Сергей Милютин: «Взять кредит по минимальной ставке удается немногим»
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.
– В чем главное отличие вашего объединения от других СРО?
– По данным анкетирования участников съезда Национального объединения саморегулируемых организаций мы являемся самой большой саморегулируемой организацией в России. На сегодняшний день в наших рядах состоит более 600 строительных компаний Санкт-Петербурга и Северо-Западного федерального округа. Что касается качественных отличий, то во главу угла мы ставим обеспечение наших подрядчиков заказами, которые распределяем среди членов нашего Объединения. Кроме того, мы активно занимаемся законотворческой деятельностью: совершенствуем городские законы, участвуем в подготовке федеральных законодательных инициатив. Мы сотрудничаем с монополистами и оказываем помощь нашим членам в решении проблем, которые возникают с Ленэнерго и Водоканалом.
– Идея создания Национального объединения саморегулируемых организаций долго не воплощалась. Многие и сегодня считают регистрацию подобного СРО преждевременной. Каково ваше отношение к этому вопросу?
– Мы являлись одним из инициаторов создания национальных СРО. Поэтому наша позиция здесь достаточно проста и ясна. Мы считаем, что чем быстрее заработает институт национального объединения СРО, тем проще будет нам бороться, в том числе, с коммерческими СРО, которые действуют на территории РФ. Потому что исключение этих организаций из состава национальных СРО приведет к тому, что правовой статус выданных ими допусков станет спорным. И я еще раз хотел бы обратиться к компаниям, которые вступают в эти организации: вы очень рискуете, потому что к началу года можете остаться без права работы на строительном рынке. Национальные объединения призваны решить и другие важные задачи. Так, в 2011 году планируется принять закон о техническом регулировании, поэтому очень важна методологическая и методическая работа национальной СРО по подготовке стандартов и правил.
– Что тормозит развитие СРО в общенациональном, федеральном масштабе?
– На мой взгляд, главная проблема связана с тем, что не все строительные компании вступили в СРО в силу разных причин. Кто-то ожидает, что продлят лицензирование, закон о СРО будет отложен или можно будет параллельно получать лицензии и иметь допуски от СРО. Совет Федерации поставил точку в вопросе – в 2010 году лицензии, продленные в 2009-м, действовать не будут. Компании, относящиеся к малому бизнесу, в большей степени находятся в сложной ситуации, потому что для некоторых 300 тысяч рублей обременительны. Им можно объединиться с несколькими компаниями, и такие случаи в нашей СРО уже имеются. Можно влиться в более крупную компанию.
– Какие нужно принять меры для преодоления сложившихся противоречий?
– Нужно эффективно информировать строительное сообщество о том, что до окончания действия строительных лицензий осталось чуть более месяца и времени для получения допусков от СРО осталось не так уж много – с учетом того количества заявок, которое идет и у нас, и в других СРО. К сожалению, все это приводит к тому, что сроки получения допуска все отодвигаются.
– Какую роль будут играть общественные организации после 1 января 2010 года?
– Мне кажется, что роль общественных объединений со временем будет сокращаться, поскольку их функции возьмут на себя саморегулируемые организации. Я знаю, что многими СРО такое понимание ситуации не поддерживается. Они считают, что выдача допусков и контроль – это единственное, чем должны заниматься СРО. Но, я подчеркиваю, мы работаем и будем работать с нашими членами, будем помогать им в получении подрядных работ, помогать нашим заказчикам – чтобы в конкурсах по распределению подрядных работ участвовали только наши члены. В этом отношении мы хотим создать сильное, сплоченное строительное сообщество, которое объединено едиными целями и задачами.
– Потребители строительной отрасли опасаются за качество будущей стройки. Как их успокоить?
– Мне кажется, когда на рынке появится сильный контролер или орган, призванный контролировать качество строительных работ, то качество улучшится. Конечно, это произойдет не сразу. Нельзя ожидать, что с 2010 года, с момента введения саморегулирования, качество строительных работ улучшится на порядок. Процесс будет идти, пока система саморегулирования «встроится» в отрасль и будет органично жить и работать. Я ожидаю конфликтов и проблем, связанных с реализацией контрольных функций, но знаю, что профессионализм наших сотрудников позволит эти проблемы преодолеть.
– Изменится ли работа питерских СРО с появлением Национального объединения СРО?
– Я думаю, что Национальное объединение СРО привнесет определенную инновационную волну в работу наших СРО. Мы ждем от Национального объединения разработки технических регламентов, норм, стандартов, правил, которые могут быть использованы в работе СРО Санкт-Петербурга.
Участие Президента нашего СРО Максима Шубарева в работе коллегиального органа Национального объединения СРО в строительстве поможет контролировать работу СРО по всей России, так как есть те, кто нарушает деловую этику, готовит документы с использованием юридических и консалтинговых фирм, повторяя худшие черты института лицензирования. И здесь роль нового коллегиального органа должна быть исключительно высока.
– Изменились ли взаимоотношения с другими СРО города?
– Нет, я думаю, что Национальное объединение СРО является объединительным элементом системы саморегулирования. В настоящее время в Петербурге зарегистрировано 17 СРО в строительстве, проектировании. Еще несколько организаций находятся на стадии рассмотрения документов в Ростехнадзоре. К концу года их может быть около 20. Назрела пора объединить эти СРО в свой союз или ассоциацию.
– Какие действия предпримет ваша СРО после новогодних праздников?
– Поток строительных компаний и после Нового года будет большой, поэтому сотрудники нашего контрольного отдела будут направлять все силы на скорейшую выдачу допусков тем компаниям, которые не успели их получить до праздников. С февраля-марта нового года мы приступим к отладке механизма плановых и внеплановых проверок.
Еще раз хочу обратить внимание, что в будущем году заказы на подрядные работы будут распределяться внутри Объединения. Так что те подрядчики, которые не стали членами нашего Объединения, пусть не обижаются, что их бывшие заказчики больше не дают им заказов.
– Сколько еще членов сможете принять?
– Это зависит не от нас. Но никаких ограничений по количеству принимаемых членов у нас нет. Мы принимаем всех, особенно тех, кто ведет честный бизнес, платит налоги и имеет хорошую репутацию на рынке.
– Тяжело ли стоять во главе такой организации?
– Разумеется, все новое непросто и не дается легко. Но это интересно, любая новая работа немного добавляет адреналина в кровь, позволяет выдвинуть новые идеи. Ничего, если иногда ошибаешься, зато есть возможность и побеждать в чем-то. Например, в этом году мы приняли решение о выдаче допусков на осуществление функций генерального подрядчика и выполнение функций технического (заказчика-застройщика). Мы единственная СРО в России, которая сделала это. А эти функции очень востребованы строителями. Творчество – неотъемлемая часть нашей работы. Как говорит наш президент, нужно мыслить инновационно, действовать эффективно и достигать высоких результатов в работе. Эта задача стоит перед любым руководителем – в том числе и передо мной.
Беседовала Любовь Андреева