Александр Орт: «Надзор – дело военное»
В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга работает 85% бывших военнослужащих. Это волевые, уверенные в себе и нацеленные на результат люди, которые беспрекословно выполняют поставленные перед ними задачи. Начальник Службы Александр Орт рассказал об особенностях работы в «военном» коллективе.
– Александр Иванович, как получилось, что ваша команда состоит в основном из военнослужащих? Сложно ли руководить людьми, которые привыкли действовать по уставу?
– Работа в Службе имеет свою специфику, поэтому набирать персонал без высшего образования и опыта работы мы не можем. Также не представляется возможным и обучение выпускников вузов. Кроме того, в нашей работе важна выдержка, ответственность, чистоплотность. Именно этими качествами обладают военнослужащие, к которым я всегда относился и отношусь с уважением. Раньше мы делали ставку как раз на военных, которые без проблем справлялись с надзорной функцией на объектах строительства, поэтому в нашей команде работает порядка 85% бывших военнослужащих, начиная от лейтенанта и заканчивая полковником. В настоящее время мы весьма ограничены в выборе, так как прежде, чем приглашать на работу, должны объявить конкурс на вакантные места. Хотя стараемся и сейчас, если возникает ситуация выбора, отдавать предпочтение человеку, прошедшему военную службу. Это энергичные, знающие свое дело люди, честные и выносливые. Согласитесь, не каждый сможет подняться на 25-й этаж строящегося дома без лифта.
– Насколько мне известно, вы и некоторые сотрудники Службы все-таки делаете вклад в обучение молодых специалистов, пусть и не непосредственно в стенах ведомства, активно занимаетесь научной деятельностью.
– На протяжении 14 лет я являюсь председателем государственной аттестационной комиссии и вижу, как за 5-6 лет в институте «зеленые» первокурсники превращаются в серьезных, целеустремленных специалистов, большинство из которых работает по профессии. Строительство – это отрасль – локомотив экономики, от которой зависят многие смежные рынки. Именно поэтому все время необходимо поддерживать авторитет отрасли. Раньше профессия строителя относилась к тяжелому и не престижному труду. Сегодня в строительстве множество новых технологий, которые заменяют и облегчают тяжелый ручной труд. Но мы столкнулись с другой проблемой: из-за застоя в образовательной сфере у нас практически не осталось квалифицированных кадров. Именно с воспитания новых кадров необходимо начинать повышение авторитета отрасли. В Службе очень серьезно озабочены этим вопросом, поэтому я стараюсь постоянно инициировать появление различных новых учебных пособий, сборников, проводить семинары и конференции для всех желающих. Так вышли в свет свыше 60 публикаций на различные темы: от истории отрасли до анализа основных строительных ошибок. Ими могут пользовать, как студенты для обучения, так и уже работающие в отрасли специалисты.
– Одна из главных функций вашей организации – контроль качества строительства. Не всегда застройщики соблюдают требования технических регламентов, вследствие чего возникают конфликтные ситуации. Иногда работа напоминает военное сражение. На войне все средства хороши? Благодаря чему удается соблюсти баланс и выйти из ситуации без потерь?
– Сам процесс надзора за объектами строительства действительно похож на военное сражение, особенно когда застройщики пытаются решить свои проблемы в обход закона. Например, начать работы без разрешения на строительство. Однако я против развязывания конфликта – худой мир лучше войны. Мы не сторонники военных действий: мы ставим перед собой задачу выявить недостатки, которые возникают на строительной площадке, одновременно помочь, подсказать, как оперативно решить проблемы и двигаться вперед. С застройщиками, которые готовы к сотрудничеству и идут на контакт, мы решаем все сообща. Там, где важнее меркантильные интересы и нет конструктивного диалога, приходится действовать жестко.
– Общественная организация «Живой город» обвинила Госстройнадзор в незаконной выдаче разрешения на снос здания на Невском проспекте, 68. Почему ваша Служба оказалась крайней в этой ситуации?
