Первая дюжина на подходе
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.
Строительный комплекс Петербурга пережил тяжелый кризисный год практически без потерь. Немалую роль в этом сыграла политика городского правительства. О том, как будет развиваться отрасль дальше рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.
– Год на посту вице-губернатора – что он изменил в вашей жизни?
– Профиль моей деятельности не изменился. Добавился ряд обязанностей и увеличился объем работы. Так, мне приходится осуществлять более тесное сотрудничество (руководство) с профильными комитетами: КГИОП, Службой госстройнадзора и экспертизы, КГА. В каждом комитете есть свои проблемы, которые нужно решать. Работа вице-губернатора сложная и интересная, пока энергии хватает на все.
– Каких успехов удалось достигнуть за это время? Чем сегодня можно гордиться?
– Гордиться нужно нашим строительным комплексом. Несмотря на кризис, он сохранил свой потенциал и жизнеспособность. Год назад мы слышали только мрачные прогнозы, ведь данная отрасль очень чувствительна к сокращению финансирования. Но стройкомплекс достойно вынес испытания, не сузился, не сократился, зато очистился от шелухи, которая мешала его работоспособности и активности. Так, он избавился от не свойственной ему функции – операции с денежным потоком рынка, по аналогии с инвестиционными фондами. Теперь комплекс сосредоточен на основной деятельности и направляет деньги на строительство и производство. Мы продолжаем совершенствовать законодательную базу, и основная тенденция – облегчение работы инвестора. Несмотря на довольно жесткое градостроительное регулирование Петербурга, все подзаконные акты направлены на упрощение работы любого инвестора – будь то малый бизнес или крупные компании. Создание благоприятного инвестиционного климата позволит увеличить налоговые отчисления в бюджет, создать новые рабочие места, развивать инфраструктуру города.
– Инвестиционные каникулы закончились. Что дальше будет с фирмами, которые, как говорится, не смогли и не успели?
– Инвестиционный договор нужно выполнять, и это плановая работа, а не форс-мажорные обстоятельства. Каникулы, которые мы предоставили петербургским строителям, позволили аккумулировать деньги на сохранение и продвижение производства. Теперь заработанные деньги нужно отдавать государству в качестве оплаты долгов по инвестдоговорам.
– Есть ли на питерском рынке кандидаты на «вылет»?
– Есть, и это нормальная тенденция. В городе много добросовестных компаний, планирующих свою деятельность на годы вперед, что позволило им пережить кризисное время. Но есть и те, кто ведет краткосрочное планирование, а в условиях жесткого, суженного инвестиционного рынка такое планирование неприемлемо и является стратегической ошибкой менеджмента. Краткосрочное планирование можно применять лишь на тех объектах, срок реализации которых меньше года. Говорить, что с рынка уйдет много компаний, я не стал бы. Уйдут или перестроятся те компании, которые были и ведущими на рынке, но неправильно спланировали свою деятельность. Например, менеджеры компании «Строймонтаж» неверно составили бизнес-план, вследствие чего их инвестиционные проекты были заморожены, а кредиты, взятые на их реализацию, отошли в разряд «токсичных инвестиций».
– Можете назвать наиболее перспективные проекты уходящего года?
– Хочу отметить не конкретные проекты, а успешное решение задач, поставленных Президентом РФ. Например, обеспечение жильем ветеранов. Для Петербурга это была особенно сложная задача: наш город лидировал по количеству ветеранов, нуждающихся в жилье. Мы распланировали все на 100 процентов и на 50 процентов уже воплотили нашу программу в жизнь. Активно решается и задача обеспечения жильем военнослужащих. Так, запущен новый проект строительства жилья для военных в Осиновой Роще. К решению этих задач мы подошли комплексно, не только создав жилой массив, но и тщательно продумав социальную и транспортную инфраструктуру. В уходящем году мы построили и отремонтировали много социальных объектов: школ, детских садов, спортивных комплексов. Социальное строительство приобрело небывалый размах.
Нельзя не сказать об успехах дорожного строительства: КАД, первая очередь ЗСД, капитальный ремонт дорог. Знаковый объект 2009 года – аэропорт Пулково, реализуемый на основе государственно-частного партнерства.
– У вас есть личные предпочтения в архитектуре?
– У меня нет особых предпочтений. Я считаю, что все имеет право на существование, но каждый объект должен быть на своем месте. В историческом центре при приспособлении объектов, при реставрации и капремонте необходимо выдерживать стиль города, заложенный еще Петром и Екатериной. В районах новостроек уместны сооружения из стекла и металла в современном европейском стиле. Радует, что в районах массовых застроек мы ушли от единообразия хрущевских и брежневских времен. Сегодня наши новостройки имеют собственное лицо, индивидуальный стиль.
– Каково ваше мнение в отношении «Охта-центра»?
– Безусловно, проекты нужно обсуждать на стадии подготовки, но говорить сегодня, что этот объект не нужен городу и испортит его вид, неправомерно, хотя бы потому, что его проектная документация так и не утверждена. Проект, с одной стороны, интересен, а с другой стороны, настораживает, как все новое. В любом случае окончательное решение по нему должны принимать не только горожане, но и специалисты.
– Отмена лицензий сильно изменит рынок?
– Изменится процесс администрирования стройки, а с точки зрения строительных работ все останется так же. Саморегулирование призвано помочь стройкомплексу двигаться вперед. Исключение государственных функций по администрированию и переведение их в рамки общественного контроля – это развитие демократического общества.
– Недавно вы были избраны президентом ССОО. Что вы будете делать в новом статусе?
– То же, что делаю на основной работе, – продвигать стройкомплекс вперед. Нужно создавать максимально прозрачные и простые условия для строителей и инвесторов, обеспечивать благоприятную конкурентную среду. Никаких революционных действий и резких перемен ждать не стоит. Буду развивать фундамент, заложенный Александром Вахмистровым на посту вице-губернатора и президента ССОО.
– Многие молодые и перспективные политики уезжают сегодня работать в Москву. Вы не планируете перебираться в столицу?
– Я уже в столице! Только в северной.
– Где будете праздновать Новый год?
– Новый год я традиционно буду праздновать дома, в кругу семьи: с детьми, родителями, близкими людьми.
– Что пожелаете строителям в наступающем году?
– Стандартно: здоровья всем строителям, их близким и родным людям. Когда в семье все хорошо, то и на работе полный порядок. Подрядным организациям желаю в новом году побольше подрядов! Инвестиционным компаниям – рационального планирования и благостного инвестиционного климата в городе, который мы пытаемся создать, несмотря на сложности федерального законодательства. А всей отрасли в целом желаю поменьше потрясений и изменений в законодательстве.
Беседовала Наталья Бурковская