Александр Орт: Застройщики боятся строить
Любой строительный проект от его рождения (разрешения на строительство) до ввода в эксплуатацию сопровождает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. О том, почему в Петербурге уменьшается количество строек, корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал начальник Госстройнадзора Александр Орт.
– В конце прошлого года вы говорили, что количество обращений в вашу службу от застройщиков сократилось, причем прилично. Количество проектов, которые подаются на согласование, уменьшилось. Сейчас ситуация изменилась?
– К сожалению, тенденция, наметившаяся в конце прошлого года, продолжается и в первом полугодии 2011 года. Мы не ощутили даже роста по сравнению с концом прошлого года. На том же уровне приблизительно держится и поступление документации на экспертизу. Я не скажу, что меньше, но на том же уровне – уровне того спада, который произошел. К сожалению, сегодня, несмотря на то что кризис мы пережили, количество начинаемых объектов, и в первую очередь количество проектов, которые направляются к нам на экспертизу, действительно сократилось.
– С чем, как вы считаете, это связано? У застройщиков нет земли или нет желания строить?
– Здесь, на мой взгляд, наслоилось несколько проблем, и так совпало, что именно в этот период все высветилось. Прежде всего это естественные последствия кризиса, когда каждая компания теперь уже очень внимательно и скрупулезно подходит к начинанию новых объектов. Все очень взвешенно подходят к этому. Второй вопрос – был период, два-три года назад, когда городом было сокращено количество предлагаемых пятен на аукционе и выделение мест под застройку. Это сейчас и проявляется. Третий момент – это то, что сегодня мы вступили в предвыборную гонку, и в целом моральный климат в строительной области несколько обострился.
– Боятся строить, брать ответственность?
– Есть какая-то неуверенность. Некоторые компании стараются занять выжидательную позицию. Когда у девелопера есть перспектива, уверенность в том, что первоначально принятые решения не подвергнутся никаким сомнениям, то, естественно, застройщик уверенно начинает, выступает и ведет свое дело. К примеру, дом № 68 на Невском проспекте: застройщик был готов к концу лета закончить подземную часть своего сооружения, но на сегодняшний день там до сих пор ясности никакой нет. Будет ли он вообще строить? Естественно, в такой ситуации никто активность проявлять особо не стремится.
– Вкладывать деньги и потом заморозить их на неопределенное количество времени желающих мало?
– Я думаю, что таким бизнесом никто не хочет заниматься, чтобы деньги вкладывать, а от этого ничего не получать.
– Решение Верховного суда, отменившее высотные регламенты, – тоже негативный фактор…
– На сегодняшний день в соответствии с теми переговорами, которые проводились с градозащитниками, поручениями, которые давала губернатор, совещаниями, проводимыми вице-губернаторами, есть общее понимание вопроса. Если сначала всех это ошарашило, то сегодня появилось четкое этой понимание проблемы. Да, надо дорабатывать определенные законодательные акты, кое-что менять в законодательстве, но для службы и для строителей должно быть ясно и понятно: то, что начато, получило согласование и разрешение в тот период, когда это происходило, меняться не будет и не должно. И это правильно – закон обратной силы не имеет.
Все, что касается новых проектов, которые поступают в нашу службу на согласование уже после решения Верховного суда, – здесь другой вопрос. Мы рассматриваем проект исходя из этого решения и новых условий.
– Это какая высотность?
– В каждом отдельном случае – в зависимости от зоны… В зонах регулирования есть определенная высотность, которая в каждом районе своя. Такого, как до 100 м и все, – такого нет. В каждом районе, в каждом конкретном случае высотность рассматривается во взаимосвязи с окружающей застройкой, по ограничениям, которые имеются именно на эту зону.
– Тем не менее, несмотря на все сложности, в прошлом году было сдано 2,5 млн кв. м жилья, столько же будет и в этом… Значит, запасы есть?
– Есть общепринятые нормы, и не только российские, но и международные, когда на одного человека в Европе приходится уже 30 кв. м жилья, а у нас – еще 18 кв. м. Мы же должны стремиться к чему-то хорошему. Это и составляет тот показатель ввода жилья. Если бы мы вводили 1 кв. м на человека в Петербурге или 4,5 млн кв. м в год, то мы бы пришли уже к необходимой норме. Пока вводим жилья на 2,5 млн, то есть мы недорабатываем. С другой стороны, анализ, который мы делали в прошлом и позапрошлом году, показал, что с объемом ежегодного ввода до 4 млн кв. м, исходя из нашей базы строительных материалов и наличия квалифицированной рабочей силы, мы смогли бы справиться. Если больше, то надо привлекать рабочую силу, стройматериалы из других регионов. Пока мы не готовы строить более 4 млн кв. м жилья.
– А будем ли когда-нибудь готовы? Или пока явного спроса нет?
– Вы правы, спрос определяет предложение. Сколько в Москве стоит невостребованных домов? Они вводили по 5 млн, а в прошлом году ввели менее 1 млн, потому что стоят невостребованные дома. Нет смысла строить жилые дома для того, чтобы они просто стояли. Вот у нас все сбалансировано. Наш интервал – от 2 до 3 млн кв. м. жилья. Сейчас сдаем 2,5-2,7 млн, будет потребность в 3 млн – введем и 3 млн.
