Михаил Москвин: «Нужно повышать правовую грамотность населения»
В середине июля текущего года в Тосно состоялось выездное заседание рабочей группы Президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. Представитель Рабочей группы, член Регионального политического совета партии «Единая Россия» и руководитель Всеволожского местного исполкома Михаил Москвин, рассказал «АСН-Инфо» о результатах деятельности Рабочей группы.
- Михаил Иванович, какие вопросы стояли на повестке дня заседания Рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков?
- Рабочей группой были рассмотрены самые «проблемные» адреса долевого строительства в регионе. И по каждому из этих домов было вынесено решение с указанием сроков исполнения. В заседании Рабочей группы принимали участие – губернатор Ленинградской области В.П. Сердюков, вице-губернатор Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству Н.И. Пасяда, заместитель председателя комитета по энергетическому комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству А.В. Клецко, заместитель председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы С.И. Руднев, заместитель председателя комитета по строительству Я.С. Солончук. От рабочей группы Президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков в заседании принимал участие депутат Государственной Думы ФС РФ и руководитель Рабочей группы А.Е. Хинштейн.
От федеральных органов власти в совещании приняли участие руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области А.В. Орлов, прокурор Ленинградской области С.И. Литвиненко, заместитель начальника отдела недвижимости ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области В.В. Гаморин.
На заседании присутствовали также представители муниципальных образований Ленинградской области, застройщиков и сетевых компаний, а также представители инициативных групп граждан, вложивших денежные средства в строительство домов. Поэтому разговор получился предельно конкретным, а работа совещания - результативной.
- По каким адресам было принято решение?
- Всего было рассмотрено девять «проблемных» адресов.
В частности, Рабочая группа проанализировала ситуацию с многоквартирными домами в Новом Девяткино (застройщик – ООО «ПСФ «Китежстрой»). Здесь жилые дома находятся в высокой степени готовности, но не выполнено подключение корпусов к инженерным сетям. Работы на объекте практически не ведутся из-за финансовых трудностей застройщика. На заседании был установлен срок окончания строительства дома – до 01.10.2011, а администрации МО «Новодевятскинское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области оказать содействие в процедуре ввода в эксплуатацию дома и в привлечении инвестора для достройки дома. В том числе, рассмотреть возможность переуступки прав и обязанностей застройщика ТСЖ «Новое Девяткино» с целью самостоятельного завершения строительства за счет непроданных жилых и нежилых помещений. Также администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области поручено организовать работу районной комиссии по оказанию помощи обманутым дольщикам на территории района с проведением регулярных совещаний (не реже 2 раз в месяц). ОАО «Ленэнерго» было рекомендовано согласовать проект на электроснабжение домов.
Участники заседания вынесли решение по ситуации с жилым домом в Шлиссельбурге (застройщик - ЗАО «РосРегионы»), жилым домом в Кировске (застройщик ПЖСК «Кировскстрой 17» (ранее – КТ «Социальная инициатива»), жилым домом в г.Отрадное Кировского района (застройщик – ПЖСК «Невастрой» (ранее – КТ «Социальная инициатива»), с жилым комплексом «Южная звезда» в Выборге (застройщик - ООО «Балпромэнергомонтаж»), 2 жилыми домами в Гатчине (застройщики - ЗАО «УМ № 276» и ООО «ИСК ЖилСоцСтрой»), жилым домом в поселке Тельмана Тосненского района (застройщик - ООО Стройинвест») и жилым домом в Тосно (застройщик - ЖСК «ТосноСтрой»).
Повторюсь – по всем адресам были приняты решения и конкретными сроками исполнения. Наша задача – контролировать их выполнение, стимулировать работу заинтересованных сторон.
- Как защитить дольщиков от недобросовестных строителей?
- Проблема обманутых дольщиков в Ленинградской области стоит не так остро, как в Петербурге. Тем не менее, в нашем регионе есть ряд муниципальных образований, где такие случаи есть. Проблема эта возникает в первую очередь из-за недобросовестности застройщиков, которые берут на себя обязательства и не могут их выполнить, собирают средства с дольщиков, а потом используют их не по назначению. Другая проблема – высокая стоимость подключения к инженерным сетям, либо вообще их отсутствие. Часто застройщик не может самостоятельно справиться с этой ситуацией.
Немаловажный аспект проблемы – низкая правовая грамотность населения. Для того, чтобы минимизировать случаи мошенничества на рынке долевого строительства, необходимо повышать грамотность граждан. В этом смысле весьма показательна выставка-семинар «Жилищный проект», которая уже пять лет проводится в Петербурге. Это образовательная, информационная, консультационная площадка помогает горожанам решить насущные жилищные вопросы. Сейчас совместно с организаторами «Жилищного проекта» мы работаем над идеей проведения аналогичного мероприятия для жителей Ленинградской области во Всеволожске.
- Почему именно там?
- Как известно, активнее всего застраиваются ближайшие к Петербургу районы. Всеволожский район Ленинградской области – один из лидеров жилищного строительства в регионе. Проблем и вопросов у жителей области много, я уверен, «Жилищный проект» во Всеволожске – будет первой подобной площадкой. В дальнейшем, надеюсь, свой «Жилищный проект» появится и в других районах Ленинградской области.
Дарья Литвинова.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская