Максим Шубарев: «Про IPO подумаем через год»
Еще один крупный застройщик – Setl Group – планирует выпустить облигационный займ. О том, на какие цели он будет потрачен, и о ближайших целях группы корреспонденту «АСН-Инфо» Николаю Волкову рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев.
– Вы в мае планировали провести облигационный займ. Состоится ли он?
– Да будет. Не в мае, а в июне. В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги.
– Еще дальше не смотрите, например стать полностью публичной компанией – выйти на IPO?
– До кризиса у нас были такие планы. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO – для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге.
– За счет чего планируете добиться увеличения объемов?
Сейчас у нас несколько сделок в процессе завершения, по достаточно серьезным территориям. Думаю, уже в ближайшее время, в июне, мы объявим о начале нескольких проектов.
– А какое количество жилья на приобретаемых участках планируете построить? Каковы условия сделок?
– Пока об это говорить рано. Не все договоры подписаны. Поэтому просто боюсь сглазить.
Мы покупаем участки по рыночным ценам, их нам показывают торги Фонда имущества. Кстати, последние торги были показательны – о каком кризисе можно говорить, если участки уходят по таким ценам?
– Участники рынка говорят, что в ближайшее время фонд практически прекратит торговлю городскими участками...
– Нет, у меня такой информации нет.
– В свое время вы планировали достаточно активно выходить в регионы. Сейчас эти планы остались?
– Нет, в кризис мы свернули программу региональной экспансии. Пока там нет спроса, а значит, нет и объемов строительства. Единственное, где мы как работали, так и будем продолжать работать, – это Калининград. В этом регионе мы сворачивать свое присутствие не собираемся.
– Вы являетесь заместителем председателя Координационного совета НОСТРОЙ, президентом СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», каким образом общественные объединения могут помочь в решении проблем, например с высотными регламентами?
– В первую очередь это обеспечивает трибуну, с которой можно вести диалог с городскими и федеральными властями, решать конкретные вопросы и проблемы строительной отрасли, влиять на законодательство. Город сейчас, к сожалению, понимая всю остроту проблемы, не имеет возможности что-то кардинально поменять. Чиновник – он в первую очередь чиновник, он обязан выполнять и блюсти законы. Другое дело, что федеральные законы принимаются в отрыве от понимания того, что реально происходит на конкретных территориях, например в Петербурге. Но здесь мы можем действовать, только инициируя внесение поправок в существующее законодательство.
Чем более цивилизованное общество, чем более оно развито, тем активнее рынок начинает анализировать и актуализировать правовое поле. Мы уже далеко ушли от того времени, когда землю можно было получить без торгов, только по распоряжению властей. Сейчас здесь действуют чисто рыночные механизмы, встроенные в законодательные рамки. С другой стороны, если досконально изучить и обобщить все законы, которые сейчас действуют, то выяснится, что в городе ничего вообще строить нельзя. Так что наша задача – вести постоянный диалог и соблюдать баланс частных и общественных интресов.
Многочисленные случаи нарушений исторической застройки Санкт-Петербурга буквально до предела накалили ситуацию в сфере охраны культурного наследия. Пробелы в законодательстве слишком долго баловали инвесторов, скандальные проекты которых весьма ощутимо отразились на хрупкой архитектуре уникального города. Из беседы с сопредседателем петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александром Марголисом стало ясно, что ситуация может оставаться плачевной до тех пор, пока инвесторы сами не осознают всей ценности архитектурного наследия.
– Александр Давидович, вторжения в историческую застройку Петербурга наблюдались и ранее, но не в таких масштабах, как сейчас. Отсутствие действенного закона об охране памятников очевидно сказалось на облике города. Когда общественные организации начали бить тревогу?
