Валерий Казейкин: Конгресс - площадка для новых идей
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/
Кризис – сложное время для реализации крупных строительных проектов, тем более, если речь идет о проектах стратегического, общегородского и даже федерального значения. Но и спокойно откладывать их на «лучшие времена» нельзя, ведь они нужны для разрешения конкретных насущных проблем, стоящих перед Санкт-Петербургом. О том, какое будущее ждет самые главные и амбициозные проекты города рассказал председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов.
– Как повлиял кризис на стратегические проекты Санкт-Петербурга? Можно ли сегодня констатировать какие-то потери или смену ориентиров?
– Приоритеты инвестиционной политики остаются прежними, и стратегические проекты не теряют своей значимости для города. Ни один из них мы не сворачиваем, не бросаем. Все 4 проекта государственно-частного партнерства – ЗСД, Орловский тоннель, Надземный экспресс и аэропорт «Пулково» – будут реализованы. По первым трем из них нам пришлось изменить тактику, что вполне естественно с учетом кризиса – мы скорректировали графики и рассматриваем возможность привлечения новых инструментов финансирования, в том числе под гарантии государства и международных финансовых институтов. При этом проект развития «Пулково» идет по графику: проект генерирует кэш-фло в валюте, и рынок не увидел здесь серьезных рисков обменного курса.
– Но ведь есть еще много проектов в сфере недвижимости, этот рынок больше других пострадал от мирового экономического и финансового кризиса.
– Наш перечень стратегических проектов в области развития недвижимости также остался прежним, часть из них реализуется в соответствии с докризисными графиками. Прежде всего, это «Балтийская Жемчужина» и «Московская-Товарная», включая многофункциональный комплекс «Галерея», который уже в следующем году будет введен в эксплуатацию. Таким образом, термин «яма» навсегда уйдет из лексикона петербуржцев.
Очевидно, что новых проектов комплексного развития территорий, которые до кризиса появлялись, как грибы после дождя, пока ждать не стоит. Сейчас надо реализовывать те, что есть. При этом даже в непростой кризисной ситуации один из таких проектов – «Северная Долина» – реально начинается, на днях состоялась церемония забивки первых свай. Мы по-прежнему нацелены на реализацию проекта «Апраксин Двор». Да и «Новая Голландия», при всех сложностях у акционеров, сегодня уже на таком проработанном этапе, когда девелоперская стадия пройдена и любой инвестор – старый или новый - может завершить этот проект.
– О каких инвестиционных ориентирах можно говорить в этих условиях?
– На первый план сегодня выходят проекты с объемом вложений $30-50 млн. Сегодня для них можно найти финансирование, в том числе на международном рынке, поэтому инвесторы сориентировались именно на этот сегмент. Например, в сфере развития гостиничной инфраструктуры ни один проект не потерян, и планы реализуются практически теми темпами, которые мы формировали пять лет назад, когда принимали Программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры. Есть реальный шанс к концу 2010 года приблизиться к отметке в 30 тыс. номеров. Сегодня в городе около 170 проектов отелей почти на 15 тысяч номеров на разных стадиях готовности, 40 из них строятся. Только в этом году будет введено около 2 тыс. номеров.
Кстати, в начале июня Губернатором Санкт-Петербурга будет подписано еще два меморандума с иностранными инвесторами, планирующими реализацию высококлассных гостиничных проектов в нашем городе.
– Кто эти инвесторы, которые работают или еще только собираются работать в Санкт-Петербурге? Изменилось ли соотношение между отечественными и зарубежными?
– Примерный паритет сохраняется, есть и зарубежные, и российские инвесторы. Особенно приятно, что удержана высокая инвестиционная планка нашего города. Статистика не показывает снижения объема иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга, хотя по России в целом отмечен спад на 30%. По итогам года, с учетом инвестиций в промышленность, можно даже осторожно прогнозировать небольшой рост.
– Иностранные предприятия не утратили энтузиазм работать в нашем городе?
– В области промышленных инвестиций у нас не только не потерян ни один проект, а наоборот, закладываются новые – недавно началось строительство технопарка поставщиков Hyundai – это сразу 7 заводов. На последнем заседании правительства стратегическим был признан проект «Силовых Машин» с миллиардным объемом инвестиций, естественно, в валюте. В «промку» инвесторы идут, и для нас это принципиально важно, поскольку промышленность – один из основных векторов развития нашего города, формирующий базис Санкт-Петербурга как делового, инновационного и научного центра.
– Считают ли инвесторы Петербург экономическим оазисом России?
– В общем, да. Такие сигналы я получаю не только от инвесторов, но и от международных финансовых организаций, с которыми у Санкт-Петербурга есть и рабочие контакты, и договорные отношения. Мы подписали соглашения с Мировыми банком, и с ЕБРР, и с Внешэкономбанком. Между прочим, ни у одного субъекта какого-либо государства нет прямого соглашения с Мировым банком – наш город в этом смысле единственный в мире.
Потенциал Санкт-Петербурга и его инвестиционная привлекательность действительно оцениваются на очень высоком уровне. Это, я уверен, будет подтверждено 25 июня при подведении итогов конкурса по «Пулково» – даже в условиях кризиса три консорциума подали свои конкурсные предложения.
– С одной стороны, вы привлекаете международные инвестиции в новые крупные проекты. С другой стороны, в нынешних условиях государственная поддержка работающих предприятий пока оставляет желать лучшего. Как вы к этому относитесь?
– Государство тоже оказалось в непростой ситуации. Бюджет секвестрован, ухудшается его собираемость. Ситуация в нашем городе лучше чем в целом в стране, но это не повод для эйфории. Приоритет для нас - социальная политика, именно на нее в первую очередь расходуются средства бюджета. Но при этом мы не забываем и про инвестиции, поскольку они являются основой для дальнейшего повышения жизненного уровня горожан с долгосрочной перспективе.
– Стало ли больше российских компаний, желающих стать стратегическим инвестором города и таким образом защититься от кризиса? Или же желающих поубавилось, потому что компании стали менее уверенными в себе?
– Есть и то, и другое. Можно сказать, что в целом интенсивность потока обращений к нам не изменилась. Мы готовим для правительства еще ряд предложений о стратегических инвесторах, а также стратегических партнерах города – это новый официальный статус. Я уверен, что именно стратегическое партнерство с городом будет интересно многим российским компаниям, отношения с которыми либо уже построены, либо только формируются.
В первую очередь, это финансовые организации – городу необходима подпитка для новых инвестиционных проектов, новых направлений развития экономики. В то же время, мы рассматриваем и другие важные отрасли. Например, есть серьезные планы по развитию транспортно-логистического комплекса города.
– Сегодня государство высказывает жесткую позицию в отношении цен на строящееся жилье. Наши строители – в оппозиции. Не пугает ли это иностранных инвесторов с их жилыми проектами, той же «Балтийской Жемчужиной»?
– Я скажу так: рынок все расставит на свои места. Пугать ценой в 40 тыс. рублей за кв. метр, конечно, можно, но стоит взглянуть на проблему иначе. Рынку нужна точка отсчета, а дальше он сам отрегулирует ситуацию путем баланса спроса и предложения. Этот баланс – лучший регулятор цены, все участники рынка это понимают. Однако, поскольку продажи идут и на уровне цен, предложенном Минрегионом, значит, есть и соответствующее предложение со стороны рынка.
– Такое предложение уже поступило городу и от «Главстроя»?
– В наш Комитет такое предложение не поступало. Но в бизнес-плане инвестора, который согласован с финансирующей проект организацией – Сбербанком, планка установлена как раз в пределах установок Минрегиона. И раз банк дает на это деньги, значит, у него есть для этого определенные экономические основания.
– А «Балтийская Жемчужина» не хочет часть проекта посвятить благому делу?
– Пять лет назад, когда проект только начинался, кусок земли под проектом считался «медвежьим углом» и был никому не нужен. И, посмотрите, как за достаточно короткий промежуток времени изменился взгляд на проект! Сегодня «Балтийская Жемчужина» позиционируется не в секторе недвижимости эконом-класса, а существенно выше. Само расположение, вид на залив, благоустроенная территория – подразумевают совсем другое качество жилья, и, стало быть, другую цену. По многим оценкам, уровень затрат в этом проекте выше цены, которую сегодня предлагает Минрегион.
– Возможно ли появление стратегических инвесторов или партнеров в малоэтажном строительстве? Ведь это тоже один из городских стратегических приоритетов.
– Потенциал прилегающих к городской черте территорий велик, и в этом наше конкурентное преимущество, в том числе по сравнению с Москвой. Если по численности населения наш город находится на четвертом месте в Европе, то по территории мы на втором месте после Лондона, а площадь Петербурга почти в полтора раза превышает площадь Москвы. На наши территории инвесторы сегодня смотрят уже совсем по-другому, нежели несколько лет назад. Дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры будет только увеличивать их инвестиционный потенциал.
Мы полагаем, что рынок здесь сам выступит гораздо более эффективным регулятором, нежели правительство, поэтому ждем инициативы от бизнеса.
– Еще одна большая проблема города – центр и коммуналки…
– Конечно, это болезненная проблема. Здесь самый эффективный путь – развитие конкретных территорий, как например, Шкапина-Розенштейна. Но для этого сегодня не хватает ни инвестиционной привлекательности рынка элитной недвижимости, ни средств участников рынка недвижимости, ни возможностей городского бюджета. Вспомните, когда рынок был на подъеме – расселялись даже те коммуналки, которые казались безнадежными. Сейчас мы существенно продвинули очередь на жилье, и этот процесс будет продолжаться. Правительство действительно декларировало, что через 4 года решит проблему коммуналок в нашем городе, и этот вопрос остается одним из приоритетов нашей работы.
– Каков ваш прогноз выхода российской экономики из кризиса?
– Я в принципе оптимист, но в данном случае оптимистических прогнозов не делал бы. Недавно я закончил работу по истории развития акционерных отношений в дореволюционной России, и анализ кризисов того времени показывает, что одного года недостаточно для оживления ситуации. Отыгрыш рынка ценных бумаг для меня не является показателем, который позволил бы утверждать, что критическая точка пройдена и начинается движение вперед. Все-таки и экономике, и финансам требуется время для того, чтобы стряхнуть с себя шок конца прошлого года.
Думаю, что реально об оживлении бизнес-процессов и выходе на докризисные показатели можно будет говорить не раньше 2011 года. Но базу для этого надо закладывать именно сейчас. Не надо сидеть, сложа руки, и ждать лучшего времени. Наоборот, надо активно готовиться к выходу из кризиса. У нас именно такой подход, и работы в Комитете сейчас стало только больше.
– А рынок недвижимости?
– Во многом, к сожалению, наша страна по-прежнему завязана на приток нефтедолларов, и ситуация будет зависеть от цен на мировых рынках. Если цена на нефть останется на нынешнем уровне, то могу предположить, что в ближайшие годы сохранятся показатели ежегодного ввода жилья на уровне 2-2,5 млн. кв. метров. Это близко к точке равновесия на рынке жилья.
С коммерческой недвижимостью – в первую очередь с бизнес-центрами – ситуация сложнее и будет зависеть от того, насколько обоснованы амбиции Санкт-Петербурга в позиционировании себя как международного делового центра. Сейчас у нас есть все предпосылки для того, чтобы со временем это сектор недвижимости продолжил развитие.
– Вы согласны, что медленнее всего будет восстанавливаться земельный рынок?
– Да. Время лэнд-лордов ушло в прошлое и, судя по всему, очень надолго. Земельный рынок действительно был перегрет. Ситуация, при которой больше тысячи долларов в стоимости квадратного метра жилья составляет стоимость земли, - нездоровая ситуация. Сейчас земля подешевела, и рынок нового жилья от этого только выиграет. Конечно, город в последние годы тоже выступал в качестве лэнд-лорда и потеряет часть своих доходов, но он укрепит свои стратегически важные позиции. Город должен зарабатывать не на продаже своих активов, а за счет собираемых налогов и создания комфортных условия для развития бизнеса.
Беседовал Дмитрий Борисов