– Для всех хорошим не будешь. Но в любой ситуации мы стремимся соблюсти закон. Этот дом привлекает к себе внимание, он расположен на лобном месте. Этим и пытаются воспользоваться общественные организации, преследующие свои определенные цели. Экспертиза по этому объекту выдала положительное заключение. Все стадии рассмотрения и согласования пройдены. Рекомендации от КГИОП получены, даже, несмотря на то, что это не памятник архитектуры – объект лишь находится в охраняемой зоне. Исходя из этого, мы и строили работу. Все мероприятия были согласованы, в том числе и с КГА. В нашем городе всегда найдутся противники официальных решений по сносу зданий. Каждый имеет право на свою точку зрения. Я тоже могу сказать, что мне определенный фильм не нравится, но я же не выхожу на пикет с лозунгом: «Давайте Никиту Михалкова снимем с должности». Каждый должен заниматься своим делом. В данном случае законодательно, технически и организационно все сделано правильно. Подобные выпады сбивают ритм работы, который уже взят на строительной площадке, нарушают технологии. Сейчас необходимо быстро завершить начатое, чтобы сохранить соседние дома. И приступить к мероприятиям, позволяющим это сделать. Любая задержка только усугубляет ситуацию. Если остановимся хотя бы на неделю-две из-за всех этих волнений, потом придется разрабатывать дополнительные мероприятия по укреплению близлежащих домов.
– Как вы считаете, в последнее время увеличилось или сократилось число нарушений? Расскажите о типичных ошибках строителей.
– Несмотря на то, что в
– Какие нарушения были уже зафиксированы в новом году?
– В новом году было выдано еще не так много разрешений на строительство, всего порядка 15. Пока мы работаем с уже начатыми объектами, на которых серьезных нарушений не зафиксировано.
– Ситуация с обвалом крыши в гипермаркете «О’Кей» спровоцировала увеличение числа проверок строящихся или уже построенных зданий?
– Проблему эксплуатируемых зданий обходили стороной, пока не произошло ЧП. Между тем есть отдельные законодательные акты, которые обязывают проводить определенные мероприятия тех, кто занимается эксплуатацией зданий. Но у нас, как всегда, все откладывается на потом. Даже нет конкретного надзорного органа, который бы наблюдал за состоянием эксплуатируемых зданий, по жилищному фонду все вопросы решаются Жилищной инспекцией, которая заставляет эксплуатирующие организации принимать меры. За здания общественного назначения каждая эксплуатирующая организация несет персональную ответственность. В том случае, если возникает подобная ситуация, государство, как гарант безопасности, в лице Службы выявляет причины происшедшего, для того чтобы на аналогичных объектах не повторились такие моменты. В настоящее время мы заканчиваем проверку 3-х аналогичных зданий с типовыми проектами. Пока вопиющих нарушений нигде не выявлено, деформаций на конструкциях тоже нет. Как правильно сказала губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, надо грамотно эксплуатировать здания и вовремя убирать лишние нагрузки в виде снега. Пока окончательные выводы делать рано, на объекте продолжает работу следственный комитет. По предварительным данным, всему виной запредельные снеговые нагрузки, которые спровоцировали обвал. Сейчас проверяются технические характеристики здания – возможно, были допущены ошибки в расчетах.
– Служба идет в ногу со временем и постоянно совершенствует методы взаимодействия с клиентами и партнерами. Не так давно на сайте появился «личный кабинет». Расскажите о нововведении.
– Действительно, мы постоянно стараемся не отставать и в сфере информационных технологий. Сейчас мы активно взялись за развитие нашего сайта www.expertiza.spb.ru. Самым главным достижением стало появление «личного кабинета», который уже в ближайшее время позволит полностью перейти на электронный документооборот. С его помощью застройщики, например, теперь могут подать заявления на любые работы, просто зайдя на сайт. Кроме того, через сайт можно подать свои предложения, направить запросы, обращения, а также записаться на прием к нашим специалистам, что, безусловно, экономит время.
– Президент РФ Дмитрий Медведев назвал борьбу с коррупцией одной из главных стратегических задач. Приняты ли в Госстройнадзоре антикоррупционные меры?
– Мы относимся к тому органу, который напрямую контактирует с исполнителями, а значит, его можно отнести к возможному очагу коррупции, где соблазнов очень много. Однако все наши совещания не проходят без напоминаний о той работе, которая проходит в целом в стране и в городе по части борьбы с коррупцией. В Службе издан соответствующий приказ, создана рабочая группа. В
– Что хотели бы пожелать коллегам и партнерам в День защитника Отечества?
– Я отношусь с уважением к людям в форме, я понимаю, как сложно порой нести службу в вооруженных силах. Хочу пожелать всем военным мужества, крепости духа, надеюсь, что те мероприятия, которые намечены Президентом РФ Дмитрием Медведевым, премьер-министром РФ Владимиром Путиным по части создания благоприятных условий для нормальной службы, будут претворены в жизнь, в том числе с нашим участием. А сама армия преобразится, и будет достойно выполнять возложенные на нее функции. Нашим же сотрудникам желаю здоровья, твердости духа, надежности и творческих успехов, а также новых научных открытий, так как многие мои коллеги имеют ученые степени, многие годы занимаются наукой.
Беседовала Ярослава Задорина
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская