Валерий Казейкин: Конгресс - площадка для новых идей
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/
Некоторые петербургские строители говорят, что сегодня якобы незачем ходить в Комитет по строительству. В то же время, как уверяет его председатель Роман Филимонов, «задачи решаются практически все, и хочется решать все больше и больше».– Вы уже освоились в кресле председателя Комитета по строительству?
– Кресло старое, что с ним осваиваться – стоит и стоит. А политика – она как была определена губернатором, а господин Яцышин был провайдером этой политики – так и я продолжаю те начинания, которые он начал (извините за тавтологию). Я просто-напросто их углубляю и расширяю.
– Лично для Вас что-то за это время изменилось?
– Кроме того, что увеличилась нагрузка, более ничего. Работа достаточно сложная, но интересная, и, в общем-то, мне как трудоголику это приемлемо, и интересно, и вполне по силам. На сегодняшний момент есть большее понимание процессов: инвестиционно-строительного, бюджетного… Посему работать можно.
– Есть ли у Вас какие-нибудь сложности?
– Какие могут быть сложности у трудоголика? Нехватка времени. Задачи решаются практически все, просто по мере того, как они решаются, ставятся новые задачи, и хочется решать все больше и больше. Железно работаю 5 дней в неделю, иногда шесть, а в воскресенье ежевечернее читаю недочитанную почту.
– Сейчас строители говорят, что в комитет ходить незачем. Это правильно?
– Это очень хорошо, это результат той работы, когда у нас рынок стал открытым и доступным. Теперь фактически все равноудалены, и нет того, кто равнее удален, – это тоже результат работы. У нас открытые процедуры по инвестициям, по торгам, к нам в комитет ходят те, кто действительно работает, а не те, кто занимается девелоперскими проектами, и не те, кто занимается торговлей строительными подрядами. Места в комитете меньше не стало, парковаться легче не стало, но это машины не столько сотрудников, сколько представителей тех фирм, которые действительно работают в комитете. Тем не менее фирмы работают, город строится.
– Расскажите о планах комитета на второе полугодие.
– У нас две основных стратегических задачи на второе полугодие. Это подготовка полных пакетов на торги – нам в этом полугодии нужно их подготовить порядка 1 млн 100 тыс. кв. метров по жилой функции, и мы это действительно сделаем. У нас наработана документация по планировке, которая позволит сделать полные пакеты. Причем, хочу отметить, что раньше инвесторы были лидерами по подготовке пакетов, а на сегодняшний момент лидеры по подготовке этих пакетов – государственные органы власти. Почему? Потому, что в силу профессиональных обязанностей сотрудники комитета внимательно прочитали всю ту новую нормативную базу и готовят пакеты в достаточно большом объеме. А инвесторы, к сожалению, немножко по инерции идут, хотя уже сейчас выявились лидеры и аутсайдеры по формированию инвестиционных пакетов, и у тех, кто вовремя перестроился, подготовка идет достаточно успешно. Уже на-гора выдано порядка восьми инвесторских пакетов объемом около 200 тыс. кв. метров.
Другой важной задачей является выполнение государственного заказа – у нас, как правило, на конец III квартала и начало IV приходится основной объем выполнения работ. Наработка идет, естественно, за летний период времени, и вводные объекты предусмотрены на последний квартал. Будем делать основной упор на эти позиции.
И третье: мы не ослабляем контроль за строительными компаниями в плане выполнения инвестиционных обязательств сдачи квадратных метров жилья и выполнения платежей по инфраструктуре и следим за порядком и организацией работ на строительных площадках.
– Планы строительства жилья в этом году будут выполнены?
– Построим. Вернее, инвесторы построят. У меня сомнений по выполнению плана достаточно мало.
– Как Вы считаете, стагнации на строительном рынке нет?
– Мы проводили конкурс по закупке жилья для бюджета. Дали достаточно высокую, фактически среднерыночную, цену, при этом закупали жилье эконом-класса. При этом набрали квадратных метров с трудом – это не значит, что строителям предложить нечего, потому что жилье не построено, просто оно продано.
Почему говорят о стагнации рынка? Потому, что не покупают, как раньше, жилье на уровне фундамента. Раньше забор поставили – жилье на 20-30 процентов продали – можно строить на эти деньги, и не нужно никаких кредитных схем. Имея живые деньги, можно было даже другие объекты перекредитовывать и строить. На сегодняшний день перекредитование одного объекта за счет другого потихонечку вымывается, сегодня надо строить объекты целевым способом и деньги тратить целевым образом. Мы проводили анализ: по нашим данным, порядка 12,9 млн кв. метров жилья находится в выпущенных постановлениях на проектирование и строительство на период до 2010 года. Может быть, мы в расчетах где-то допустили ошибку и произойдет какая-нибудь корректировка цифр в сторону уменьшения. Но даже если взять 10 млн кв. метров стройки до 2010 года, это значит минимум по 2 млн кв. м жилья будет производиться в год. Поэтому у нас есть определенная уверенность в сдаче метров в этом году.
Бюджетного строительства в этом году мы сдаем немного – порядка 100 тыс. кв. метров с уточнением по факту. Однако бюджет тоже наращивает объемы, например, на следующий год мы запланировали ввод до 156 тыс. кв. метров, и бюджет гарантирует выделение средств, а на 2007 год – до 200 тыс. кв. метров. Это амбициозные планы, но они реальные.
– Как решается проблема аварийного и ветхого жилья? Есть ли помощь из федерального бюджета?
– Решается в соответствии с планом. К примеру, программа по Шкапина-Розенштейна практически решена. Там к ноябрю должны завершить снос шести домов. Мы постоянно обращаемся к федеральному правительству, но пока не получили ни рубля из федерального бюджета, пока обещают. Мы готовы принять эти деньги для строительства жилья, у нас есть пусковые адреса, которые имеют дефицит по финансированию, и мы с удовольствием их закончим.
– А «хрущевки»?
– В этом году мы дозавершили пилотные проекты санации «хрущевок». Посмотреть есть на что. Во-первых, стало теплее в квартирах, это энергосбережение, значит, дома можно совершенно спокойно переводить на оплату по счетчикам, потери по энергоресурсам минимальны. Сделаны сети, подвалы плюс прилегающее благоустройство. Это немало. Правда, не на что посмотреть в квартирах: насчет квартир каждый хозяин, собственник должен сам постараться – расширить квартиры в «хрущевках» невозможно, но в порядок привести квартиру зможно.
Когда речь идет о реконструкции кварталов пятиэтажек со сносом и строительством на их месте новых домов, всегда возникает проблема с жильцами. Они не хотят уезжать из этого квартала, они привыкли, им не нужен новый район, не нужен новый дом. А проводить реконструкцию дома со сносом и потом возвращать туда жильцов экономически невыгодно, думаю, что и сами жильцы не согласятся ждать где-то, допустим, в том же маневренном фонде минимум 2 года при условии строительства панельного жилья, а в среднем – 3-4 года. У нас не сделано ни одного квартала со сносом.
– Многие эксперты говорят о недостаточном внимании властей к инженерной подготовке территорий. Ваше мнение?
– В соответствии с Градостроительным кодексом все комитеты работают, все нормативные документы приведены в соответствие. Подготовлен новый закон об общественных слушаниях, правила застройки, генеральный план в работе… Но есть ряд вопросов по Градостроительному кодексу, которые находятся в компетенции Федерации, и постановлений по этим вопросам нет. Это немножко настораживает, поскольку если до конца года вопросы не будут решены, то строительный комплекс юридически может встать с 1 января 2006 года – компании попадут в правовой вакуум, когда по-старому нельзя, а по-новому – неизвестно, как.
Правительство города инженерной подготовке территорий уделяет большое внимание. В бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей выделяется на общую инженерную подготовку, включая и Комитет по энергетике, и Комитет по строительству, и КБДХ, каждый в своей компетенции. Все обязательства перед инвесторами по всем территориям, которые мы предоставили по торгам, мы активно выполняем. Более того, мы не перекладываем ни на чьи плечи инженерную подготовку, просто Градостроительный кодекс предусматривает такую опцию, как вовлечение в оборот дополнительных земель. Обязательства бюджета ограничены в зависимости от того, сколько территорий продали: сколько денег есть, на столько подготовим новые территории и старые обеспечим. А есть и другая возможность. Например, при подготовке новых территорий можно привлечь внебюджетные средства. Это значит, что необходимо представить территорию вначале под инженерную подготовку, и эта же территория будет являться фактически обеспечением гарантий инвестору, что он может там дальше и строить. Фактически получается комплексное освоение: город не берет плату за инфраструктуру, он берет просто арендную плату за условно свободную землю по минимальной строительной ставке. И торги идут за получение этого арендного права. В результате инвестор осуществляет инженерную подготовку, понятную ему, тем самым обеспечивая строительство, которое будет вести он сам. Если же он дальше не захочет строить, то имеет право эту территорию переуступить. Почему бы на сегодняшний момент не предоставить такое право коммерческим организациям – не делать дополнительные обязательства в бюджете, тратить кредитные деньги, не делать бюджет дефицитным? Есть бизнес, который точно так же, взяв эту территорию, может привлечь средства. Ведь эта земля может являться предметом залога, предметом обеспечения для обеспечения кредитных ресурсов, и город предоставляет такое право.
– Какова судьба короткого пакета?
– Короткого пакета больше не будет. Будет два вида предоставления земельных участков – это комплексное освоение и полный пакет. Не надо требовать создания никаких консорциумов, надо просто заниматься комплексным освоением территорий. Просто рынку надо не мешать.
Более того, мы прорабатываем вопрос переформатирования коротких пакетов в формат комплексного освоения, когда берется территория и обеспечивается объектами инженерной инфраструктуры, а возможно, и социальной инфраструктуры. Если это инвестиционно привлекательная территория, то можно построить и школы, и детские сады, и объекты инженерной инфраструктуры, и заработать.
Беседовала Елена Петрова