Кооперативное жилье
Фонд содействия развитию жилищного строительства был образован указом президента РФ Дмитрия Медведева в 2008 году. Основная цель – создание организации, в которую должны были войти все государственные участки, которые сегодня используются недолжным образом.
Фонд использует два инструмента содействия жилстроительству. Первый - крупные земельные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, непосредственно продаются фондом на аукционах. Второе направление - создание условий для инфраструктурного развития участков, а также разработки документов территориального планирования для улучшения показателей эффективности использования земли и субсидий федерального бюджета. Инициативы фонда, реализуемые в последние 3 года прокомментировал заместитель генерального директора Фонда РЖС Алексей Фурсин.
- Сегодня госслужащие и ученые могут построить жилье дешевле, объединившись в кооперативы. Что нужно для этого сделать, какие этапы этого процесса можно обозначить?
- На сегодняшний день у нас действуют строительные накопительные кооперативы, которые могут приобретать земельные участки на общих основаниях, предусмотренных Федеральным законодательством, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на аукционной основе. Фонд РЖС на сегодняшний день обладает беспрецедентным правом и возможностями предоставлять земельные участки именно кооперативам в безвозмездное и бессрочное пользование под строительство жилья. Эта возможность установлена только для служащих Федеральных органов исполнительной власти, работников академий, унитарных предприятий, военнослужащих. Категории этих лиц будут устанавливаться Правительством – кто и в каких конкретных случаях может вступать в члены кооператива и осуществлять жилищное строительство на земельных участках. Это установлено исключительно для федеральных структур. Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, для этого законом предусмотрено некое беспрецедентное вовлечение федеральных земельных участков – это инициатива по предоставлению сведений (ходатайств) о земельном участке, который закреплен за данной организацией, в которой они работают на постоянной основе.
- А когда подается заявление на земельный участок, нужен какой-то капитал – документы, подтверждающие, что у тебя есть определенная сумма денег?
- Совершенно верно. После того, как земельный участок уже обозначен, что он будет предоставлен кооперативу, определено, какое именно жилье будет на нем построено – этажность, другие параметры застройки, создается кооператив из тех членов кооператива, о которых мы говорили в предыдущем вопросе. Следующий этап – при создании кооператива должен быть сформирован паевой фонд. Этот фонд формируется из стоимости жилья, которое должно быть построено на данном земельном участке. Стоимость его определяется в соответствии с приказом Минрегиона по среднерыночным ценам в зависимости от расположения земельного участка в соответствующем субъекте. Далее, для того, чтобы мы заключили договор безвозмездного срочного пользования с кооперативом мы должны получить документ, подтверждающий, что 30 % паевого фонда внесено через взносы с каждого члена кооператива.
- Расскажите подробнее, каким образом и кем будет выделяться земля?
- Земля будет выделяться Фонду, а Фондом будет формироваться и ставиться на кадастровый учет сам земельный участок, который будет в дальнейшем передаваться кооперативу. После того, как правило, все земельные участки, ранее предоставленные научным организациям, образовательным учреждениям или сельскохозяйственным организациям, не предназначены для жилищного строительства. Поэтому Фондом, помимо его оформления, еще будет осуществляться его подготовка для дальнейшей деятельности – то есть участок будет включен в черту поселения, будет изменен вид использования – для жилищного строительства и только после этого он может быть передан кооперативу для жилой застройки для безвозмездного срочного пользования. Договор заключается кооперативом и фондом.
- Сколько всего участков под строительство фонд планирует выделить в этом году, а в следующем? То есть понятно, что конкретное число зависит от числа поданных заявок, но хотелось бы понимать, на какой показатель вы ориентируетесь?
- До 2015 года на земельных участках Фонда предоставленных для комплексного освоения в период с 2010г. по
Объем земель, вовлекаемых в оборот и предоставляемых Фондом под малоэтажное строительство ежегодно увеличивается и составляет не менее 60% от общего объема земель, выставляемых Фондом на аукцион для целей жилищного строительства. Так в 2011 году под малоэтажное жилищное строительство планируется предоставить не менее
Увеличение количества предоставляемых для малоэтажного жилищного строительства земельных участков, сокращение сроков предпроектной и проектной стадий позволят обеспечить рост объемов малоэтажного строительства на земельных участках Фонда примерно до 13,5 млн. кв. м жилья в 2015 году.
- Участки какой средней площади будут выделяться под строительство одного малоэтажного дома?
- Примерные размеры земельных участков для строительства жилья экономического класса указаны в приказе Министерства регионального развития № 303. Для объекта ИЖС площадь земельного участка составляет не более 10 соток, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) не более 4 соток. Конечно, это больше касается малоэтажной жилой застройки. Если будет осуществляться строительство многоэтажных домов, то размер земельных участков будет соответствовать СНИПам, САНПИНам, всем градостроительным требованиям – уже в общем порядке.
- Какие затраты организация готова нести за строительство одного дома? Это будет устоявшаяся практика или от дополнительных субсидий в конечном итоге хотелось бы уйти?
- Поддержка со стороны Фонда, помимо бесплатного предоставления земельного участка кооперативу, заключается, во-первых в оказании содействия в подключении к объектам инженерной инфраструктуры, во-вторых Фондом формируется библиотека проектов основанная на работах участников архитектурного конкурса «Дом XXI века» и Фонд на основании письменного запроса кооператива безвозмездно передает ему архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства. В-третьих, чтобы сделать это жилье еще более доступным, Фонд «РЖС» совместно со Сбербанком России разрабатывает специальный ипотечный продукт для молодых ученых. Финансирование непосредственно строительства объектов ИЖС, а также строительство инфраструктуры в границах земельного участка будут осуществляться кооперативом.
- Какое максимальное и минимальное число человек должно быть в кооперативе?
- Законом не ограничены максимальное или минимальное количество человек, которые могут вступать в кооперативы. В данном случае необходимо учитывать площадь земельного участка, который может быть предоставлен кооперативу. (Количество членов кооператива не должно превышать количество создаваемых жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи.)
- Легко представить, как проект будет реализоваться в регионах, где множество свободной земли. А возможно ли выдавать участки по такой схеме в Москве, где с ней большие проблемы?
- Разумеется, Москва не исключение, и в Москве будут действовать те же механизмы, что и везде.
Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, направляется ходатайство от организации – это Федеральный орган власти или Академия, которая представляет в фонд информацию о своем земельном участке, который за ними закреплен и представляет свои предложения по типу застройки.
В случае, если у федеральных организаций нет земельного участка, Фонд начнет изыскивать подходящий участок из федеральных земельных участков совместно с субъектами РФ, совместно с муниципальными образованиями.
При отсутствии по первым двум шагам земельных участков Фонд вправе передавать земельный участок, находящийся в его собственности, для строительства кооперативу. Вот такая трехэтапная процедура.
- Какой юридический статус будет у этого жилья? Его можно будет продать или передать по наследству?
Наследовать пай можно будет всегда, передавать пай можно будет гражданам, категории которых определенны Правительством РФ. После выплаты пая в полном размере гражданин будет являться собственником жилого помещения и он будет вправе осуществлять сделки с этим жилым помещением без каких-либо ограничений.
Автор:
Елена Велигжанина
Квартал «Новый Оккервиль» – единственный из всех заявленных в Кудрово проектов комплексного освоения территорий, в котором уже сегодня можно приобрести жилье. Строительство инженерной и транспортной инфраструктуры фактически завершено. Возведение жилых и социальных объектов не приостанавливалось даже в разгар кризиса. Об этом рассказал генеральный директор ООО «Отделстрой» Марк Окунь.
– Марк Леонидович, минувший год был очень непростым для строительной отрасли. Как вы справлялись с возникшими трудностями, что удалось сделать, какие проекты завершить?
– Действительно, период был сложный. Спрос серьезно сократился. Несмотря на это, нам удалось достроить первый жилой дом на тысячу квартир в составе проекта «Новый Оккервиль». Мы до кризиса успели подготовить территорию: возвести сети и дороги, получить необходимую градостроительную документацию. Было проложено
– Вы не привлекали кредитные средства на строительство?
– Нет. Так устроено, что банки готовы кредитовать застройщиков только на растущем рынке, когда можно обходиться и без них, привлекая средства дольщиков. А когда идет дождь – зонтик забирают… К тому же, та процентная ставка, которая существует сейчас и была раньше, нас не устраивает. Мы занимаемся массовым жилищным строительством, у нас нет возможности брать кредиты под 15 процентов, а в последнее время и под 20 процентов годовых. В этом случае ни о какой рентабельности речи быть не может. Поэтому мы стали опираться на собственные силы. И хочу отметить, что только это не выбило нас из колеи, как многих застройщиков, у которых была большая кредитная нагрузка.
– Как менялись цены на квартиры в «Новом Оккервиле»?
– До кризиса мы продавали жилье в среднем по 70 тысяч, сейчас цены снизились примерно до 65 тысяч рублей за квадратный метр.
– Пользуется ли оно спросом? Ведь речь идет о территории, которая расположена за пределами города.
– Спрос есть. Он не хуже, чем в городских спальных районах. Людей абсолютно не смущает, что территориально объект расположен в Ленобласти. До границы с Петербургом всего
– Изначально вы планировали строить панельное жилье, но в процессе реализации внесли коррективы – дом стал кирпично-монолитным. С чем это связано?
– Сейчас кирпично-монолитные дома пользуются большим спросом. В связи с изменившимися требованиями рынка вместо панельного дома, который мы предполагали целиком, таковыми остались только два его блока. Остальные – кирпично-монолитные. Также мы повысили этажность дома. Мы думали, что проходить госэкспертизу заново не придется. Но в силу вступили новые законы, регламентирующие градостроительную деятельность и устанавливающие более жесткие процедуры. Нам пришлось заново готовить документы. Однако в ближайшее время мы рассчитываем получить новое положительное заключение уже по измененному проекту и, соответственно, разрешение на строительство.
– Каковы дальнейшие планы по застройке территории?
– В ближайшее время начнется строительство второй очереди – жилого дома на 1,3 тысячи квартир. К возведению своих домов приступил и «Строительный трест», начался нулевой цикл. К концу будущего года в квартале будет достроен первый детский сад на 230 мест с бассейном. Тогда же планируется ввести в эксплуатацию физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и ледовым катком, который разместится на въезде в квартал. Уже найден оператор, который будет им управлять, – сеть фитнес-клубов Olympic. Ввод в нашем микрорайоне общеобразовательной школы на 1,2 тысячи человек намечен на 2013 год. Запроектирован и медицинский центр.
Полностью окончить возведение жилого массива мы намерены в 2015 году. Всего здесь будет построено 850 тысяч квадратных метров жилья, четыре детских сада на 920 и две школы на 2,4 тысячи мест, 50 тысяч «квадратов» коммерческих площадей. Проживать в «Новом Оккервиле» смогут около 20 тысяч человек.
– Вы намерены застраивать всю территорию вместе со «Строительным трестом» или готовы привлечь к проекту новых компаньонов?
– Сейчас в квартале есть два земельных участка, которые мы готовы продать под застройку другим строительных компаниям. На них можно построить порядка 50 тысяч квадратных метров жилья. Переговоры об этом с рядом застройщиков велись еще до кризиса, однако пока ни к чему не привели.
– Сколько стоит эта земля?
– Дешевле, чем на торгах Фонда имущества. И у нее есть серьезное преимущество – полная инфраструктурная подготовка: подведенные сети и дороги. Но мы готовы вести переговоры о ее продаже только с крупными и стабильными строительными компаниями, поскольку поставили перед собой жесткие условия – завершить проект в 2015 году.
Беседовал Дмитрий Кирман