Юхани Питкакоски: «Российский рынок для нас ключевой»
Концерн «ЮИТ» недавно отметил 50-летие работы на рынке недвижимости России, в том числе в Санкт-Петербурге. О планах развития деятельности концерна корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал Юхани Питкакоски, президент и генеральный директор YIT Сorporation.
– Растет ли доля российского оборота в общем объеме оборота компании?
– Доля российского оборота стабильно растет. Вообще российский рынок для нашего концерна является ключевым в части строительства и девелопмента жилой недвижимости. Российский оборот компании – более 400 млн EUR, что составляет от 10 до 15% от торгового оборота всего концерна.
– Есть ли у компании планы по расширению бизнеса на северо-западе России?
– У нас есть планы по расширению бизнеса в Петербурге, но не в маленьких городах.
– Как вы оцениваете эффективность работы компании на рынке Санкт-Петербурга? В чем кардинальные отличия местного рынка от финского рынка недвижимости?
– Во-первых, в Финляндии у нас другая позиция. Там мы, безусловно, – самая крупная компания на рынке строительства жилья, и мы работаем над созданием целых жилых районов, которые, в свою очередь, состоят из более мелких объектов. В Петербурге площадь участков, на которых мы осуществляем строительство, значительно меньше, но спрос на квартиры значительно выше, чем в Финляндии, да и сам рынок значительно больше.
Что касается нашего дальнейшего развития, то перспективы весьма хорошие, в том числе и потому, что у нас налажены хорошие отношения с городской администрацией. Однако сам процесс работы над проектом с момента его проектирования и до воплощения в жизнь значительно дольше, чем в Финляндии. Также стоит отметить, что качество строительных работ нашего концерна существенно отличается от других местных компаний в лучшую сторону. Еще одна важная особенность заключается в том, что мы предлагаем энергоэффективные строительные решения и в этом вопросе являемся пионерами и на рынке Санкт-Петербурга тоже.
– Насколько российский рынок энергоэффективных строительных решений отличается от финского?
– С точки зрения внедрения энергоэффективных технологий рынки Финляндии и Петербурга достаточно разные, но есть, конечно, и сходства. В частности, среди наших клиентов в Финляндии спрос на энергоэффективные решения выше, чем здесь. Кроме того, существующее законодательство Финляндии является более жестким в этом вопросе, чем российское. Те решения, которые мы предлагаем в России, являются, на наш взгляд, наиболее продвинутыми и результативными по сравнению с тем, что обычно предлагают другие компании.
В Финляндии мы начали строить такие дома с низким уровнем энергопотребления в 2008 году. Построенные тогда здания соответствовали требованиям, которые вступили в силу с 2010 года. Это пример того, как мы действуем. Мы не ждем, пока требования станут обязательными, а идем на несколько шагов впереди.
– Как вы оцениваете перспективность рынка «зеленого» строительства в Петербурге? Через сколько лет на рынке появится реальный спрос на такие решения при покупке жилья?
– Об этом можно будет говорить, если ситуация станет развиваться таким же образом, как в Финляндии, где сначала появляются хорошие дома определенного качества, потом развиваются целые районы с такими решениями, а потом формируется интерес потребителя и спрос на них. К тому же на спрос влияет рост стоимости энергоресурсов и электроэнергии. К примеру, я слышал, что в Петербурге энерготарифы в течение последнего года выросли. Еще одним драйвером внедрения «зеленых» технологий является молодежь, которая озабочена экологическими проблемами. Таким образом, мы считаем, что развитие, безусловно, будет. Конечно, не стоит его ждать завтра или через год. В Финляндии на принятие людьми энергоэффективных технологий ушло 2-3 года. Люди поняли, что с помощью таких решений можно экономить. В России на это, скорее всего, потребуется больше времени, так как нужны примеры положительного опыта. Когда мы только начинали эту деятельность, никто не хотел платить за предлагаемые решения дополнительные деньги, но спустя 2-3 года только те квартиры, в которых эти решения были заложены, стали пользоваться спросом, и критерий наличия таких решений стал основным при принятии решения о покупке жилья.
– Есть ли у вас опыт воплощения элитных жилых проектов в Финляндии?
– Да, у нас и в данный момент есть 3 элитных проекта в Хельсинки. Они располагаются на побережье, и на одном из этих объектов, например, морская вода используется для охлаждения, что позволяет экономить на потреблении тепла.
– Есть ли у вашей компании интерес к малоэтажным проектам?
– В России мы ограничиваем себя многоэтажными домами. Дело в том, что стоимость инфраструктуры для создания малоэтажного жилья достаточно высока. И на многих территориях трудно обеспечить необходимую инфраструктуру. К тому же важным показателем для нас является доходность инвестиций. А если долго ждать завершения строительства инфраструктуры, то это в значительной степени негативно влияет на доходность инвестиций. Это, пожалуй, основная причина, почему мы не работаем на этом рынке. К тому же этот бизнес более мелкий по сравнению с многоэтажным жильем. Мы, конечно, можем строить, к примеру, пятиэтажные дома, как в Финляндии, но не таунхаусы и коттеджи.
– Есть ли в планах компании вернуться к генподрядным работам?
– Наш опыт работы в качестве генерального подрядчика в России был не очень успешен. Мы считаем, что именно на рынке строительства жилья мы проявляем наилучшим образом свои навыки и умения. Это два разных типа бизнеса, и мы не планируем возвращаться к генподрядной деятельности.
Алена Филипова
В ближайшее время на стадионе им. Кирова, самой яркой «космической» стройке не только Петербурга, но и России, начнутся свайно-бетонные работы. Этот масштабный архитектурный проект отличается очень сложными технологическими решениями. О том, что происходит сегодня на будущей футбольной арене, мы поговорили с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком проекта – генеральным директором компании ООО «Авант» Григорием Фельдманом.
– Григорий Ефимович, какова будет система игрового поля нового футбольного стадиона?
– В соответствии с требованиями УЕФА и ФИФА футбольная арена стадиона, пригодного для проведения финальных матчей чемпионатов Европы и мира, должна быть покрыта натуральной травой. Следовательно, ее надо как-то сохранять. В связи с этим были приняты к рассмотрению несколько вариантов устройства игрового поля, среди которых были варианты как выдвижного поля, так и стационарного.
Согласно государственному контракту мы провели исследования вопроса, выбора вариантов устройства поля. Признаюсь, что изначально выбор в пользу стационарного поля как более дешевого и технически более простого и надежного, казался мне очевидным. Я занимался этим лично, возглавив рабочую группу, и могу сказать, что моя былая уверенность в очевидности выбора в пользу стационарного поля подверглась серьезным сомнениям.
Но в любом случае решающее слово остается за заказчиком, т.е. городом. Выбор сделает специально созданная комиссия, куда вошли представители Комитета по строительству, РПФЛ, ФК «Зенит». Нами была подготовлена специальная таблица, в которой были сведены в форме, удобной для восприятия, преимущества и недостатки обоих вариантов. Каждой позиции присвоено определенное число баллов. Таким образом, генеральный подрядчик, то есть мы, создали и обработали данные, передали их заказчику. В свою очередь, заказчик, проконсультировавшись с РПФЛ и ФК «Зенит», выдаст свое решение. Это решение будет представлено на окончательное рассмотрение и утверждение губернатору Санкт-Петербурга, и затем заказчик официально даст распоряжение нам, какой вариант выполнить. На сегодняшний день, согласно условиям государственного контракта, мы разрабатываем оба варианта, и выдвижного поля и стационарного. Заказчик укажет, какой из этих вариантов мы будем осуществлять.
К тому же не надо забывать, что мы строим не просто стадион – это будет многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс международного уровня, предназначенный не только для проведения футбольных матчей, но и для спортивных нефутбольных состязаний, организации детских спортивных секций, отдыха и развлечения горожан, проведения рок-концертов и других культурно-массовых мероприятий. Разумеется, приоритетом для нас является футбол.
Также одной из поставленных задач является сделать стадион экономически эффективным в эксплуатации, а чисто футбольные стадионы, как показывает мировая практика, зачастую не самоокупаемы. Стадион «Зенит» – это городской объект, следовательно деньги на его последующую эксплуатацию пойдут из городской казны, т.е. из средств налогоплательщиков. Поэтому самоокупаемость объекта – важнейшая задача.
