Игорь Евтушевский: «Наш проект локомотивом потянет развитие прилегающих территорий»
«Главстрой-СПб» в ближайшее время к реализуемому проекту строительства района «Северная долина» добавит еще два – жилой район «Юнтолово» и многофункциональный комплекс «Шкапина-Розенштейна». Игорь Евтушевский, генеральный директор компании «Главстрой-СПб», рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Павлу Никифорову о стратегии дальнейшего развития компании.
– Как обстоят дела в вашем флагманском проекте – «Северная долина»?
– Первая очередь проекта уже успешно реализована. В частности, три жилых корпуса общим метражом чуть меньше 200 тыс. кв. м уже заселены. Следующие 86 тыс. – на подходе. Первая и вторая очереди проданы полностью. Дальше жилой район будет развиваться еще быстрее – уже начаты работы по следующим очередям общей площадью 420 тыс. кв. м. Всего мы построим до 2017 года около 2,7 млн кв. м.
Действительно, для нас это флагманский проект – именно на нем мы отрабатывали те технологии быстрого и качественного строительства, которые в дальнейшем будут реализованы и на остальных наших петербургских проектах.
Кроме того, мы сейчас не только строим жилье в «Северной долине», но и создаем социальную инфраструктуру. Сейчас уже построен первый детский сад, детские площадки, начались работы по возведению школы на 900 мест, которая будет построена в будущем году. Всего же к окончанию строительства «Северная долина» получит 12 детских садов и 8 школ.
– Район Обводного канала, где будет реализовываться ваш проект «Шкапина-Розенштейна», крайне неоднозначно воспринимается петербуржцами. Как будете ломать стереотипы?
– В далекие времена в Адмиралтейском районе строили шикарные усадьбы, где жили представители дворянской знати и приближенные к императорскому двору. С этим районам связаны имена Монферрана, Кваренги, Росси, Стасова… Кто-то же должен снова дать точку роста этому району, который находится в самом центре Санкт-Петербурга. Наш проект, я уверен, локомотивом потянет развитие прилегающих территорий. Мы будем первыми, но не одинокими – уже готов проект планировки территории, прилегающей к Балтийскому вокзалу. Там тоже планируется строительство многофункционального комплекса, с музеем железнодорожного транспорта, офисами, развлекательными учреждениями. А это буквально «через дорогу» от нас.
– Все ваши проекты разные и по концепции, и по идее, которые вы в них закладываете. На какую традицию комплексной застройки территории опираетесь вы? Давайте поговорим на примере «Юнтолово».
– Исторически весь Петербург можно назвать проектом комплексной застройки, это означает, что традициям здесь более 300 лет. Но, с другой стороны, в длительной исторической перспективе город прирастал постепенно, и лишь недавно мы вернулись к проектам по
«Юнтолово» строится на принципах устойчивого развития. Это современная, экологичная и низкоплотная среда, которая формируется с учетом опыта, накопленного западными архитекторами уже на уровне генерального плана. На территории проекта организованы три внутренних парка, озеленение предусмотрено вокруг каждого квартала и внутри. Идея развития жилого района в этой части города базировалась на желании создать район, лишенный недостатков городской среды – шума, смога, транзитного трафика, высокой интенсивности потоков – и вместе с тем обладающий всеми достоинствами города: развитой инфраструктурой, легко и быстро доступными сервисами и услугами, транспортной доступностью. Более всего это походит на переосмысление идеи «города-сада».
Этот район станет совершенно новым подходом к созданию жилой среды для Петербурга, где высокая плотность застройки – жизненная необходимость, дающая возможность расселить как можно большее количество людей. В «Юнтолово» многоэтажек не планируется. Максимальная высота зданий первой очереди будет не более 5 этажей. Дворы же будут находиться на некотором удалении друг от друга, а разделять их будут так называемые зеленые пояса – бульвары, скверы, парки. Жители этого района будут знать в лицо своих соседей по дому.
Щадящая высотность – это тоже европейская традиция. Исследования психологов показали, что есть связь между высотой жилых домов и поведением их жильцов. Чем ниже этаж проживания, тем менее агрессивной ими воспринимается среда обитания. Но экономика подталкивает строителей в эконом-классе на многоэтажные решения. Не исключение и наша «Северная долина», где дома по 26 этажей. «Юнтолово» становится исключением из общего правила.
– А какова структура застройки по этажам?
– В проекте предусмотрены две самостоятельные зоны: малоэтажное строительство (ближе к Юнтоловскому заказнику) – до пяти этажей – и среднеэтажное – 7-11 (плавное повышение этажности к Конной Лахте). Есть несколько кварталов с более высокими отметками, но они планируются под общественно-деловые функции. Но малоэтажная застройка в проекте преобладает. В этом формате запланировано около 1200 тыс. кв. м.
– Обещано, что каждый из ваших кварталов будет иметь свое лицо. О каких-то особенностях фасадов, пространственной планировки можно говорить?
– Разумеется, такую территорию невозможно решить в едином архитектурном стиле. Необходимо учитывать индивидуальные особенности кварталов, их расположение, типы домов, сопутствующие функции и социальные объекты. Для первой очереди, где мы возводим 14 жилых домов, разработано три архитектурных стиля, которые объединяют строения в микрокварталы. Этот прием создаст архитектурно разнообразную среду. Мы также внимательно проработали архитектуру детского сада, постарались создать внутриквартальные доминанты, например башню с часами.
– Какова структура по типу жилья (комфорт-класс, бизнес-класс, элита)? На какой срок окупаемости по каждому из них и проекта в целом вы рассчитываете?
– В настоящий момент концепция проекта подразумевает создание жилья класса комфорт по ценам эконома. Это качественное жилье, доступное большинству петербуржцев. Боле того, при нашей ценовой политике клиенты компании смогут позволить себе в «Юнтолово» вдвое, а то и втрое больше метров, чем в центре города.
Для реализации более дорогого жилья в проекте предусмотрены все необходимые возможности, но решение все же стоит принимать исходя из структуры спроса. И пока это массовый сегмент.
– Конкуренции не боитесь?
– Не боимся! «Главстрой» начинает в «Юнтолово» с малоэтажной застройки, и это будет абсолютно новым для Петербурга форматом. Мы завершили полуторалетний период проектирования, получили все техусловия, есть проекты всех сетей. Заключение экспертизы по проекту будет готово в ноябре, и получить разрешение на строительство – вопрос дней. Подготовительная работа идет с августа, сейчас «Главстрой» приступает к инженерной подготовке. Свайное поле начнут забивать в декабре-январе. Сроки завершения строительства первой очереди компания определила себе тоже на 2013 год.
Первая очередь – 115 тыс. кв. м жилья. Таких «автономных» европейских районов на 70 тыс. жителей в пределах Санкт-Петербурга еще никто не строил. «Юнтолово» будет первым проектом такой концепции, доступным в Петербурге не только для отдельных весьма состоятельных людей, но и для широких масс потребителей.
Финансовая нестабильность внесла свои коррективы в сектор коммерческой недвижимости. Мало кто из девелоперов и управляющих не изменил стратегии – чтобы остаться на плаву, пришлось сокращать объемы сделок, снижать расходы и арендные ставки. Объективно, с долей субъективности, о положении дел в управлении коммерческой недвижимостью рассказал Сергей Игонин, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Как чувствуют себя на падающем рынке управляющие компании?
