Юхани Питкакоски: «Российский рынок для нас ключевой»
Концерн «ЮИТ» недавно отметил 50-летие работы на рынке недвижимости России, в том числе в Санкт-Петербурге. О планах развития деятельности концерна корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал Юхани Питкакоски, президент и генеральный директор YIT Сorporation.
– Растет ли доля российского оборота в общем объеме оборота компании?
– Доля российского оборота стабильно растет. Вообще российский рынок для нашего концерна является ключевым в части строительства и девелопмента жилой недвижимости. Российский оборот компании – более 400 млн EUR, что составляет от 10 до 15% от торгового оборота всего концерна.
– Есть ли у компании планы по расширению бизнеса на северо-западе России?
– У нас есть планы по расширению бизнеса в Петербурге, но не в маленьких городах.
– Как вы оцениваете эффективность работы компании на рынке Санкт-Петербурга? В чем кардинальные отличия местного рынка от финского рынка недвижимости?
– Во-первых, в Финляндии у нас другая позиция. Там мы, безусловно, – самая крупная компания на рынке строительства жилья, и мы работаем над созданием целых жилых районов, которые, в свою очередь, состоят из более мелких объектов. В Петербурге площадь участков, на которых мы осуществляем строительство, значительно меньше, но спрос на квартиры значительно выше, чем в Финляндии, да и сам рынок значительно больше.
Что касается нашего дальнейшего развития, то перспективы весьма хорошие, в том числе и потому, что у нас налажены хорошие отношения с городской администрацией. Однако сам процесс работы над проектом с момента его проектирования и до воплощения в жизнь значительно дольше, чем в Финляндии. Также стоит отметить, что качество строительных работ нашего концерна существенно отличается от других местных компаний в лучшую сторону. Еще одна важная особенность заключается в том, что мы предлагаем энергоэффективные строительные решения и в этом вопросе являемся пионерами и на рынке Санкт-Петербурга тоже.
– Насколько российский рынок энергоэффективных строительных решений отличается от финского?
– С точки зрения внедрения энергоэффективных технологий рынки Финляндии и Петербурга достаточно разные, но есть, конечно, и сходства. В частности, среди наших клиентов в Финляндии спрос на энергоэффективные решения выше, чем здесь. Кроме того, существующее законодательство Финляндии является более жестким в этом вопросе, чем российское. Те решения, которые мы предлагаем в России, являются, на наш взгляд, наиболее продвинутыми и результативными по сравнению с тем, что обычно предлагают другие компании.
В Финляндии мы начали строить такие дома с низким уровнем энергопотребления в 2008 году. Построенные тогда здания соответствовали требованиям, которые вступили в силу с 2010 года. Это пример того, как мы действуем. Мы не ждем, пока требования станут обязательными, а идем на несколько шагов впереди.
– Как вы оцениваете перспективность рынка «зеленого» строительства в Петербурге? Через сколько лет на рынке появится реальный спрос на такие решения при покупке жилья?
– Об этом можно будет говорить, если ситуация станет развиваться таким же образом, как в Финляндии, где сначала появляются хорошие дома определенного качества, потом развиваются целые районы с такими решениями, а потом формируется интерес потребителя и спрос на них. К тому же на спрос влияет рост стоимости энергоресурсов и электроэнергии. К примеру, я слышал, что в Петербурге энерготарифы в течение последнего года выросли. Еще одним драйвером внедрения «зеленых» технологий является молодежь, которая озабочена экологическими проблемами. Таким образом, мы считаем, что развитие, безусловно, будет. Конечно, не стоит его ждать завтра или через год. В Финляндии на принятие людьми энергоэффективных технологий ушло 2-3 года. Люди поняли, что с помощью таких решений можно экономить. В России на это, скорее всего, потребуется больше времени, так как нужны примеры положительного опыта. Когда мы только начинали эту деятельность, никто не хотел платить за предлагаемые решения дополнительные деньги, но спустя 2-3 года только те квартиры, в которых эти решения были заложены, стали пользоваться спросом, и критерий наличия таких решений стал основным при принятии решения о покупке жилья.
– Есть ли у вас опыт воплощения элитных жилых проектов в Финляндии?
– Да, у нас и в данный момент есть 3 элитных проекта в Хельсинки. Они располагаются на побережье, и на одном из этих объектов, например, морская вода используется для охлаждения, что позволяет экономить на потреблении тепла.
– Есть ли у вашей компании интерес к малоэтажным проектам?
– В России мы ограничиваем себя многоэтажными домами. Дело в том, что стоимость инфраструктуры для создания малоэтажного жилья достаточно высока. И на многих территориях трудно обеспечить необходимую инфраструктуру. К тому же важным показателем для нас является доходность инвестиций. А если долго ждать завершения строительства инфраструктуры, то это в значительной степени негативно влияет на доходность инвестиций. Это, пожалуй, основная причина, почему мы не работаем на этом рынке. К тому же этот бизнес более мелкий по сравнению с многоэтажным жильем. Мы, конечно, можем строить, к примеру, пятиэтажные дома, как в Финляндии, но не таунхаусы и коттеджи.
– Есть ли в планах компании вернуться к генподрядным работам?
– Наш опыт работы в качестве генерального подрядчика в России был не очень успешен. Мы считаем, что именно на рынке строительства жилья мы проявляем наилучшим образом свои навыки и умения. Это два разных типа бизнеса, и мы не планируем возвращаться к генподрядной деятельности.
Алена Филипова
В условиях кризиса на ипотечном рынке США ряд банков в Петербурге ужесточили условия по выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, практически во всех банках отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне, по мнению доктора экономических наук, депутата Госдумы РФ Оксаны Дмитриевой, реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать принятие закона и реализация системы строительно-сберегательных касс.
– Насколько надежна система стройсберкасс?
– В системе строительно-сберегательных касс Германии, Австрии не было ни одного кризиса, поскольку они вообще выведены из финансовой системы. Это замкнутые системы, в которых свои проценты – и депозитные, и кредитные. Вся система регулирования строится на том, чтобы обеспечить сбалансированную работу данного механизма.
Здесь риски минимальные, существенно ниже, чем в других системах сбора средств для жилищного строительства и кредитования. Система строительно-сберегательных касс никому не дает быстрых денег. Банки должны заниматься длительной и кропотливой работой, при том, что их маржа ограничена 3 процентами. Сейчас средняя разница между депозитной и кредитной ставкой составляет 5 процентов. В этой схеме невозможна система откатов и различные коррупционные механизмы, потому что деньги и вся помощь государства идет вкладчику на его счет в банке.
Многие из идеологов пакета законов «Доступное жилье» являются приверженцами и имеют долгосрочное сотрудничество с американскими финансовыми институтами, которые работают по двухуровневой системе с закладными ипотечными облигациями. Для этих людей строительно-сберегательные кассы – мощный конкурент. С учетом эффективного развития строительно-сберегательных касс в странах Восточной Европы, у нас есть все возможности для интенсивного развития строительно-сберегательных касс. В Германии, где система работает более 60 лет, 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия. В Чехии, где система работает более 10 лет, также 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия через систему.
– Как происходит накопление средств?
– Ежегодно гражданин накапливает 70 тыс. рублей, 14 тыс. рублей ему добавляет государство плюс 1,4 тыс. рублей – депозитная ставка банка. После того как человек накопит, скажем, 250 тыс. рублей, за три года на оставшиеся 250 тыс. рублей он получает дешевый кредит под 5-6 процентов годовых. Этой суммы достаточно для первого ипотечного взноса и приобретения жилья в кредит в Москве и Санкт-Петербурге. Если в семье несколько человек, то помощь дается каждому гражданину РФ. В провинции этой суммы может быть достаточно для приобретения или строительства жилья. В Москве и Петербурге это может быть ремонт, обмен меньшей квартиры на большую и т.д.
– Возможна ли интеграция системы стройсберкасс с другими жилищными программами?
– К системе стройсберкасс легко можно подключить различные государственные и негосударственные программы. Например, помощь в приобретении жилья со стороны работодателей. У нас есть система жилищных сертификатов для военных, которые выдаются исходя из стоимости 1 кв. метра – для Санкт-Петербурга 25 тыс. рублей, Москвы –30 тыс. рублей. Это существенно ниже рыночной стоимости. Причем, если вы не приобрели жилье в течение срока действия сертификата, скажем, одного года, то у вас сертификат аннулируется.
Есть специальные схемы по обналичиванию сертификатов, о которых лучше знают риэлторы, чем я. При этом у человека нет возможности добавить сумму денег к стоимости сертификата. Поэтому такая система не работает. С другой стороны, можно вложить сертификат в стройсберкассу, перечислить деньги, выдержать минимальный срок накопления – два года и вам дополнят это кредитом. Таким образом, вы сможете приобрести то, что хотите.
Далее – материнский капитал. Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, работает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсберкассы, три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончанию трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. рублей и кредит на такую же сумму.
Другой пример – программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для слоя молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система стройсберкасс мультиплицирует вложенные средства, как минимум, удваивает. Вкладывает человек, государство, еще на всю сумму дается кредит.
– Кто выступит организатором стройсберкасс?
– Стройсберкассы будет организовывать частный капитал. Однако банки с государственным участием могут выступить в числе учредителей стройсберкасс. Полагаю, что Сбербанк, ВТБ, ВТБ-24 будут принимать в этом активное участие. Я думаю, что среди учредителей стройсберкасс будут и жилищно-накопительные кооперативы. У них есть определенные технологии по жилищно-накопительным схемам. Также это могут быть банки, работающие по ипотечным программам.
В любом случае, это будут специализированные банки с отдельной лицензией, поэтому они должны быть вновь учреждены. Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования.
– В чем отличие данной системы от ипотеки?
– Ипотеку дают только на строительство и приобретение жилья. Согласно данным соцопросов, думают о приобретении жилья 10–15 процентов населения. При этом ремонт планируют осуществить 60 процентов. Модернизация жилья также является улучшением жилищных условий. Механизм стройсберкасс – помощь людям в аккумулировании финансовых средств.
– Когда может быть принят закон?
– Закон «О строительно-сберегательных кассах» может быть введен в силу с 1 января 2008 года. Первые дешевые кредиты граждане смогут получить в 2010 году. Единственное препятствие – банковское законодательство. По закону, средства граждан можно привлекать только после 2 лет функционирования банка. Поскольку это специализированные банки, они будут вновь создаваться. Однако в этом вопросе также есть позитивные сдвиги. Он уже обсуждался с ЦБ РФ, Агентством по страхованию вкладов. После первого чтения закона, будут вноситься необходимые поправки.
Изменения будут внесены и по налогообложению, поскольку любой кредит, который предоставляется по ставке, ниже рыночной, считается материальной выгодой. По закону, он подлежит налогообложению. Также будут внесены изменения в закон о материнском капитале, что позволит сразу перечислить эти средства на счет стройсберкассы. Мы планируем, что в первый год на программу будет выделено 2 млрд рублей и далее до 7-8 млрд рублей ежегодно.