Автор: Николай Волков.
После того как правительство Петербурга закрепило за Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга новые полномочия, на строительном рынке Петербурга появились новые «правила игры». О них мы побеседовали с руководителем службы Александром Ортом.- Если говорить коротко, то до последнего времени все руководствовались 142-м распоряжением от 1992 года, выпущенным еще при мэре Собчаке и 19-м распоряжением от 2004 года Комитета по строительству. Эти документы предусматривали несколько иной порядок, чем это прописано в ГК. Во-первых, предусматривался иной пакет документов и набор документов для получения разрешения. Во-вторых, теперь уточнены понятия строительного надзора и строительного контроля и утвержден новый регламент по самой процедуре выдачи разрешений. В нем исключается такое понятие, как подготовительная работа. Четко введено понятие разрешения на строительство. Так, если раньше разрешением на строительство считалось само постановление правительства Петербурга, а наше распоряжение - это лишь разрешение на строительно-монтажные работы, то теперь акценты несколько поменялись. Постановление правительства - разрешение на использование земельного участка. Иными словами, всего лишь право на земельный участок, а разрешение на строительство дается после нашего разрешения. Надо учесть, если право на участок выдается на этапе предпроектных проработок, то разрешение на строительство может быть выдано только на основе проекта, прошедшего все экспертизы – экологическую, вневедомственную и пр. Вот это наиболее существенные изменения, которые произошли на рынке.
- Мы не могли больше оттягивать. Только за последние полтора месяца в адрес нашей службы, в адрес вице-губернатора (Вахмистрова - прим. ред.) было направлено 38 представлений и запросов из прокуратуры в части отдельных моментов нарушения федеральных законов. Будем считать, что с 1 января до 1 июня был некий переходный период, а вот с июня мы жестко переходим на работу в рамках ГК.
- Я считаю, что изменения могут происходить в части инвестиционных условий, в части подготовки привлекательности объектов, а вот в части надзорных органов серьезных перемен быть не должно. Я давно говорил, и еще раз повторю, самым серьезным изменением должна быть расстановка акцентов по ответственности. Все должны четко знать, кто и за что должен отвечать в процессе строительства. В ГК статьями 53 «Строительный контроль» и 54 «Государственный строительный надзор» введено четкое разграничение ответственности между лицом, осуществляющим строительство, и осуществляющим контроль, а также органом исполнительной власти, осуществляющим государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и их капитальном ремонте. Таким образом, закон уже определил, кто за что должен отвечать в процессе строительства. Государство не должно нести ответственность за нерадивого исполнителя, да еще не обученного гастарбайтера, который неровно прибил наличник либо забыл подмести мусор, прежде чем укладывать линолеум. Для этого есть целый штат прорабов, руководителей среднего звена и, в конце концов, тот самый технический надзор заказчика, который и обязан ежедневно осуществлять контроль на объекте. Задача же государства, как и во всем цивилизованном мире, - обеспечить надзор за деятельностью исполнителей на местах в части соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации, обеспечивающих надежность, безопасность и долговечность возводимого либо реконструируемого сооружения.
- На сегодня доля бюджетных объектов, рассматриваемых в экспертизе, составляет 48 процентов от общего числа. И, естественно, на одной ступени с безопасностью и надежностью стоят и ценовые показатели бюджетных объектов. Сметная документация составляется в основном по территориальным единичным расценкам, введенным в действие приказом КЭРППиТ еще в 2000-2001 годы. Прослеживается зависимость качества сметной документации от проектировщика-исполнителя. Если проект разработан крупной проектной организацией, то сметы составлены грамотно, на высоком профессиональном уровне. В небольших мастерских при низкой квалификации сметчиков качество в целом неудовлетворительное, о чем свидетельствуют суммы корректировки смет в результате замечаний экспертизы. В основном это завышение стоимости, которое происходит за счет некорректного применения расценок, необоснованного выбора наиболее дорогих строительных материалов и конструкций, завышения объемов. К примеру: рабочий проект прокладки кабельных линий для присоединения нагрузки строительства производства Toyota в промышленной зоне «Шушары». Заявленная стоимость - 117 929,92 тыс. рублей (в ценах сентября 2005 года), а согласованная стоимость - 100 134,95 тыс. рублей (в тех же ценах). То есть изменение сметной стоимости составило 14 процентов.
- При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей. Бывает неправильное толкование терминов: «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство». Встречается отсутствие необходимых заключений, специализированных экспертиз; сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту». Бывает формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту; грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов; продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов; встроено-пристроенные автостоянки проектируются с габаритами, допускающими хранение автомобилей только малого и среднего класса; изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией; без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
- Несмотря на то, что у нас практически отсутствуют технические регламенты, в соответствии с которыми мы должны работать, за два прошедших года, когда введен ГК, в России не издан ни один подобный документ. Хотя сам ГК и ссылается на подобные документы. Поэтому базой остаются нормативные акты, которые были наработаны еще в советское время. Отчасти считают, что они имеют рекомендательный характер. Однако пока они не отменены ни одним из существующих актов и не противоречат закону, они являются действующими.