Александр Орт: Застройщики боятся строить
Любой строительный проект от его рождения (разрешения на строительство) до ввода в эксплуатацию сопровождает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. О том, почему в Петербурге уменьшается количество строек, корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал начальник Госстройнадзора Александр Орт.
– В конце прошлого года вы говорили, что количество обращений в вашу службу от застройщиков сократилось, причем прилично. Количество проектов, которые подаются на согласование, уменьшилось. Сейчас ситуация изменилась?
– К сожалению, тенденция, наметившаяся в конце прошлого года, продолжается и в первом полугодии 2011 года. Мы не ощутили даже роста по сравнению с концом прошлого года. На том же уровне приблизительно держится и поступление документации на экспертизу. Я не скажу, что меньше, но на том же уровне – уровне того спада, который произошел. К сожалению, сегодня, несмотря на то что кризис мы пережили, количество начинаемых объектов, и в первую очередь количество проектов, которые направляются к нам на экспертизу, действительно сократилось.
– С чем, как вы считаете, это связано? У застройщиков нет земли или нет желания строить?
– Здесь, на мой взгляд, наслоилось несколько проблем, и так совпало, что именно в этот период все высветилось. Прежде всего это естественные последствия кризиса, когда каждая компания теперь уже очень внимательно и скрупулезно подходит к начинанию новых объектов. Все очень взвешенно подходят к этому. Второй вопрос – был период, два-три года назад, когда городом было сокращено количество предлагаемых пятен на аукционе и выделение мест под застройку. Это сейчас и проявляется. Третий момент – это то, что сегодня мы вступили в предвыборную гонку, и в целом моральный климат в строительной области несколько обострился.
– Боятся строить, брать ответственность?
– Есть какая-то неуверенность. Некоторые компании стараются занять выжидательную позицию. Когда у девелопера есть перспектива, уверенность в том, что первоначально принятые решения не подвергнутся никаким сомнениям, то, естественно, застройщик уверенно начинает, выступает и ведет свое дело. К примеру, дом № 68 на Невском проспекте: застройщик был готов к концу лета закончить подземную часть своего сооружения, но на сегодняшний день там до сих пор ясности никакой нет. Будет ли он вообще строить? Естественно, в такой ситуации никто активность проявлять особо не стремится.
– Вкладывать деньги и потом заморозить их на неопределенное количество времени желающих мало?
– Я думаю, что таким бизнесом никто не хочет заниматься, чтобы деньги вкладывать, а от этого ничего не получать.
– Решение Верховного суда, отменившее высотные регламенты, – тоже негативный фактор…
– На сегодняшний день в соответствии с теми переговорами, которые проводились с градозащитниками, поручениями, которые давала губернатор, совещаниями, проводимыми вице-губернаторами, есть общее понимание вопроса. Если сначала всех это ошарашило, то сегодня появилось четкое этой понимание проблемы. Да, надо дорабатывать определенные законодательные акты, кое-что менять в законодательстве, но для службы и для строителей должно быть ясно и понятно: то, что начато, получило согласование и разрешение в тот период, когда это происходило, меняться не будет и не должно. И это правильно – закон обратной силы не имеет.
Все, что касается новых проектов, которые поступают в нашу службу на согласование уже после решения Верховного суда, – здесь другой вопрос. Мы рассматриваем проект исходя из этого решения и новых условий.
– Это какая высотность?
– В каждом отдельном случае – в зависимости от зоны… В зонах регулирования есть определенная высотность, которая в каждом районе своя. Такого, как до 100 м и все, – такого нет. В каждом районе, в каждом конкретном случае высотность рассматривается во взаимосвязи с окружающей застройкой, по ограничениям, которые имеются именно на эту зону.
– Тем не менее, несмотря на все сложности, в прошлом году было сдано 2,5 млн кв. м жилья, столько же будет и в этом… Значит, запасы есть?
– Есть общепринятые нормы, и не только российские, но и международные, когда на одного человека в Европе приходится уже 30 кв. м жилья, а у нас – еще 18 кв. м. Мы же должны стремиться к чему-то хорошему. Это и составляет тот показатель ввода жилья. Если бы мы вводили 1 кв. м на человека в Петербурге или 4,5 млн кв. м в год, то мы бы пришли уже к необходимой норме. Пока вводим жилья на 2,5 млн, то есть мы недорабатываем. С другой стороны, анализ, который мы делали в прошлом и позапрошлом году, показал, что с объемом ежегодного ввода до 4 млн кв. м, исходя из нашей базы строительных материалов и наличия квалифицированной рабочей силы, мы смогли бы справиться. Если больше, то надо привлекать рабочую силу, стройматериалы из других регионов. Пока мы не готовы строить более 4 млн кв. м жилья.
– А будем ли когда-нибудь готовы? Или пока явного спроса нет?
– Вы правы, спрос определяет предложение. Сколько в Москве стоит невостребованных домов? Они вводили по 5 млн, а в прошлом году ввели менее 1 млн, потому что стоят невостребованные дома. Нет смысла строить жилые дома для того, чтобы они просто стояли. Вот у нас все сбалансировано. Наш интервал – от 2 до 3 млн кв. м. жилья. Сейчас сдаем 2,5-2,7 млн, будет потребность в 3 млн – введем и 3 млн.
Автор: Николай Волков.
Для реализации жилищных программ на территории, прилегающей к морскому торговому порту Усть-Луга, было создано ОАО «ПортЖилСтрой». О строительстве нового города и административно-делового центра порта рассказывает генеральный директор компании Михаил Бабкин.
- Михаил Михайлович, проект нового города Усть-Луга был подготовлен еще в
- Проект города Усть-Луга на 34,5 тыс. жителей был разработан силами института «Урбанистики». В настоящее время он находится на окончательном согласовании в Минрегионразвития, но на уровне муниципальных образований и правительства Ленобласти он уже согласован и полностью утвержден. В соответствие с генпланом нового города будут объединены три населенных пункта, существующие на данной территории: это поселок Усть-Луга, поселок при железнодорожной станции «Усть-Луга» и деревня Кароколье, где проживает порядка 2 тысяч человек. На месте поселков вырастет современный город максимально комфортный для людей, которые в нем будут проживать и спроектированный с учетом требований энергоэффективности и экологичности.
- Какова судьба существующих населенных пунктов?
- Новый город их дополнит. В случае, если кто-то из жителей, проживающих в них изъявит желание переехать в более современное и комфортное жилье, мы готовы рассматривать вопросы реновации существующих зданий, и возведения на их месте новых объектов. Со своей стороны мы, конечно, будем стараться вписать уже существующие объекты в концепцию нового населенного пункта, но повторюсь, каждый человек, проживающий на данной территории, является гражданином РФ, обладает правами, и насильно его никто не собирается принуждать ни к какому переселению.
Весь цикл строительства города рассчитан на период с 2010 до
К освоению первого этапа застройки мы и планируем приступить в этом году. Он включает в себя освоение
На сегодняшний день уже выбрана подрядная организация для проведения проектных и строительных работ. И в ближайшее время она должна уже выйти на строительную площадку. По условиям контракта с подрядчиком, сроки сдачи первых четырех домов – середина
-Сроки небольшие, чтобы их выдержать будут ли применяться какие-либо технологии для быстровозводимых зданий?
- Конструкции, которые будут применяться при строительстве, позволяют максимально быстро построить новый город. Это будут здания, принцип строительства которых основан на сборном железобетонном каркасе и на эффективных стеновых ограждающих конструкциях, выполненных по типу «пирога».
- Как решаются вопросы с инженерной инфраструктурой?
- Что касается вопроса об инженерной инфраструктуре, то, как всегда он является наиболее сложным во всех проектах комплексного освоения территории. Мы пытаемся эти вопросы решать и при содействии правительства Ленобласти и органов местного самоуправления. Но, безусловно, необходимо вкладывать достаточно значительные средства в восстановление и капитальный ремонт того, что есть сейчас и в создание новых объектов, рассчитанных на всю территорию.
- Кто будет жить в новом городе?
- Данный населенный пункт рассчитан на тех, кто будет работать в порту, для членов их семей и для работников сопутствующих территорий. То есть промышленных зон, которые создаются при порте, административно-делового центра, складского логистического центра. То есть для работников комплексно развиваемой территории.
Это будет постоянное жилье, комфортное со всеми коммунальными услугами, горячей водой, в перспективе с газом.
- На каких условиях будет предоставляться жилье?
- Не секрет, что на сегодняшний день в Ленобласти невозможно найти порядка 8-9 тыс. человек, которые могли бы работать на данной территории. Кадровый потенциал Кингисеппского района практически исчерпан, поэтому вся надежда на тех людей, которые будут приезжать сюда из других регионов РФ, где не такая благоприятная ситуация с занятостью. Именно на них и будут рассчитаны квартиры и дома нового города.
Кто будет выкупать это жилье: государство, работодатели, граждане – рассматривается несколько схем взаимодействия, в каждом направлении мы работаем, по каждому направлению есть определенные решения, которым мы стараемся следовать.
Вообще все условия создает работодатель, и если будут понятные условия работы, достойная заработная плата, а у меня нет никаких сомнений, что именно так и будет, я считаю, что будет стоять очередь из людей, желающих здесь поселиться.
- Из каких источников будет осуществляться финансирование строительства города Усть-Луга?
- Финансирование планируется из нескольких источников, это собственные средства «Компании Усть-Луга», средства привлеченных инвесторов, средства кредитных организаций и средства федерального и регионального бюджетов. Общий объем финансирования достаточно тяжело рассчитать, поскольку большой горизонт расчета, 15 лет, но понятно, что это десятки миллиардов рублей.
- Помимо проекта строительства нового населенного пункта, какие проекты реализует компания?
- «ПортЖилСтрой» является дочерним предприятием компании «Усть-Луга» и не занимается непосредственно вопросами, связанными с портовой деятельностью. Однако, мы курируем еще один проект – это создание административно-делового центра порта. На сегодняшний день по этому проекту разработана концепция строительства, эскиз проекта планировки, который согласован с Комитетом по архитектуре Ленобласти. Оформлены права на земельный участок, ведутся работы по его переводу из лесов первой группы в земли промышленного назначения. На данной территории должны появиться как современные офисные здания, предназначенные для функционирования самого порта, так и здания уполномоченных государственных служб, которые обязательно должны находиться в порту. Это службы Росморпорта, Федеральной таможенной службы, Росграницы, РЖД. Также на данной территории планируется размещение определенного количества сервисных предприятий, которые призваны обслуживать порт, необходимо и строительство зданий для отдыха и временного проживания для работников, прибывающих в порт. Всего общая территория освоения составляет
Эскиз-проект планировки на сегодняшний день существует, безусловно, это такой продукт, который нуждается в постоянном уточнении, доработке и мы в этом направлении работаем. Разработчиком проекта планировки выступил петербургский институт «Стройпроект», также мы будем привлекать отдельные проектные организации для разработки проектов каждого из объектов административно-делового центра порта по отдельности, по мере освоения территории.
Финансирование строительства центра будет осуществляться как из источников «Компании Усть-Луга», так и из средств сторонних инвесторов и кредитных организаций. Для отдельных объектов привлекаются средства федерального бюджета: это объекты Росморпорта – здание морских производственных служб и здание пункта пропуска через государственную границу.
- На сколько кризис повлиял на сроки проведения работ и финансирование строительства объектов?
- Из-за смещения приоритетов «Компании Усть-Луга», в результате снижения активности на территории самого порта в определенный период, изменились сроки реализации проекта нового города. Первоначально мы рассчитывали приступить к работам в конце 2008 начале
Я могу сказать, что руководство «Компании Усть-Луга» выбрало наиболее благоприятный момент для старта проекта строительства нового города. Это связано и с активизацией портовой деятельности, и назревшей необходимостью строительства населенного пункта, и с увеличением численности работающих в порту, и с возможностью привлечения финансирования из различных источников.
Беседовала Ирина Васильева