Илья Тычинский: «Новый закон ждем с надеждой»
Система государственного заказа корректируется вместе с переменами в федеральном законодательстве. Оно становится более совершенным и на федеральном, и на областном уровне. Об этом рассказал председатель Комитета государственного заказа Ленинградской области Илья Тычинский.
– В последние годы много говорилось о несовершенстве закона о госзакупках. Вы с этого года перешли на новую систему электронных торгов. Что изменилось на практике? Сказывается ли это на работах в сфере строительства, ремонта, реставрации?
– С точки зрения процедуры проведения торгов – все строительные аукционы стали электронными, так как все строительные работы, весь рынок строительных услуг, как правило, проходил через аукционы. Сказать, что это принципиально изменило ситуацию, нельзя. Аукцион в отношении строительных работ не совсем отражает реалии сегодняшнего дня. По ряду строительных работ торги, на которых фигурирует только один критерий – цена, – не актуальны.
Сейчас вопрос с мертвой точки сдвинулся: есть предложения Минэкономразвития, связанные с разработкой нового закона о федеральной контрактной системе, которой хотят заменить 94-й федеральный закон. Предусматриваются действительно новые способы размещения заказа – двухэтапные торги, торги с предварительной квалификацией, и в том числе это будет относиться к электронному аукциону.
Здесь два мнения: одни считают, что надо вообще вывести строительные работы из аукционного перечня, а другие считают, что это надо оставить в аукционах. По моему мнению, если аукционы станут двухэтапными, причем на первом этапе будут предварительно отбираться организации (исходя из наличия мощностей, опыта, квалификации и т. д.), это вполне допустимо и разумно, в том числе и в электронном виде. Мы уже пришли к тому, что наличие опыта работы в сфере строительства, наличие квалифицированного персонала, материальной базы должны оцениваться дополнительно и иметь определенные преимущества и вес. Конечно, цена должна оставаться одним из основных критериев, но и качественные характеристики, и сроки строительства, и опыт, и квалификация тоже должны оцениваться. Поэтому мы с надеждой ждем принятия этого закона и думаем, что в связи с этим ситуация в строительном секторе изменится.
– Такие предложения ведь неоднократно высказывались и на областном уровне – и от депутатов, и от членов областного правительства. А вы обращались с этим в Москву?
– Мы обращались в Москву через Общероссийский союз профессионалов государственного заказа (они очень серьезно сейчас влияют на разработку федеральной контрактной системы). Мы излагали свою позицию на последнем общероссийском форуме «Госзаказ–2011» в Москве. Мы делали это и через депутатский корпус, и через инициативы, которые направлялись губернатором от субъекта Федерации в Федеральный центр. Мы обсуждали это на уровне полпредства по Северо-Западному федеральному округу. Обсуждали и через саморегулируемые организации строителей и проектировщиков. И все говорили о том, что ситуацию на строительном рынке именно в плане госзаказа, действия 94-го закона надо менять – из-за несовершенства процедуры выбора подрядной организации. Когда во время выбора фигурирует только один вопрос – кто за сколько построит, вопрос о качестве остается в стороне.
Федеральная контрактная система предусматривает ужесточение контроля за исполнением контрактов – и по срокам, и по качеству, – и определенные санкции за недоделки. В случае снижения цены на 20 и более процентов участник обязан представить обоснование данного снижения. И если это ничем не обосновано, а просто фантазии, а еще хуже – непрофессионализм, то уже на начальной стадии понятно, что результат будет плачевным. Эти предложения обсуждались на разных уровнях, и если этот проект будет приниматься, то будет учтен огромный опыт – и положительный, и отрицательный.
– Когда это может произойти?
– По прогнозам – в сентябре-октябре. Принятия этого закона мы вправе ожидать уже в этом году. Единственный вопрос останется со сроками его вступления в силу, но я думаю, что определенные пункты могут и с 1 января 2012 года вступать в силу. Сейчас проект размещен для всеобщего обсуждения на сайте Минэкономразвития.
