Валерий Казейкин: Конгресс - площадка для новых идей
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/
Сегодня рынок строительства жилья явно оживился, а всплеск покупательского спроса в этом секторе говорит о том, что люди устали бояться кризиса и начали вкладывать деньги в недвижимость. Прокомментировать сложившуюся ситуацию, а также оценить перспективы жилищного строительства в городе АСН-инфо попросило президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского.
— Эдуард Саульевич, как Вы охарактеризуете состояние жилищного рынка нашего города и можно ли всплеск покупательского спроса, возникший в последние месяцы, назвать бумом?
— То, что происходит сегодня на жилищном рынке, я не назвал бы бумом, а скорее это устойчивое восстановление спроса. Судите сами: в кризисный
В чем же все-таки причины спада покупательского спроса? Первая — страх, люди испугались, перестали понимать, каким строительным компаниям они могут доверить свои сбережения. Вторая причина — надежда, стало казаться, что цены будут продолжать падать. Но кризис заставил население пересмотреть свои ориентиры в сторону более рационального подхода к принятию решений. Раньше у людей существовал стереотип, что надежность компании определяется ее размером, при этом закрывались глаза на колоссальные задержки в сдаче жилья, проблемы с качеством строительства, если известная компания, дает много рекламы, - значит, можно покупать. Теперь клиенты стали внимательнее присматриваться к застройщику — выезжают на объект, смотрят, как идут работы, запускаются ли новые проекты, какие у застройщика отношения с банками. В результате к концу
Я думаю, динамика роста рынка сохранится и в
Кроме того, сейчас появилась и новая тенденция – запускаются проекты комплексного освоения территорий, которые также нужно учитывать при оценке спроса. По сути перед людьми в ближайшее время будет стоять дилемма — покупать жилье в благоустроенных районах у тех компаний, которым они могут доверять, и через два-три года в полной мере насладиться качеством жизни. Либо, покупая значительно дешевле, согласиться с проживанием в течение нескольких лет на стройке в надежде на скорую реализацию этого большого проекта.
— Какое жилье сегодня наиболее востребовано?
— Пропорции рынка всегда были таковы, что примерно 80% объема — массовое жилье, проекты бизнес-класса занимают порядка 15%, 5% приходится на люксовые проекты. Считается, что массовое жилье наиболее устойчиво к кризисным явлениям, на него всегда есть спрос. На самом деле, на жилье любого класса есть спрос, вопрос лишь в том, что клиенты бизнес-класса всегда были более требовательны к качеству. Особенно это стало заметно сегодня, когда появилась возможность выбирать. Некачественные проекты испытывают серьезные сложности с продажами. Если же объект хорош, если у застройщика сильный бренд, он соблюдает сроки, нормально обслуживает своих клиентов, то и спрос на такую недвижимость будет.
— Как вы оцениваете качество современного строительства?
— Проблемы с качеством были всегда. Стройка достаточно сложный процесс, и построить дом, чтобы к нему не было ни одной претензии, невозможно, но это отнюдь не означает, что качество домов, которые строятся, не должно быть существенно улучшено. Люди до сих пор, к сожалению, не столь много внимания уделяют качеству, как должны были бы. Покупая на начальном этапе строительства, к качеству люди относятся довольно абстрактно, не очень разбираясь в том, что компании строят по-разному. Качество начнет повышаться только тогда, когда клиент станет на это обращать больше внимания, «голосовать своим кошельком», покупая не где дешевле, а где качественнее. Тогда для застройщиков это станет серьезной мотивацией.
Наша компания — премиальный девелопер, это означает, что в каждом сегменте рынка, где мы работаем, мы даем качество продукта и сервиса более высокое, чем у большинства наших конкурентов. Такова наша стратегия. Это дает и свои результаты — процент замечаний при приемке квартир в наших домах не превышает 5 %. Во многом столь хорошего показателя нам удалось достичь благодаря разработанной внутри компании системе контроля качества строительства. Она включает шесть основных блоков, в итоге — клиент получает ту квартиру, в которой он сможет жить комфортно долгие годы.
— С какими ограничениями и сложностями приходится сталкиваться строителям в Петербурге?
— Принятые не так давно Генплан, Правила землепользования и застройки, Закон об охранных зонах внесли свои коррективы в существующее положение вещей. Безусловно, эти законы крайне важны для города, однако приходится признать, что они затормозили многие проекты. Если говорить о наших проектах, то нам пришлось где-то понижать высоту, где-то начинать заново работы по проектированию, планировке территории. В результате мы запустили гораздо меньше проектов, чем планировали. Серьезная проблема, с которой нам пришлось также недавно столкнуться — ряд общественных организаций, которые по сути приватизируют позицию гражданского общества, собрав сотню подписей и выдавая их за мнение всех горожан. Объединяя граждан под лозунгом: «Мы не хотим, чтобы здесь строили…!», отдельные партии зарабатывают себе, таким образом, политические дивиденды. Это нездоровая ситуация, и застройщики, и власть должны предельно жестко на нее реагировать.
Мы видим свою задачу в том, чтобы формировать конструктивный диалог, как это принято во всем мире. Когда застройщик приходит строить в микрорайон, ему предстоит диалог с общественностью и выстраиваться он должен профессионально и юридически грамотно. Чтобы общественность поддержала проект, обсуждать его необходимо, прежде всего, с позиции пользы, которую микрорайон получит от предстоящего строительства. Город не может развиваться и одновременно оставаться в застывших формах. Нужно разбираться, где и что можно строить, а где нельзя. Петербургу, на мой взгляд, необходимы новые высотные доминанты и микрорайоны, вопрос в уместности, и, безусловно, нужно детально смотреть, где возможно возведение новых доминант, насколько они будут влиять на городские панорамы и т.д.
— Эдуард Саульевич, какие, по вашему мнению, перспективы ожидают строительную отрасль?
— Новое, с чем столкнулся рынок, — проекты комплексного освоения территорий (КОТ). И, возможно, благодаря такому явлению возникнет некое ценовое расслоение внутри рынка. Жилье в КОТах будет стоить значительно дешевле, но и людям, приобретающим там квартиры, придется сознательно мириться с неудобствами: жить на стройке без благоустройства и инфраструктуры в течение многих лет. Сейчас уже формируется еще один сегмент рынка жилья, и микрорайон «Северная долина» — это, пожалуй, первый пример комплексного освоения, который значимо влияет на рынок. Это новая тенденция, и за ней будет любопытно понаблюдать.
— А каковы ближайшие планы у холдинга?
— Мы нацелены на развитие, но в последние два года не покупали земельные участки — цены на них были неоправданно высоки. Сейчас рынок стал более сбалансированным, продавцы земли реалистичнее оценивают свои активы. Не так давно мы приобрели 2 земельных участка по интересным для нас условиям. Землю мы приобретаем только на собственный капитал, не занимая деньги, а кредитную линию открываем тогда, когда у объекта есть разрешение на строительство. Это консервативный подход, но, на мой взгляд, он несет в себе значительно меньше рисков для клиентов и партнеров компании.
А с точки зрения момента сейчас мы сосредоточили усилия на жилищном строительстве в Петербурге. Спрос на жилье в Петербурге более, чем реальный, людям нужны новые квартиры, ипотека будет становиться все доступнее и наша задача дать как можно больше квартир для жителей города.
Беседовала Ирина Васильева