Валерий Казейкин: Конгресс - площадка для новых идей
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/
.jpg)
В настоящее время в Комитете по градостроительству и архитектуре правительства Петербурга идет работа над законопроектом «О региональных нормативах градостроительного проектирования». Именно на основании РГНП, как говорится в общей части Правил землепользования и застройки, с 1 января - Михаил Любомирович, недавно на депутатских слушаниях Вы подняли вопрос о системном дефекте городского градостроительного законодательства, который касается правового статуса улично-дорожной сети и в целом территорий, на которые не распространяются градостроительные регламенты. На чем базируется Ваш взгляд на эту проблему?
- Я возглавляю в НИПИГраде бюро территориально-информационных систем и градостроительного моделирования. Наш институт традиционно занимается разработкой градостроительной документации для нашего Санкт-Петербурга, а в условиях рыночной экономики – и для других городов. Мы привыкли рассматривать город как единое целое. Наше преимущество в том, что мы изучаем его и вне административных границ. Нас интересует не только сам город, но и агломерация (это понятие известно всем специалистам мира, хотя в нашем законодательстве и отсутствует) с точки зрения ряда факторов, вклюсчая разделения труда, которое в том числе определяет и расчет транспортных потоков, а соответственно, и инфраструктуры. Отсюда наша методическая позиция.
- У нас приняты три закона, которые считают тремя градостроительными китами, - Генплан, ПЗЗ и Закон о границах зон охраны. Казалось бы, все вопросы о том, что и где можно размещать в городском пространстве, расписаны до мельчайших деталей. И все же оказывается, что этого недостаточно?
- Это зависит от того, что в базовых законах прописано, и насколько в них развитие Санкт-Петербурга соотнесено с частными и общественными интересами.
- Почему в городском градостроительном законодательстве возникают проблемы со статусом улично-дорожной сети?
- Это часть более широкой проблемы, касающейся вообще общественных территорий. Жизнь течет волнообразно. В советский период уделялось больше внимания общественным институтам, все ресурсы уходили туда, а жизнь индивида оказалась бедной. Потом наступило другое время: общественные институты обезлюдели в любом смысле слова, и вся инициатива перешла к индивидуальному обустройству человека: какие дома хотите, такие и стройте, вопрос только в вашей платежеспособности. Но потом оказалось, что в большом городе, где такие возможности есть у многих, свобода одного сталкивается со свободой другого. И вот начинают возникать проблемы, связанные с новой застройкой, ростом автомобилизации, появлением промышленных, складских и иных объектов и т.д. Вы жили на тихой улице – и не заметили, как она стала оживленной магистралью.
Органы власти в этот период также действовали исходя из преобладающего запроса. Землеустроители научились отлично межевать отдельные земельные участки, ГБР стало работать как фабрика. Но общественные пространства владельцев квартир и земельных участков интересовали меньше всего. Потребность в них была осознана только тогда, когда их стало остро не хватать. При корректировке Генплана была значительно расширена площадь зоны проектируемых автодорог, но на практике решения проблем с собственниками участков земли теперь представляет большую сложность.
- Как производится зонирование территорий общего пользования в других городах России?
- Совершенно по-разному. Как правило, парки, сады и скверы включаются в рекреационные зоны. А улично-дорожная сеть где-то включена в зоны основной застройки, где-то, как у нас, выделена в отдельную территориальную зону. Эта зона оказалась самой непроработанной, что и как в ней можно размещать, как формировать ее границы – осталось неясным.
- Разве зоны ТУ не отграничены красными линиями?
- Отграничены. Но что такое красная линия? Это понятие стало применяться для регулирования застройки более 200 лет назад, с целью упорядочения пространства. Именно с помощью красных линий Санкт-Петербург стал удивительным «умышленным городом», где размещение жилых домов определялось композицией пространства, а не наоборот.
Почему город, расположенный в извилистой невской дельте, приобрел «строгий, стройный вид»? Потому что вначале перспективная застройка упорядочивалась красными линиями, а затем уже вынуждена была им подчиняться. Санкт-Петербург возводился не из домов, а из улиц. Домовладения были «выстроены» вдоль красных линий. Кроме задачи создания привлекательного внешнего вида решалась и сугубо прагматическая задача сбора налогов, управления недвижимостью. Красные линии улиц и площадей, то есть общественных пространств, формировали тот самый силуэт города, который мы сейчас пытаемся охранять. Но сейчас изначальные принципы построения плана Санкт-Петербурга ушли из реального проектирования. Если вы сегодня скажете, что ось улицы должна быть ориентирована на храм, а ее улицы должна быть прямолинейной, то в лучшем случае над вами снисходительно посмеются.