А теперь представьте себе, что при проведении, к примеру, рок-концерта, 20-30 тысяч молодых людей выйдут на поле, покрытое живой травой. Понятно, что она будет затоптана. Конечно, есть специальные покрытия, например, пластиковый ковер, которым покрывают поле, но под ним трава приминается и начинает задыхаться от недостатка воздуха. Да, можно сделать жесткий каркас над полем, который не будет доходить до травы, но, к примеру, плоской поверхность делать нельзя, так как такая поверхность нагрузки не выдержит. Представляете, какая нагрузка от нескольких десятков тысяч людей, прыгающих по покрытию площадью примерно 120х100 метров? Можно, конечно, сделать несущую конструкцию из ферм, но тогда эти фермы должны быть достаточно высокого сечения, вследствие чего поверхность поднимется слишком высоко. Кроме того, трава будет приходить в ненадлежащее состояние от отсутствия света и воздуха. Значит, снизу должны быть специальные лампы определенного спектра, специальная вентиляция. Еще проблема, – а куда все это потом убирать? Для того чтобы все эти устройства хранить, необходимо более 10 тыс. кв. метров складских помещений, которые займут частично полезную площадь стадиона. А выдвижное поле позволяет эти проблемы решить.
При стационарной системе поля, даже если открыта крыша, солнечного света для высокого роста дерна и свежего покрытия круглый год все равно недостаточно, и без искусственного освещения внутри стадиона не обойдешься. Мы брали статистику в Гидрометцентре, и получается, что в среднем в зимние месяцы солнечных дней в Петербурге – ноль. Это не значит, что зимой нет ни одного солнечного дня, но все же – это ноль с десятыми долями… Даже при открытой крыше инсоляция недостаточна, поскольку угол, под которым солнце может попадать на поле, очень мал – мы же не на экваторе, где солнце стоит в зените. В Петербурге даже летом солнечных дней не так уж много. Все эти аргументы говорят опять же в пользу выдвижного поля. С другой стороны, выдвижное поле не просто удовольствие, это технически сложное устройство. Все системы дренажа, отопления, полива поля тоже должны передвигаться вместе с ним. И весит оно примерно 11 тыс. тонн. Конечно, все эти вопросы технически решаемы, но они не простые.
– А где будет находиться выдвижное поле?
– Выдвижное поле практически все время будет находиться на улице, и только на время футбольного матча задвигаться вовнутрь стадиона. Игра прошла, и поле обратно на улицу поехало. Это его основное место пребывания. При этом внутри стадиона получается, простите, бетонная яма глубиной до полутора метров. Значит, это пространство необходимо закрыть каким-то помостом – ведь не будешь проводить, к примеру, концерт, где зрители будут находиться в яме – это небезопасно.
– Выдвижное поле – это дорогое удовольствие?
– Выдвижное поле – это сложная техническая конструкция, требующая повышенной системы безопасности – ведь всегда чем больше механизмов, тем больше вероятность того, что что-то может сломаться, застрять. Потом системы дренирования почвы, системы полива поля, подогрева… Все эти механизмы и системы должны вместе с полем выезжать. Конечно, это сложнее и дороже. Выдвижное поле, действительно, стоит около 20 млн EURO. Однако рассматривать этот вопрос следует не по критерию «цена», а по соотношению критериев «цена-качество». Возможно, 20 млн EURO оправданы теми преимуществами, которые предлагает выдвижное поле. Для того и комиссия собирается, чтобы эти соответствия «цена-качество» рассмотреть и сделать выбор.
В конечном итоге, как заказчик скажет, так и будет. Заказчиком, как известно, выступает город.
На самом деле выдвижные поля – вещь весьма недешевая, и в мире полноценных выдвижных полей всего три, на сколько мне известно, – в Германии, Канаде и США (в США это для американского футбола, команды Cardinals). Есть еще один стадион в Японии, но там поле выдвигается не полностью. Мы через неделю летим в Германию, смотреть стадионы, в том числе «Шальке 04» – там выдвижное поле. Это будет довольно большая делегация, в числе которой представители наших компаний-подрядчиков, заказчика, компании «Сименс», которая возможно будет поставлять оборудование для проекта. Генеральный проектировщик проекта – ЦНИИСК им. Кучеренко.
– Вы едете перенимать опыт?
– Что касается поля, безусловно, да. Но стадион все-таки состоит не из одного поля. Такого стадиона, как мы строим, может быть, в мире нет нигде. Я думаю, не ошибусь, если скажу, что это одно из самых технически сложных сооружений в мире.
Это самый большой стадион в Европе и самый северный стадион в мире такого класса, плюс к этому – не просто стадион, а многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс, в отличие от того же «Шальке 04».
– Какие в проекте еще технически сложные конструкции?
– Сложностей, конечно, немало. Вот, например, раздвижная крыша стадиона. По идее японского архитектора Кисе Курокавы, крыша будет действовать по принципу «аккордеона»: она будет раскрываться летом и собираться зимой. При этом раздвижная конструкция зимой будет подогреваться, чтобы снег на ней подтаивал и скатывался вниз. Стадион стоит на полуострове и со всех сторон обдувается ветром. Кроме того, снеговая нагрузка будет очень большая – расчет снеговой нагрузки – 200 кг на квадратный метр, поэтому система самоочистки такой гигантской крыши, которая по размеру больше футбольного поля (ведь крыша накрывает весь стадион) должна работать безупречно.
В отличие от стадиона «Шальке 04» – там под куполом паутина переплетений несущих конструкций, и, даже когда крыша открыта, нет ощущения, что находишься на открытом воздухе, в нашем проекте крыша на пилонах и на вантах. Соответственно, для зрителей, находящихся внутри чаши стадиона, создается впечатление, что гигантский купол ничем не поддерживается. И это очень красиво, когда над тобой висит огромный светлый купол, в середине прозрачный, и не видно никаких поддерживающих конструкций. Технически это конечно сложно, но, повторюсь, очень красиво. Городу и ФК «Зенит» будет чем гордиться.
– Появляются ли в ходе работы над проектом сложности, с чем приходится сталкиваться?
– Вот сейчас возник вопрос с сохранностью павильонов, имеющих историческую ценность и подлежащих реконструкции, с историческими лестницами – их надо сохранять, а, значит, разбирать, нумеровать каждую ступеньку, складировать, а потом восстанавливать. Придется заключать дополнительное соглашение с городом на проведение этих работ. Но все эти вопросы мы решаем с заказчиком в рабочем порядке. Должен сказать, что взаимопонимание с заказчиком находится на очень хорошем уровне, как говорится, жалоб нет.
Много всяких сложностей. Конечно самое главное, это сроки. Государственный контракт был заключен 21 декабря 2006 года. Тут же новый год, наполовину нерабочий месяц январь… А ведь не было ничего, кроме архитектурной концепции, разработанной архитектурным бюро Кисе Курокава. В марте был заключен договор с генеральным проектировщиком, он работает, и дело идет быстро. Прошло всего три месяца, а сделано уже немало.
Подготовительный этап – очень сложный, он сложен и психологически. Я понимаю, как это может казаться со стороны, – договор заключили, три месяца прошло, а строительство самого стадиона как бы еще не началось. Внешне, кажется, что действительно ничего не происходит. А ведь нужно сделать различные изыскания, забить пробные сваи и снять с них нагрузки, выдать генеральному проектировщику, а тот должен сделать математическую и физическую модели стадиона и продуть в трубе (и продувать месяц). Потом выдать нагрузки на свайные поля, потом сделать рабочие чертежи и выдать их в первую очередь на свайные поля и на ростверки и т.д.
При этом – гигантское количество бумажной административной работы, от которой никуда не уйти. Нужно оформить передачу договоров и т.д. и т.п.
– А, кстати, хватает ли для строительства электрической мощности?
– На строительство мощности хватает, а для постоянной эксплуатации стадиона, конечно, нет. В связи с этим, городом было принято решение о строительстве новой подстанции.
– Когда вы должны сдать стадион в эксплуатацию?
– У нас очень жесткие сроки. Уже в мае начнутся свайные работы, рабочая документация по свайным полям во многом готова. Сейчас на площадке идут земляные работы, должно быть cрыто и вывезено почти 600 тыс. кубометров грунта и около 60 тыс. кубометров бетонных конструкций. Сроки сдачи проекта крайне жесткие. Сдать стадион мы должны 30 ноября 2008 года.
– Григорий Ефимович, Вам самому нравится проект стадиона?
– Архитектурная концепция очень красивая, но насколько это «строибельно» могут определить только проектировщики. Наверняка в проект будут вноситься изменения, потому что у архитекторов зачастую бывает концепция видения, а нужен конструкторский расчет. Но вообще, Кисе Курокава отличается от многих архитекторов тем, что мыслит не только как художник, но и как инженер. Так что, предполагаем, изменения понадобятся минимальные. С архитектором Кисе Курокавой мы ведем постоянные консультации, организовываем постоянные встречи.
Наталья Бабаджанян