Валерий Казейкин: Конгресс - площадка для новых идей
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/
С первого дня наша газета активно следит за реализацией такого важного и интересного проекта, как строительство скоростной линии пассажирского транспорта «Надземный экспресс». В мае 2006 года канадской компанией SNC Lavalin было завершено технико-экономическое обоснование проекта, 14 декабря 2006 года были одобрены результаты обоснования инвестиций проекта, разработанного ОАО «Ленгипротранс». Как обстоят дела с проектом в настоящее время? Гость нашей редакции – генеральный директор ОАО «Надземный экспресс» Денис Козлов.
Денис Григорьевич, в последнее время почти ничего не слышно о вашем проекте. С чем это связано?
Дело в том, что основные решения по проекту приняты, и в настоящее время идет процесс проектирования линии. Проектные работы выполняются группой научно-исследовательских институтов: ОАО «Ленгипротранс», ЗАО «Петербургские дороги», ЗАО «Научно-исследовательский и проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры» (НИПИ ТРТИ). К концу года работа по проектным решениям будет закончена: инженерное проектирование, перенос сетей, экологические изыскания.
Второй блок вопросов, которым мы сегодня занимаемся, – подготовка концессионного конкурса на право строительства и эксплуатации скоростной линии пассажирского транспорта «Надземный экспресс». По поручению губернатора конкурс должен быть объявлен до конца 2007 года. Для достижения данной цели в такие короткие сроки необходима эффективная концентрация усилий международных технических, финансовых и юридических консультантов проекта. Компания «Надземный экспресс» ответственна за координацию данных работ, а также за подготовку и проведение конкурса.
– Надземный экспресс – дело для России новое. Да и в мире он есть не везде. Где нашли специалистов?
– Среди российских компаний нашим постоянным консультантом является НИПИ ТРТИ, который оказывает помощь в разработке всех документов, включая концессионное соглашение. Кроме того, благодаря поддержке городского правительства, нашим официальным консультантом является Всемирный банк реконструкции и развития, который имеет статус финансового и общего консультанта проекта. Те задачи, которые нам кажутся сложными, и даже зачастую невыполнимыми, для специалистов банка – просто школьное упражнение. Это профессионалы, которые способны решать многие вопросы моментально, не отходя от рабочего стола.
Помимо этого, сейчас мы завершаем подбор юридических консультантов. Скорее всего, определимся в ближайшие дни. Мы просмотрели первую десятку юридических фирм мира. В финал вышли две уважаемые британские компании, которые не уступают друг другу по рейтингу. Выбор был очень непростым, ведь юридический консультант внесет очень важную лепту в написание концессионного соглашения, в первую очередь, на основании своего международного опыта. Для того чтобы соглашение было сделано на мировом уровне, необходимо, чтобы в его написании обязательно участвовали международные юристы, имеющие опыт консультирования аналогичных проектов, реализованных с помощью механизма государственно-частного партнерства. Будущие концессионеры будут делать свою экспертную оценку проекта, и чем лучше будут подготовлены наши документы, тем эффективнее она будет сделана. А это означает, что проект сможет получить финансирование в более короткие сроки.
– Итак, к концу декабря все документы будут готовы. Когда приступаем к строительству?
– В декабре мы объявляем предквалификационный конкурс, который продлится примерно 4 месяца, после чего будет составлен короткий список претендентов. Основной этап конкурса может длиться еще полгода. После определения победителя согласно закону на подписание концессионного соглашения нам отпускается 90 дней. Ряд международных экспертов считают, что 90 дней – недостаточный срок, но на самом деле все зависит от готовности документов: чем выше качество их подготовки, тем меньше времени нужно для подписания соглашения.
– То есть получается, что строительство трассы вы начнете не раньше конца следующего года?
