Борис Александров: На Петровском острове интересна не недвижимость, а земля
О планах развития масштабного проекта на территории Петровского острова «АСН-Инфо» рассказал Борис Александров, генеральный директор управляющей компании Nevsky Capital Partners (совместный проект инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы»).
– Вашей компании принадлежит порядка
– Проект развивается. Сейчас завершается утверждение проекта планировки Петровского острова. Мы планируем, что основную часть острова займет жилая застройка, частично – деловая и под бизнес, значительная часть территории острова пойдет под рекреационные зоны. Кроме того, достигнуто понимание того, как будут строиться инженерные сети для обеспечения Петровского острова электроэнергией, водой и канализацией, и готовятся к заключению соответствующие договоры. Сроки строительства пока не определены, сейчас идет более детальная проработка проекта, после чего можно будет относительно определенно говорить о сроках.
– Сколько квадратных метров недвижимости вы планируете там построить? Какие объекты будете возводить?
– На территориях Петровского острова, которые принадлежат нашей компании, можно возвести около 800 тыс. кв. м, включая жилье бизнес- и элит-класса, крытые паркинги и социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. Наиболее интересным в плане реализации будет единый проект застройки острова, а не хаотичная застройка, как на Крестовском острове. Если говорить в общих словах, то ближе к воде планируется жилая застройка (у воды суперэлитная, ближе к Петровскому проспекту – комфорт-класса), у самого проспекта, а также у строящегося нового моста с Васильевского острова на Петроградскую сторону через Петровский остров – торгово-развлекательная и частично деловая зона, нечто вроде Большого проспекта Петроградской стороны.
– Как вы оцениваете рынок недвижимости Петровского острова в целом?
– На Петровском острове в данный момент интересна не недвижимость, а земля. До кризиса 2008 года гектар земли на Петровском острове стоил 20 млн USD, сейчас мы пока не можем назвать окончательную сумму, стоимость земли будет отличаться для разных участков в зависимости от объема застройки, видов объектов, которые можно построить, необходимости выделения земель под социальные объекты и пр. Нами сейчас производится оценка территорий, и через некоторое время стоимость земельных участков на Петровском острове будет более понятна.
– Насколько он перспективен с точки зрения девелопмента?
– Земля острова востребована – в Питере больше нет ничего подобного: на Каменном острове строить нельзя, а Крестовский застроен, причем, с моей точки зрения, абсолютно непродуманно и некачественно, вразброс, без единой концепции развития. Плюс Петровского острова в том, что он сейчас как чистый лист – на нем можно построить все в едином плане.
– Какая недвижимость, на ваш взгляд, там будет востребована (жилье, офисы, др.)?
– В первую очередь на Петровском острове будет востребовано жилье, так как на острове можно построить высококачественные жилые кварталы с выходом прямо на набережные. Для того чтобы качество жизни на острове было достойное, также необходимо строительство коммерческой недвижимости – магазинов, ресторанов, офисов банков на первых этажах, торгово-развлекательного комплекса для жителей острова и центра Санкт-Петербурга. Офисы также могут быть, но в качестве дополнительной функции, это будет определяться при разработке конкретных проектов.
– По каким ценам там может продаваться недвижимость, сдаваться в аренду?
– Пока это сказать невозможно, так как цена целиком будет зависеть от того состояния рынка недвижимости, которое будет к моменту начала продаж объектов на Петровском острове. Но в любом случае стоит ориентироваться на те цены, которые складываются на недвижимость на Крестовском острове, Петроградской стороне, ближайшей части Васильевского острова. Кроме того, цена будет зависеть от конкретного местоположения объекта продажи – если это элитный жилой дом прямо на набережной, то цена будет выше, чем в домах в глубине острова, на Петровском проспекте.
– С какими проблемами может столкнуться девелопер на этой территории?
– Мы столкнулись с проблемой юридической «очистки», оформления прав на земельные участки на территории Петровского острова. Сейчас эта работа близится к завершению. Кроме того, существует проблема с инженерными коммуникациями на острове. Эта проблема пока не решена, но уже намечены пути решения, достигнуты договоренности с монополистами, заключаются договоры, в которых определены объемы необходимых инвестиций и сроки выполнения работ.
– Как бы вы оценили перспективы рынка недвижимости Петровского острова?
– Это уникальное место, больше таких мест в центре Петербурга, и при этом рядом с водой, просто нет. В будущем это будет один из лучших районов города.
– Будете ли вы участвовать в торгах фонда имущества по продаже солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария». Почему?
– Мы не участвуем в торгах по продаже солодовни: объект непростой, находится в неудовлетворительном состоянии, и непонятно, как его можно использовать (в материалах к торгам сказано, что у здания повреждены фундамент, стены и кровля).
К тому же здание солодовни является памятником архитектуры и устроено таким образом, что использовать его под жилые цели практически невозможно либо необходимо вкладывать очень большие деньги в реставрацию. Объект расположен в зоне, где не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных при условии восстановления облика объектов. Самое лучшее, что можно из нее сделать, – гостиницу либо выставочный зал. Вопрос в том, кому интересен выставочный зал в здании памятника федерального значения.
Справка
Управляющая компания Nevsky Capital Partners работает на рынке прямых инвестиций с 2004 года. Самым крупным проектом УК на сегодня является одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд, являющийся совместным проектом инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы».
Планы по застройке земельного участка площадью
На сегодняшний день, по заявлению представителей компании, окончательное решение об участии в проекте еще не принято, и, возможно, УК Nevsky Capital Partnersт вообще продаст принадлежащие ей земельные участки другим девелоперам.
Объем инвестиций в проект застройки
Алена Филипова
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская