Михаил Медведев: «Квартиры экономкласса еще долго будут востребованы»
Генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев полагает, что строительная отрасль уже оправилась от кризисного шока, но ей приходится приспосабливаться к новым реалиям. Одна из них – медленное восстановление платежеспособного спроса на жилье. Поэтому «ЦДС» продолжает предлагать новые варианты приобретения жилья покупателям с небольшими доходами. Однако среди перспективных проектов группы есть и объекты бизнес-класса.
– Чего группе компаний удалось добиться в прошлом году?
– Стратегия 2010 года была нацелена на то, чтобы восстановить рост производства после кризиса и создать базу для продолжения этого роста в будущем. В этом году цель – в несколько раз увеличить объемы строительства и начать работу над новыми проектами. Новые проекты были у нас и в прошлом году. Это первая очередь комплекса «Новое Мурино», а также поселок таунхаусов «Кантеле» в Курортном районе Санкт-Петербурга и малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» в Пушкине.
Одно из важных для компании событий прошлого года – это вывод на рынок нового бренда «БК-стандарт». Квартиры экономкласса с небольшой площадью еще долго будут востребованы в нашей стране, учитывая невысокие доходы большей части населения. Однако под брендом «БК-стандарт» мы предлагаем покупателям жилья все условия для комфортного проживания, в том числе обеспеченность объектами инфраструктуры, которые мы сами и возводим. Так, в комплексе «Новое Мурино» предусмотрены школа и два детских сада. Часть площадей будет выделена под коммерческие помещения, где появятся необходимые жителям магазины, салоны красоты и прочее.
Хотелось бы отметить, что наши жилые объекты, как правило, отличаются и хорошей транспортной доступностью. Так, «Новое Мурино» находится лишь в 10 минутах ходьбы от станции метро «Девяткино».
Кроме того, мы предложили петербуржцам программу «Молодая семья». Эта программа рассчитана на молодоженов. Они имели возможность приобрести квартиры на льготных условиях. Городская администрация поддержала эту идею, потому что поддержка молодых семей – один из способов решать демографическую проблему. Мы предложили подходящую форму оплаты жилья для семей, у которых есть время, но мало денег: маленький первоначальный взнос и семь лет рассрочки. Плюс возможность беспроцентной рассрочки с досрочным погашением.
Год у нас действовала эта программа. Более ста семей приобрели по ней жилье.
– В этом году будет что-то подобное?
– В этом году мы запускаем еще один проект – «Будущее начинается сегодня». Он ориентирован опять же на поддержку семьи и детства. В рамках этого проекта мы предлагаем всем школьникам нашего города выразить свое видение будущего нашего города, стандартов будущей жизни в творческих произведениях. Это может быть литература, изобразительное искусство, компьютерные произведения. Мы привлекаем авторитетное жюри из специалистов в каждой из областей. Конкурс проходит под эгидой комитета по образованию Администрации Санкт-Петербурга.
В сознание детей нужно как можно раньше внедрять положительные стандарты. Например, здоровый образ жизни. Мы ведь всегда хотим, чтобы новое поколение было лучше предыдущего.
В качестве призов старшие школьники смогут получить образовательные гранты, это поможет им осуществить свои жизненные цели. Ну, а малышам достанутся призы, которые можно будет подержать в руках, поиграть ими.
– Какие проекты группа компаний «ЦДС» планирует начать в 2011 году?
– В стадии запуска в этом году у нас два проекта. Весной или в начале лета начнем строить жилой комплекс бизнес-класса в Сестрорецке. И летом же закладываем вторую очередь жилого массива «Новое Мурино». Ее площадь составит 65 тысяч квадратных метров. Летом и осенью приступим к реализации еще двух проектов. Всего в 2011 году планируем сдать в эксплуатацию более 150 тысяч квадратных метров жилья.
– Считаете ли вы, что кризис для строительной отрасли уже позади?
– Кризис на каждой компании отразился абсолютно индивидуально. Кто-то смог пережить это время с большими потерями, кто-то с меньшими. В целом, наверное, можно говорить о том, что рынок в прошлом году плавно выходил из шокового состояния 2009 года. Увеличивались объемы продаж, росли объемы строительства. Тем не менее прогнозируемого в 2009 году всплеска спроса на фоне сокращения предложения, который должен был привести к скачкообразному росту цен на жилье, не произошло. Наверное, это даже хорошо, потому что рынок развивается плавно, спокойно, без рывков и потрясений. Хотя цены и растут, им еще далеко до докризисных уровней.
Посткризисный рынок принес новые реалии. В докризисный период у нас был четкий календарный цикл подъемов и спадов продаж. Сейчас ситуация меняется, и, видимо, должно пройти какое-то время, чтобы мы могли проанализировать нынешнее положение дел.
– Как кризис отразился на бизнесе ГК «ЦДС»?
– Сейчас у нас больше объектов в работе, чем до кризиса. Однако нельзя говорить, что кризис пошел «ЦДС» на пользу, потому что, не будь кризиса, мы, может быть, достигли бы нынешних объемов строительства уже в 2009 году.
В прошлом году нам удалось хорошо пополнить свой земельный банк. И теперь есть возможность при наличии спроса еще наращивать объемы производства.
Досье
Медведев Михаил Анатольевич родился в Ленинграде 12 сентября 1973 года. Детство и юность провел в Эстонии. В 1996 году закончил факультет энергомашиностроения в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете. Второе высшее образование Михаил Медведев получил в Академии государственной службы при Президенте РФ, закончив ее в 2001 году по специальности «юриспруденция». В 2005 году получил ученую степень и звание кандидата юридических наук.
С 1999 года по настоящее время – учредитель и генеральный директор инвестиционно-строительной компании ЗАО «ЦДС», являющейся головной организацией группы компаний «ЦДС». Михаил Медведев женат, в его семье двое детей.
Справка о компании
ГК «ЦДС» создана в 1999 году. На ее счету более 30 завершенных строительных проектов в Петербурге и Ленинградской области, реализованных самостоятельно и в партнерстве с другими строительными компаниями. Сейчас в работе группы на стадии строительства и проектирования более 15 строящихся объектов, общей площадью 3,5 млн кв. м. В 2011 году группа компаний «ЦДС» планирует сдать в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений.
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская