Павел Андреев: «Компания ЛЭК обеспечена землей на 10 лет вперед»
За прошедший год группа компаний ЛЭК на две трети сократила свою долговую нагрузку – погасив и реструктурировав банковские кредиты, полностью выплатила все деньги по своим облигациям. О том, каким был прошедший год для ЛЭКа и каким будет год текущий, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.
– В конце марта – начале апреля компания ЛЭК продала четыре из десяти участков рядом с метро «Парнас», которые были заложены по кредиту Сбербанка. Вы остались довольны результатами торгов?
– Да, мы полностью погасили два кредита, выданные Сбербанком в 2007 году на общую сумму 460 млн рублей. Сумма погашения по третьему кредиту, полученному в Сбербанке, на сегодня составляет 708 млн рублей, кредит погашен на 45%. За первый квартал этого года нам удалось снизить кредитную нагрузку на две трети. Это очень хороший показатель. Во-первых, это свидетельствует о том, что банки доверяют нашей компании, во-вторых, что у ЛЭКа большой запас прочности.
С другой стороны, эти торги показали, что у застройщиков на руках все-таки не очень много наличных денег, ведь за участки надо было заплатить сразу единовременно. Именно в этом причина, по которой на такой объем предложения не нашлось необходимого количества покупателей. Большинство имеет возможность покупать только в рассрочку.
– Что будете делать с оставшимися участками?
– Скорее всего, мы предложим застройщикам возможность оплаты в течение существенного срока. Правда, и цену продажи в таком случае повысим.
– Вы планируете продавать другие участки из своего земельного банка?
– У нас каждый участок ценный, поскольку все они расположены в очень выгодных местах. Плюс в городе, по большому счету, дефицит предложения земли для строителей. Так что проблемы найти покупателей на хорошие участки нет. Проблема в другом: если начнется резкое увеличение спроса на квартиры, тогда снова придется покупать землю. Любая строительная компания, которая заботится о своем развитии, должна думать о будущем и иметь хороший земельный банк.
– Сколько сейчас объектов в реализации у компании?
– Сейчас на стадии реализации у компании ЛЭК около 1 млн 700 тыс. кв. м, кроме того, у компании имеется земельный банк общей площадью около 2 млн кв. м, которого хватит минимум на 10 лет вперед при сдаче по 200 тыс. кв. м в год. Такой показатель, к слову, является на сегодня лучшим в городе для жилья, продаваемого на свободном рынке.
– Насколько я понимаю, основная проблема всех застройщиков в том, что документы к началу строительства не готовы, а в процессе их подготовки за последние два года нормативная база поменялась три раза?
– Да, из-за этого и вся проблема. На сегодняшний день большинство строительных компаний получают разрешительные документы не к началу строительства, а уже в процессе. Стандартная ситуация: участок купили, забор поставили – и вперед строить! Мы всегда точно знали, что все необходимые документы у нас будут. Но начался кризис, начались глобальные изменения законодательства. Это поставило практически всех застройщиков в трудную ситуацию. Естественно, опыта строителям не занимать, так что и с этой проблемой справились. Например, у нас практически по всем строящимся жилым комплексам в настоящий момент либо полный набор документов, либо он будет готов в ближайшее время. В целом кризис постепенно отступает. I квартал оказался для нас насыщенным: мы активизировали строительство всех наших объектов. Три из них мы собираемся сдать уже во II квартале этого года. Это около 40 тыс. кв. м.
Хотел бы подчеркнуть: за последний год компания ЛЭК продемонстрировала, что обладает отличным запасом прочности. Поэтому в условиях сегодняшней, комфортной для нас кредитной нагрузки мы сможем сконцентрировать все силы на быстром и качественном строительстве наших жилых комплексов. Наша цель – достичь в скорости и качестве выдающихся результатов и не только радовать этим наших клиентов, но и быть примером для всего рынка, как это было на протяжении последнего десятилетия. В целом улучшающаяся ситуация позволяет нам наращивать объем строительства – так, к концу года мы планируем начать реализацию двух новых объектов.
Адвокат, защищающий интересы бизнеса, должен быть специалистом не только в юриспруденции, но и в той отрасли, где трудится его клиент. Компания «ЮрСтройКонсалт» была создана на основе объединения юристов фирмы «Юридическая компания «Люкшин и партнеры» и специалистов, работавших ранее в ФРС (ГБР), ГУИОН (ПИБ), КУГИ, КГА и иных госорганах. О том, как и зачем это было нужно, рассказал гендиректор «ЮрСтройКонсалт» Алексей Люкшин.
– Какие события на строительном рынке послужили поводом для объединения ваших усилий и усилий ваших партнеров при создании «ЮрСтройКонсалта»?
– Собственно, особых событий для объединения не было. Пришло понимание, что качественно и эффективно защищать клиентов можно при наличии специалистов в разных отраслях права. Мой опыт в защите строительных компаний потребовал еще и участие специалистов в уголовном праве, поскольку участились случаи попыток привлечения руководителей компаний к уголовной ответственности по надуманным основаниям. Это происходило, например, по инициативе конкурентов. В прошлом году в суде рассматривалось много заявлений о несостоятельности (банкротстве), и тогда появилась необходимость в специалистах в сфере банкротства.
– Часто ли строители обращаются за помощью к вам? Ведь многие компании имеют свои юридические отделы. В каких случаях это происходит?
– Адвокат, в силу закона об адвокатской деятельности и кодекса профессиональной этики, не имеет права разглашать сведения о клиентах. Это отчасти объясняет причину обращения компаний к сторонним юристам. Руководители компаний не всегда готовы доверять крупные и значимые дела своим штатным юристам, потому что не хотят огласки. Кроме того, юрист компании не является лицом, которого нельзя допросить в рамках следствия, он обязан будет дать показания как свидетель. Адвокат же имеет иммунитет в этом отношении, и закон прямо запрещает допрашивать адвоката об обстоятельствах, ставших ему известными при оказании юридических услуг клиенту. При этом закон не только запрещает органам следствия допрашивать адвоката, но запрещает самому адвокату давать такие показания. В случае же попыток понудить адвоката дать показания на его защиту может встать и коллегия адвокатов, и Минюст.
Другой причиной обращения компаний к сторонним юристам является различие в опыте штатного юриста и адвоката. Юрист, который занимается договорной работой в компании, перепиской с партнерами, претензионной работой, имеет недостаточный опыт работы в судебных процессах. Ведение судебного процесса имеет свои особенности, секреты мастерства. Иногда я применяю такую терминологию: штатный юрист – штабной юрист, адвокат – окопный юрист. Везде своя специфика.
– Что дает опыт юристов, ранее работавших в госструктурах?
– Везде своя специфика. Иногда бывает проще решить проблему не выходя в суд, не предъявляя претензии к госструктурам. Есть свои особенности в документообороте, в порядке принятия решений. Знание этих особенностей, регламентов и позволяет решать проблемы в досудебном порядке.
– На какой промежуток времени у вас выпало наибольшее количество дел по практике КУГИ, такие как массовые отказы от договоров аренды земли на инвестусловиях? Сегодня в работе есть такие дела?
– Дела этой категории крайне редки. КУГИ редко отказывается от договоров аренды с застройщиками, почти выполнившими все инвестусловия. Последний случай – это 2008-2009 год. Компанию не назову, но фабулу дела опишу.
Компания получила право на реконструкцию здания (памятника архитектуры) на основании постановления правительства. Эта компания выполнила обязательства, предусмотренные постановлением и договором аренды. Были перечислены в бюджет причитающиеся денежные средства и выполнены работы по реставрации на определенную сумму – все инвестобязательства были исполнены.
Однако госорган длительное время отказывался подписывать акт приемки работ. Пришлось обращаться в суд с требованием признать действия этого госоргана незаконными и обязать его подписать акт приемки. Судебное дело было выиграно во всех трех инстанциях. Но пока шел судебный процесс, правительство успело принять постановление об отмене права компании (инвестора) на реконструкцию объекта, и КУГИ в одностороннем внесудебном порядке отказался от договора аренды с инвестором, и зарегистрировал этот отказ в ФРС. То есть инвестор оказался не у дел. Тогда пришлось обращать в суд и оспаривать отказ КУГИ от договора. Суды всех трех инстанций согласились с доводами инвестора. На основании того, что инвестор выполнил все свои обязательства, а задержка с подписанием акта приемки работ была вызвана незаконными действиями госоргана, что подтверждено решениями судов по предыдущему делу. Кроме того, отказ от договора и выселение инвестора лишили его права на результат инвестиций, что нарушает основополагающие принципы российского законодательства.
