Владимир Джикович: «Банки переоценили риски»
Ассоциация банков Северо-Запада создала механизмы преодоления кризиса, которые востребованы и сейчас. Об этом и об участии банков в финансировании строительства «Строительному Еженедельнику» рассказал президент ассоциации Владимир Джикович.
– Как развивается сотрудничество банков со строительными компаниями?
– Налицо все признаки окончания кризиса, который был в 2009 году и частично в 2010-м. Сегодня банки уже рапортуют о наращивании кредитования. Во время кризиса банки рассматривали строительный сектор как наиболее рисковый, поскольку было не совсем понятно, как будет дальше развиваться кризис, будет ли спрос и какими будут цены на жилую и коммерческую недвижимость.
Даже Центральный банк указывал, что строительный сектор несет повышенный риск, и, следовательно, нужно создавать повышенные резервы на потери по ссудам при кредитовании этого сектора.
Сегодня же рынок стабилизировался, банки переоценили риски и предоставляют кредиты строительным компаниям, которые прозрачны и имеют хорошую кредитную историю. О выходе на рынок ипотеки заявляют все новые и новые банки. Темпы выдачи ипотечных кредитов еще не вышли на докризисный уровень, но демонстрируют положительную динамику.
– Сохранится ли в ближайшие годы стремительный рост рынка ипотечного кредитования?
– Когда наступил кризис, ипотечные кредиты выдавали два-три банка с госучастием. Остальные хоть и не говорили, что прекратили выдавать ипотеку, но ставили такие условия, что фактически заемщики не могли получить кредиты. Сегодня же эти банки сделали требования к заемщикам нормальными и наращивают объемы ипотечного кредитования.
В кризис все недооценивали риски, но риски оказались неожиданно высокими. Банки столкнулись с ситуациями, когда заемщики прекращали погашать кредиты, а стоимость заложенной недвижимости падала ниже задолженности по кредиту. В таких случаях банки вынуждены были идти на реструктуризацию кредитов. Большинство крупных банков на это пошли.
В некоторых случаях, когда заемщик не соглашался на реструктуризацию долга, банки реализовывали недвижимость. В том числе используя сайт, который мы создали. Помощь банкам в избавлении от непрофильных активов стала одним из направлений деятельности ассоциации в кризис.
Российский портал залогового имущества «Залог24» стал информационным ресурсом, на наш взгляд, удобным и понятным для всех его участников, который позволяет банкам находить покупателей на непрофильные активы и расчищать таким образом свои балансы.
По сути, это доска объявлений, на которой банки размещают свои предложения о продаже имущества. Причем они не платят комиссионных никаким посредникам, а лишь вносят абонентскую плату на содержание сайта. Это фиксированная сумма, не зависящая от количества выставленных лотов и их стоимости. Покупатели могут зайти на портал, выбрать товар и даже поторговаться.
– Раз ассоциация до сих пор поддерживает работу портала «Залог24», видимо, вы не исключаете повторения кризиса в ближайшем будущем? Возможно ли, что банки, благодаря государственной поддержке отделавшиеся легким испугом в 2008 и 2009 годах, снова начнут «надувать пузыри» на рынке ипотечного кредитования?
– Легким испугом отделались не все. Государство подставило плечо, взяло долги проблемных банков на себя, но их собственники потеряли бизнес, а некоторые даже осуждены. Слава богу, что был принят закон, давший Агентству по страхованию вкладов возможность стать санатором проблемных банков. В результате тысячи предпринимателей, которые обслуживались в таких банках, как ВЕФК, не потеряли свои деньги. Если бы государство не выделило на санацию банка ВЕФК 40 млрд рублей, эти деньги были бы потеряны клиентами.
Те два с лишним триллиона рублей, которые банки получили от Центробанка в виде беззалоговых кредитов, уже почти полностью возвращены. Центробанки во всем мире служат для банков кредиторами последней инстанции. Ставкой рефинансирования они регулируют активность частных банков. Постепенно и мы в России к этому приходим.
– И все-таки научились ли, на Ваш взгляд, банкиры контролировать риски в результате кризиса?