– Подобная картина наблюдалась в середине 80-х годов прошлого века. В октябре 1986 года в связи со строительством метро «приговорили» дом Дельвига. Тогда и возникла группа спасения, которая таки отстояла памятник. Во время экономического кризиса 1990-х годов людям стало не до памятников, и наступил период затишья. Не было денег для того, чтобы строить что-то новое и разрушать старое. Примерно с 2001-2002 года, когда в городе стали появляться инвестиционные проекты, ситуация возобновилась. Сейчас горожане видят, что инвесторы в Петербурге ведут себя так же, как они вели себя в 1990-е годы в Москве. А от Москвы как исторического города уже ничего не осталось. Разделавшись с Москвой, приблизительно те же деятели решили заняться второй столицей. Вызовы уже брошены: «Охта-центр», вторая сцена Мариинского театра, реконструкция Новой Голландии и т. д. В последние годы, как поганки после дождя, стали подниматься высотки на набережных Невы. Конечно, все это вызвало ответную реакцию. Если не остановить процесс, через некоторое время Петербург будет невозможно узнать, как невозможно узнать сейчас исторический центр Москвы.
– Насколько высока вероятность исключения Санкт-Петербурга из списка всемирного наследия ЮНЕСКО?
– Все зависит от того, как мы будем себя вести. Когда мы подписывали конвенцию о вступлении в этот список, мы брали на себя определенные обязательства. Сегодня получается так, что мы их нарушаем: строим высотки в историческом центре, нарушая силуэт города, сносим памятники архитектуры. На мой взгляд, мы очень близко подошли к критической черте.
– Однако сейчас все-таки стали происходить движения в пользу охраны памятников...
– Мы все должны сказать спасибо (хотя на самом деле плакать надо) наступившему мировому финансовому кризису. Разумеется, в такой обстановке акты вандализма происходить не могут. Но это вовсе не значит, что ситуация не повторится, когда мы выйдем из кризиса.
– Каким должно быть качество современной архитектуры, чтобы она вписывалась в историческое пространство Санкт-Петербурга?
– Современная архитектура Ленинграда сегодня далеко не на подъеме. Интересных идей, прорывных решений наподобие того, что было в Петербурге в начале XX века, мы не наблюдаем. То, что сейчас происходит – это следование в фарватере тенденций, которые в мировом масштабе давным-давно сошли на нет. Например, высотное строительство. Западный мир, на который Петербург всегда ориентируется, отказался от этого уже много лет назад. А мы вдруг проснулись и стали перетаскивать к себе вещи, которые давным-давно вышли из моды.
– Есть ли у нас примеры современных проектов, удачно вписавшихся в исторический центр?
– Да. Мне нравится здание, которое построили на Караванной улице, 10, рядом с кинотеатром «Родина». В нем минимально проявилась стилизация под классическую архитектуру Петербурга. Оно не вступает в конфликт с существующей застройкой, как это произошло с чудовищными высотками на стрелке Выборгской стороны и на Васильевском острове. Эти здания бросают городу вызов. Их создателей не волнует то, что они разрушили одну из лучших архитектурных панорам планеты.
– Может, они этого не осознают?
– Возможно. Хотя не понимать это довольно сложно. Такое впечатление, будто люди ходят в плохо протертых очках. Дмитрий Сергеевич Лихачев говорил, что небесная линия там, где архитектура встречается с небом, в Петербурге очень хрупкая. Любая диссонирующая нота здесь будет разрушать практически все. Именно в этом заключается прелесть Петербурга как урбанистического феномена. Запрет Николая I строить здания выше Зимнего дворца не распространялся на объекты культовой архитектуры. Шпили и купола храмов должны были формировать этот силуэт. Сегодня 400 метров башни в устье Охты собираются построить практически визави со Смольным собором. Вид на этот собор со стороны Шпалерной и Потемкинской улиц уже испорчен. Комплекс «Парадный квартал» перекрыл вид на казармы Преображенского полка. Вроде бы ничего не сносили... Но поставили новые дома – и памятники убиты. Вот какое хрупкое тело у Петербурга!
– Что делать для того, чтобы инвесторы понимали последствия вторжения высоток в исторический центр?
– Сейчас в новых режимах зон охраны введено очень хорошее правило. Отныне будет недостаточно согласования Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) для реализации проектов. Теперь нельзя начать новое строительство в историческом центре без согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Совет по сохранению культурного наследия тоже будет влиять на принятие решений в градостроительной деятельности. В связи с такими изменениями у меня есть конкретные предложения по поводу того, как можно исправить ситуацию. Во-первых, усилить контроль КГИОП и Совета по сохранению культурного наследия за любым новым строительством. Во-вторых, отнимать лицензию у правонарушителей. В-третьих, направить все силы на разъяснение бизнес-стороне необходимости сохранения наших памятников. Ведь наши слова об эстетике, гармонии до инвесторов чаще всего не доходят.
– Потому что у инвесторов иные приоритеты.
– Да, понимаю! Тогда давайте будем им объяснять, что и с этой точки зрения практика порочная. Во всем мире недвижимость, у которой есть история, растет в цене непрерывно. Достаточно приехать в Париж, Рим, чтобы в этом убедиться. Дополнительные расходы, связанные с сохранением, реставрацией памятников, в дальнейшем полностью окупаются. Пускать по ветру наследие разорительно! Памятники будут приносить фантастические доходы тем, кто будет ими владеть. У нас, к сожалению, пока действует философия «здесь, сейчас и немедленно», а что будет завтра – мало кого интересует.
– Примерно такая философия действует в некоторых случаях реконструкции памятников, предусматривающей надстройку мансард. По словам Бориса Кирикова (историка архитектуры – ред.), мансарды вообще не характерны для классического Петербурга и строить их нежелательно. Что в таком случае делать инвесторам?
– Это вопрос очень непростой. Сейчас ВООПИиК берется за тотальную инвентаризацию мансард, чтобы представить, каковы тенденции их строительства. Если будут положительные примеры, то нужно брать их в качестве образцов. Петербург – город классицизма, а для классицизма мансарды абсолютно нехарактерны. Почему вызывает возмущение строительство мансард на доме Чичерина (Невский пр., 15) и на доме А.Я. Лобанова-Ростовского (Адмиралтейский пр., 12)? Потому что это шедевры классицизма! Мансарды на них – это нонсенс.
– Значит, на зданиях в стиле модерн и поздней эклектики мансарды допустимы?
– Да, мансарды не чужды этим стилям. Здесь, на мой взгляд, может быть не уродование памятника, а, наоборот, его совершенствование. Проблема в другом. Инвесторы говорят о мансарде, а думают о двухэтажной надстройке. Мансарда – это ведь реконструкция чердака, а у нас в большинстве случаев появляются капитальные стены на десять метров.
– Сравнительно недавно вышло постановление прокуратуры Санкт-Петербурга о запрете проводить какие-либо действия в отношении выявленных объектов культурного наследия до окончательного определения их статуса. Не означает ли это, что очень скоро добрая часть объектов будет исключена из списка?
– Специально для тотальной проверки этих самых объектов создана рабочая группа, которую возглавил Борис Михайлович Кириков. Задача этой группы – «облегчить» список, исключить все, что возможно. Такая постановка вопроса очень настораживает. Мы можем потерять из списка выявленных объектов половину, а может, две трети... Предпосылки к этому, к сожалению, есть. Закон о таких объектах пока прописан неотчетливо.
– Надо пересматривать закон?
– Обязательно. Для Петербурга этот закон должен быть дополнительным. Потому что второго такого города нет. Условия, в которых мы совмещаем современное экономическое развитие мегаполиса и сохранение наследия в колоссальных масштабах, уникальны. Наряду с федеральным законом должны быть законы местные, учитывающие эту специфику. Но наш законодательный корпус к этому относится в высшей степени легкомысленно, считая, что есть дела гораздо важнее, чем заниматься этими правилами. Когда законодатели опомнятся, от города останутся одни фотографии.
Беседовала Марина Голокова, Строительный еженедельник