Михаил Медведев: «Квартиры экономкласса еще долго будут востребованы»
Генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев полагает, что строительная отрасль уже оправилась от кризисного шока, но ей приходится приспосабливаться к новым реалиям. Одна из них – медленное восстановление платежеспособного спроса на жилье. Поэтому «ЦДС» продолжает предлагать новые варианты приобретения жилья покупателям с небольшими доходами. Однако среди перспективных проектов группы есть и объекты бизнес-класса.
– Чего группе компаний удалось добиться в прошлом году?
– Стратегия 2010 года была нацелена на то, чтобы восстановить рост производства после кризиса и создать базу для продолжения этого роста в будущем. В этом году цель – в несколько раз увеличить объемы строительства и начать работу над новыми проектами. Новые проекты были у нас и в прошлом году. Это первая очередь комплекса «Новое Мурино», а также поселок таунхаусов «Кантеле» в Курортном районе Санкт-Петербурга и малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» в Пушкине.
Одно из важных для компании событий прошлого года – это вывод на рынок нового бренда «БК-стандарт». Квартиры экономкласса с небольшой площадью еще долго будут востребованы в нашей стране, учитывая невысокие доходы большей части населения. Однако под брендом «БК-стандарт» мы предлагаем покупателям жилья все условия для комфортного проживания, в том числе обеспеченность объектами инфраструктуры, которые мы сами и возводим. Так, в комплексе «Новое Мурино» предусмотрены школа и два детских сада. Часть площадей будет выделена под коммерческие помещения, где появятся необходимые жителям магазины, салоны красоты и прочее.
Хотелось бы отметить, что наши жилые объекты, как правило, отличаются и хорошей транспортной доступностью. Так, «Новое Мурино» находится лишь в 10 минутах ходьбы от станции метро «Девяткино».
Кроме того, мы предложили петербуржцам программу «Молодая семья». Эта программа рассчитана на молодоженов. Они имели возможность приобрести квартиры на льготных условиях. Городская администрация поддержала эту идею, потому что поддержка молодых семей – один из способов решать демографическую проблему. Мы предложили подходящую форму оплаты жилья для семей, у которых есть время, но мало денег: маленький первоначальный взнос и семь лет рассрочки. Плюс возможность беспроцентной рассрочки с досрочным погашением.
Год у нас действовала эта программа. Более ста семей приобрели по ней жилье.
– В этом году будет что-то подобное?
– В этом году мы запускаем еще один проект – «Будущее начинается сегодня». Он ориентирован опять же на поддержку семьи и детства. В рамках этого проекта мы предлагаем всем школьникам нашего города выразить свое видение будущего нашего города, стандартов будущей жизни в творческих произведениях. Это может быть литература, изобразительное искусство, компьютерные произведения. Мы привлекаем авторитетное жюри из специалистов в каждой из областей. Конкурс проходит под эгидой комитета по образованию Администрации Санкт-Петербурга.
В сознание детей нужно как можно раньше внедрять положительные стандарты. Например, здоровый образ жизни. Мы ведь всегда хотим, чтобы новое поколение было лучше предыдущего.
В качестве призов старшие школьники смогут получить образовательные гранты, это поможет им осуществить свои жизненные цели. Ну, а малышам достанутся призы, которые можно будет подержать в руках, поиграть ими.
– Какие проекты группа компаний «ЦДС» планирует начать в 2011 году?
– В стадии запуска в этом году у нас два проекта. Весной или в начале лета начнем строить жилой комплекс бизнес-класса в Сестрорецке. И летом же закладываем вторую очередь жилого массива «Новое Мурино». Ее площадь составит 65 тысяч квадратных метров. Летом и осенью приступим к реализации еще двух проектов. Всего в 2011 году планируем сдать в эксплуатацию более 150 тысяч квадратных метров жилья.
– Считаете ли вы, что кризис для строительной отрасли уже позади?
– Кризис на каждой компании отразился абсолютно индивидуально. Кто-то смог пережить это время с большими потерями, кто-то с меньшими. В целом, наверное, можно говорить о том, что рынок в прошлом году плавно выходил из шокового состояния 2009 года. Увеличивались объемы продаж, росли объемы строительства. Тем не менее прогнозируемого в 2009 году всплеска спроса на фоне сокращения предложения, который должен был привести к скачкообразному росту цен на жилье, не произошло. Наверное, это даже хорошо, потому что рынок развивается плавно, спокойно, без рывков и потрясений. Хотя цены и растут, им еще далеко до докризисных уровней.