– А пока вам приходится участвовать, например, в работе комиссии по коррупции.
– В области госзаказа любого направления (и строительная сфера здесь ничем не отличается от других) – мы разделяем три коррупционных составляющих по этапам. Первый – стадия планирования, второй – процедурные вопросы, третий – этап исполнения контракта. Общепризнано, что наименее коррупционным стал второй этап – процедурный, потому что он жестко прописан в 94-м законе, как бы мы его ни критиковали. Анализ наших данных говорит о том, что основной признак коррупционности – число участников. Там, где их мало, понятно, о чем идет речь: либо процедуры «заточены» под конкретных исполнителей, либо документация, условия и сроки таковы, что другие не могут пройти. За 8 месяцев этого года в полтора раза возросло количество участников по всем заказам. Это и общее количество потенциальных участников (оно возросло от 3,5 до 5 тысяч), и количество участников на одну процедуру. Если в 2009 году среднее количество участников на одну процедуру было 1,9, в 2010 году – 2,3, то сейчас уже 2,5. Это серьезный показатель, и мы примерно на 20% превышаем средний показатель по России.
Что касается коррупции на 1-й и 3-й стадиях, то последние поправки в 94-й закон, касающиеся вопросов определения начальной максимальной цены, многие вопросы уже сняли. Появилась обязанность для всех заказчиков составить документацию, (исходя из акта, который определяет порядок и источник формирования цены) и сформировать эту цену, исходя из предусмотренного законом перечня источников. А далее идут моменты, связанные со спецификой размещения заказа именно в Ленобласти: согласно поручениям Губернатора Комитет финансов дополнительно проверяет эту стоимость. И только после этого мы объявляем процедуру, и тогда начальная максимальная цена оказывается обоснованной в соответствии с реалиями сегодняшнего дня и исходя из финансовой ситуации на областном рынке. Таким образом нам удалось снизить коррупциогенную составляющую на 1-й стадии.
Что касается последней стадии, то здесь у Губернатора тоже жесткая позиция. Мы сейчас применяем ряд мер по контролю за исполнением контрактов (как по срокам, так и по качеству). Это связано с обеспечением возможности расторжения контракта, если не будут соблюдены должные сроки и уровень качества. Предусмотрено применение санкций – штрафов, пеней за ненадлежащее исполнение контрактов.
Правоохранительные органы, прокуратура, МВД осуществляют очень действенный и постоянный контроль за госзакупками.
– Года два-три назад много говорилось о срыве строительства ФАПов и о том, чтобы внести подрядчиков в реестр недобросовестных поставщиков. Но пока их в «черных списках» нет.
– Это общероссийский реестр, и его ведет федеральная антимонопольная служба. В соответствии с законом инициативу по включению фирм в этот реестр имеют только заказчики. Ни наш Комитет государственного заказа, ни Комитет финансов, ни другие структуры не могут выступить с этой инициативой.
К сожалению (и Губернатор озабочен этим и недоволен действиями некоторых наших заказчиков), строительство некоторых объектов идет с нарушением графиков, а инициативы со стороны наших заказчиков, застройщиков, Комитета по строительству, Управления по строительству, муниципальных заказчиков почти нет. Я этой сферой занимаюсь в Правительстве уже почти семь лет, но за эти годы были единичные случаи, когда обращались в суд за расторжением контракта и включением фирм в реестр недобросовестных поставщиков. И обращений в ФАС практически тоже нет. А оказать любую помощь в этом, в том числе и в судебных разбирательствах, мы всегда готовы.
Конечно, это работа сложная, и зачастую Комитет по строительству и Управление по строительству идут по иному пути: они пытаются любыми способами заставить подрядчика выполнить свои обязательства, в случае неувязок они предлагают подключить субподрядные организации, но все дело ведут к тому, чтобы контракт был выполнен. Обращение в суд за расторжением контракта – процедура сложная и длительная: надо дождаться решения суда по расторжению контракта, и пока эта процедура идет, нового контракта нет. Надо по новой проводить процедуру, по новой заключать контракт, корректировать прежний проект, вычленять работы, которые выполнены, оплачены, – это довольно длительный и объемный процесс. Поэтому в каждом конкретном случае Комитет по строительству разбирается и принимает наиболее приемлемое для себя решение. Ведь есть и программы региональные и федеральные, и в том числе которые предусматривают сроки финансирования и исполнения.
– Наверное, особенно сложно это при межбюджетных отношениях с муниципальными образованиями. Взять ту запутанную историю со строительством жилого дома в Вознесенье…
– Да, и здесь трудно разобраться, по чьей вине это произошло, так как, с одной стороны, мы все свои условия выполнили, с другой стороны, муниципальному образованию надо было подойти более жестко к условиям контракта, и, наверное, не стоило разрешать этой подрядной организации помимо наших областных денег и задания включать в этот объект собственные интересы. Это понятно: построить трехэтажный с условиями коммерческой продажи ряда квартир интереснее, чем двухэтажный только для исполнительной власти за бюджетные средства – но не нашли покупателей, тех, кто участвовал бы в софинансировании, и в результате мы свои деньги освоили, а дом до конца не достроен. Здесь надо сделать правильные выводы и в будущем более жестко оценивать ситуацию и Комитету по строительству, и муниципальным образованиям.
– Из перемен последнего времени самым ощутимым был, наверное, сдвиг по срокам торгов, в том числе по дорожному строительству, – перенос на более ранние сроки.
– Да. И не только. Из года в год Губернатор Ленинградской области ставил задачу проводить торги, размещать заказы, заключать контракты, не дожидаясь1-го января, а делать это в октябре, ноябре, декабре. Если у исполнителя этих работ появляется определенный зазор по времени в два-три месяца, то он спокойно готовится к выполнению этой работы с точки зрения технических ресурсов: если ему необходима дополнительная техника, он заблаговременно приобретает либо берет технику в аренду, заключает договоры с асфальтобетонными заводами, с щебеночно-песочными карьерами и т. д., комплектует бригады, планирует их использование в течение лета на разных объектах. В предыдущие годы контракты заключались уже в середине года и подрядная организация в авральном режиме комплектовала бригады, находила технику, договаривалась по материалам, – это плохо. В прошлом году у нас была идеальная ситуация: мы многие процедуры объявили (те же дорожно-строительные работы) в ноябре-декабре, а в январе уже получили результат и контракты, а начали работы в апреле-мае, то есть этот запас по срокам был очень хорош. При раннем проведении заказа благодаря экономии есть возможность спланировать, скорректировать программы и повторно провести процедуры на сэкономленные средства. По дорожной отрасли экономия от процедур составила около 200 млн руб. И даже вторую волну процедур мы успеваем провести до мая-июня, то есть до начала основных работ: технику закупить, ремонт провести… Губернатор давно эту задачу ставит, мы давно к этому стремимся, и я надеюсь, что и в этом году мы эту практику продолжим. Думаю, что и по бюджету 2012 года основные торги мы проведем в октябре–декабре, чтобы к Новому году подойти с конкретными контрактами.
Правда, это у нас в основном коснулось объектов дорожной отрасли, а вот в социальной сфере, здравоохранении, соцзащите, образовании ремонтные работы пока не получаются у нас в более ранние сроки. Но мы проводим торги в январе–марте, так как большинство социальных объектов можно ремонтировать в летний период, когда меньше больных в больницах, нет детей в садах, школьников в школах. Стараемся к маю получить контракты.
– И все же: сэкономили – а не было ли это простым демпингом? Работы выполнены?
