Сергей Милютин: «Взять кредит по минимальной ставке удается немногим»


08.08.2011 23:11

Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.

Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?

– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.

Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.

В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.

– С какого времени Агентство поменяло свои функции?

– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.

– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?

– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.

– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?

– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.

– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?

– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.

– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?

– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.

По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.

Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?

– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.

– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?

– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.

– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?

– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.

Справка:

Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.

Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



09.04.2010 20:08

В середине апреля в Петербурге пройдет II Всероссийский съезд саморегулируемых организаций в строительстве. О проблемах формирования СРО, которые планируется обсудить на Съезде, рассказывает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ефим Басин.

 

– Ефим Владимирович, как продвигается формирование системы СРО в России? Строительная отрасль работает в СРО первые месяцы. Наблюдаете ли вы позитивные изменения в отрасли, произошедшие благодаря саморегулированию?

– На данный момент в России работает более 400 саморегулируемых организаций, допуск на рынок получили более 70 тысяч строительных, проектных и изыскательских компаний. Вне системы саморегулирования продолжают работать в основном компании, выполняющие работы, которые не влияют на безопасность объектов капитального строительства. Можно с уверенностью сказать, что переход строительной отрасли к саморегулированию – свершившийся факт. Не оправдались предречения скептиков, что в условиях кризиса это невозможно. Уже ощутимы первые положительные результаты саморегулирования – отрасль избавилась от десятков тысяч фирм-однодневок, которые паразитируют на несовершенстве законодательства о закупках для государственных и муниципальных нужд, не платят налоги, нарушают миграционное законодательство. Отрасль избавилась и от такого явления, как умышленное дробление бизнеса на множество малых предприятий, с целью использования упрощенной системы налогообложения. Мы уверены, что уже в ближайшее время кардинально повысится безопасность и качество строительства, так как в рамках института саморегулирования происходит становление страхования гражданской ответственности исполнителей опасных работ, идет развитие на качественно новой основе системы повышения квалификации, внедряются новые механизмы контроля за деятельностью исполнителей работ.

 

– В ноябре 2009 года было зарегистрирован НОСТРОЙ. Каковы цели и задачи этого объединения? Сколько саморегулируемых организаций объединяет НОСТРОЙ на сегодняшний день?

– Членами НОСТРОЙ на сегодняшний день являются около 75 процентов зарегистрированных СРО. Приоритетными направлениями и задачами НОСТРОЙ являются участие в выполнении поручения Президента РФ по устранению административных барьеров в строительстве. Кроме того, одним из ключевых является вопрос о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.2010 № 48 «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах капитального строительства, оказывающим влияние на безопасность указанных объектов». По результатам совещания в Минрегионе РФ Национальным объединениям СРО предложено представить предложения по внесению изменений в это постановление. В связи с этим НОСТРОЙ направил обращения в саморегулируемые организации с просьбой внести свои предложения по внесению изменений в данное постановление для их обработки, обобщения и направления в Минрегион России. Кроме того, НОСТРОЙ участвует в разработке системы аттестации лиц, отвечающих за безопасное выполнение строительных работ, разработке требований к экспертам саморегулируемых организаций и иным ответственным специалистам, организации системы повышения квалификации и аттестации экспертов саморегулируемых организаций и других специалистов СРО, а также специалисты Объединения готовят заключения по проектам нормативных актов, направляемых в НОСТРОЙ.

 

– Что сегодня является тормозом развития системы саморегулирования в России?

– Относительно высоким является размер отчислений в компенсационные фонды саморегулируемых организаций для субъектов микробизнеса, что было отмечено в протоколах правительственных совещаний еще в августе 2009 года. Вместе с тем вызывает тревогу намерение провести кардинальные законодательные реформы – резко сократить сферу саморегулирования, то есть вывести на свободный рынок многие опаснейшие виды строительных работ, кратно повысить размеры отчислений в компенсационные фонды, ликвидировать нормы, мотивирующие развитие страхования гражданской ответственности. В связи с этим в рамках Совета НОСТРОЙ 26 февраля было подписано Обращение в Правительство РФ от Национальных объединений СРО в строительстве с просьбой остановить поспешные необоснованные реформы, внедряемые без учета мнения самих строителей, проектировщиков, изыскателей. Обращение было единогласно принято руководителями 120 саморегулируемых организаций и направлено Владимиру Путину. В обращении была изложена просьба о принятии политического решения об установлении временного моратория на внесение изменений в законодательство о регулировании предпринимательской деятельности в строительной отрасли.

 

– Как НОСТРОЙ намерен бороться с торговлей допусками на рынок?

– Главная угроза функционированию системы саморегулирования в строительстве видится в деятельности так называемых «коммерческих СРО», которые открыто начали торговать допусками на рынок. Мы полагаем, что Ростехнадзор не справился, мягко говоря, со своими обязанностями по ведению реестра саморегулируемых организаций. Приведу факты. За первое полугодие 2009 года только 8,5 процентов НП смогли получить статус СРО с первой подачи документов (3 из 36). В декабре эта цифра составила уже 73% (62 из 85). Неужели у заявителей так улучшилось качество подаваемых документов? Мы видим, что именно в этот период статус СРО был предоставлен множеству «коммерсантов». Статус СРО продолжает предоставляться Ростехнадзором после 1 января 2010 года, несмотря на то что не выполняется главный критерий для формирования СРО – необходимо набрать не менее 100 действующих строительных организаций. Ни одно НП из получивших статус СРО после 1 января этому требованию не соответствует.

В конце февраля этого года состоялось очередное заседание Общественного совета при Ростехнадзоре. Его главной темой была работа Управления строительного и общепромышленного надзора по планированию и реализации надзорной деятельности с целью устранения административных барьеров и ликвидации условий коррупции, организации регистрации и надзора за деятельностью саморегулируемых организаций.

Был сформулирован проект Решения Общественного совета, в котором управлению в кратчайшие сроки было рекомендовано привести Государственный реестр саморегулируемых организаций в соответствие с требованиями законодательства. Провести комплекс работ по недопущению размещения в Государственном реестре неполных сведений о саморегулируемых организациях. Включить в перечень приоритетных задач разработку регламента о порядке проведения проверок саморегулируемых организаций с привлечением специалистов национального объединения строителей, национального объединения проектировщиков, национального объединения изыскателей, а также организаций, имеющих аккредитацию при Министерстве регионального развития РФ.

Вместе с тем совместно с Комитетом Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям мы ставим вопрос о наделении Национальных объединений соответствующими контрольными функциями. Эта инициатива поддержана Минрегионом РФ.

 

– В марте этого года был подписан договор о взаимодействии между Минрегионом РФ и представителями Нацобъединений СРО. В чем необходимость этого взаимодействия?

– 19 марта на расширенной Коллегии Минрегиона РФ заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак поручил этому профильному для стройкомплекса министерству во взаимодействии с Национальными объединениями саморегулируемых организаций в течение 2010 года усовершенствовать законодательную базу системы саморегулирования и продолжить работу по снятию излишних административных барьеров. Актуальность усиления взаимодействия Нацобъединений с Минрегионом подчеркивается готовностью трех Национальных объединений СРО строительной сферы софинансировать вместе с Минрегионом работы по актуализации СНиП и разработке новых сводов правил и национальных стандартов для изыскателей, проектировщиков и строителей. О чем было подписано соответствующее соглашение о сотрудничестве между Министерством регионального развития и тремя Национальными объединениями.

Главе Минрегиона также было предложено возглавить Координационный совет Национальных объединений. По нашему мнению, это реально поможет перевести этот важнейший коллегиальный орган института саморегулирования отрасли из формата совещательно-дискуссионного в формат подготовки и принятия конкретных и обязывающих решений.

