Михаил Москвин: «Нужно повышать правовую грамотность населения»
В середине июля текущего года в Тосно состоялось выездное заседание рабочей группы Президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. Представитель Рабочей группы, член Регионального политического совета партии «Единая Россия» и руководитель Всеволожского местного исполкома Михаил Москвин, рассказал «АСН-Инфо» о результатах деятельности Рабочей группы.
- Михаил Иванович, какие вопросы стояли на повестке дня заседания Рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков?
- Рабочей группой были рассмотрены самые «проблемные» адреса долевого строительства в регионе. И по каждому из этих домов было вынесено решение с указанием сроков исполнения. В заседании Рабочей группы принимали участие – губернатор Ленинградской области В.П. Сердюков, вице-губернатор Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству Н.И. Пасяда, заместитель председателя комитета по энергетическому комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству А.В. Клецко, заместитель председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы С.И. Руднев, заместитель председателя комитета по строительству Я.С. Солончук. От рабочей группы Президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков в заседании принимал участие депутат Государственной Думы ФС РФ и руководитель Рабочей группы А.Е. Хинштейн.
От федеральных органов власти в совещании приняли участие руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области А.В. Орлов, прокурор Ленинградской области С.И. Литвиненко, заместитель начальника отдела недвижимости ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области В.В. Гаморин.
На заседании присутствовали также представители муниципальных образований Ленинградской области, застройщиков и сетевых компаний, а также представители инициативных групп граждан, вложивших денежные средства в строительство домов. Поэтому разговор получился предельно конкретным, а работа совещания - результативной.
- По каким адресам было принято решение?
- Всего было рассмотрено девять «проблемных» адресов.
В частности, Рабочая группа проанализировала ситуацию с многоквартирными домами в Новом Девяткино (застройщик – ООО «ПСФ «Китежстрой»). Здесь жилые дома находятся в высокой степени готовности, но не выполнено подключение корпусов к инженерным сетям. Работы на объекте практически не ведутся из-за финансовых трудностей застройщика. На заседании был установлен срок окончания строительства дома – до 01.10.2011, а администрации МО «Новодевятскинское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области оказать содействие в процедуре ввода в эксплуатацию дома и в привлечении инвестора для достройки дома. В том числе, рассмотреть возможность переуступки прав и обязанностей застройщика ТСЖ «Новое Девяткино» с целью самостоятельного завершения строительства за счет непроданных жилых и нежилых помещений. Также администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области поручено организовать работу районной комиссии по оказанию помощи обманутым дольщикам на территории района с проведением регулярных совещаний (не реже 2 раз в месяц). ОАО «Ленэнерго» было рекомендовано согласовать проект на электроснабжение домов.
Участники заседания вынесли решение по ситуации с жилым домом в Шлиссельбурге (застройщик - ЗАО «РосРегионы»), жилым домом в Кировске (застройщик ПЖСК «Кировскстрой 17» (ранее – КТ «Социальная инициатива»), жилым домом в г.Отрадное Кировского района (застройщик – ПЖСК «Невастрой» (ранее – КТ «Социальная инициатива»), с жилым комплексом «Южная звезда» в Выборге (застройщик - ООО «Балпромэнергомонтаж»), 2 жилыми домами в Гатчине (застройщики - ЗАО «УМ № 276» и ООО «ИСК ЖилСоцСтрой»), жилым домом в поселке Тельмана Тосненского района (застройщик - ООО Стройинвест») и жилым домом в Тосно (застройщик - ЖСК «ТосноСтрой»).
Повторюсь – по всем адресам были приняты решения и конкретными сроками исполнения. Наша задача – контролировать их выполнение, стимулировать работу заинтересованных сторон.
- Как защитить дольщиков от недобросовестных строителей?
- Проблема обманутых дольщиков в Ленинградской области стоит не так остро, как в Петербурге. Тем не менее, в нашем регионе есть ряд муниципальных образований, где такие случаи есть. Проблема эта возникает в первую очередь из-за недобросовестности застройщиков, которые берут на себя обязательства и не могут их выполнить, собирают средства с дольщиков, а потом используют их не по назначению. Другая проблема – высокая стоимость подключения к инженерным сетям, либо вообще их отсутствие. Часто застройщик не может самостоятельно справиться с этой ситуацией.
Немаловажный аспект проблемы – низкая правовая грамотность населения. Для того, чтобы минимизировать случаи мошенничества на рынке долевого строительства, необходимо повышать грамотность граждан. В этом смысле весьма показательна выставка-семинар «Жилищный проект», которая уже пять лет проводится в Петербурге. Это образовательная, информационная, консультационная площадка помогает горожанам решить насущные жилищные вопросы. Сейчас совместно с организаторами «Жилищного проекта» мы работаем над идеей проведения аналогичного мероприятия для жителей Ленинградской области во Всеволожске.
- Почему именно там?
- Как известно, активнее всего застраиваются ближайшие к Петербургу районы. Всеволожский район Ленинградской области – один из лидеров жилищного строительства в регионе. Проблем и вопросов у жителей области много, я уверен, «Жилищный проект» во Всеволожске – будет первой подобной площадкой. В дальнейшем, надеюсь, свой «Жилищный проект» появится и в других районах Ленинградской области.
Дарья Литвинова.
О новых требованиях к правилам продажи земельных участков под застройку рассказывает председатель Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко.
– Так какие требования к аукционам устанавливает новый Градостроительный кодекс?
– В законе говорится, что потенциальный покупатель должен представить объемно-планировочное решение, в установленном порядке говорящее о пространственных характеристиках возводимого объекта. Это достаточно расплывчатая формулировка. В документе не расшифровано, согласовывается ли это «решение» какой-нибудь «градостроительной комиссией» или градостроительным советом. Не конкретизируется и то, как должна выглядеть заявка.
– И к чему эта новация приведет?
– Может это и прискорбно звучит, но короткий пакет «пролезает» в ту схему, которая устанавливается Градостроительным кодексом. Единственное, пожалуй – станет логичнее отдавать территории не по пол гектара, а по 3-5 га. Возможно, с 1 октября покупатели будут предоставлять некий буклет из 5-10 страниц, где будет описываться – что они предполагают построить на участке. Пока непонятно, будут ли эти предложения кем-нибудь утверждаться – КУГИ, КС, Фондом имущества или КГА – этот вопрос прорабатывается. Но в любом случае этот документ не будет для нас принципиальным. Мы полистаем его, убедимся, что требование федерального законодательства соблюдено, и этим ограничимся. В заявку на покупку придется внести еще один пункт, где будет оговорена планируемая площадь будущих зданий. При этом хочу сказать, что мы, по-прежнему, будем проводить аукционы. Критерий, по которому будет определяться покупатель, останется один – цена.
Новые правила торгов, которые Фонд имущества сейчас активно пишет, в любом случае будет направлен на согласование в КУГИ. Возможно, для регламентации новых правил придется выпустить некий совместный акт КУГИ и Комитета по строительству.
– А после совершения сделки покупатель сможет корректировать свои предложения по объему застройки? Ведь невозможно заранее определить, какова будет точная площадь.
– Безусловно, корректировка цифры, после заключения сделки будет возможна.
– Можете ли Вы сказать, а зачем нужны все эти новации?
– Законодатели, когда принимали эти нормы, вероятнее всего, думали о надежности рынка. И намеревались ввести ограничения для тех фирм, которые приходят на торги не для того чтобы строить, а для последующей перепродажи прав на земли.
Кстати, о перепродаже. Наши объекты – я имею в виду участки под строительство – в этом смысле выгодно отличаются от участков, которые предлагает вторичный рынок. Во-первых, город несет ответственность за свои продажи и в случае возникновения непредвиденной ситуации может вернуть деньги. Потом, мы продаем шестилетнюю аренду – это выгодно. Весь этот срок в распоряжении застройщика. А на вторичном рынке продается акционерное общество с неизвестной кредитной историей; сроки исполнения договора зачастую уже подходят к концу, а чтобы продлить договор, нужно выходить на правительство. Все это чрезвычайно рискованно и сложно. Я уже не говорю о том, что к моменту продажи на этом объекте может висеть кредит и исполнение обязательств по нему тоже ляжет на плечи нового собственника. Так что на вторичном рынке проблем существенно больше.
– И тем не менее, в последнее время появились случаи, когда земельные участки, выставляемые на торги Фонда имущества в рамках процедуры «короткого пакета», остаются непроданными. Не говорит ли это о снижении спроса со стороны строителей?
– Недавно мы повторно выставляли на торги участки в Невском и Приморском районах. В Невском районе нам не удалось продать часть золоотвала. Причина – достаточно высокая цена. Сейчас мы совместно с Комитетом по строительству решили уценить «пятно» и снова выставить его. В целом же, нельзя говорить о падении спроса. Поверьте мне, на ликвидный товар – участки под жилье – спрос устойчивый. 11 мая мы продавали территорию в 2 га на Барочной улице, это Петроградский район. Так там начальная цена выросла в шесть с лишним раз. В итоге годовая аренда составила почти $1,5 млн. А изначально была – 200 тыс. Так что все, в конечном счете, зависит от предложения. Тем более, как показывает практика, правила выхода на строительный рынок ужесточаются. И вряд ли строителям целесообразно ждать принятия новых нормативных актов – они наверняка не упростят ситуацию.
– И покупатели найдутся независимо от того, сколько город выставит участков?
– Их же не будет 500. И мы не насытим рынок, выставляя, как сейчас, 30 участков в месяц. Тем более что продается примерно две трети из них. Остальное переходит на следующий месяц.
– Проводились ли подсчеты, какое количество земли нужно передать строителям и из каких цифр при этом исходили?
– Такие подсчеты, безусловно, проводились. Как именно это делалось, я сказать не могу, ведь мы лишь давали свои предложения по ликвидности отдельных категорий земель и предпочтительных размерах участков. Однако мне кажется, что это делалось таким образом, чтобы площадок хватило для выполнения планов по строительству 3 млн кв. метров жилья в год. При этом учитывались и те земли, которые выделялись целевым назначением в прошлом году. Но назвать цифру – каково соотношение между землями, выделенными целевым назначением, и теми, которые должны быть проданы с торгов, я не готов.
– Сколько аукционов будет проводиться в ближайшее время?
– В июле мы будем продавать 32 коротких пакета. 13 июля – 11 участков, 20 июля еще 21. Это и Приморский район – 36 и 59 кварталы, это и Невский район – 19 квартал, Курортный район – Зеленогорск, и Петродворец. Большая часть этих «пятен» – больше 85 процентов – предназначены под жилье. Есть и торговля, паркинги, административные здания.
Мы разбили участки на небольшие площадки от 0,5 до 2 га. Таким образом, шанс на покупку есть у небольших и средних компаний. Всего в программе на август и сентябрь по 25-30 участков. Для сравнения: в прежние месяцы в продажу поступало не больше 10 участков.
– А когда начнутся массовые продажи по «полному пакету»?
– Мы планировали, что это произойдет в июне. Но пока нам попало лишь три «полных пакета»: две АЗС и участок под строительство ресторана, которой как готовил, так и купил МС’Доналдс. В ближайшее время должно поступить еще две АЗС.
– Нет разговоров о том, чтобы отменить программу продаж по полном пакету?
–Нет. Полный пакет это идеал, это то, к чему мы стремимся. Правда складывается впечатление, что Комитету по строительству придется придумывать новые пути для подготовки документов. Ведь сегодня бизнесу не интересно готовить документацию за 5 процентов. Думаю, что инвесторы не захотят это делать и за 10 процентов. Их интересует «право первой ночи». Девелоперские компании с удовольствием занялись бы согласованиями и за 1 процент, но только если бы они потом получили право на реализацию проекта целевым назначением. А вот брокеров, которые занимались бы только подготовкой бумаг, на рынке Санкт-Петербурга явно недостаточно.
– Некоторые строители уже высказывают претензии к «полному пакету». Говорят, что эта документация не так уж и полезна. Ведь потом, когда появится окончательная ясность с тем, что строить, часть согласований придется проводить заново.
– Какую-то шлифовку граней на стадии реализации проекта, конечно, придется проводить. Но градостроительные предложения, общественные слушания, согласования подключения к электроэнергии, экология – все это уже есть в пакете. И это серьезный труд. И если возникает необходимость дополнительно подготовить еще, примерно, 10 процентов документации, то в этом ничего страшного нет.
– Понятно ли сейчас, насколько успешно идут продажи помещений, обремененных действующими договорами аренды?
– Мы продали около 30 объектов. Средняя цена 1 кв. метра составила $600-650, а сумма сделок превысила годовую арендную плату по этим же объектам в 20 раз. При этом город избавился от необходимости тратить средства на содержание и обеспечение действия договоров аренды по этим объектам, а это, поверьте, немалые суммы. Кроме того, государственный статус сдерживал ремонт этих помещений. Зачем арендатору вкладываться в чужую собственность? Теперь эти помещения стали составляющей частного бизнеса, значит, их приведут в порядок, и город получит отремонтированные подвалы.
В ближайшее время количество сделок с обремененными помещениями будет увеличиваться. До конца года мы должны продать около 500 объектов. Хочется еще отметить, что в 2/3 случаев помещения выкупаются арендаторами или аффилированными с ними лицами. Получается такой псевдоцелевой выкуп, но на открытом аукционе.
Таким образом, очевидно, что опыт продажи помещений с арендаторами успешен. Видимо поэтому по той же схеме планируется продавать и отдельные здания, которые сегодня сдаются КУГИ в аренду по цене ниже 30 у.е. за квадратный метр в год. Список домов, которые первыми попадут на торги, уже известен (см. таблицу). Одновременно с домом, будет продаваться и земельный участок под ним. Но сначала необходимо определить и оформить границы земельных участков, чем мы и займемся в ближайшее время.
– Какова ситуация с продажей аварийных домов с земельными участками?
– Эти объекты пользуются большой популярностью. Дома из списка, принятого в мае, начнут продаваться с августа. При оформлении лотов возникли проблемы с землеустроительными работами. Есть противоречия между городским и федеральным земельными ведомствами. Одни учитывают землеустроительное дело, вторые проводят кадастровый учет. Если бы не это, торги уже были бы объявлены. До ноября этого года мы рассчитываем продать все объекты из этого, майского, списка. В августе-сентябре планируем представить правительству города новый перечень из 30-40 адресов.
Беседовал Григорий Песков