Сергей Милютин: «Взять кредит по минимальной ставке удается немногим»
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.
В течение ближайших трех месяцев должен быть окончательно разрешен вопрос о передаче около шестисот архитектурных памятников федерального значения в городскую собственность.
В дальнейшем это позволит Петербургу вовлекать объекты культурного наследия в хозяйственный оборот. Однако в числе рассматриваемых памятников есть спорные объекты, передача которых в городскую собственность представляет проблему для представителей власти. Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Вера Дементьева объяснила «Строительному Еженедельнику» основные причины сложившейся ситуации и рассказала о том, чем в дальнейшем могут обернуться такие преобразования в сфере охраны культурного наследия.– Вера Анатольевна, какие памятники федерального значения подлежат передаче в городскую собственность?
– Вообще-то, вопрос стоит не так. До января 2007 года статей 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» запрещалась регистрация прав собственности на объекты культурного наследия федерального значения, в том числе регистрация прав государственной собственности. Для органов охраны разграничение по собственности и ее регистрация чрезвычайно важны. Кто собственник, тот и должен содержать объект, обязан обеспечивать его финансирование. С собственника и спрос серьезный, его можно призвать к ответу. Априори большинство памятников федерального значения являлись государственной собственностью, но чьей конкретно – Российской Федерации или субъекта (в нашем случае – Санкт-Петербурга)? Так что никто никому ничего не передает. Идет разграничение государственной собственности на объекты федерального значения между Федерацией и ее субъектами. Исходная позиция Германа Грефа такова, что в федеральной собственности должны быть те объекты, которые необходимы для исполнения функции органов федеральной власти. Остальное должно быть закреплено в качестве собственности за субъектом. Схема разграничения проста: объекты, пользователи которых являются органами федеральной власти или государственными федеральными учреждениями, оформляются собственностью Федерации. В случае использования в нашем городе объектов культурного наследия федерального значения органами власти субъекта или его государственным учреждением – оформляются собственностью Санкт-Петербурга. Это – здравая позиция.
– Какие объекты вошли в число спорных?
– Речь идет об объектах, которые не являются предметом первой необходимости для исполнения функций органов власти. Сегодня их насчитывается пятьдесят. Это, в первую очередь, объекты коммерческого направления, например, Гостиный двор, Никольский рынок, Дом книги.
– Эти объекты в дальнейшем могут быть приватизированы?
– Почему нет? Зачем, например, Санкт-Петербургу держать в своей собственности Гостиный двор или Никольские ряды? Почему они не могут быть выкуплены юридическим или частным лицом? Это ведь налоги и дополнительные отчисления в бюджет города. Такие объекты с явными коммерческими функциями могут быть отчуждены из государственной собственности. В Петербурге давно отработана система передачи объектов культурного наследия на основе инвестиционных проектов. В отличие от торгов эта система, на мой взгляд, более надежная. Инвестор знает, что его право собственности отсрочено. Собственником он станет только по исполнении всех обязательств, связанных с реставрацией объекта. Вообще же, общественные ожидания от приватизации, так же как и опасения, слишком преувеличены. Приватизация – это всего-навсего деловой оборот, но не панацея охраны памятников. Понятно, что такие здания, как Юсуповский дворец, Шереметевский дворец – полноценные государственные музеи – передавать в частные руки не имеет никакого смысла. Это нонсенс. Что это будет? Частные музеи? Я не знаю частных музеев, которые моли бы работать в таком масштабе. Более того, это объекты ежедневного доступа. Во всяком случае, не так беден Санкт-Петербург, чтобы с молотка пустить объекты, которые приносят, и будут приносить казне города значительный доход, в том числе не только в деньгах.
– Когда все-таки произойдет долгожданное разграничение собственности, здания, соответственно, будут реставрироваться за счет собственника?
– Да. Как правило. Таким образом, мы четко определим, кто будет финансировать восстановление памятника. У нас в течение двух лет подряд были проблемы с финансированием не в смысле отсутствия денег, а в запретах. В соответствии с Бюджетным кодексом финансирование памятников федерального значения из средств городского бюджета было запрещено. Между тем мы вели программу «Фасады Санкт-Петербурга». Большая часть зданий из списка объектов, вошедших в программу 2005 года, – памятники федерального значения. Хорошо, что сейчас этот законодательный казус распутан. С 1 января 2006 года у нас появилось право принимать участие в финансировании реставрации объектов федерального значения. Обратите внимание – только принимать участие, то есть мы могли присоединиться к федеральному финансированию. А с 1 января 2007 года имеем полное право финансировать. Вот такие особенности российского законодательства: обязанности у субъекта есть, а права… Они отсутствуют.
– Что будет с объектами, статус охраны которых еще не определен? На каких основаниях собственник может демонтировать здание?
– Речь идет о выявленных объектах культурного наследия. Эта группа памятников охраняется государством временно на период их изучения, на что законом отпущен один год. Далее этим объектам должна быть определена соответствующая категория, либо должно быть отказано в праве их занесения в реестр в качестве объектов культурного наследия. Это те здания, в отношении которых должна быть проведена государственная историко-культурная экспертиза, которая обоснует их отнесение к объектам культурного наследия. Выявленные объекты – это даже не категория, а группа объектов, своего рода резерв пополнения памятников федерального и регионального значений. После проведения экспертизы становится ясно, обладает объект должными признаками исторической и культурной ценности или нет. Сегодня в нашем резерве 2185 выявленных объектов культурного наследия. Это кандидаты в памятники. Из этого числа точно сохранят свой статус 1678 объектов.
– Кто проводит историко-культурную экспертизу?
– Любая лицензированная организация по заказу любого лица, как физического, так и юридического.
– Если по заказу частного лица, то понятно, что ее результаты должны доказать, что объект не имеет никакой историко-культурной ценности.
– Далеко не всегда. Иногда выгодно наоборот доказать особую ценность. В конце концов результаты экспертизы все равно поступают к нам и в Роскультуру, где экспертиза согласуется, получая таким образом статус государственной. Кроме того, напомню, эксперты несут уголовную ответственность за достоверность предоставленных сведений и обоснованность выводов. Но вы правы, часто экспертизы ангажированы.
– Если архитектурный памятник находится в аварийном состоянии, можно ли его демонтировать и на каких условиях?
– Только в одном случае: если техническая экспертиза приходит к выводу о том, что объект пребывает в аварийном состоянии и вывод его из аварийности невозможен.
– Возможно ли изменение статуса Апраксина двора? Ведь существует мнение, что целесообразнее построить на его территории новые здания.
– Да. Есть инвесторы, которые вообще хотят расчистить площадку, сохранив лишь периметральную застройку. Зачем? Мы что-нибудь лучше построим? Апраксин двор – объект культурного наследия регионального значения. И вряд ли найдутся эксперты, которые докажут отсутствие ценности этого комплекса. Согласна, сегодня корпусы смотрятся неприглядно. Значит, нужно их просто привести в порядок. Апраксин двор может быть очень привлекательным уголком. Допустимы отдельные преобразования, реконструкция, снос советских построек. Этот проект для инвестора вполне окупаем. Однако большинство инвесторов идут легким путем. С точки зрения сиюминутной экономической целесообразности, конечно же, легче все снести и начать с чистого листа.
– В результате страдают архитектурные памятники, как случилось с домом на Литейном пр., 5/19, например.
– Уточним: Литейный пр., 5/19 не является памятником. На объекте должна была вестись реконструкция, а его снесли. Снесли незаконно, за что и поплатился застройщик. Инвестору дали урок. Но в случае с наследием критерии сиюминутной экономической целесообразности не могут быть приоритетными. А сохранение в конечном счете может обернуться огромной выгодой. Недостатка в инвесторах уже нет, и не будет. Не могут работать в историческом центре грамотно – придут другие.
– Сколько в Петербурге аварийных памятников?
– Список аварийных объектов мы не ведем, поскольку он носит оперативный характер. К аварийным сегодня относится Анниенкирхе (кинотеатр «Спартак»), Конюшенный корпус в Знаменке, Собственная дача, форты Кронштадта, башня Адмиралтейства. По-настоящему аварийных объектов, слава богу, немного. Все-таки нам многое удалось сделать.
– Есть ли в КГИОП списки всех охраняемых объектов?
– Санкт-Петербург – единственный город в России, имеющий полноценные списки своих памятников. Их 7 782.
– И на каждый объект есть паспорт?
– Паспортизация – процесс бесконечный, ибо это – все данные об объекте. В процессе постоянного изучения уточняются многие данные, атрибуции, сведения о проведении реставрации – и все это вносится в паспорт объекта культурного наследия. И здесь Петербург лидирует. Несмотря на отсутствие правового акта «О порядке и форме паспортизации» продолжается работа по своим наработанным методикам. По основному массиву объектов у нас очень качественная документация. Другое дело, что имеется много паспортов старого образца 50-х годов, и они требуют приведения в соответствие с нашими современными научными данными. А вообще архив КГИОП за 88 лет своего существования стал по-настоящему бесценен.
Беседовала Марина Голокова