– Расскажите о наиболее показательных делах по банкротству – когда вы взыскивали долги с банкрота или, наоборот, защищали от взыскания.
– Здесь все иначе. Как правило, если компания, в отношении которой возбуждена процедура банкротства, действительно является должником, а это устанавливается на основании предыдущих судебных решений, то наша работа заключалась в следующем.
В соответствии с законом о банкротстве, арбитражный управляющий вправе оспорить сделки должника по отчуждению имущества (чаще всего недвижимого), совершенные до возбуждения процедуры банкротства. Вот и мы участвовали в нескольких таких делах, чаще на стороне должника или его контрагента по сделке, оспариваемой арбитражным управляющим. И в ряде случаев нам удалось доказать в суде необоснованность требований арбитражного управляющего и защитить законность договоров по продаже недвижимого имущества.
– Работа до кризиса и сейчас: что изменилось? Каких дел стало больше, а каких – меньше?
– Работа не сильно изменилась. Так же, как и прежде, участвуем в делах по строительным подрядам, как на стороне застройщика, так и на стороне подрядчика. Занимаемся сопровождением строительно-технической экспертизы в целях подтверждения или опровержения объема и качества выполненных работ. Также идут процессы по спорам между участниками ряда инвестиционных проектов. Больше стало дел по спорам о праве собственности на недвижимое имущество, как вновь построенное, так и на построенное ранее. Такие споры сопровождаются обычно исками о признании договоров недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подобных делах мы участвуем как на стороне истцов, так и на стороне ответчиков. Работа достаточно успешна. Лично моими любимыми делами и являются как раз вопросы действительности или недействительности договоров и спорные вопросы права собственности на недвижимое имущество.
– Оказываете ли вы услуги саморегулируемым организациям? Если да, то какого рода? Как оцениваете существование отрасли в условиях саморегулирования?
– Да, мы являемся юридическими консультантами Союза строительных объединений и организаций, прежде всего по вопросам саморегулирования, и в частности по вопросу организации и функционирования единого третейского суда строительного сообщества Санкт-Петербурга и Ленинградской области. С нашим участием было подготовлено Положение о третейском суде, которое было опубликовано ССОО.
Саморегулирование строительного бизнеса, конечно, является новым и непривычным делом. В этом случае государство пошло навстречу многолетним желаниям бизнес сообщества уменьшить государственное регулирование бизнеса, и делегировало ряд своих полномочий бизнесу. Время покажет, как бизнес сообщество справиться с функциями регулирования рынка. Сейчас идет процесс становления. Однако саморегулирование является общепризнанной мировой практикой, о чем, например, говорилось на международной конференции по правовым проблемам саморегулирования предпринимательской деятельности, которая прошла в СПбГУ в октябре 2009 года. Я выступал на этой конференции с докладом о саморегулировании в строительстве, поскольку являюсь докторантом кафедры коммерческого права СПбГУ. Прикладываю текст своего выступления – может, что-то пригодится.
– Учебник «Строительное право», который вы написали и который выйдет в этом году, – чем он интересен?
– «Уникальность» его в том, что за последние десятилетия такого учебника не было вообще. В нем рассматриваются правовые проблемы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (с учетом вопросов об авторском праве в архитектуре) и строительства. При этом рассматриваются как вопросы государственного правового регулирования, так и вопросы гражданско-правового регулирования строительной деятельности.
Кстати, полагаю, что подобный курс строительного права следовало бы изучать не только на юридическом факультете, но и в нашем ГАСУ. Будущим проектировщикам, архитекторам и строителям необходимы знания о правовом регулировании в строительной сфере.
Беседовал Алексей Михайлов