сегодня придается строительству и капитальному ремонту социальных объектов. В качестве главного принципа ориентации бюджетных субсидий является преимущественное их направление не на предоставление бесплатного жилья, а на различные формы финансовой поддержки граждан в улучшении жилищных условий. Для реализации данного направления в регионе действуют жилищные федеральные и региональные программы. За время реализации национального проекта, с Продолжается реализация закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» по программам капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Сегодня существенную помощь для развития жилищного строительства область получает из Фонда. Общий объем полученных Ленобластью в 2008-2009 гг. средств по программам капитального ремонта многоквартирных домов составил более 1,57 млрд. рублей. Это позволило провести капитальный ремонт в 1081 многоквартирном доме общей площадью почти 2,8 млн. кв. м, на территории 50 МО. В Общий объем реализованных в 2008-2009 гг. средств по программам расселения аварийного жилищного фонда составил более 1,34 млрд. рублей. С участием данных средств в 2008-2009 гг. строилось 27 жилых домов, в которые переселяются 1929 человек, проживающих в 106 аварийных домах площадью 36,7 тыс.кв.м. В - Как идет процесс перехода на саморегулирование строительных организаций в Ленинградской области? Помогает ли система саморегулирования решать проблемы строительного комплекса? - Весь В настоящее время все три СРО продолжают прием новых членов и разработку внутренних регламентов, стандартов и правил, а также выдачу допусков на установленный вид деятельности. География членства следующая: зарегистрировано в Ленинградской области – более 60% членов СРО, в Санкт-Петербурге - менее 40% (в основном те организации, которые ведут работы на территории Ленинградской области). Кроме того есть организации из Карелии, Вологодской области, Москвы, Алтая, Турции, Литвы, США. По своей деятельности члены СРО практически представляют все направления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. На 1 июля членами СРО являются 468 членов некоммерческого партнерства. Работа с остальными продолжается. Основная задача - сохранение и развитие строительного комплекса в первую очередь Ленинградской области. Приняты ряд новых нормативных актов министерств и ведомств, в частности с 1 июля 2010 года вступает в силу приказ Минрегионразвития № 624, утвердивший новый перечень видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (взамен 724 приказа). Предстоит большая работа, как организационная, так и техническая. Это и разработка новых нормативных документов, и утверждение их Общим собранием членов СРО, работа с Государственным строительным надзором, замена приложений к свидетельствам и многое другое. Текущая задача СРО видится в минимизации негативного влияния всех этих изменений на производственную деятельность членов СРО. - Каковы перспективы у строительного комплекса Ленинградской области? - Даже в 2009, кризисном, году успешно продолжалось строительство ряда промышленных предприятий строительного комплекса, причем введено 2 крупных предприятия по производству ячеистых бетонов, общей мощностью 560 тыс.куб.м (ООО «Н+Н Рус» в поселке Кикерино Волосовского района и ЗАО «ЕвроАэроБетон» в городе Сланцы), введены 2-ая очередь ООО «Роквул – Север» в Выборге мощностью 140 тыс. куб.м в год и производство по выпуску товарного бетона мощностью 200 тыс. куб. м в год в промзоне Фосфорит Кингисеппского района. Впереди – не менее крупные высокотехнологичные проекты. В За год планируется реализовать около 12 крупных высокотехнологичных инвестиционных проектов, направленных как на создание новых объектов, так и на расширение и реконструкцию действующих. В первом полугодии Продолжается реализация инвестиционных проектов по наращиванию мощности строительного комплекса Ленобласти: - Строительство цементного завода в Сланцевском районе ООО «Цемент» (Группа ЛСР). В - Строительство кирпичного завода в пос. Отрадное Кировского района ЗАО «Победа ЛСР», завершение строительства планируется в - Строительство кирпичного завода в Копорском сельском поселении Ломоносовского района ЗАО «УИМП-Инвест». - Строительство предприятия по производству строительного кирпича в Лужском районе ООО «Стройпрогресс». Реализуется проект строительства завода нового поколения по производству керамического кирпича низкотемпературным методом по запатентованной технологии. Проектная мощность завода 91 ,2 млн. кирпича в год. Благодаря значительному снижению энергоемких затрат на изготовление, себестоимость выпускаемого кирпича может стать одной из самых низкой в регионе - Строительство завода по производству сухих строительных смесей в Волосовском районе ООО «Баумит», завершение строительства в - Строительство II очереди цементного завода в Сланцы ООО «Сланцевский цементный завод «Цесла», целях увеличения мощностей по выпуску клинкера. - Строительство производства плит МДФ в Подпорожском районе ЗАО «Северо-Западный холдинг», срок реализации проекта 2009-2011 гг. - ООО «Ладожский кирпич» реализует инвестиционный проект по строительству кирпичного завода в Волховском районе. - ООО «Газстрой» осуществляет реконструкцию Рябовского завода керамических изделий в пос.Рябово Тосненского района. Планируемая мощность 300000 тонн готовой продукции в год (около 60 млн. усл. кирпичей). В Разрабатывается проектная документация новых современных производств. Так, ОАО «ГлавСтройКомплекс» - продолжает реализацию проекта строительства ДСК по производству крупнопанельных железобетонных строительных конструкций и каркасных (модульных) деревянных домов, на территории промышленной зоны «Кирпичный завод» (квартал 3) Всеволожского муниципального района. В инвестиционном «портфеле» региона сегодня имеется больше сорока проектов по различным видам экономической деятельности с объемом инвестиций от 100 млн. долларов до нескольких миллиардов. Повышение эффективности строительства и внедрение инновационных и энергосберегающих технологий производства стройматериалов и строительства являются главными задачами предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области на ближайшие годы. Все это – результат реализации инвестиционной политики правительства региона, базирующейся на использовании конкурентных преимуществ геополитического положения региона, его природно-ресурсного, экономического и научно-технического потенциала, а также на благоприятном налоговом режиме. Беседовала Ольга Кравцова