– Поскольку большинство из них не разорились, значит, научились. Но это не значит, что все, кто пережил кризис, будут существовать вечно. Такого не может быть, потому что в рыночных условиях банкротство отдельных компаний неизбежно. Только за счет конкуренции мы можем получить разные сочетания цены и качества, которые находят своего потребителя. Те, кто отстают, рано или поздно проиграют.
С другой стороны, некоторые банки погорели на том, что перед кризисом развивались слишком агрессивно. Например, строили широкую сеть офисов на заемные средства. Возврат таких вложений происходит через несколько лет стабильной работы. Но рынок так изменился, что кредиты, использованные на расширение сети, было невозможно пролонгировать. В связи с этим банки оказались банкротами.
Банки, в отличие от любых других предприятий, умирают очень быстро. Если предприятие может банкротиться годами, то банк становится неплатежеспособным в течение нескольких дней, потому что вкладчики и клиенты сразу же изымают свои средства, как только появляется негативная информация. Проблемному банку уже невозможно занять деньги – ему их никто не даст.
Еще одна мера, которую ассоциация предприняла во время кризиса и которая действует до сих пор, – это организация рынка межбанковских кредитов на Санкт-Петербургской валютной бирже. Дело в том, что далеко не все банки могли получить беззалоговые кредиты у Банка России. В Санкт-Петербурге таких было семь или восемь. Потому что были определенные требования к собственному капиталу, до которых небольшие региональные банки не дотягивали.
Секция межбанковского кредитования на валютной бирже стала той площадкой, где банки могли обмениваться ликвидностью. Потеря ликвидности в начале кризиса была вызвана не тем, что в банковской системе не хватало средств, а тем, что пропало доверие. Банки просто боялись кредитовать друг друга, а без межбанка вообще невозможно существование банковской системы сегодня.
Создав на бирже секцию межбанковского кредитования, мы думали, что это необходимо для преодоления кризисных явлений. Однако кризис уже закончился, а на этой площадке по-прежнему работает 21 банк. Она дополняет существующую систему межбанковского кредитования, когда банки кредитуют друг друга в рамках установленных собственными риск-менеджерами лимитов. Когда начался кризис, почти все эти лимиты были закрыты.
В секции, которую мы создали на бирже, порядок торгов контролируется комитетом, в который входят начальник Главного управления Центробанка по Санкт-Петербургу, председатель Комитета финансов, я и управляющий биржей. Мы устанавливаем такие лимиты на кредитование между банками, которые практически исключают возможность дефолта. А в случае дефолта существует механизм быстрого возврата средств. Зная потоки средств в банках, мы гарантируем рынку проведение сделок, а в случае каких-то проблем у заемщика – безакцептное списание средств с его корреспондентского счета в пользу кредитора. Исходя из объема средств на этом счету мы и устанавливаем лимиты.
Кредиты на нашей биржевой площадке можно получить только короткие, на один или два дня, но банкам для поддержания ликвидности этого достаточно.
Справка
Российский портал «Залог24» – специализированная площадка для продажи залогового имущества банков. В настоящее время с порталом работают девять банков и одна лизинговая компания. Еще несколько банков пользуются порталом в тестовом режиме.
За время работы портала банки разместили на нем объявления о продаже:
1452 автомобилей на сумму 735 млн рублей, из них продано 1123 на сумму 460,4 млн рублей;
152 объектов недвижимости на сумму 2,356 млрд рублей, из них продано 63 на сумму 1,212 млрд рублей;
204 единиц оборудования на сумму 597,7 млн рублей, из них продано 110 на сумму 260,2 млн рублей.
Источник: АБСЗ
Последствия кризиса резко ограничили объемы ипотечного кредитования. В Госдуме и правительстве РФ неоднократно поднимался вопрос об альтернативах ипотеке, которые могли бы сделать жилье более доступным для граждан. Одна из них существует уже несколько лет, но весьма редко освещается в СМИ, хотя ее применение регламентировано специальным федеральным законом, а контроль осуществляется уполномоченным федеральным органом. Об этой альтернативе АСН-инфо рассказывает директор петербургского жилищного накопительного кооператива (ЖНК) «Элитный» Галина Микк.
- Могут ли ЖНК стать альтернативой ипотеке, или гражданам целесообразнее ожидать принятия закона «О строительных сберкассах»?
- С экрана телевизора мы постоянно слышим о том, что ставки по ипотечным кредитам упадут, вернувшись к уровню 2005 г. Однако условия ипотеки смягчаются медленно, несмотря на снижение ставки рефинансирования Банка России. Банкиры говорят о невозможности резкого сокращения ставок, в т.ч. и по той причине, что несут значительные расходы на содержание собственной инфраструктуры - офисов, хранилищ, а также на оплату труда сотрудников.
На практике число банков, предоставляющих ипотечные кредиты, значительно сократились. Помимо повышения ставок, ужесточены другие условия – в частности, по подтверждению покупателем размеров своего постоянного дохода. В итоге в 2009 г. количество заключенных ипотечных договоров может сократиться по сравнению с 2008 г. в 10, а то и в 12 раз.
- Еще год назад вице-губернатор Александр Вахмистров высказывал надежду на ускорение принятия Госдумой закона «О строительных сберкассах», проект которого давно разработан, но почему-то «застрял» на рассмотрении в Минэкономики.
- Как я полагаю, задержка с принятием этого закона объясняется тем, что его реализация потребует значительных расходов из федерального бюджета. Насколько мне известно, предполагается, что система строительных сберкасс будет по существу представлять собой единый банк, учрежденный государством, с офисами во всех регионах. Естественно, это весьма затратное мероприятие. Предполагается, что граждане, желающие приобрести квартиры, будут вносить свои средства в этот банк под 2% годовых, которыми не смогут воспользоваться в течение 2 лет, и только после этого смогут получить жилье в кредит под 5-6%. Однако здесь неизбежна как уплата комиссионных, так и прочие накладные расходы. Реально кредит будет предоставляться под 7-8%. Таким образом, ССК станут по существу аналогом ипотеки, и чем больше будет рассрочка, тем дороже окажется реальная сумма выплат.
- Есть мнение, что покупателю лучше «затянуть пояс» и купить квартиру сразу, чем оказаться в «ипотечной кабале» на много лет. Однако разве другие варианты рассрочки не становятся для покупателя кабалой?
- В нашем ЖНК покупатель может оплатить половину стоимости не через 2 года, а когда ему удобно, в том числе и сразу. Максимальный срок накопления – 5 лет, первоначальный взнос – 10%. Вторую половину суммы предоставляет кооператив, на балансе которого объект недвижимости находится до тех пор, пока клиент не рассчитается с кооперативом полностью. Впрочем, срок накопления и срок выплаты долга каждый ЖНК устанавливает самостоятельно и вносит эти параметры в уставные документы.
Но при приобретении жилья в ЖНК размеры выплат оказываются значительно ниже, чем при выплате задолженности по ипотечному кредиту. Если в нашем ЖНК часть суммы, оплаченная кооперативом, возвращается клиентом в течение 10 лет, то удорожание стоимости квартиры за это время в сумме не превышает 40%, то есть 4% годовых.
- За счет чего возникает такая возможность?
- Во-первых, ЖНК заинтересован в приобретении жилья для клиента по наиболее выгодной цене. Во-вторых, мы мало тратим на офисы, персонал, рекламу. В соответствии с законом №215-ФЗ от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», даже в случае, если в составе ЖНК максимально возможное число участников – 5000 человек, численность персонала не превышает 40 человек. На практике таких крупных ЖНК в России нет. В Петербурге сегодня 19 ЖНК, и ни в одном из них нет даже тысячи участников.
- Высказывается мнение о том, что ЖНК - форма, подходящая для малых городов или районных центров.
- На самом деле ЖНК более эффективен как раз в крупном городе, где существует значительный выбор строительных компаний. Все члены ЖНК равно заинтересованы в выборе надежной компании и в наиболее тщательной оценке приобретаемого объекта. При этом ЖНК может приобретать и городскую, и загородную недвижимость, причем и на первичном, и на вторичном рынке.