– Как и во всей экономике, в нашей отрасли произошел очень серьезный спад. Кризис привел к тому, что практически все компании пересмотрели свои планы развития, а большое количество мелких фирм просто прекратило существование. Новые игроки на рынок не выходят. Подавляющее количество петербургских бизнес-центров потеряли часть своих арендаторов. В качестве ответной меры владельцы бизнес-центров пытаются удержать арендаторов, а это приводит к снижению арендных ставок. Кроме того, все перешли к номинированию ставки в рублях. Раньше рассчитывали кто как: в долларах, в условных единицах, в евро, причем у всех был разный курс. Мы, например, считали по 36 рублей за условную единицу. Если пересчитать ставки по сегодняшнему курсу и сравнить их, то окажется, что их падение составило 40-50%.
– Это за какой период времени?
– Существенное снижение началось с октября и продолжилось по февраль включительно. Большую лепту в этот процесс внесли новые бизнес-центры, идущие на самые большие скидки. Понятно, что в уже готовом офисном комплексе арендатора удержать легче, чем привлечь в новый, только что построенный.
– А что предпринимают управляющие компании для того, чтобы удержать арендатора? Какие меры наиболее эффективны?
– Самое важное – это снижение арендной ставки. Остальное – лишь дополнительные меры стимулирования. Это может быть снижение стоимости парковочного места или льготные периоды оплаты. Для новых бизнес-центров в качестве преимущества можно рассматривать сдачу помещений с отделкой. Сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия и свои требования. Главное для управляющих компаний в этой ситуации – научиться объективно и профессионально вести переговоры, внимательно относиться к проблемам арендаторов, вникать в бизнес. Хотя, снижая ставку, мы сокращаем и свой доход, наносим урон собственному бизнесу.
– Когда же дышать станет легче и управляющим?
– Есть надежда, что в марте этот процесс стабилизировался и ставки больше падать не будут, но все в конечном итоге зависит от развития экономики. Существуют разные точки зрения, одни говорят, что дно уже достигнуто и процесс будет налаживаться. Другие считают, что нынешняя стабилизация временна и падение в скором времени продолжится. Я надеюсь, что ситуация прояснится к июню и станет понятно, в каком направлении движется рынок.
– До кризиса на рынок планировалось вывести множество коммерческих объектов, не способствовало ли это падению арендных ставок?
– По-настоящему перепроизводства коммерческих площадей мы еще не почувствовали. Заявлено было много. Все более-менее крупные объекты к лету 2008 года только перешли в стадию начала строительства. Например, в «Электрик-сити» и «Клевер-хаус» велась расчистка площадки и подготовительные работы. Единственный, кто реально строился, – зона «Пулково-2». Говорить о перепроизводстве преждевременно, ведь еще летом прошлого года мы имели жесткий рынок продавца. Большой спрос стимулировал девелоперов к разработке новых крупных проектов бизнес-центров и торговых комплексов: проекты на Выборгской набережной, Измайловская перспектива, Шкапина-Розенштейна и многие другие. Мое глубокое убеждение – что реализация всего задуманного и запланированного неизбежно бы привело к переходу «рынка продавца» в «рынок покупателя» и падение ставок тоже было бы существенным, но это было бы через несколько лет. Кризис внес свои коррективы …
– Наблюдается ли сегодня отток арендаторов из высококлассных бизнес-центров в офисы рангом пониже?
– Я не замечал, что в городе идет мощный миграционный процесс. Массовый переход из класса в класс был бы возможен, если бы собственники бизнес-центров отказались договариваться и гнули бы свою линию. На снижение ставок сегодня идут все, независимо от категории объекта, поэтому управляющим удается удерживать большую часть арендаторов.
– Насколько серьезно от кризиса пострадали ваши западные коллеги? Можно ли сказать, что российским управляющим досталось меньше всего или наоборот?
– Я думаю, что все пострадали одинаково. За счет бренда ставку не удержишь. Сократился поток средств от арендаторов, и, как следствие, уменьшились доходы управляющих и собственников.
– Есть ли различие между управляющим из Европы и России?
