В.Лаптев: Кризис не изменил наших приоритетов
О реализации текущих проектов и планах на будущее компании «Арсенал-Недвижимость» рассказал генеральный директор Виктор Лаптев.
– Сегодня редкое интервью с застройщиком не начинается с вопроса о преодолении финансового кризиса. Можете поделиться своими технологиями выживания?
– Нельзя сказать, что мы не почувствовали кризис. Это было бы лукавством – мы такие же участники рынка, как и многие другие застройщики. Но благодаря тому, что наша компания всегда вела достаточно консервативную инвестиционно-финансовую политику, мы встретили кризис не имея обременения в виде заемных средств.
Мы оптимизировали работу нашей компании, не обошлось и без сокращения штатов, но скажу, что мы уволили только малоэффективных сотрудников. Эти «антикризисные меры» позволили нам не менять своих приоритетов, сохранить начатые крупные проекты и сосредоточиться именно на их реализации. Один из них и, пожалуй, главный – это строительство нового жилого квартала «Девяткино» недалеко от одноименной станции метро.
– Расскажите, пожалуйста, как идет реализация этого проекта?
– Участок под строительство жилого квартала «Девяткино» приобретен компанией «Арсенал-Недвижимость» в 2007 году, и с того времени все работы осуществляются четко по графику. Это даже не квартал, а небольшой город, окруженный одновременно и чистейшей природой, и всеми благами цивилизации, включая отличную транспортную доступность и хорошо развитую инфраструктуру.
Проект реализуется по 214-му ФЗ и аккредитован страховой компанией «Югория» для страхования финансовых рисков дольщиков. Мы полагаем, это подтверждает нашу надежность и прозрачность нашего бизнеса.
Проект строительства жилого квартала «Девяткино» является победителем по итогам отбора в 2008 году на субсидирование процентной ставки по привлекаемым кредитам. Условия субсидирования предусмотрены федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 годы. Это значит, что Минрегион субсидирует процентные ставки застройщику по схеме «ставка рефинансирования + 3 процента», что дает нам дополнительные конкурентные преимущества в виде гарантированного и доступного финансирования проекта.
Также проект «Девяткино» стал победителем конкурсного отбора для предоставления в 2008–2010 годах субсидий на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой застройки. На федеральные средства от метро «Девяткино» к новому кварталу проложат
Из 73 проектов со всей России, принимавших участие в конкурсе, прошли отбор всего 24. В том числе наш жилой квартал. Победить в обоих конкурсах проекту помогла действительно удачная концепция.
Сегодня очень важен социальный фактор строительства. Мы разработали специальные льготные условия для молодых семей. Мы не можем сделать жилье доступным для всех, но нам важно помочь тем, кто только выстраивает фундамент новой семьи, и тем, кто заботится о будущих поколениях.
– Проекты, реализуемые на границе города и области, часто наталкиваются на комплекс проблем, связанные с прокладкой инженерных сетей. Как вам удалось решить эти вопросы?
– В районе Мурино-Новодевяткино существуют проблемы с водоотведением и канализованием, требуется строительство новых очистных сооружений на 10 тысяч кубометров. Мы запроектировали строительство собственных локальных очистных сооружений. Мировой опыт показывает, что именно строительство локальных очистных сооружений дает наилучший эффект. И, конечно, власти должны оказывать поддержку предпринимателям, которые желают вкладывать свои средства в развитие инженерной инфраструктуры, в частности – строительство очистных сооружений. К сожалению, пока местные власти считают, что очистные сооружения частными быть не могут.
Другая проблема заложена, вероятно, в самом муниципальном законодательстве. Мы столкнулись с тем, что муниципалитеты разных уровней часто не могут договориться между собой и разделить полномочия. Вероятно, проблема в несовершенстве закона.
– Каковы ваши планы на будущее?
– Придерживаясь своих жестких принципов в финансовой политике, «Арсенал-Недвижимость» смог в нынешние времена сохранить все свои основные крупные проекты в работе. Мы сформировали пул проектов, каждый из которых интересен и перспективен. Не отказались от планов по строительству ТРК «Мандарин» на углу Мебельной и Яхтенной улиц (участок 3 гектара), ищем инвесторов и будет реализовывать этот проект. Концепция для проекта разрабатывалась компанией RMJM London Ltd., который проектировал башню «Газпрома».
В докризисное время у нас были планы по строительству бизнес-парк на Мебельной улице. Мы также будем реализовывать этот проект, слегка изменили концепцию – планируем строить бизнес-центр и завод по производству стеклопакетов. Надеемся реализовать этот проект через 2,5 года.
В портфеле компании есть несколько земельных участков, на которых мы планируем построить жилье. Так, мы рассматриваем возможность реализации проекта класса «люкс» на Крестовском острове.
В помощь реализуемым проектам компания приобрела щебеночный карьер в Карелии. Его планируется использовать не только на собственные нужды, но и для поставок на рынок.
Беседовала Мария Иванова
.jpg)
На прошлой неделе Комитет по строительству и Сбербанк подписали соглашение о сотрудничестве. По словам главы комитета Вячеслава Семененко, в городе уже действует аналогичная программа «Ганзакомбанка», который, собственно, и придумал схему проектного кредитования. Ответить на вопросы об этой программе согласился председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.