В Градкодексе красная линия – не более чем граница между частной территорией и территорией общего пользования. Для нашего города мы не уточнили этот термин, хотя это и не возбранялось. Что мы получили? Посмотрите на карты ПЗЗ, где очертания зон ТУ имеют вид щупальцев спрута. Где строгий, стройный вид? На картах закона о границах зон охраны – наоборот, ширина улиц никак не обозначена. А между тем ул. Зодчего Росси тем и знаменита, что ее ширина равна высоте двух окаймляющих зданий и одной десятой длины улицы. Памятник не исчерпывается зонами охраны. Да, в законе есть понятия охраняемых городских пространств и направлений. Только где они на карте?
- У «щупальцев» на картах ПЗЗ иногда бывают такие зазубринки по краям, наподобие чешуи ихтиозавра.
- Это границы участков для индивидуального жилищного строительства, по «задам» которых прокладывается новая дорога. Как интерпретировали понятие красных линий, такая карта и получилась. Зона ТУ – это как бы остаток от того, что поделено. Она ничего не упорядочивает: ее формируют по остаточному принципу. То, что так создается, не может быть красиво.
- КГХ ЗакСа предлагала включить специальную статью о красных линиях в общую часть ПЗЗ. В итоге было решено интегрировать ее в РНГП. Однако их проект до сих пор не подготовлен. В то же время, по словам замглавы управления градостроительных обоснований КГА А.Березкина, готовится специальный закон о составе и содержании проектов планировки территорий, куда, очевидно, и войдут положения о красных линиях...
- Печально, если мы так и будем двигаться от фрагментов к целому. Когда составляется очередной проект планировки на квартал, расположение красных линий в соседнем квартале заказчика и приглашенного им проектировщика не интересует. Считается, что если сложить все разработанные проекты планировки, как мозаику, получится план города. На самом деле получится не город, а совокупность земельных участков. А улицы получатся по остаточному принципу, где-то сузятся, где-то расширятся. Могут и вовсе исчезнуть. Вот недавний выпускник ГАСУ приносил мне план, на котором отсутствует ул. Аккуратова в Коломягах. Ну не захотелось заказчику, чтобы мимо его здания проходила трасса из одного района в другой.
- Но тогда из Приморского района станет еще тяжелее выбраться, чем сейчас. Придется не только расширять путепровод на Поклонногорской, но и сносить часть застройки...
- Очень может быть. Только заказчика это не интересует. Его интересует свой квартал, а соседний безразличен. Когда же создаются проекты развязок, места для размещения их элементов оказывается недостаточно. И когда на разворотах под малым углом происходит одно за другим ДТП, частные интересы сталкивается с вопросами безопасности людей.
- А.Березкин упоминал о том что автомагистрали тоже могут быть частными.
- Да. Конка в России была в концессии, такой же статус предполагался для ЗСД и Надземного экспресса. Но это касается крупных новых проектов транспортной инфраструктуры, а все улицы находятся на городской земле.
С большими магистралями правовые вопросы как раз относительно урегулированы. Действует федеральный закон об автомобильных дорогах, который делит их на категории. Другое дело, что к крупным населенным пунктам и, особенно, к мегаполисам его понятийный аппарат неприменим. В городах живут не «у дороги», а «на улице», а она имеет сложную организацию. В ее состав входит проезжая часть, защитные полосы, «карманы» для подъезда к домам, тротуары. Улица – это сложное техническое устройство, которое имеет также подземное пространство, где коммуникации подконтрольны разным ведомствам. Строго говоря, в понятие «улица» следует включать и фасадную линию зданий.
Вся эта сложность должна быть отражена в федеральном законодательстве. Но, к сожалению, в Градкодексе нет терминов «улица», «улично-дорожная сеть», и вообще понятие территорий общего пользования прописано фрагментарно и расплывчато.
- Градкодекс разрабатывал московский Институт развития города, работающий по заказам серьезных западных фондов. Почему же разработчики не поинтересовались, как общественные пространства функционируют, например, в странах ЕС?