Посткризисный рынок принес новые реалии. В докризисный период у нас был четкий календарный цикл подъемов и спадов продаж. Сейчас ситуация меняется, и, видимо, должно пройти какое-то время, чтобы мы могли проанализировать нынешнее положение дел.
– Как кризис отразился на бизнесе ГК «ЦДС»?
– Сейчас у нас больше объектов в работе, чем до кризиса. Однако нельзя говорить, что кризис пошел «ЦДС» на пользу, потому что, не будь кризиса, мы, может быть, достигли бы нынешних объемов строительства уже в 2009 году.
В прошлом году нам удалось хорошо пополнить свой земельный банк. И теперь есть возможность при наличии спроса еще наращивать объемы производства.
Досье
Медведев Михаил Анатольевич родился в Ленинграде 12 сентября 1973 года. Детство и юность провел в Эстонии. В 1996 году закончил факультет энергомашиностроения в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете. Второе высшее образование Михаил Медведев получил в Академии государственной службы при Президенте РФ, закончив ее в 2001 году по специальности «юриспруденция». В 2005 году получил ученую степень и звание кандидата юридических наук.
С 1999 года по настоящее время – учредитель и генеральный директор инвестиционно-строительной компании ЗАО «ЦДС», являющейся головной организацией группы компаний «ЦДС». Михаил Медведев женат, в его семье двое детей.
Справка о компании
ГК «ЦДС» создана в 1999 году. На ее счету более 30 завершенных строительных проектов в Петербурге и Ленинградской области, реализованных самостоятельно и в партнерстве с другими строительными компаниями. Сейчас в работе группы на стадии строительства и проектирования более 15 строящихся объектов, общей площадью 3,5 млн кв. м. В 2011 году группа компаний «ЦДС» планирует сдать в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений.
Кризис негативно отразился на деятельности девелоперов и инвесторов: приостановлены работы и перенесены сроки реализации многих проектов. И Васильевский остров не стал исключением. Однако комплексное освоение свободных территорий в его западной части и преобразование ранее застроенных земель промышленного пояса продолжается вопреки экономическому спаду. Об этом рассказал «глава администрации Василеостровского района Владимир Омельницкий.
– Владимир Владимирович, до назначения в Василеостровский район вы работали первым заместителем главы Приморского района. Пожалуй, у этих районов есть две общие черты: побережье и пробки. Все остальное – состояние жилищного фонда, объемы строительства и прочее – несколько другое. Не сложно было переключаться на иной круг проблем? – Василеостровский является одним из центральных районов города, со свойственными историческому центру проблемами: коммунальные квартиры, ветхое и аварийное жилье. Что делается для решения этих проблем? – Как обстоят дела с новым жилищным строительством в районе? – Транспортная доступность – основная проблема Василеостровского района. Причем свойственна она фактически всем частям острова. Узкие улочки, период навигации и так далее. На ваш взгляд, существуют ли пути решения всех этих проблем? – В районе есть откровенно депрессивные кварталы, с плохой экологической ситуацией, которые ранее занимали и продолжают занимать промышленные предприятия. Какие меры вы намерены предпринять для того, чтобы исправить сложившуюся ситуацию? – Говоря о дальнейших перспективах, участники рынка делают акцент на крупных инвестиционных проектах, которые реализуются на территории района и смогут дать новый толчок для его развития. Это «Морской фасад», ЗСД… Вы контролируете происходящие на данных территориях процессы? Есть ли какие-нибудь новости с этих масштабных строек? – По вашим оценкам, инвестиционная активность за время кризиса сократилась сильно? Стоит ли ожидать в ближайшее время новых крупных проектов? Беседовал Дмитрий Кирман
– Работа в целом мне была знакома. Сравнивать районы, наверное, нет смысла. Везде есть свои особенности и проблемы. Могу лишь сказать, что у администрации есть понимание, что нужно делать, чтобы жизнь в районе становилась лучше.
– Из двух тысяч зданий, расположенных на территории района, около 60 процентов построены до 1917 года. Среди них есть аварийные и ветхие дома, которые надо расселять. Эту проблему мы решаем вместе с жилищным комитетом. После реконструкции эти дома могут быть возвращены в жилой фонд (например, расселенный дом на 16-й линии передан под программу «Молодежи – доступное жилье»). В этом году начнется расселение еще двух домов и девяти аварийных квартир. Еще по двум адресам (4-я линия, 51 и 9-я линия, 46) документы находятся в стадии оформления.
Расселение коммунальных квартир – также одно из важнейших направлений работы районной администрации. На начало текущего года на острове их было 6890. За последние четыре месяца по городской программе расселены 144 из них. Это неплохой результат. Но стать участниками программы и получить социальные выплаты для приобретения или строительства отдельного жилья могут только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если жильцы коммунальной квартиры не состоят на соответствующем учете и не имеют права встать на такой учет, расселение возможно только при условии согласия всех жильцов. В этом заключается основная сложность. Причем в таких квартирах жильцов, как правило, много и договориться им непросто. В этих случаях помогают сотрудники жилищного отдела – ищут варианты обмена и перераспределения жилой площади. И, конечно, администрация привлекает к этой работе инвесторов. Это наиболее эффективный способ.
– У нас не так уж много свободных территорий, которые можно использовать под эти цели.
В этом году продолжается проектирование и строительство жилых домов по 13 адресам. За 2010-2011 годы планируется ввести в эксплуатацию более 200 тысяч квадратных метров жилья. В Галерной гавани завершается формирование жилых кварталов 7-9 и 7-9А. Разрабатывается градостроительная документация по строительству многофункционального комплекса на территории Сталепрокатного завода, готовится проект для бывшей территории завода имени Кулакова. Активно застраивается территория в районе улицы Беринга, между Средним и Малым проспектами. Также планируется построить жилые дома в квартале, ограниченном улицей Кима и переулком Декабристов. Что касается более отдаленных перспектив, то на намывных территориях под жилые кварталы планируется отвести 85,5 гектаров.
– Актуальность развития транспортной инфраструктуры для Василеостровского района очевидна. В первую очередь это связано с его островным положением. Но есть и другие причины. Инвестиционная привлекательность района очень высока, здесь построены и продолжают строиться многочисленные бизнес-центры, жилые дома, гостиницы и прочее. Соответственно увеличиваются транспортные потоки, а темпы развития дорожно-транспортной системы отстают, в том числе из-за переносов сроков строительства.
По программе комитета по благоустройству и дорожному хозяйству до 2015 года в Василеостровском районе предусмотрено ввести в эксплуатацию 42 дорожных объекта. В том числе мосты через реку Смоленку, через Малую Неву в районе острова Серный и Ново-Адмиралтейский мост через Неву в створе между 16-17-й и 18-19-й линиями. Принципиально изменит транспортную ситуацию строительство центрального участка ЗСД. Несмотря на кризис, дорожное строительство продолжается. В этом году будет завершено проектирование продолжения набережной Макарова, строительство автодорожного выхода с территории Морского пассажирского терминала в створе Мичманской улицы. Остальные объекты будут возводиться по мере поступления финансирования.
Но для улучшения транспортной ситуации необходимы не только новые мосты и дороги. Серьезно снижают пропускную способность магистралей машины, которые многие автовладельцы хранят прямо на проезжей части. И далеко не все из них злостные нарушители – просто не хватает парковочных мест. Сегодня никто не сомневается, что для мегаполиса, где земля стоит очень дорого, наиболее приемлемое решение этой проблемы – многоуровневые стоянки. Поэтому для района очень важна реализация инвестпроектов строительства паркингов. Практически им нет альтернативы. У нас в районе 12 действующих паркингов, четыре – на стадии строительства, еще по двум готовятся постановления правительства. Кроме того, мы обратились в комитет по строительству с предложением вернуться к строительству нереализованных проектов и рассмотреть возможность проектирования и строительства многоуровневых автостоянок за счет средств бюджета.
– У района есть позитивный опыт по реабилитации таких территорий. На месте бывшей обойной фабрики строится бизнес-центр «Сенатор», ведется строительство офисного здания и на территории завода «Пневматика». В зоне Уральской улицы на бывших производственных площадках построены супермаркеты, корпус для специализированного автотранспорта и автозаправочная станция. На базе бывшего АО «Северная мануфактура» создан современный торговый комплекс. На территории ЗАО «Балтийская бумага» успешно работают предприятия, которые не наносят вреда окружающей среде. Переведено в другой район полиграфическое производство с Уральской улицы, 14, на его месте теперь бизнес-центр. В настоящее время на территории бывшего трамвайного парка на Среднем проспекте планируется строительство многофункционального общественно-делового комплекса. Надеемся, что в ближайшие годы развитие депрессивных территорий продолжится и они постепенно будут освоены в соответствии с Генпланом развития Петербурга и Правилами землепользования и застройки.
– Какую долю промышленности, на ваш взгляд, необходимо сохранить в районе? Какие предприятия следует выводить, а какие должны остаться?
– Существует постановление городского правительства за номером 37 от 11 июля 2002 года «О реформировании, перепрофилировании и перебазировании промышленных предприятий, расположенных в Санкт-Петербурге, и реабилитации освобождаемых территорий». В соответствии с ним специалисты администрации района обследовали более 150 предприятий и организаций района. В результате были выявлены случаи недостаточно эффективного, на наш взгляд, использования занимаемых территорий. Но ситуация меняется. Мы видим это на примере той же Уральской улицы.
Что касается стимулов, то руководители предприятий в первую очередь оценивают экономическую обоснованность перевода производства на новое место. Стимулировать их, к примеру, путем повышения арендных ставок за землю – не самая эффективная и популярная мера. Необходимо учитывать социальный фактор: на предприятиях, расположенных в районе, трудятся, как правило, люди среднего и старшего возраста. Они не согласятся ездить на работу на окраины. Кроме того, уменьшение рабочих мест обратно пропорционально плотности дорожного движения в часы пик: дополнительно тысячи людей будут выезжать и возвращаться на остров. Так что выводить необходимо предприятия, неэффективно использующие земельные участки, экологически вредные производства. Предприятия, которые успешно развиваются, занимаются научными и опытными разработками, высокоточные и инновационные производства надо сохранить.
– Интерес к этим проектам закономерен. Каждый из них с полным правом можно назвать новаторским.
На конец прошлого года в общей сложности было образовано 170 гектаров намывных территорий. А по проекту площадь «Морского фасада» составит 476,7 гектара, на ней построят более 4 миллионов квадратных метров недвижимости и Морской пассажирский терминал. Новый порт будет соответствовать всем существующим международным стандартам безопасности пассажиров и судов, его пропускная способность составит около 12 тысяч туристов в день (свыше 1,5 миллионов человек в год). Работы в порту продолжаются. Введены в эксплуатацию причалы 4 и 5, на 99 процентов готов причал 3. В этом году будет закончена значительная часть работ на причалах 1 и 2. Скоро здесь откроются четыре магазина беспошлинной торговли. Почти половину круизных туристов планируется вывозить из порта на речных трамвайчиках. Это позволит значительно снизить нагрузку на улично-дорожную сеть города. В дальнейшем появятся новая ветка метро с двумя станциями пересадок, мосты и дороги, вертолетные площадки и стоянки для яхт.
Следует отметить, что интересные инвестиционные проекты реализуются не только на намывных территориях. Я уже говорил о строительстве многофункционального общественно-делового комплекса «Телефабрика» на территории бывшего трамвайного парка. Здесь будет кино- и телевизионное производство, концертный зал на 1,7 тысячи мест, гостиницы, бизнес-центры и торговые объекты. Реализует этот проект иностранный инвестор. Его архитектурная концепция, разработанная мастерской Мамошина, органично сочетает здания современной формы и памятники промышленной архитектуры.
В устье реки Смоленки проводятся проектно-изыскательские работы для строительства международного многофункционального общественно-делового центра «Мост в Европу».
Активно будет развиваться и гостиничный бизнес. В соответствии с городской программой на Васильевском острове планируется строительство 19 отелей.
– Да, действительно, экономический кризис повлиял на инвесторов. Частично приостановлены работы и перенесены сроки реализации некоторых проектов, в том числе по строительству паркингов, гостиниц, жилых домов. Однако проводится работа по комплексному освоению свободных территорий в западной части острова, по реконструкции и модернизации кварталов старой застройки, по преобразованию ранее застроенных земель промышленного пояса. Активизировались собственники земельных участков, на которых планируется строительство гостиниц, офисных и медицинских центров. Так что есть все основания говорить об оживлении инвестиционной деятельности.
Строительный рынок медленно оживает после продолжительного спада. Подъему отрасли способствует удачное начало строительного сезона и отложенный спрос на ликвидное жилье эконом-класса. О проектах, перспективах и сложностях компании «Главстрой-СПб» рассказал ее исполнительный директор Александр Ермак.
– Как компания «Главстрой-СПб» пережила тяжелые для отрасли кризисные времена? – Как и все, мы испытали влияние экономического спада. Но Главстрою повезло в том, что в кризис компания вошла с проектируемыми, а не строящимися объектами. Проектирование, экспертиза, получение разрешений – все это довольно долгая, но не требующая серьезных вливаний работа. Самые тяжелые времена мы пережили на бумажной работе. А когда кризис начал спадать, мы вышли на стройку. Сегодня уже мы можем говорить о стабильности и перспективности, и свидетельство тому – рост обращений в наш отдел продаж. Если говорить о позитивных тенденциях, то экономический спад позволил нам оптимизировать наш менеджмент, и сегодня мы имеем крепкую команду управленцев, способных вести самые сложные объекты. – Какие проекты вы ведете сегодня в Петербурге? – «Северная долина» – один из наиболее значимых для компании проектов. Сейчас у нас есть разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тысяч квадратных метров и детского сада на 190 мест. Сдача жилых корпусов запланирована на первый квартал 2011 года. Второй проект комплексного освоения – Юнтолово. Здесь мы ведем проектирование двух первых кварталов, их концепция уже согласована с главным архитектором, и мы планируем пройти экспертизу до конца года. Есть у нас и объекты в центре города: квартал Шкапина-Розенштейна и Апраксин двор. Первый задумывался как офисно-деловой центр, но сегодня основная функция объекта изменилась в пользу жилья. – Каков на сегодняшний день земельный банк компании? – Наш земельный банк составляет порядка 700 гектаров. Самые крупные, дорогие участки мы купили задолго до кризиса и уже полностью рассчитались за них с городом. – А что входит в ближайшие планы развития питерского Главстроя? – В первую очередь мы продолжим работать над уже имеющимися объектами. Будем продолжать строительство следующих участков «Северной долины» и сдавать в эксплуатацию уже возведенные дома. Строительство здесь ведется быстрыми темпами – этаж в неделю. В 2011 году будут сданы все четыре корпуса. В будущем году компания планирует приступить к застройке Юнтолово. Идет работа над проектом жилой части Шкапина-Розенштейна – порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Мы переосмыслили квартал с точки зрения функционального назначения застройки, и теперь две трети площади отданы под офисы, а одна треть – под жилье. Изначально площадь офисных помещений составляла около 300 квадратных метров, но сегодня она сократилась до разумных пределов. Так мы пытаемся повысить ликвидность этого масштабного проекта. – Что привнесла в жизнь строителей система саморегулирования? Каковы ее плюсы и минусы? – Мы находимся в правовом поле, которое предписано законом, и состоим в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Никаких очевидных плюсов и минусов от этого мы пока не ощутили, но и сроки введения института СРО еще не столь велики. – Много говорят сегодня о стратегическом партнерстве города и компании. В чем оно выражается, если не секрет? – Прежде всего это выражается в тесном контакте со структурами, прокладывающими коммуникации к нашим территориям. По нашей инициативе в 2007 году была создана рабочая группа по комплексному освоению городских территорий, где решаются основные межведомственные споры. Кроме того, в этом году мы рассчитываем поучаствовать в конкурсе на приобретение жилья для городских нужд. – Воспользовались ли вы инвестиционными каникулами, которые город предоставил застройщикам в самое тяжелое для них время? – По всем нашим проектам мы с городом рассчитались сразу, оплатив стоимость торгов практически единовременно. На сегодняшний день «Главстрой-СПб» имеет перед городом только обязательства по аренде. В этой части мы воспользовались возможностью отсрочки платежей, но как только «каникулы» закончились, мы сразу все оплатили. – Какова на сегодняшний день ценовая политика компании? Из чего складывается себестоимость? Ожидается ли рост продажных цен? – В «Северной долине» стартовая цена составляет 49 900 за квадратный метр – это при стопроцентной оплате. Далее возможны варианты в зависимости от первого взноса. Если говорить о полной инвестиционной стоимости, то она складывается из стоимости коробки здания, оплаты за подключение к сетям, цены аренды и обслуживание кредита. – Вы реализуете свои квартиры самостоятельно или прибегаете к помощи профессиональных продавцов недвижимости? – Мы формируем собственную полноценную структуру продаж. А пока заключили договоры с пятью ведущими риэлторскими агентствами города, такими как «Петербургская недвижимость», «Бекар», «АРИН», «Итака», «Невский альянс», и с московской компанией «ГСМ-Недвижимость». – Что такое безопасное строительство? Кто его может гарантировать? – Безопасность строительства – это, прежде всего, безопасность труда. Все, кто бывает на нашей строительной площадке «Северной долины», могут воочию увидеть, что это такое. – Важно ли сегодня доверие потребителей? Как его добиться? – Доверие потребителя возникает тогда, когда он видит, как растут этажи его дома. На нашей стройке он может наблюдать, как каждую неделю возводится новый этаж, и это главное! Беседовала Наталья Бурковская