– Разумеется, нет. На самом деле строить мы можем начать еще до подведения итогов концессионного конкурса. Западный скоростной диаметр уже строится, хотя концессионного соглашения еще нет. Дело в том, что город выделяет средства из бюджета на подготовительные работы первой очереди – речь идет о подготовке трассы от Стрельны и Балтийской Жемчужины до станции метро «Пр. Ветеранов». Средства будут выделены на инженерную подготовку, перенос коммуникаций, компенсационные мероприятия некоторым владельцам объектов недвижимости. Они заложены в бюджет следующего года, и мы должны начать их осваивать уже с января. То есть как только Законодательное собрание примет закон «О бюджете на 2008 год», можно начинать конкурсные процедуры на проведение предварительных работ. Заказчиками будут Комитет по инвестициям и стратегическим проектам и Комитет по энергетике и инженерному обеспечению. Надеюсь, что в самом начале следующего мы сможем объявить конкурс на выполнение работ по подготовке территории.
– И тогда первый состав пойдет…
– Давайте считать, что это начало 2011 года. Все-таки основное строительство начнется только после подписания концессионного соглашения, то есть в конце следующего года. А на строительство такой новой для нашего города трассы нужно не менее двух лет. Когда приступим ко второй очереди, пока еще не ясно. Хотелось бы вести строительство параллельно. Но это будет зависеть от того, выделят ли нам средства из бюджета на подготовительные работы по второй очереди, или финансировать их будет уже концессионер.
{mospagebreak}
– Денис Григорьевич, как Вы полагаете, кто в итоге может стать концессионером?
– Совершенно уверен, что предквалификацию пройдут те, кто в состоянии реализовать такие проекты с финансовой и технической точек зрения. На самом деле таких компаний в мире не очень много, особенно если учитывать наше желание, чтобы концессионер взял на себя полностью весь проект, начиная со строительства и инженерии, всю электромеханическую часть, тяговые подстанции, покупку подвижного состава и эксплуатацию.
Хотя есть и другие варианты, но не в легкорельсовом транспорте, а в строительстве железной дороги. Например, в Голландии сначала предполагали возложить весь объем работ на концессионера, а после тщательного анализа функции разделили. Государство взяло на себя строительство дороги, эстакад, тоннелей, а механизм государственно-частного партнерства использовался при приобретении оборудования и подвижного состава, а также при его эксплуатации.
На мой взгляд, иметь дело с одним концессионером гораздо продуктивнее. Пусть один за все отвечает – за качество строительства, за качество подвижного состава, за эксплуатацию.
Но я считаю, что нам следует рассмотреть все варианты, чтобы выбрать лучшее решение для города.
– По графику работы по строительству начнутся в начале следующего года, а концессионное соглашение будет подписано только в конце 2008 года. Могут ли возникнуть проблемы во взаимодействии концессионера и города?
– Если приходит компания, которая в течение 30 лет должна отвечать за эксплуатацию объекта, естественно, она должна быть уверена в качестве выполненных работ. Но мы собираемся выполнить работы только по подготовке территории. Максимум, что может произойти, это вариант, когда компания-концессионер не захочет зачесть те средства, что уже израсходованы на предварительные работы. Но это маловероятный риск. Концессионер, который приходит сюда с большими планами, не станет начинать работу с конфликта. Это бизнес-психология. Так что уверен – проблем не будет.
– И последний вопрос. Строительство завершили, эксплуатирует объект концессионер, чем тогда будет заниматься Ваша компания? Прекратит свое существование?
– Думаю, что компания останется, главным образом, контролировать деятельность концессионера. Эксплуатировать проект должен концессионер, ведь он построил надземный экспресс, обеспечил подвижным составом. Мы же указываем основные качественные и количественные параметры, которые определяются соглашением, и следим за их соблюдением. Кроме того, мы не собираемся ограничиваться строительством только первых двух очередей. Скоро будет проводиться конкурс на разработку Концепции развития рельсового транспорта. Это означает, что по нашей инициативе будет проведена коллегиальная работа с привлечением комитетов города по преобразованию уличной дорожной сети. К концу года такая концепция будет создана. Тогда у нас будет понимание, как рельсовый транспорт будет развиваться, где будут ходить скоростные трамваи, нужно ли будет кольцо надземного экспресса, как рельсовый транспорт будет взаимодействовать с метро. При достижении такого понимания владельцы личного автотранспорта серьезно задумаются об использовании удобного и быстрого общественного транспорта для въезда в перегруженный центр города.
– Спасибо, Денис Григорьевич. Надеюсь, что ваши планы реализуются в срок, а может, даже с опережением, и петербуржцы смогут, как и европейцы, передвигаться на скоростном и бесшумном экспрессе.