Борис Александров: На Петровском острове интересна не недвижимость, а земля
О планах развития масштабного проекта на территории Петровского острова «АСН-Инфо» рассказал Борис Александров, генеральный директор управляющей компании Nevsky Capital Partners (совместный проект инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы»).
– Вашей компании принадлежит порядка
– Проект развивается. Сейчас завершается утверждение проекта планировки Петровского острова. Мы планируем, что основную часть острова займет жилая застройка, частично – деловая и под бизнес, значительная часть территории острова пойдет под рекреационные зоны. Кроме того, достигнуто понимание того, как будут строиться инженерные сети для обеспечения Петровского острова электроэнергией, водой и канализацией, и готовятся к заключению соответствующие договоры. Сроки строительства пока не определены, сейчас идет более детальная проработка проекта, после чего можно будет относительно определенно говорить о сроках.
– Сколько квадратных метров недвижимости вы планируете там построить? Какие объекты будете возводить?
– На территориях Петровского острова, которые принадлежат нашей компании, можно возвести около 800 тыс. кв. м, включая жилье бизнес- и элит-класса, крытые паркинги и социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. Наиболее интересным в плане реализации будет единый проект застройки острова, а не хаотичная застройка, как на Крестовском острове. Если говорить в общих словах, то ближе к воде планируется жилая застройка (у воды суперэлитная, ближе к Петровскому проспекту – комфорт-класса), у самого проспекта, а также у строящегося нового моста с Васильевского острова на Петроградскую сторону через Петровский остров – торгово-развлекательная и частично деловая зона, нечто вроде Большого проспекта Петроградской стороны.
– Как вы оцениваете рынок недвижимости Петровского острова в целом?
– На Петровском острове в данный момент интересна не недвижимость, а земля. До кризиса 2008 года гектар земли на Петровском острове стоил 20 млн USD, сейчас мы пока не можем назвать окончательную сумму, стоимость земли будет отличаться для разных участков в зависимости от объема застройки, видов объектов, которые можно построить, необходимости выделения земель под социальные объекты и пр. Нами сейчас производится оценка территорий, и через некоторое время стоимость земельных участков на Петровском острове будет более понятна.
– Насколько он перспективен с точки зрения девелопмента?
– Земля острова востребована – в Питере больше нет ничего подобного: на Каменном острове строить нельзя, а Крестовский застроен, причем, с моей точки зрения, абсолютно непродуманно и некачественно, вразброс, без единой концепции развития. Плюс Петровского острова в том, что он сейчас как чистый лист – на нем можно построить все в едином плане.
– Какая недвижимость, на ваш взгляд, там будет востребована (жилье, офисы, др.)?
– В первую очередь на Петровском острове будет востребовано жилье, так как на острове можно построить высококачественные жилые кварталы с выходом прямо на набережные. Для того чтобы качество жизни на острове было достойное, также необходимо строительство коммерческой недвижимости – магазинов, ресторанов, офисов банков на первых этажах, торгово-развлекательного комплекса для жителей острова и центра Санкт-Петербурга. Офисы также могут быть, но в качестве дополнительной функции, это будет определяться при разработке конкретных проектов.
– По каким ценам там может продаваться недвижимость, сдаваться в аренду?
– Пока это сказать невозможно, так как цена целиком будет зависеть от того состояния рынка недвижимости, которое будет к моменту начала продаж объектов на Петровском острове. Но в любом случае стоит ориентироваться на те цены, которые складываются на недвижимость на Крестовском острове, Петроградской стороне, ближайшей части Васильевского острова. Кроме того, цена будет зависеть от конкретного местоположения объекта продажи – если это элитный жилой дом прямо на набережной, то цена будет выше, чем в домах в глубине острова, на Петровском проспекте.
– С какими проблемами может столкнуться девелопер на этой территории?
– Мы столкнулись с проблемой юридической «очистки», оформления прав на земельные участки на территории Петровского острова. Сейчас эта работа близится к завершению. Кроме того, существует проблема с инженерными коммуникациями на острове. Эта проблема пока не решена, но уже намечены пути решения, достигнуты договоренности с монополистами, заключаются договоры, в которых определены объемы необходимых инвестиций и сроки выполнения работ.
– Как бы вы оценили перспективы рынка недвижимости Петровского острова?
– Это уникальное место, больше таких мест в центре Петербурга, и при этом рядом с водой, просто нет. В будущем это будет один из лучших районов города.
– Будете ли вы участвовать в торгах фонда имущества по продаже солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария». Почему?
– Мы не участвуем в торгах по продаже солодовни: объект непростой, находится в неудовлетворительном состоянии, и непонятно, как его можно использовать (в материалах к торгам сказано, что у здания повреждены фундамент, стены и кровля).
К тому же здание солодовни является памятником архитектуры и устроено таким образом, что использовать его под жилые цели практически невозможно либо необходимо вкладывать очень большие деньги в реставрацию. Объект расположен в зоне, где не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных при условии восстановления облика объектов. Самое лучшее, что можно из нее сделать, – гостиницу либо выставочный зал. Вопрос в том, кому интересен выставочный зал в здании памятника федерального значения.
Справка
Управляющая компания Nevsky Capital Partners работает на рынке прямых инвестиций с 2004 года. Самым крупным проектом УК на сегодня является одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд, являющийся совместным проектом инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы».
Планы по застройке земельного участка площадью
На сегодняшний день, по заявлению представителей компании, окончательное решение об участии в проекте еще не принято, и, возможно, УК Nevsky Capital Partnersт вообще продаст принадлежащие ей земельные участки другим девелоперам.
Объем инвестиций в проект застройки
Алена Филипова
По прогнозу профессора Геннадия Стерника, главного аналитика Российской гильдии риэлторов, в 2009 году стоимость жилья в Петербурге в долларовом эквиваленте снизится на 40%. Российский рынок недвижимости в 2010 году достигнет ценового дна, а доходность девелоперских проектов упадет до 25-30% годовых.
– Насколько цены на недвижимость зависят от стоимости нефти?
– Цена на нефть – главный фактор, определяющий цены на жилье в долгосрочной перспективе. Доходы от нефтяного экспорта поступают в Россию через 1,5-2 месяца. Соответственно, на рынок недвижимости они поступают через 2-3 месяца.
В среднесрочной перспективе цену на рынке недвижимости определяет также объем оттока капитала из России. Начиная с 2000 года годовой баланс оттока все время снижался и в 2003 году сократился до 2 миллиардов долларов. За первое полугодие 2004 года он составил 17 миллиардов долларов. Тогда, несмотря на рост цены на нефть, рост цен на жилье остановился, а спрос и продажи упали. По итогам 2004 года сальдо оттока капитала составило 9 миллиардов долларов. В 2005 году оттока не было, а в 2006 и 2007 годах он достиг 42 и 82 миллиардов долларов. Поток нефтедолларов рос беспрецедентными темпами. Это и стало причиной надувания «ценового пузыря» на рынке жилья.
– Что будет происходить с ценами на жилье в ближайшие годы?
– Как и в 1998 году, кризис отменил всю статистическую предысторию рынка жилья. Надо накапливать новые данные, чтобы говорить о будущем. Сейчас становится актуальным вопрос бивалютности российского рынка недвижимости. Думаю, что в мире доллар относительно евро начнет снижаться с весны или середины 2009 года. По отношению к рублю доллар будет расти – это меры нашего правительства по поддержанию российской экономики. В 2009 году цены на жилье в Москве и Петербурге снизятся на 40 процентов в долларах. В рублях падение составит 10-15 процентов в Москве, в Петербурге оно будет больше 15 процентов. Эта ситуация будет продолжаться, по крайней мере, за пределы 2010 года. Только в 2011 году может начаться оживление на рынке. Но цены не вернутся на тот сумасшедший уровень, который был. Доходность девелоперских проектов тоже будет на нормальном уровне – не 200, 100 и даже не 40 процентов годовых, а 25-30 процентов. Я считаю, что ценового дна рынок недвижимости достигнет в 2010 году. С конца 2009 года и весь 2010 год цены будут стоять и, может быть, плавно подниматься.
– Как Вы оцениваете долгосрочные перспективы рынка недвижимости?
– В насыщенном рынке существует ценовая конкуренция. У нас рынок жилья был не насыщенным, а дефицитным. Сейчас он перестал быть дефицитным, но не потому, что много построили, а потому, что стало мало денег. Сейчас все дружно начнут снижать цены, и начнется ценовая конкуренция. Я предлагаю не обращать большого внимания на цены при анализе рынка недвижимости. Сейчас цены являются фоном, а активность рынка – это его суть. Наш рынок жилья в долгосрочной перспективе является дефицитным, поэтому он обречен на рост цен при условии, что темпы роста доходов населения не снижаются. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Соответственно, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост цен. Тогда в 2011-2012 годах будет восстанавливаться экономика России, в том числе рынок недвижимости. Рост цен на жилье ожидается за пределами 2010 года, и он не будет быстрым.
Беседовал Дмитрий Малышев,
Строительный еженедельник