- Разработчики выполняли тот заказ, который был в ту пору востребован. Ведь работа над Градкодексом началась еще в середине 1990-х гг. Конечно, коллеги напоминали авторам о том, что общественная инфраструктура должна быть лучше прописана. Но основные споры вокруг Градкодекса сосредоточились на других предметах, больше связанных с разграничением полномочий, с межрегиональными отношениями, с противоречиями с земельным, лесным законодательством и так далее. А те проблемы, которые касались общественного пространства городов, так и остались на втором или третьем плане.
С частным пространством мы разобрались, а с общественным – нет. И это стало бросаться в глаза. Мы отремонтировали свою квартиру, приглашаем к себе зарубежного гостя. А проезд остался грязным, неубранным, потому что он нам не принадлежит. И это производит странное впечатление. Жилище требует пространства вокруг себя, а пространство не организовано и часто имеет бесхозный вид.
Для мегаполисов необходимо отдельное законодательство в части общественных пространств, но оно не разработано. Поэтому каждый планировщик понимает по-своему, как эти пространства обозначить и как с ними работать. А городские ведомства не всегда могут разобраться, кто за что отвечает в этой области.
- В Санкт-Петербурге на уровне местного законодательства детально отрегулированы зоны охраны памятников, есть специальные законы о зеленых насаждениях. Получается, что только улично-дорожная сеть у нас осталась не разработанной?
- Да, эта тема заброшена. Несмотря на то, что неупорядоченность наших общественных институтов не позволяет городу развиваться.
- Сейчас ставится вопрос о проведении общественных слушаний при реализации дорожных проектов...
- Естественно: они часто затрагивают более широкий круг лиц, чем проектируемые жилые и деловые объекты. Но механизм учета общественных интересов при проектировании улично-дорожной сети не создан. Когда разрабатываются проекты транспортных развязок, о пешеходах вовсе забывают, как и о том, что развязка на пл. Мужества не может строиться так же, как на Кольцевой дороге.
При разработке проектов планировки отдельных кварталов нас интересует максимальное использование земли. Но вот спроектированы четыре квартала, а между ними перекресток. Он нас до сих пор не интересовал. Между тем при разработке планов новых районов на перекрестках раньше было принято формировать так называемые треугольники обзора. Подъезжая к перекрестку, вы должны видеть поперечный поток движения на достаточном расстоянии. Но когда квартал застроен до самого угла, вы ничего не увидите вплоть до поворота. Неудивительно, что представители УГИБДД хотят принимать участие в согласовании проектов планировки.
На картах Генплана улично-дорожная сеть имеет одинаково белый цвет, дороги на ней не дифференцированы, хотя они имеют разный статус. Вот КАД – дорога федерального значения, Невский пр. – городская трасса. Приморское шоссе – магистраль непрерывного движения. А что такое, к примеру, Пулковское шоссе? Это была дорога в царскую резиденцию, она имела соответствующую инфраструктуру, была оборудована заставами. Потом шоссе стало просто въездной магистралью, а по СНИП осталась улицей городского значения. Сегодня мы видим, что на эту улицу пришли развязки с КАД, и она по составу и объему потока стала магистралью непрерывного движения. Но этот статус никак не закреплен.
- Что это означает на практике?
- Это значит, что любой супермаркет имеет право оборудовать въезд на эту магистраль и выезд с нее, и никаких юридических оснований для отказа в этом не существует.
- Когда СНИП для городских улиц обновлялись в последний раз?
- В 1989 г.
- И с 2002 г. они имеют рекомендательный характер?
- ГИБДД руководствуется ими, так как ничего другого просто нет. Хотя за 20 лет город стал совершенно другим, и новые требования должны быть учтены в нормативах.
- С чего бы вы начали доработку городского законодательства в части регулирования транспортной инфраструктуры?
- Я бы начал с инвентаризации улично-дорожной сети. Последний раз ее базисный план был составлен нами в 1991 г. и передан в Земельный комитет. Там его использовали частями по мере надобности. С тех пор возникло много новых проездов, статус которых не уточнен.
Необходимо составить новый план в масштабе 1:2000. Кстати, генеральные планы европейских городов составляются именно в этом масштабе, с нанесением всех кадастровых участков. Вторая задача состоит в детальном дифференцировании улично-дорожной сети, которое должно быть отражено в технических нормативах. То же касается дорожных сооружений, где требуется учитывать и расчет пешеходного потока, и нормативы по шумозащитным устройствам. Наконец, должен быть разработан порядок утверждения дорожных проектов, согласующий приоритеты развития города с частными и общественными интересами. Это сложнее всего, но пока эта проблема не решится, мы не может считать свой город цивилизованным.
Беседовал Константин Черемных