В.Лаптев: Кризис не изменил наших приоритетов
О реализации текущих проектов и планах на будущее компании «Арсенал-Недвижимость» рассказал генеральный директор Виктор Лаптев.
– Сегодня редкое интервью с застройщиком не начинается с вопроса о преодолении финансового кризиса. Можете поделиться своими технологиями выживания?
– Нельзя сказать, что мы не почувствовали кризис. Это было бы лукавством – мы такие же участники рынка, как и многие другие застройщики. Но благодаря тому, что наша компания всегда вела достаточно консервативную инвестиционно-финансовую политику, мы встретили кризис не имея обременения в виде заемных средств.
Мы оптимизировали работу нашей компании, не обошлось и без сокращения штатов, но скажу, что мы уволили только малоэффективных сотрудников. Эти «антикризисные меры» позволили нам не менять своих приоритетов, сохранить начатые крупные проекты и сосредоточиться именно на их реализации. Один из них и, пожалуй, главный – это строительство нового жилого квартала «Девяткино» недалеко от одноименной станции метро.
– Расскажите, пожалуйста, как идет реализация этого проекта?
– Участок под строительство жилого квартала «Девяткино» приобретен компанией «Арсенал-Недвижимость» в 2007 году, и с того времени все работы осуществляются четко по графику. Это даже не квартал, а небольшой город, окруженный одновременно и чистейшей природой, и всеми благами цивилизации, включая отличную транспортную доступность и хорошо развитую инфраструктуру.
Проект реализуется по 214-му ФЗ и аккредитован страховой компанией «Югория» для страхования финансовых рисков дольщиков. Мы полагаем, это подтверждает нашу надежность и прозрачность нашего бизнеса.
Проект строительства жилого квартала «Девяткино» является победителем по итогам отбора в 2008 году на субсидирование процентной ставки по привлекаемым кредитам. Условия субсидирования предусмотрены федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 годы. Это значит, что Минрегион субсидирует процентные ставки застройщику по схеме «ставка рефинансирования + 3 процента», что дает нам дополнительные конкурентные преимущества в виде гарантированного и доступного финансирования проекта.
Также проект «Девяткино» стал победителем конкурсного отбора для предоставления в 2008–2010 годах субсидий на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой застройки. На федеральные средства от метро «Девяткино» к новому кварталу проложат
Из 73 проектов со всей России, принимавших участие в конкурсе, прошли отбор всего 24. В том числе наш жилой квартал. Победить в обоих конкурсах проекту помогла действительно удачная концепция.
Сегодня очень важен социальный фактор строительства. Мы разработали специальные льготные условия для молодых семей. Мы не можем сделать жилье доступным для всех, но нам важно помочь тем, кто только выстраивает фундамент новой семьи, и тем, кто заботится о будущих поколениях.
– Проекты, реализуемые на границе города и области, часто наталкиваются на комплекс проблем, связанные с прокладкой инженерных сетей. Как вам удалось решить эти вопросы?
– В районе Мурино-Новодевяткино существуют проблемы с водоотведением и канализованием, требуется строительство новых очистных сооружений на 10 тысяч кубометров. Мы запроектировали строительство собственных локальных очистных сооружений. Мировой опыт показывает, что именно строительство локальных очистных сооружений дает наилучший эффект. И, конечно, власти должны оказывать поддержку предпринимателям, которые желают вкладывать свои средства в развитие инженерной инфраструктуры, в частности – строительство очистных сооружений. К сожалению, пока местные власти считают, что очистные сооружения частными быть не могут.
Другая проблема заложена, вероятно, в самом муниципальном законодательстве. Мы столкнулись с тем, что муниципалитеты разных уровней часто не могут договориться между собой и разделить полномочия. Вероятно, проблема в несовершенстве закона.
– Каковы ваши планы на будущее?
– Придерживаясь своих жестких принципов в финансовой политике, «Арсенал-Недвижимость» смог в нынешние времена сохранить все свои основные крупные проекты в работе. Мы сформировали пул проектов, каждый из которых интересен и перспективен. Не отказались от планов по строительству ТРК «Мандарин» на углу Мебельной и Яхтенной улиц (участок 3 гектара), ищем инвесторов и будет реализовывать этот проект. Концепция для проекта разрабатывалась компанией RMJM London Ltd., который проектировал башню «Газпрома».
В докризисное время у нас были планы по строительству бизнес-парк на Мебельной улице. Мы также будем реализовывать этот проект, слегка изменили концепцию – планируем строить бизнес-центр и завод по производству стеклопакетов. Надеемся реализовать этот проект через 2,5 года.
В портфеле компании есть несколько земельных участков, на которых мы планируем построить жилье. Так, мы рассматриваем возможность реализации проекта класса «люкс» на Крестовском острове.
В помощь реализуемым проектам компания приобрела щебеночный карьер в Карелии. Его планируется использовать не только на собственные нужды, но и для поставок на рынок.
Беседовала Мария Иванова
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник