Герман Згибай: «Петроградский район достаточно благополучен»
Петроградский район наравне с Центральным уже многие годы остается наиболее привлекательным с точки зрения проживания. Но и здесь есть проблемы. Заместитель главы администрации Петроградского района Петербурга Герман Згибай рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Татьяне Елекоевой о том, как эти проблемы решаются.
– Еще в 2006 году администрацией Петроградского района было принято решение очистить дворовые территории от гаражей. Это вызвало естественное недовольство со стороны их владельцев. Как в итоге разрешилась ситуация?
– В течение последнего года отдел строительства и гаражная комиссия проводили достаточно большую работу по приведению ситуации с гаражами в соответствие с соответствующими нормативными актами. Сейчас согласно законодательству во дворах домов могут размещаться гаражи только автовладельцев, пользующихся льготами – инвалидов и участников Великой Отечественной войны. В итоге только в текущем году семь земельных участков были освобождены от незаконных строений. Данная работа продолжается.
– Недостаток мест для застройки заставляет девелоперов активно осваивать мансардные этажи, не возникают ли конфликтные ситуации?
– У нас есть два скандальных адреса, по которым ведется реконструкция мансард. Один из них находится на пр. Добролюбова, 1/79, второй – на Добролюбова, 2. Проблемы есть по обоим адресам, разница только в том, что в одном случае инвесторы в большей степени находятся в правовом поле, в другом – в меньшей. Если говорить о строительстве мансарды на Добролюбова, 2, то там было два суда по искам собственников о незаконности строительства мансард, и по обоим судам собственники проиграли. Что касается мансардного помещения на Добролюбова, 1/79, то город на инвестиционных условиях разрешил инвестору реконструкцию этого помещения. Однако объект находится под охраной КГИОП, и инвестор начал свою деятельность по реконструкции без согласования проекта и без разрешения данного органа исполнительной власти. Администрации Петроградского района удалось скоординировать действия по приостановке работ. Сейчас инвестор проводит работы по закрытию кровли.
– Выделяются ли в Петроградском районе новые участки под строительство?
– В настоящее время разрабатывается на различных стадиях готовности разрешительная документация по целому ряду земельных участков, например территория на улице Полозова, 9, где сейчас стоит расселенный аварийный дом. На этом месте планируется за счет бюджетных средств построить объект социального назначения. Кроме того, полным ходом идет проектирование, и уже в этом году начнется первый этап работ по сносу зданий и рекультивации территории по ул. Добролюбова, 14, для строительства современнейшего комплекса «Набережная Европы».
– Существуют в районе проблемные стройки?
– У нас есть земельные участки, где не ведутся работы. Один из них расположен по адресу Пионерская ул., 59. Несмотря на то что на участке начато строительство более 20 лет назад, стройка по-прежнему находится на нулевом цикле. Администрация района принимала участие даже в том, чтобы привести в порядок уже падающие ограждения. В настоящее время начата работа по переводу данного участка из федеральной собственности в городскую, для строительства современного банного комплекса. Кроме того, есть еще и приостановленные стройки, по которым работы будут начаты уже в ближайшее время. Это «Пушкарские бани» (Пушкарская, 22) и «Посадские бани» (Посадская, 28).
– Когда будет завершен ремонт «Чкаловских бань»?
– Он пока не начался. Администрация Петроградского района и Комитет экономического развития проводят работу по включению их в план по реконструкции и капитальному ремонту на 2012 год. Предполагается, что затраты города на ремонт «Чкаловских бань» в 2012 году составят 87 млн рублей. В связи с тем, что «Чкаловские бани» – единственные полноценные общественные бани, которые остались у нас в районе, они будут реконструироваться поэтапно, без полного закрытия. Работы планируется завершить в 2013 году.
– Какие проблемы в части строительства и реконструкции, на ваш взгляд, наиболее остро стоят перед администрацией Петроградского района?
– Я считаю, что в целом Петроградский район достаточно благополучен. По большому счету, все строительные вопросы имеют положительную динамику. Однако один из основных моментов, который меня волнует, – это проблема с реконструкцией мансардных помещений, поскольку правовая база по этим объектам до конца не отрегулирована. Между тем реконструкция мансард – это не только появление новых жилых помещений, но также и участие инвестора в содержании и капитальном ремонте жилых домов.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская