Сергей Милютин: «Взять кредит по минимальной ставке удается немногим»
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.
Еще недавно Виталий Вотолевский возглавлял совместную российско-шведскую строительную компанию «Петербург-Сканска» и служил советником губернатора Валентины Матвиенко.
Но два года назад по приглашению руководителя ОАО «Российские железные дороги» Владимира Якунина он перебрался в Москву. И теперь отвечает за жилищную политику этой частной структуры.
С весны Виталий Вотолевский стал чаще наведываться в родной город. Гость нашей редакции – генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.
– Виталий Леонидович, год назад Вы перешли на работу в Москву. Какую должность Вам предложили?
– Летом 2005 года президент ОАО «Российские железные дороги» Владимир Якунин предложил мне возглавить дочернюю структуру компании, которая была создана в 2001 году для реализации жилищной программы ОАО «РЖД». Я должен был не только развивать уже имеющееся направление, но и заняться новым – реализацией девелоперских проектов. Мне это предложение показалось интересным, поскольку на сегодня ОАО «РЖД» – это одна из ведущих государственных акционерных компаний, крупнейшая по численности работников и охватывающая своей деятельностью территорию всей страны. Я согласился, и в конце 2005 года стал генеральным директором ЗАО «Желдорипотека» и советником президента ОАО «РЖД» по жилищной политике и проектам в сфере недвижимости.
– Насколько изменился режим работы: больше или меньше времени приходится проводить на работе?
– Я всегда большую часть времени проводил на работе. С переездом в Москву работы стало больше, но она интересна, а потому стоит потраченного времени и сил.
– Что входит в круг Ваших обязанностей?
– Сегодня компания, которую я возглавляю, работает сразу по нескольким направлениям. Первое – это реализация Программы ипотечного жилищного кредитования сотрудников ОАО «РЖД». На сегодня аналогов данной программы в России нет. Являясь частью социальной политики ОАО «РЖД», она уникальна по своим условиям. Главное – работники ОАО «РЖД», состоящие на учете на улучшение жилищных условий, могут рассчитывать на безвозмездное получение ипотечной субсидии, необходимой для выплаты части процентов по ипотечному кредиту. Также уникальны и масштабы: ни одна частная или государственная компания сегодня не строит 4–5 тысяч квартир в год для своих сотрудников на всей территории страны, причем без прямого бюджетного финансирования.
Второе – это вовлечение в оборот непрофильных активов ОАО «РЖД». Это направление для нас относительно новое: распоряжение президента ОАО «РЖД», согласно которому наша компания стала головной управляющей компанией, занимающейся реализацией инвестиционных проектов строительства с вовлечением непрофильных активов ОАО «РЖД», было подписано в декабре 2006 года. А 17 мая 2007 года был утвержден «Регламент подготовки и экспертизы предложений по участию ОАО «РЖД» в инвестиционных проектах строительства объектов жилого и коммерческого назначения». Подписание этого документа – важнейший этап: он означает переход к конкретным действиям. Одним из первых крупных проектов в этом направлении станет освоение территории Варшавского транспортного узла в Санкт-Петербурге.
Третье направление деятельности – это реализация специальных проектов. Например, размещение Федеральной пассажирской дирекции, которое мы осуществили без использования бюджетных средств ОАО «РЖД». В рамках реализации этого проекта мы привлекли средства Пенсионного фонда, приобрели помещение, отремонтировали его и, являясь собственником, сдаем Федеральной пассажирской дирекции. Еще один пример: наша компания управляет проектом строительства офисного центра в Москве по адресу: ул. Басманная, 29. Планируется, что арендаторами площадей в этом здании в основном будут подразделения и дочерние компании ОАО «РЖД». Схема здесь более сложная, но бюджетные средства ОАО «РЖД» также не используются.
– В мае на совещании в Смольном речь зашла о том, что Ваша компания в одиночку или совместно с одной из петербургских компаний будет осваивать территорию, прилегающую к Варшавскому вокзалу. А территорию Московской – товарной тоже будете осваивать Вы? Если да, что предполагаете там построить?
– Территорией Московской товарной станции занимается другая компания, «Желдорипотека» к этому проекту отношения не имеет.
Что касается территории, прилегающей к Варшавскому вокзалу, действительно, ЗАО «Желдорипотека» приступила к реализации этого проекта. На данном этапе мы выступаем в качестве консультанта, впоследствии планируем быть инвестором.
Если говорить о самом проекте, то сегодня территория, прилегающая к Варшавскому вокзалу, – это грузовой двор. Соответственно, в первую очередь, речь идет о закрытии этой деятельности и переносе объектов железнодорожной инфраструктуры таким образом, чтобы основная производственная деятельность ОАО «РЖД» не пострадала. После выноса мы при взаимодействии с городом предполагаем реализовать на данной территории проект комплексной застройки. Сегодня мы занимаемся сбором информации, которая в основном касается имущественно-правового статуса земельных участков и имеющихся обременений. Одновременно, совместно с причастными департаментами ОАО «РЖД», мы приступили к анализу вариантов выноса объектов железнодорожной инфраструктуры. Кроме того, вместе с Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга мы начали анализировать проект застройки данной территории, который сегодня разрабатывается НИИ Генплана. Изучив всю собранную информацию, мы выскажем свою позицию по отношению к данному проекту и озвучим свои пожелания правительству Санкт-Петербурга летом текущего года.
– Какие еще проекты в Петербурге или России реализует Ваша компания?
– В данный момент компания участвует в реализации 140 объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости в 89 населенных пунктах Российской Федерации от Калининграда до Южно-Сахалинска. Благодаря беспрецедентной географии – наши филиалы расположены в 16 крупнейших городах Российской Федерации – сегодня мы представлены на всех значимых рынках недвижимости страны. Крупнейшие наши проекты – бизнес-центр в Ростове-на-Дону, коттеджный поселок премиум-класса под Санкт-Петербургом. Выходим мы и на столичный рынок. В начале нынешнего года в компании было создано новое подразделение – управление по Москве и Московской области. В настоящий момент на различных стадиях реализации находится уже целый ряд проектов. Кроме того, в рамках координационного совета ОАО «РЖД» с мэрией г. Москва мы участвуем в работе по вовлечению в хозяйственный оборот более 3 000 гектаров земли в полосах отвода в Москве. Я являюсь членом этого координационного совета. Освоение этих земель позволит компании занять достойное место среди московских девелоперов.
– В сентябре в Петербурге состоится первый международный инвестиционный форум, PROEstate, в котором «Желдорипотека» примет участие. Что Вы собираетесь представить?
– Мы планируем представить на форуме наши самые крупные и самые яркие проекты в области как жилой, так и коммерческой недвижимости. Среди них, несомненно, будут коттеджный поселок в Репино – Ленинском, бизнес-центр и проект квартальной застройки в Ростове-на-Дону, возможно, и другие наши проекты.
– Как прошла адаптация в столице?
– Так быстро ничего не происходит. Скажем так, адаптация в процессе.
– Ощущаете ли Вы себя в Москве «своим»? По Петербургу не скучаете?
– Конечно, я скучаю по Петербургу. Но моя семья переехала вместе со мной, а где семья – там и дом.
Лилиана Глазова