– Я не вижу особого различия. Российские управляющие компании сегодня справляются со своими функциями не хуже западных коллег. Процесс отработан, есть возможность постоянно совершенствоваться, перенимать передовой опыт. Если говорить о подразделении по управлению офисной недвижимостью в «АйБи Групп», то мы регулярно обмениваемся опытом в лучшими российскими компаниями, сотрудничаем с ведущими международными управляющими – в частности, REMM Group из США. Поэтому нельзя сказать, что иностранные управляющие в чем-то превосходят отечественных. Другое дело, что у российских собственников есть стереотипы: они больше доверяют западным компаниям, полагая, что те меньше подвержены оппортунизму, то есть не подыгрывают владельцам, выдавая желаемое за действительное. Но, как показывает практика, все болеют одними и теми же болезнями, независимо от страны происхождения. Другое заблуждение – западные компании привлекут больше успешных европейских арендаторов. Возможно, это и работало в Москве, но петербургский рынок развивался в первую очередь за счет отечественных компаний. Хотя можно отметить, что сотрудничество с западной компанией облегчало получение кредитного ресурса, потому что европейские финансовые институты смотрят на бренды, с которыми они работают.
– Недавно на круглом столе Гильдии управляющих и девелоперов обсуждался вопрос организации СРО. Как выяснилось, российское законодательство даже не предусматривает таких понятий, как управляющий.
– Понятие такое есть, нет стандартов. Образование СРО пока вообще не имеет прецедентов. Даже в сфере строительных услуг зарегистрировать саморегулируемую организацию оказалось непросто, хотя в связи с отменой лицензий этот вопрос стоит весьма остро. В сфере управления лицензирования никогда не было, поэтому процесс идет тяжелее, но со временем мы придем и к этому.
– Один финский управляющий в беседе со мной упомянул, что главная проблема русских коллег в отсутствии института специального образования. Вы можете с ним поспорить?
– Вообще понятие коммерческой недвижимости – достаточно новое для России. Офисные центры появились у нас в начале 90-х годов, а торговые комплексы – еще позже. По мере нарастания конкуренции мы придем к западной классификации и системе профобразования. Сейчас уже есть вузы, которые готовят специалистов в области недвижимости, но со временем потребности возрастут, и их станет больше.
– Те, кто сегодня управляет коммерческой недвижимостью, – у них какое образование?
– В сферу управления приходили люди из разных сфер; другое дело, что они занимаются самообразованием. Например, в рамках Гильдии есть западные программы по управлению и эксплуатации недвижимости, адаптированные к российским условиям. Ну а так, я думаю, что у нас присутствуют представители всей гаммы специалистов, подготовкой которых занимались вузы нашей страны.
– Какой бы совет вы дали студенту, который хочет управлять недвижимостью, но не знает, с чего начать?
– В первую очередь необходимо желание. В любой профессии успехов можно достигнуть только тогда, когда дело тебе нравится. Человек должен любить недвижимость.
– Расскажите о вашем Investors Club.
– Investors Club организован в рамках Гильдии управляющих и девелоперов для продвижения форума PROEstate. Его задача – дать участникам Гильдии и форума дополнительную возможность донести их проекты до конечных потребителей, инвесторов, и облегчить поиск ресурсов. Первый Investors Club был проведен в 2008 году. Недавно на MIPIM 2009 с успехом прошло заседание клуба. Мы собрали хороший круг участников, смогли сформулировать интересные темы, связанные с будущим рынка недвижимости, и обсудить их. Дальше мы планируем формализовать клуб, определить его участников, создать банк данных по проектам со всей России и пул инвесторов. В июне мы проведем очередное заседание в Германии при участии немецких партнеров.
В Каннах мы смогли привлечь инвесторов, которые продолжают интересоваться Россией.
У них сменились приоритеты: теперь они хотят покупать готовый бизнес и готовую недвижимость. Сделки на этапе проекта практически не проходят. Но рано или поздно проснется интерес к девелоперским проектам. Недвижимость – это вечная ценность.
Беседовала Наталья Бурковская