АИЖК готово кредитовать застройщиков
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжит снижать ставки по ипотечным продуктам и при этом содействовать развитию новых механизмов строительства жилья. О планах АИЖК рассказывает заместитель генерального директора Андрей Семенюк.
- В конце сентября Вы будете участвовать в работе деловой части Гражданского жилищного форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Какие вопросы планируете затронуть в своем выступлении?
- Прежде всего, я хотел бы рассказать о развитии рынка ипотеки, обозначить основные тенденции, прогнозы его развития. Сейчас эта тема особенно актуальна – сфера жилищного кредитования активно восстанавливается после кризиса, растут объемы предлагаемых банками ипотечных продуктов, снижаются процентные ставки по кредитам.
Кроме того, АИЖК сегодня реализует программу стимулирования жилищного строительства в регионах, о чем я также планирую рассказать в своем выступлении. С участниками конгресса мы обсудим перспективы развития рынка найма жилья. И, конечно, механизмы работы ипотечных программ для различных категорий граждан.
- Какие тенденции сегодня характерны для рынка жилищного кредитования?
- Рынок ипотеки на подъеме – прогнозы АИЖК по его развитию полностью оправдались. По итогам текущего года будет выдано кредитов на общую сумму 580-640 млрд рублей, что соответствует докризисному уровню. А по количеству предоставленных гражданам кредитов мы ожидаем, что будет абсолютный максимум за всю историю рынка.
Это связано с тем, что а снизился средний размер кредита – в подавляющем большинстве случаев граждане берут кредиты на приобретение жилья эконом-класса. Процентные ставки также достигли своего минимума за всю историю существования рынка ипотеки в современной России. В июне 2011 года они составили 12,1% годовых в рублях, хотя до начала кризиса в 2008 году были выше - 12,4%.
Многие банки, заморозившие свои ипотечные программы в период кризиса, вновь начали работать на рынке жилищного кредитования. Причина тому – высокая доходность такого рода продуктов, относительно небольшие риски и низкий процент просрочек (чего не встретишь в сегментах корпоративного и потребительского кредитования). Даже в период кризиса большинство ипотечных заемщиков старались вовремя платить за купленное в кредит жилье. А сейчас количество просроченных займов снизилось еще больше.
- С начала июля АИЖК снизило ставки. Планирует ли Агентство и в дальнейшем смягчать условия ипотечного кредитования?
- Снижение процентной ставки со стороны АИЖК позволило активизировать конкуренцию на рынке ипотеки. По нашим программам в основном работают региональные банки – смягчение условий кредитования с их стороны стимулирует к аналогичному шагу и другие финансовые учреждения, которые не работают по стандартам АИЖК.
До конца текущего года снижать ставки мы не планируем, но параллельно будем развивать другие механизмы поддержки ипотечного кредитования. Недавно, например, разработали систему вычетов из процентной ставки по займам для отдельных категорий граждан – участников федеральных целевых программ, владельцев жилищных сертификатов и др. Активно реализуем программы приобретения жилья с помощью ипотеки для военнослужащих и получателей материнского капитала. Все это, в конечном итоге, позволяет большему числу граждан брать кредиты с низким первоначальным взносом по приемлемым процентным ставкам.
- На Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе пойдет речь и жилищном строительстве. Каким образом АИЖК участвует в работе по увеличению количества вводимых в строй квадратных метров?
- Кризис позволил выявить ряд проблем, которые мешают развитию рынка недвижимости. В первую очередь, я имею в виду отсутствие доступных кредитных ресурсов для застройщиков. Банки не спешат кредитовать строительные компании – слишком высоки риски. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, государство запустило программу стимулирования жилищного строительства, в которой участвуют кредитные учреждения страны. Думаю, что со временем такого рода программ станет больше.
Со своей стороны, АИЖК реализует федеральную программу «Стимул», которая также способствует росту объемов строящегося жилья. Суть ее заключается в следующем: банкам-партнерам Агентство выделяет займы под фиксированный процент от 7% до 8,75% годовых. Параллельно с кредитованием застройщика, банк, участвующий в «Стимуле», выдает кредиты населению по низким ставкам – в соответствии с условиями продукта АИЖК «Новостройка». В программе предусмотрен ряд гарантий для банков и застройщиков. Например, гарант сбыта - эта компания приобретает квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства.
На стоимость кредитных ресурсов для застройщиков, и, в конечном итоге, цену строительства, во многом влияет наличие социальной и инженерной инфраструктуры. Государство делает правильные шаги, взяв на себя часть затрат по освоению новых территорий. Следующим и вполне логичным шагом должно стать формирование стандартов финансирования таких проектов. Возможно, стоит подумать над созданием механизма рефинансирования кредитов, выданных на строительство и обслуживание объектов инженерной инфраструктуры. Думаю, что в этом отношении АИЖК может внести свой вклад в создание механизмов кредитования строительной отрасли.
- Одна из конференций конгресса посвящена государственным жилищным программам. Какие еще механизмы улучшения условий проживания граждан может задействовать государство и участники рынка?
- Первый шаг в области формирования системы поддержки в улучшении жилищных условий уже сделан – субъекты страны сформировали свои программы, обозначили приоритеты развития жилищного сектора, прогнозы по объемам строительства. Это позволяет консолидировать усилия государственных институтов, банков, застройщиков, более точно и целенаправленно формировать программы поддержки определенных категорий населения, согласованно их реализовывать.
Тем не менее, до сих пор остается неохваченным сектор найма жилья. В странах с развитым рынком строительства этот институт развивается уже несколько десятилетий. Практика показала, что имеет смысл возводить как коммерческие доходные дома, так и объекты для отдельных категорий населения с льготными условиями найма. Но для того, чтобы запустить соответствующие механизмы, нужна поддержка государства в вопросах обеспечения участков всей необходимой инфраструктурой. Сейчас АИЖК разрабатывает механизмы кредитования юридических лиц, заинтересованных в строительстве и дальнейшей эксплуатации доходных домов. У этого механизма большие перспективы, и конкретные схемы его реализации мы обсудим с коллегами на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
- Каких результатов ждете от проведения конгресса?
- Искренне рассчитываю, что будут интересные дискуссии по всем заявленным темам. За год, прошедший со времени проведения предыдущего конгресса, назрело много нерешенных вопросов. Особенно интересно будет послушать мнение застройщиков и банковских структур и понять, чего мы ждем друг от друга, с какими рисками сталкиваемся и в каких направлениях будем работать в ближайшей перспективе.
Досье «БН»:
Семенюк Андрей Григорьевич, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В
С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства Российской Федерации, имеет классный чин – Государственный советник Российской Федерации 1-го класса.
Занимал руководящие должности в Департаменте экономики и управления собственностью, Департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, Департаменте экономики и финансов Правительства Российской Федерации.
За безупречный труд и высокие результаты в работе награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации. За безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации. C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должности заместителя генерального директора Агентства и курирует вопросы, связанные с формированием эффективной системы корпоративного управления в Агентстве, взаимодействием Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствованием нормативной базы, формированием и реализацией информационной политики Агентства. Является членом Правления ОАО «АИЖК».
Справка:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия для профессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте www.gilforum.ru. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса и зарегистрироваться в качестве его участника.
Реформа техрегулирования, которая на законодательном уровне запущена еще в 2002-2003 гг., тормозится по целому ряду причин. По мнению руководителя Управления саморегулирования ССОО, генерального директора НП «Строители Петербурга» Сергея Фролова, проблема не только в несовершенстве законодательства.
- Вы уже говорили, что также проекты регламентов «О безопасности зданий и сооружений» «О безопасности стройматериалов и изделий» имеются недочеты системного характера. Что вы имели в виду?
- Закон о техническом регламенте должен точно отражать предмет регулирования. В двух проектах технических регламентов в строительной сфере в качестве предмета определен «готовый продукт» отрасли.
- Какое значение это имеет на практике?
- Согласно ст.2 регламента «О безопасности зданий и сооружений», как здание, так и сооружение является результатом строительства. То есть речь идет о завершенном объекте. Если объектом техрегулирования является здание или сооружение, это означает, что регламент распространяется только на период его эксплуатации, но не на период проектирования и строительства.
Между тем, как нам известно по большинству известных несчастных случаев - от аквапарка в Москве до Саяно-Шушенской ГЭС, на судьбе уникальных объектов могут сказаться недочеты в проектной документации. Безопасность будущего сооружения должна подлежать контролю уже на этой стадии.
Таким образом, предметом регулирования должны быть не здания и сооружения, а требования к их безопасности. В соответствии с Градкодексом, требования к безопасности должны соответствовать техническим регламентам. Пока они не утверждены, статьи Градкодекса в части проектирования и строительства практически не работают.
- Техрегламенты, в соответствии с законом №184-ФЗ «О техрегулировании», были призваны заменить существующую нормативную документацию. Но нормативы имеют числовое выражение, а в двух законопроектах нет вообще никаких цифр.
- За эталон технического регламента были приняты европейские директивы. Но в европейском техническом регулировании действует ссылочный механизм: директивы содержат ссылки на исходные нормативы, обеспечивающие безопасность объектов. В них и должны содержаться цифровые показатели.
- Таким образом, к каждому техническому регламенту должен прилагаться перечень документов?
- Да, и регламент не может быть введен в действие без утверждения этого перечня.
- По закону «О техрегулировании», до разработки техрегламентов нормативы, не влияющие на безопасность, стали рекомендательными. Что будет с этими нормативами после утверждениями регламентов?
- Положения, подлежащие добровольному исполнению, в соответствии с законом должны содержаться в национальных стандартах и сводах правил. Перед вступлением в силу закона №184-ФЗ несколько месяцев продолжался спор о том, что считать национальными стандартами. В итоге решили просто переименовать существующие ГОСТ Р и ГОСТ в национальные стандарты. Появилась хоть какая-то ясность. А вот со сводами правил так и осталась путаница.
- По идее, в них должны были войти строительные нормы и правила?
- Какие именно СНиП должны быть включены в своды законов, так и осталось неясным. Это действительно непростая задача – разобраться в том, какие из них имеют прямое и косвенное отношение к безопасности зданий, а какие – нет.
В соответствии с 184-ФЗ, нормативы, не имеющие отношение к безопасности, имеют рекомендательный характер. Они не отменены, но, согласно толкованию Минюста, не влекут правовых последствий, то есть их неисполнение не может быть оспорено судом.
Более того, новейшие СНиП, разработанные в 2003 г. накануне вступления в силу закона №184 и учитывающие лучший современный отечественный и мировой опыт, не были зарегистрированы Минюстом.
Нормативная неопределенность на практике приводит к снижению надежности как в производстве, так и в строительстве. Между тем, органам надзора по существу нечем руководствоваться для подтверждения соответствия используемых норм каким-либо документам.
- В разных регионах нашей страны сильно различаются геологические и климатические условия. Могут ли территориальные строительные нормативы, утвержденные в качестве обязательных, заменить отсутствующие федеральные нормативы?
- В принципе ТСН не должны содержать более строгих ограничений, чем федеральные нормативы. Однако за неимением таковых, по существу «от безысходности», региональные власти актуализируют ТСН, придают им обязательный статус и рекомендуют СРО принять их в качестве стандартов.
- А сами СРО в этом заинтересованы?
- Строительные СРО несут субсидиарную ответственность за работу своих членов. Фактически приблизиться к европейскому уровню строительства мы сможем только тогда, когда бизнес будет сам финансировать разработку нормативов, обеспечивающих качество как стройматериалов, так и зданий и сооружений.
Именно такой порядок сложился в Германии, где институт нормирования (DIN) является частной организацией, работающей по контракту с государством. В Германии бизнес на 98% финансирует разработку строительных нормативов, влияющих на качество. А безопасность берет на себя государство.
- Как нормативы отдельных европейских стран согласуются между собой в рамках ЕС?
- Гармонизация стандартов продукции в европейских странах было многолетним и постепенным процессом, как и сближение законодательства в других сферах. Разработка европейских стандартов и присоединение к ним было организовано таким образом, чтобы максимально учесть пожелания всех заинтересованных сторон, позволяя переходить на новые стандарты без существенных проблем и в течение длительного времени.
Но при этом совершенствование стандартов в Европе происходило непрерывно, а в нашей стране - застыло на 7 лет. Но если наша страна вступит в единое торговое пространство с Европой без собственной нормативно-технической базы, она будет вынуждена подчиняться требованиям чужих документов. Тогда о технологическом лидерстве в каких-либо сферах не придется и мечтать.
- Чем вы объясняете такую задержку с разработкой регламентов по безопасности стройматериалов, зданий и сооружений в нашей стране?
- Не в последнюю очередь сыграло роль «размывание» государственного субъекта. Сейчас разработку нормативов, влияющих на безопасность, курируют несколько министерств, а единого органа после роспуска Росстроя не существует.
Кроме того, административная реформа была произведена таким образом, что Росстандарт, как федеральное агентство, имеет статус ведомства, оказывающего услуги. Между тем ведомство, отвечающее за качество строительства, должно располагать как полномочиями разработки – и соответственно, правом на законодательную инициативу в этой области, и полномочиями контроля.
- Таким образом, проблема состоит не только в нечеткости определений, но и в отсутствии единого государственного субъекта?
- Да. В том числе и в сфере контроля над обеспечением безопасности, поскольку Ростехнадзор и региональные службы строительного надзора и экспертизы не образуют единую иерархию. Действительно, системные проблемы имеются не только в законодательстве, но и в государственном управлении отраслью.
Беседовал Константин Черемных