Сергей Милютин: «Взять кредит по минимальной ставке удается немногим»
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.
В Пушкинском районе Санкт-Петербурга между Пулковским и Петербургским шоссе, вблизи аэропорта «Пулково», начались подготовительные работы по строительству международного конгрессно-выставочного центра (КВЦ) «ЭкспоФорум» стоимостью около 1 млрд. долларов. Новый КВЦ будет соответствовать всем международным стандартам и привлечет в Санкт-Петербург крупные европейские и всемирные деловые мероприятия, которые до сих пор обходили город стороной. О перспективах центра рассказал руководитель проекта, первый заместитель генерального директора ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов.
– Анатолий Станиславович, сейчас почти никто не начинает новых, а тем более столь масштабных проектов, требующих огромных финансовых ресурсов. Есть ли уверенность, что проект будет реализован?
– Идея построить современный конгрессно-выставочный комплекс возникла несколько лет назад. В феврале 2007 года было подписано соглашение о сотрудничестве по реализации этого проекта между Газэнергопромбанком и правительством Санкт-Петербурга. Почти два года заняла подготовительная работа: проведение исследований рынка конгрессной и выставочной деятельности, поиск подходящего участка, формирование базовой концепции комплекса. Мы не намерены менять из-за кризиса свои планы, и Газэнергопромбанк подтверждает свое намерение кредитовать проект. Кроме того, резко снизилась активность потенциальных конкурентов. До кризиса было заявлено около пяти аналогичных проектов. Теперь все они отложены до лучших времен, а у нас появилась возможность занять рынок.
– Вы составите серьезную конкуренцию единственной в Санкт-Петербурге выставочной площадке «Ленэкспо». Какие из проходящих там выставок вы планируете перехватить?
– Наша задача гораздо сложнее и глобальнее, чем соревнование с существующими площадками. Даже если все проводимые сегодня в Санкт-Петербурге деловые мероприятия перенести в «ЭкспоФорум», мы не сможем полностью загрузить его мощности. Текущая емкость рынка для этого недостаточна. Новый КВЦ ориентирован на крупные европейские и всемирные выставки и форумы, которые ранее не могли проходить в нашем городе из-за отсутствия подходящей инфраструктуры. По этой причине Санкт-Петербург, обладая огромным туристическим, научным, культурным и экономическим потенциалом, до сих пор исключен из конгрессно-выставочных процессов, происходящих в мире. Он не входит даже в сотню конгрессных городов. Но плюсом является то, что рынок на конгрессные и выставочные мероприятия возможно сформировать. Как только в Петербурге появится комплекс европейского уровня, сюда потянутся международные выставочные и конгрессные операторы.
– И все-таки рынок растет постепенно. В связи с этим будет ли строительство вестись поочередно?
– Действительно, в 2013 году мы открываем комплекс только с частью выставочных площадей – 40 тысяч квадратных метров. Остальные будем вводить по мере загрузки уже существующих. Также в первой очереди будет сдан конгресс-центр, одна из двух гостиниц, первый корпус бизнес-центра, вся необходимая инфраструктура для проведения мероприятий.
В последующих очередях будем наращивать заданные функциональные блоки: построим вторую гостиницу, еще один корпус бизнес-центра, дополнительные выставочные павильоны. Возможно, на резервной территории потребуется возведение многоярусного паркинга в дополнение к имеющимся парковкам.
– Какова прибыльность подобного бизнеса? Сможет ли комплекс себя окупить?
– В мировой практике эксплуатация конгрессных и выставочных площадей – малоприбыльный, а в некоторых случаях даже планово убыточный бизнес, субсидируемый муниципальными властями. Зачастую именно государство является основным собственником конгрессно-выставочного центра, поскольку выгоды от развития этой отрасли получает в первую очередь соответствующий город или регион. Происходит рост экономических показателей за счет развития конгрессного туризма и международных торгово-экономических связей, привлечения иностранных инвестиций. И эти выгоды многократно превосходят доходы от сдачи в аренду конгрессно-выставочных площадей. На 1 евро дохода собственника КВЦ приходится 7 евро поступлений в экономику города, где этот центр располагается. В России за счет дефицита выставочных и конгрессных площадей этот бизнес пока остается прибыльным – порядка 10-12 процентов. Но это не идет ни в какое сравнение с доходностью других сегментов рынка недвижимости: жилья, бизнес-центров, складов и других.
Мы отдаем себе отчет, что это проект стратегический, рассчитанный на длительный срок окупаемости, так же как аэропорт, автомагистраль и другие инфраструктурные объекты. В соответствии с Концепцией социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года, утвержденной правительством Санкт-Петербурга, город будет развиваться как крупнейший международный центр делового, политического и культурного сотрудничества, как место, где принимаются важнейшие политические и экономические решения. Таким образом, строительство международного конгрессно-выставочного центра – один из механизмов реализации принятой концепции.
– Расскажите, чем обусловлен выбор участка для строительства конгрессно-выставочного центра?
– Строительство центра предполагает комплексное развитие довольно большой территории. Ведь помимо собственно конгрессных и выставочных площадей необходимо построить объекты сопутствующей инфраструктуры: склады, таможенный терминал, паркинг. Нужно обеспечить хорошую транспортную доступность комплекса. Подходящих для этого участков в центре города просто нет. Опыт европейских городов также показывает, что вновь возводимые конгрессно-выставочные площадки тяготеют не к центру, а к крупным автомагистралям и аэропортам, вместе с тем дорога до города обычно занимает не более получаса. Поэтому данная территория подходит для строительства КВЦ как нельзя лучше. Рядом – КАД, уже введенный участок ЗСД, проектируемая скоростная трасса Санкт-Петербург – Москва и, самое главное, аэропорт «Пулково», который сейчас активно развивается, превращаясь в международный авиационный узел – «хаб».
– В какой стадии сегодня находится проект? Когда планируете начать строительство?
– Сейчас ведутся проектно-изыскательские работы, ведется подготовка градостроительной документации. На участке начались подготовительные работы: установлено ограждение, частично проведено разминирование. Необходимо будет вынести инженерные сети с пятна застройки. Строительство планируем начать примерно через год, так что работаем в очень интенсивном режиме.
Беседовала Ирина Борисова
Ключевые параметры проекта:
|
Выставочные павильоны |
|
|
Конгресс-центр |
7000 человек |
|
Пассажи между объектами комплекса |
|
|
Бизнес-центр |
|
|
Гостиницы |
450 номеров |
|
Паркинг |
10 000 машиномест |
|
Открытые выставочные площади |
|
|
Объекты сопутствующей инфраструктуры |
|
|
Объекты инженерной инфраструктуры |
|