 

– В середине апреля в Петербурге пройдет Всероссийский съезд СРО. Какие вопросы запланированы к рассмотрению на съезде?

– В рамках подготовки Съезда проводятся собрания СРО по федеральным округам. Большую помощь в организации собраний оказывают представительства Президента России по федеральным округам. По итогам работы Съезда будет организована пресс-конференция, где будут озвучены приоритетные направления деятельности и задачи Национальных объединений по взаимодействию со СРО. В частности, в повестке дня Съезда запланировано обсуждение приоритетных направлений деятельности и задач НОСТРОЙ.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ЕФИМ БАСИН



26.03.2010 16:11

Строительная отрасль пережила тяжелый период спада и готовится к новому подъему. О том, как девелоперы и застройщики пережили этот кризис, чем живут сегодня и на что рассчитывают в будущем, рассказал председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.

 

– Как ваша компания пережила этот кризисный год?

– Кризисный год мы пережили нормально и закончили его успешно. В начале года были тревоги и волнения, потому что в феврале, в самый разгар кризиса, стало ясно, что у нас впереди непростая ситуация: нам предстояла оферта по кредитным нотам на 100 миллионов долларов в апреле 2009 года и погашение кредитов ВТБ и Росбанка на 90 миллионов долларов в июне-июле. Мы обратились к держателям кредитных нот с предложением о новации долга, и нам удалось договориться об установлении амортизационной схемы погашения: график был разбит на 1,5 года с ежеквартальными выплатами. Кредиты ВТБ мы погасили полностью, а с Росбанком договорились о пролонгации выплат. В итоге наша долговая нагрузка была распределена равномерно во времени, и мы неукоснительно придерживаемся графика выплат.

Продажи в этом году шли нормально, поступающих средств было достаточно, чтобы погашать долги. Самой большой проблемой для нас стал не финансовый кризис и не кризис отсутствия покупателей, а кризис в голове каждого человека. Мы собирались, обсуждали ситуацию и выбирали направление, которое бы сплотило всю команду. Кстати, наша команда во время кризиса работала как единый механизм, это и помогло пережить трудные времена с успехом. В итоге мы принимали оптимальные решения на каждый текущий момент, намечали стратегическое направление развития компании на ближайшее время, включая открытие новых объектов и привлечение заемных средств.

 

– Сколько и каких объектов сейчас строит компания в городе?

– У нас сейчас несколько крупных объектов в Петербурге: «Юбилейный квартал», «Орбита», «Радуга», а также проект премиум-класса «Талисман» и еще несколько, которые готовятся к реализации.

Самый масштабный проект – «Юбилейный квартал» в Приморском районе, он рассчитан на 25 тысяч жителей. Строительство идет полным ходом, на сегодняшний момент там сдано уже пять корпусов, сейчас они активно продаются. «Орбита» – проект квартальной застройки в Калининском районе, его мы сейчас тоже активно строим. Там будет шесть корпусов. Объект в Купчино – «Радуга», там уже все корпуса сданы и почти все квартиры проданы. На Васильевском острове строим небольшой объект премиум-класса «Талисман».

 

– Каков на сегодня земельный банк «Эталон-ЛенСпецСМУ»?

– На сегодняшний день мы реализуем программу общим объемом 2,8 миллиона квадратных метров и в процессе переговоров и подписания документов на приобретение земельных участков еще 2,8 миллиона квадратных метров. Итого к концу года наш земельный банк будет составлять более 5 миллионов квадратных метров. Мы сейчас ведем переговоры о покупке трех крупных проектов в Петербурге и двух в Москве.

 

– Вы планируете покупать земельные участки на торгах или на вторичном рынке?

– Мы будем и участвовать в торгах, и покупать на вторичном рынке земельные участки, только если они будут продаваться в собственность. В аренду будем брать лишь в том случае, когда участки будут очень выгодными.

 

– Как вы оцениваете потенциал петербургского земельного рынка?

– На тех потенциальных земельных участках, которые имеются у города и у частных владельцев, можно построить примерно 35 миллионов квадратных метров жилья. Если туда добавить вынос промышленных предприятий, что сегодня происходит довольно активно, то это еще 20 миллионов квадратных метров. Таким образом, сегодня земельный потенциал города составляет около 55 миллионов квадратных метров жилья. Если мы будем строить по 2,5 миллиона «квадратов» в год, то этого земельного банка будет достаточно на 20 лет.

 

– Какие планы у компании на нынешний год?

– В планах у нас приобретение минимум четырех участков в Санкт-Петербурге и двух участков в Москве. В этом году также собираемся завершить подготовку компании для выхода на IPO, выполнить план по сдаче объектов в эксплуатацию, усилить сектор индустриального и коммерческого строительства.

 

– По вашим прогнозам, 2010 год станет годом возрождения строительства и экономики в целом?

– Я думаю, что 2010 год станет годом стабилизации строительства и экономики в целом, но для достижения уровня докризисного периода потребуется еще года два.

 

– Ощущается ли сегодня в городе дефицит жилья?

– Дефицит жилья ощущается. В особенности это касается готового жилья и жилья по адресной программе, потому что сегодня клиент покупает квадратные метры там, где ему нравится. А географическое расположение объектов у всех компаний немного однообразно: спальные районы, юго-запад, северо-запад, ближайшие пригороды… Очень мало недвижимости строится в престижных районах города. Еще более остро дефицит жилья будет ощущаться в 2011 году, когда объем предложения сократится, соответственно, подрастут и цены на жилье.

 

– Что значит для вас понятие «профессионал» строительного рынка?

– Профессионал – это тот человек, который досконально знает свою профессию. Для того чтобы досконально знать свою профессию, у него должно быть желательно высшее образование и достаточно большой опыт работы по своей специальности, примерно 10 лет. В другом случае – это дилетанты, и, к сожалению, таких людей сегодня большое количество и в строительстве, и в девелоперском бизнесе.

 

– Какие требования вы предъявляете к своим партнерам и подрядчикам?

– У нас очень жесткие требования к качеству и срокам выполнения работ. Мы отвечаем за итоговый результат работ перед своими клиентами и не можем рисковать репутацией компании. Если наш подрядчик не гарантирует нам качества и соблюдения сроков работ, с таким предприятием мы работать не будем.

 

– Качественная стройка: что включает в себя это понятие?

– Качественная стройка – это качество выполнения всех работ на всех этапах реализации проекта, начиная от выбора участка для создания недвижимости. Если участок качественный, мы получаем интересный проект, далее идет качественная проектная документация, качественная организация работ непосредственно по выполнению проекта, качественная организация технологии строительства. Далее – качественное выполнение каждого вида работ (производство бетона, кирпича, металла и так далее) и, самое главное, качественная организация строительной площадки, на которой должны быть созданы нормальные бытовые условия, нормальная зона отдыха, гарантирована техника безопасности. Вот из всего этого складывается качество строительства.

 

– Социальная ответственность компании – это для вас важно?

– Если все компании будут своевременно и в полном объеме выплачивать налоги, то этих средств будет достаточно, чтобы выполнить все социальные проекты и решить все социальные проблемы. Что касается строительных компаний, то при подготовке проектов планировки все они должны учитывать социальную составляющую каждого проекта. Объекты социального назначения, такие как школы, детские сады, поликлиники, банки, магазины должны быть включены в проект планировки. А дальше надо договариваться с городом о том, как их реализовывать: совместно, за счет бюджета или за счет компании. Что касается благотворительности, я считаю, что она должна быть целевой. Например, покупка телевизора для конкретного детского сада, или покупка нескольких компьютеров для школы, или строительство лечебного бассейна для детей-инвалидов и тому подобное.

 

Беседовала Любовь Андреева


ИСТОЧНИК: АСН-инфо