- Покупка жилья через ЖНК, в отличие от ипотеки, мало рекламируется. Как покупатели узнают об их существовании?
- Одни покупатели приводят других. В этом отсутствии широкой рекламы есть свои преимущества. Когда кооператив расширяется постепенно, его члены лучше узнают друг друга. Формируется нечто вроде клуба, члены которого могут предложить друг другу иные услуги. Кроме того, ЖНК собирается в полном составе на общем собрании, где каждый может выступить с инициативой по дальнейшему развитию.
- Что это за инициативы?
- К примеру, один из покупателей «вышел» на застройщика, предлагающего выгодные условия. Правление принимает предложение к сведению и выясняет надежность компании, о чем затем извещает членов. В отличие от клиентов ипотеки, члены ЖНК друг друга знают, они не предоставлены сами себе.
- Вы заинтересованы в поддержке вашей деятельности со стороны государства?
- Мы уже получили эту поддержку, когда закон №215-ФЗ установил правила нашей деятельности. Однако, к сожалению, этот закон не сопровожден никакими нормативными актами. Между тем во многих ведомствах просто не знают, как работать с ЖНК. Например, нам пришлось доказывать, что недвижимость, находящаяся на нашем балансе, не подлежит обложению налогом на имущество.
- Как вы это аргументировали?
- В соответствии с законом, ЖНК создается исключительно с целью приобретения недвижимости частными лицами. Мы не имеем права на инвестиционную деятельность. При этом наша деятельность контролируется уполномоченным органом - ФСФР.
- От представителя ФСФР я слышал, что два ЖНК в нашем городе недавно перестали существовать из-за того, что их общий директор ударился в бега.
- Да, я слышала об этой истории. Но даже если директор исчез вместе с документами и печатью кооператива, это не означает, что клиенты тут же стали обманутыми пайщиками. В соответствии с законом, директор может снять со счета кооператива средства лишь на конкретную сделку, после чего обязан отчитаться перед налоговой инспекцией и ФСФР, и само собой, перед правлением ЖНК. Все средства граждан он никак изъять не сможет. Кстати, и сам кооператив не может самораспуститься, пока его члены не рассчитаются между собой. Значит, в этом кооперативе будет другой директор, а если утрачены документы, то их придется восстанавливать.
- Так зачем же директору потребовалось исчезнуть?
- Насколько мне известно, ЖНК, о котором идет речь, до 2005 г., когда был принят закон №215-ФЗ, имел другую организационную форму – кредитно-потребительского кооператива граждан. Такие кооперативы до недавнего времени имели право на разнообразную инвестиционную деятельность, чем и пытались заниматься. После того, как некоторые из них преобразовались в ЖНК, когда была предоставлена такая возможность, за их соучредителями остался «шлейф» прежних обязательств по делам, не связанным с самой деятельностью ЖНК. А в период кризиса, как известно, многие кредиторы вспоминают о заемщиках. Этим, скорее всего, и объясняется исчезновение наемного директора.
- Но все же такие истории бросают тень жилищно-накопительную кооперацию. Как вам удается убедить граждан, что с ЖНК не опасно иметь дело?
- А в каком бизнесе у нас не случается казусов криминального характера? Всем же известно, что у многих частных банков первоначальный капитал имел сомнительное происхождение. А если посчитать, сколько банков в стране обанкротилось, легко убедиться, что доля ненадежных ЖНК ничуть не больше, чем доля ненадежных банков.
- В период кризиса у застройщиков, в том числе и хорошо известных на рынке, возникают серьезные проблемы. Как вы гарантируете своим членам, что интересующие их квартиры на первичном рынке будут
построены в срок?
- Все наши сделки застрахованы. Мы заключаем договора страхования в каждом случае по индивидуальной схеме (договор страхования финансовых рисков или комбинированный договор страхования конструктива и жизни пайщика).
- Этого также требует закон №215-ФЗ?
- Нет, но мы включили это требование в устав. Когда наступил кризис, мы поняли, что были правы.
В принципе, такое требование к ЖНК могло быть введено нормативным актом или местным законом, однако таких актов не существует. А жаль: с их помощью можно было бы ввести ЖНК в более строгие правовые рамки.
- Все ли застройщики знают о существовании ЖНК?
- Нет, однако те, кто знает, охотно сотрудничают с нами, поскольку реализовать жилье им сегодня трудно, причем даже в качественных жилых комплексах. Так у нас сложилось взаимопонимание с застройщиком комплекса «Южная долина» во Всеволожске.
Сейчас, когда предложение превышает активный спрос, мы имеем возможность обратиться к нескольким застройщикам на первичном рынке, или к нескольким частным лицам на вторичном: у нас есть деньги, нам требуется квартира с такими-то параметрами, предложите свою цену. Мы с клиентом выступаем заодно: кооператив и пайщик равно заинтересованы выбрать требуемый вариант по оптимальной цене.
Многие застройщики могли бы развернуть своих клиентов в сторону ЖНК, если бы располагали большей информацией об этой форме.
- Почему, по вашему мнению, ЖНК не получили такого широкого признания, как ипотека?
- Потому что ЖНК создается исключительно для содействия в покупке жилья, а ипотека – это бизнес. Банки заинтересованы в извлечении прибыли, государство – в налоговых поступлениях. В то же время, многие граждане в период, когда и рынок, и их личные доходы были на подъеме, посчитали, что смогут выплатить кредит за 10 лет на предлагаемых банками условиях.
- Сейчас выдвигаются инициативы частичного дотирования государством ипотечной ставки. Вы считаете, что это не даст эффекта?
- Я считаю, что ипотеке нужны альтернативы, выгодные и для покупателей, и для государства. Ведь пока разрабатываются формы поддержки, о которых вы говорите, накапливается отложенный спрос, а число строящихся объектов сокращается. Это может закончится таким же взлетом цен, как в 2006 г. Разве государство этого добивалось, когда выдвинуло нацпроект «Доступное жилье»?
- Для стимулирования застройщиков правительство города совместно с ведущими банками внедряет механизм проектного финансирования. По вашему мнению, удастся ли с помощью этого средства сдвинуть с места замершие проекты жилищного строительства?
- Хотелось бы, чтобы так произошло. Но этот механизм сегодня доступен лишь небольшому числу застройщиков. Такие проекты – штучный товар, причем, как правило, дорогостоящий для покупателя, особенно при продаже на условиях ипотеки.
- В связи с кризисом замедлилась реализация многих целевых программ по улучшению жилищных условий. Могли бы эти программы осуществляться через ЖНК?
- Это очень насущный вопрос. К нам приходят люди с военными сертификатами, но мы их принять не можем, поскольку эти средства могут быть переведены в денежную форму только после предоставления прав собственности. Мы сейчас не имеем возможности использовать какие-либо формы субсидий, кроме материнского капитала. Если бы город принял соответствующий закон, с участием ЖНК можно было бы внедрять все городские целевые программы, кроме одной - так называемой программы долгосрочного жилищного кредитования, которая предполагает выдачу субсидий только в случае заключения гражданином ипотечного договора. Эта программа была разработана исключительно с целью поддержки ипотеки...
- Но вы верите в то, что ЖНК в России станут реальной альтернативой ипотеке?
- Я считаю, что у жилищной накопительной кооперации большое будущее. Многое зависит, конечно, от успехов ЖНК на рынке. Поэтому мы все время изобретаем что-то новое. Так, мы заключили соглашение с компанией, строящей индивидуальные загородные дома. Если у потенциального покупателя есть в собственности земельный участок, условием сделки со стороны ЖНК является передача участка в залог кооперативу на период строительства. Мы также может помочь покупателю приобрести участок через агентство, являющееся нашим постоянным партнером. Сейчас мы совместно с риэлторами и юристами формируем консорциум «СК-40», названный по статье Конституции, гарантирующей право на жилье, в который соберутся компании, которые необходимы для решения общей задачи – помочь гражданам России купить жилище и создать в нем наиболее комфортные и спокойные условия для жизни.
Беседовал Константин Черемных