– В основном. К проблеме демпинга и возможности срыва контрактов мы подходим так: рекомендуем заказчикам все работы, в том числе строительные, разбивать по этапам и предусматривать конкретные результаты на этих этапах, то есть жестко прописывать их по времени. Тогда уже на этих стадиях будет возможность идти по пути расторжения контракта либо применять санкции за его неисполнение, а не дожидаться окончания срока его действия, когда в конце года остается только развести руками. Это позволит не истратить зря деньги, не заплатить их в качестве аванса по работам, которые потом не выполнят (мы сейчас от этого авансирования на 100% ушли). Ведь мы ремонтируем или строим здания по необходимости, и нам в конечном итоге важно, чтобы ремонт прошел, чтобы 1-го сентября дети пошли в отремонтированную школу, а не просто освоить деньги.
– Саморегулирование в строительстве, в смежных отраслях снимает проблему сговоров при торгах – или, наоборот, провоцирует эти сговоры на нынешнем этапе?
– Здесь есть примеры и за, и против. На начальной стадии эта система саморегулирования больше походила на состязания по коммерческим вопросам: кто больше к себе приманит, куда больше вступят и кому больше заплатят взносов. Сегодня ситуация стала меняться: теперь уже в этих организациях стали обращать внимание на то, кто как работает, какую имеет репутацию, потому что эти общественные организации, союзы начинают фигурировать либо в скандалах, либо в положительном опыте. И вопросы саморегулирования, вступления в союзы становятся более актуальными. СРО начинают на себя брать все большую ответственность. Мы, в свою очередь, ставим вопрос о том, чтобы все члены СРО несли друг за друга ответственность. Тогда и заказчикам станет легче работать: если мы сталкиваемся с нерадивой подрядной организацией, субсидиарную или солидарную ответственность за недоделки будет нести СРО, которая выдала ей допуск. И СРО понимает, что не всех надо принимать в свои члены, поскольку есть определенные организации, которые везде срывают контракты. Условия их вступления будут ужесточаться, страховые взносы для них будут иные, и т. д. То есть через опыт это все нормализуется.
Василий Когаловский
- Существуют разные схемы, предлагаемые различными застройщиками. Один из наиболее типичных вариантов рассрочки выглядит примерно следующим образом. Первый взнос – от 10%, рассрочка предоставляется до сдачи дома или же до 5 лет, при этом предусматриваются ставки до 20% годовых в рублях. После сдачи объекта ставка может увеличиться на 1-2%. Максимальный срок рассрочки – от 5 лет. При этом квартира обычно остается в собственности застройщика до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в проблемной ситуации застройщик может в любой момент перепродать такую квартиру, тем более, если рынок пойдет в рост, а цена на квартиру зафиксирована договором. - Как кризис изменил спрос на комнаты в коммуналках – увеличилась ли их доля в общем объеме сделок? Не затормозится ли процесс расселения коммуналок? - Комнаты, как и в целом жилая недвижимость пока медленно, но неуклонно дешевеют, начиная с IV квартала 2008 г. В последнее время – в среднем на 0,5% в неделю. 10-15- метровые комнаты в 2-3 комнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. рублей Комнаты – один из важнейших элементов цепочек, возникающих при улучшении гражданами своих жилищных условий. В Петербурге они занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат, как возможного «бартерного» замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии «свободных» денег. Расселение коммунальных квартир – процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. За год в Петербурге расселяется 1-2 тысячи коммуналок, из них с участием городской программы – около 400-450 квартир. Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7%, т.е. в год происходит не более 5-7 тысяч покупок таких квартир. Сегодня рынок «поджался» на 40% и не в последнюю очередь за счет этого сегмента. - А что происходит на рынке малоэтажного коттеджного строительства? - На конец 2008 г. было заявлено строительство коттеджей в 140 поселках. Средняя стоимость в эконом-классе – 35-50 тысяч рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 80 тысяч, в элитном сегменте – от 125 тысяч. Это более 1,5 млн. кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 г., и на 111% больше, чем в 2006 г. Всего же на рынке продаются около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж. - Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? - Во-первых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. Во-вторых, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты строятся лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции («коттедж в подарок», «смежный участок в подарок») и рассрочки (например, «беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%»). Идет плавное снижение цен – до 20-25% - на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате – 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги – ландшафтный дизайн, отделка и др. - Сравнительно недавно на рынке появилось такое понятие, как «клубный дом». Что это такое, в чем его отличия? - По классификации Российской гильдии риэлторов, клубный дом – это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), 4-8-этажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки от Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства. В связи с ограниченностью земельных участков в центре, заявляемый как «клубный» объект, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже – в категорию В. В Петербурге «клубные» проекты чаще заявлялись на островах – Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свое эксклюзивное значение. Стоимость 1 кв. м предложения от 20-25 тысяч долларов. Однако эти цифры могут в значительной степени варьироваться от проекта к проект, и здесь в большей степени, чем где-либо, цены носят «договорной» характер, причем об этих договоренностях продавцы предусмотрительно умалчивают. - Закон о саморегулировании в строительстве принят уже довольно давно. Идет множество разговоров и дискуссий. Что можно сказать о реальной ситуации в этой сфере? - Собственно о реальной деятельности СРО говорить трудно, в виду практически полного отсутствия самих СРО. Это еще одна возможность оценить, как в принципе, благие намерения могут потеряться в половинчатых решениях. Изначально было не ясно, что будут регулировать строительные СРО на фоне усиливающейся роли надзорных органов, в частности, Службы строительного надзора и экспертизы. Это особенно заметно на фоне того, что институционально СРО так и не состоялись, в отличие от государственных надзорных органов. Критерии доступа в профессию – не ясны. Нормотворчество в области технического регулирования практически отсутствует. Профстандарты деятельности – не разработаны, да и не могут быть разработаны на местном уровне при отсутствии научной базы. Простая замена лицензирования на какой-либо иной инструмент, например, на сертификацию – это разговор не о принципах, а о подмене одних понятий другими, и о смене подрядчика – от ФЛЦ в сторону СРО. Не ясна вертикальная интегрированность СРО – противоречие между региональным и федеральным характером не снято. Идея коллективной ответственности бизнеса – в теории хороша, в реальности, особенно в условиях кризиса, пробуксовывает. - Ипотечный брокеринг – жива ли еще такая услуга? - Профессия чистых ипотечных брокеров из-за отсутствия внятной ситуации с ипотекой сегодня не востребована – в листингах не более 5-10 компаний предлагают подобные услуги. Собственно владельцы этого вида бизнеса тяготеют либо к риэлторской деятельности, либо к брокерской – финансовому консультированию. Такая диверсификация обусловлена «происхождением» бизнеса, точкой исхода – или это была аффилированная к риэлторской компании структура или специалисты были выходцами из банковского сектора. Одним из последних ноу-хау брокеров в отсутствии банковского кредитования – это возвращение к системе займов под недвижимость на короткие сроки. Цена вопроса – 32-35% годовых в рублях, оформление происходит по договору займа. Сроки – от 3 месяцев до полугода. - Из-за кризиса многие фирмы стали «ужиматься» и сдавать площади другим арендаторам. Как это влияет в целом на рынок аренды офисов, как относятся хозяева бизнес-центров к такой практике? - В принципе сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. В договорах аренды обычно этот пункт оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно, если речь идет об аналогичном бизнесе – допустим риэлторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такой бизнес взаимодополняет друг друга и привлекает больше клиентов. На практике в некоторых бизнес-центрах до 15-20% площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживания» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотнятся среди своих коллег и партнеров. Беседовал Михаил Добрецов.jpg)
В связи с развивающимися кризисными явлениями в российской экономике рынок недвижимости претерпевает существенные изменения. О новых коллизиях на этом рынке и о новых инициативах АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Насколько выгодны покупателям программы по рассрочкам, которые предлагают строительные компании вместо ипотеки?