- Ваш банк предложил собственную схему работы со строителями. Расскажите, что это за проект?
- Нас трудно сравнивать со Сбербанком, это разные весовые категории. Но мы считаем, что будущее банковского комплекса за созданием таких если не конгломератов, то альянсов. Строители лишены проектного финансирования в привычных объемах, а банки потеряли довольно большие деньги из-за финансового кризиса. Совместную работу осложняют и многочисленные истории, связанные с невозвратами долгов. Примером тому могут стать тяжбы с компаниями «ЛЭК», «М-Индустрия» и т. д.
Фактический разрыв между финансовым институтом и строительным комплексом за последний год увеличился, но выживать нужно, поэтому мы разработали собственную модель. Это локальный проект, так называемая точка роста. Мы приобрели пятно в центре города, на Боровой улице, и проводим проектно-изыскательские работы на строительство восьмиэтажного жилого дома, общей площадью 8,5 тысяч кв.м с парковкой. Это проект эконом-класса, где будут превалировать одно- и двухкомнатные квартиры.
Мы проходим весь строительный этап: от начала до конца, поэтому должны четко понимать, что и за сколько мы строим и какую цену сможем предложить конечному потребителю. Те цены, которые озвучиваются сегодня строителями, банками и властями, очень разнятся и весьма далеки от реальной себестоимости квадратного метра. Не секрет, что строители закладывают в стоимость метра расходы, связанные с другими объектами, банковские проценты. Наш участок не обременен никакими долговыми обязательствами, мы работаем с чистого листа.
- Пока не очень понятно, в чем секрет схемы.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово начать экспериментальный проект по финансированию застройщиков через первичных дилеров. У них есть ряд требований к финансовым структурам, готовым участвовать в этом проекте, и наш банк соответствует им. Недавно мы направили свою заявку в АИЖК и ждем ответа.
Для нас на самом деле непринципиально, откуда идет финансирование строительства. Это могут быть и государственные деньги, и средства банков-партнеров, и частный капитал. Важно понять, что процентные ставки при кредитовании проекта, – это непринципиальный момент, нужно считать интегральную доходность. Если финансовый институт участвует на всех стадиях проекта – от покупки пятна до продажи квартир, - то затраты будут покрыты. Главное – удачная кооперация со строителями.
- Для строителей процентная ставка по кредиту – принципиальный момент?
- Для многих строительных компаний еще недавно норма прибыли была сто процентов годовых. У банков нет таких норм прибыли. Банк исходит из того, что нужно гарантированно провести весь финансово-строительный цикл, получив на выходе ценовой диапазон, соответствующий потребительскому рынку. При экономном расходовании средств и банк, и застройщик получат адекватную рыночным условиям норму прибыли.
- А почему проект относят к «точкам роста»?
- Это локальный проект, в котором все понятно и прозрачно. Мы обеспечиваем финансовый и сметно-строительный контроль, можем продемонстрировать инвесторам движение денежных средств на протяжении всего цикла. Как правило, строители никому не показывают движение средств, а у нас можно будет проконтролировать каждую копейку.
- Кто выступит застройщиком проекта?
- На сегодняшний момент застройщик у нас не выявлен. Мы находимся в процессе отбора, консультируемся с Комитетом по строительству, изучаем потенциальных партнеров. Для нас важно, чтобы застройщик имел хорошую репутацию и гарантировал экономическую прозрачность. В ближайшее время будет объявлен открытый тендер. Мы же в свою очередь гарантируем жесткий финансовый контроль.
- При таком контроле строители вряд ли могут рассчитывать на стопроцентную прибыль?
- Банковская норма прибыли составляет сегодня около 20 %, будем стремиться к среднему арифметическому. А если серьезно, то многие компании остались без заказов, а гарантированная работа интересна всем. Наш банк ориентирован на работу с небольшими объектами недвижимости. И ответственно могу заявить, что докризисные цены на недвижимость в центре города нельзя назвать адекватными. Когда мне говорят, что квадратный метр стоит 5-8 тысяч долларов, то я не вижу, из чего складывается такая сумма.
- На какой стадии сегодня находится работа над проектом?
- У нас уже есть пятно, оформлены все документы по проекту. Мы ждем ответа из АИЖК. При этом у нас есть уже предварительные договоренности с несколькими коммерческими банками и заводами по изготовлению стройматериалов. Предприятия стройиндустрии готовы предоставлять банкам товарные кредиты, и мы можем покупать стройматериалы дешевле, чем другие участники рынка.
- А когда дом будет построен, кто займется продажей квартир?
- Банк сможет обеспечить хорошие объемы продаж. Мы будем продавать квартиры в ипотеку – это очень существенный момент для потребителей эконом-класса. Покупатели доверяют банку больше, чем строителям.
- У вас уже есть желающие купить квартиру?
- Договоры мы будем заключать, когда начнется строительство. Сейчас мы рассматриваем заявки, и их довольно много.
Беседовала Наталья Бурковская