М. Бабкин: Для строительства города Усть-Луга выбран благоприятный момент
Для реализации жилищных программ на территории, прилегающей к морскому торговому порту Усть-Луга, было создано ОАО «ПортЖилСтрой». О строительстве нового города и административно-делового центра порта рассказывает генеральный директор компании Михаил Бабкин.
- Михаил Михайлович, проект нового города Усть-Луга был подготовлен еще в
- Проект города Усть-Луга на 34,5 тыс. жителей был разработан силами института «Урбанистики». В настоящее время он находится на окончательном согласовании в Минрегионразвития, но на уровне муниципальных образований и правительства Ленобласти он уже согласован и полностью утвержден. В соответствие с генпланом нового города будут объединены три населенных пункта, существующие на данной территории: это поселок Усть-Луга, поселок при железнодорожной станции «Усть-Луга» и деревня Кароколье, где проживает порядка 2 тысяч человек. На месте поселков вырастет современный город максимально комфортный для людей, которые в нем будут проживать и спроектированный с учетом требований энергоэффективности и экологичности.
- Какова судьба существующих населенных пунктов?
- Новый город их дополнит. В случае, если кто-то из жителей, проживающих в них изъявит желание переехать в более современное и комфортное жилье, мы готовы рассматривать вопросы реновации существующих зданий, и возведения на их месте новых объектов. Со своей стороны мы, конечно, будем стараться вписать уже существующие объекты в концепцию нового населенного пункта, но повторюсь, каждый человек, проживающий на данной территории, является гражданином РФ, обладает правами, и насильно его никто не собирается принуждать ни к какому переселению.
Весь цикл строительства города рассчитан на период с 2010 до
К освоению первого этапа застройки мы и планируем приступить в этом году. Он включает в себя освоение
На сегодняшний день уже выбрана подрядная организация для проведения проектных и строительных работ. И в ближайшее время она должна уже выйти на строительную площадку. По условиям контракта с подрядчиком, сроки сдачи первых четырех домов – середина
-Сроки небольшие, чтобы их выдержать будут ли применяться какие-либо технологии для быстровозводимых зданий?
- Конструкции, которые будут применяться при строительстве, позволяют максимально быстро построить новый город. Это будут здания, принцип строительства которых основан на сборном железобетонном каркасе и на эффективных стеновых ограждающих конструкциях, выполненных по типу «пирога».
- Как решаются вопросы с инженерной инфраструктурой?
- Что касается вопроса об инженерной инфраструктуре, то, как всегда он является наиболее сложным во всех проектах комплексного освоения территории. Мы пытаемся эти вопросы решать и при содействии правительства Ленобласти и органов местного самоуправления. Но, безусловно, необходимо вкладывать достаточно значительные средства в восстановление и капитальный ремонт того, что есть сейчас и в создание новых объектов, рассчитанных на всю территорию.
- Кто будет жить в новом городе?
- Данный населенный пункт рассчитан на тех, кто будет работать в порту, для членов их семей и для работников сопутствующих территорий. То есть промышленных зон, которые создаются при порте, административно-делового центра, складского логистического центра. То есть для работников комплексно развиваемой территории.
Это будет постоянное жилье, комфортное со всеми коммунальными услугами, горячей водой, в перспективе с газом.
- На каких условиях будет предоставляться жилье?
- Не секрет, что на сегодняшний день в Ленобласти невозможно найти порядка 8-9 тыс. человек, которые могли бы работать на данной территории. Кадровый потенциал Кингисеппского района практически исчерпан, поэтому вся надежда на тех людей, которые будут приезжать сюда из других регионов РФ, где не такая благоприятная ситуация с занятостью. Именно на них и будут рассчитаны квартиры и дома нового города.
Кто будет выкупать это жилье: государство, работодатели, граждане – рассматривается несколько схем взаимодействия, в каждом направлении мы работаем, по каждому направлению есть определенные решения, которым мы стараемся следовать.
Вообще все условия создает работодатель, и если будут понятные условия работы, достойная заработная плата, а у меня нет никаких сомнений, что именно так и будет, я считаю, что будет стоять очередь из людей, желающих здесь поселиться.
- Из каких источников будет осуществляться финансирование строительства города Усть-Луга?
- Финансирование планируется из нескольких источников, это собственные средства «Компании Усть-Луга», средства привлеченных инвесторов, средства кредитных организаций и средства федерального и регионального бюджетов. Общий объем финансирования достаточно тяжело рассчитать, поскольку большой горизонт расчета, 15 лет, но понятно, что это десятки миллиардов рублей.
- Помимо проекта строительства нового населенного пункта, какие проекты реализует компания?
- «ПортЖилСтрой» является дочерним предприятием компании «Усть-Луга» и не занимается непосредственно вопросами, связанными с портовой деятельностью. Однако, мы курируем еще один проект – это создание административно-делового центра порта. На сегодняшний день по этому проекту разработана концепция строительства, эскиз проекта планировки, который согласован с Комитетом по архитектуре Ленобласти. Оформлены права на земельный участок, ведутся работы по его переводу из лесов первой группы в земли промышленного назначения. На данной территории должны появиться как современные офисные здания, предназначенные для функционирования самого порта, так и здания уполномоченных государственных служб, которые обязательно должны находиться в порту. Это службы Росморпорта, Федеральной таможенной службы, Росграницы, РЖД. Также на данной территории планируется размещение определенного количества сервисных предприятий, которые призваны обслуживать порт, необходимо и строительство зданий для отдыха и временного проживания для работников, прибывающих в порт. Всего общая территория освоения составляет
Эскиз-проект планировки на сегодняшний день существует, безусловно, это такой продукт, который нуждается в постоянном уточнении, доработке и мы в этом направлении работаем. Разработчиком проекта планировки выступил петербургский институт «Стройпроект», также мы будем привлекать отдельные проектные организации для разработки проектов каждого из объектов административно-делового центра порта по отдельности, по мере освоения территории.
Финансирование строительства центра будет осуществляться как из источников «Компании Усть-Луга», так и из средств сторонних инвесторов и кредитных организаций. Для отдельных объектов привлекаются средства федерального бюджета: это объекты Росморпорта – здание морских производственных служб и здание пункта пропуска через государственную границу.
- На сколько кризис повлиял на сроки проведения работ и финансирование строительства объектов?
- Из-за смещения приоритетов «Компании Усть-Луга», в результате снижения активности на территории самого порта в определенный период, изменились сроки реализации проекта нового города. Первоначально мы рассчитывали приступить к работам в конце 2008 начале
Я могу сказать, что руководство «Компании Усть-Луга» выбрало наиболее благоприятный момент для старта проекта строительства нового города. Это связано и с активизацией портовой деятельности, и назревшей необходимостью строительства населенного пункта, и с увеличением численности работающих в порту, и с возможностью привлечения финансирования из различных источников.
Беседовала Ирина Васильева
Недавно ЗАО «ВТБ-Девелопмент», инвестор проекта строительства многофункционального комплекса «Набережная Европы», объявило закрытый архитектурный конкурс на лучшее здание Дворца танца. К участию в нем приглашены четыре архитектурных бюро – Ateliers Jean Nouvel (Франция), Snohetta (Норвегия), UN Studio (Нидерланды), ООО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» (Россия). О том, с какими сложностями сопряжена реализация проекта как театра, так и всего комплекса, АСН-инфо рассказал член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский.
- Проект Дворца танца – фактически первый петербургский проект театра нового времени, кроме второй сцены Маринки. В чем его особенности?
- Еще был проект реконструкции Михайловского театра. Пример господина Кехмана, вложившего собственные средства в его реконструкцию, безусловно, заслуживает уважения. Я не берусь оценивать, в какой мере ему удалось соблюсти все требования, предъявляемые к современным театрам. Но как посетитель Михайловского, могу утверждать, что в старом здании невозможно сделать столько, сколько в новом.
При проектировании Дворца танца мы начали с того, что сформировали театральную технологию с привлечением компании, которая специализируется на решении задач подобного рода. Это компания ТДМ, которая работала и с Александринским театром, и с Мариинкой. И я думаю, что с помощью профессиональных архитектурных мастерских мы получим достойный продукт, за который нам будет не стыдно перед нашими потомками.
Новый театр позволит не только ставить балетные или оперные спектакли. У него будет очень широкий спектр возможностей. Технология позволяет таким образом модифицировать партер, чтобы использовать для мероприятий, имеющих нетрадиционный, неформальный характер. В итоге мы намерены получить уникальный объект, аналогов которому в Петербурге нет – если говорить о сочетании всех функций.
- А сцена тоже будет модифицироваться?
- Сцена будет в любом случае выполнять свою функцию, но при постановке тех или иных спектаклей она предоставит постановщикам самые разные возможности.
- Учитывались ли при разработке условий конкурса пожелания руководителя Театра балета Б.Эйфмана? В кулуарах Градсовета он как-то высказывал пожелание, чтобы на крыше театра была обзорная площадка, которая бы одновременно служила частью культурного пространства…
- Все, что делается по подготовке конкурса на Дворец танца, происходит в тесном, непосредственном контакте с Борисом Эйфманом. Мы изначально получили проект технического задания от него. Далее техническое задание было доработано и осмыслено театральными технологами. Борис Яковлевич ознакомлен со всеми предложенными решениями. Ожидаю, что на установочном семинаре в середине апреля он выскажет свои соображения, прежде всего эмоционального плана, о том, каким он видит новый театр. Он также является участником жюри. Таким образом, его участие в разработке проекта очень весомо.
Обзорной площадки в техническом задании нет. Разрешенная высота – 40 м – в принципе позволяет ее создать, но если расширять зону театральных кулис, то придется расширять и объем всего здания, что вряд ли реально. С точки зрения архитектуры возможно создание обзорных пространств в виде балконов. Однако это не входит в требования к архитектурному конкурсу. Впрочем, я не исключаю, что техническое задание претерпит некоторые несущественные изменения.
- В некоторых проектах театрального здания, которые предлагались участниками конкурса на архитектурно-градостроительное решение всего комплекса «Набережная Европы», конструкция крыши частично представляла плоскую площадку…
- Конкурс по многофункциональному комплексу не предусматривал архитектурного решения здания театра. Да, каждый из участников представлял свой вариант «посадки» театрального здания в рамках мастер-плана. Но никакие разработки в отношении планировки театральных помещений, его архитектурного облика, использования материалов для фасада и прочих элементов здания театра, в задание для проектировщиков МФК не входили. Конкурс на Дворец танца объявлен 31 марта, и техническое задание будет выдано участникам на установочном семинаре в середине апреля. Все остальное – из области желаемого.
Конечно, детали облика будущего театра могли рождаться в проектах архитекторов, но их задачей было спланировать только мастер-план комплекса, где театр был элементом пространства. А в ходе нового конкурса мы увидим и планировки, и разрезы, и все фасады театра. Техническое задание предполагает определенный набор необходимых факторов.
- Какой из них важнее?
- Трудно выделить что-то самое главное. В моем понимании все элементы проекта неразделимы. Нельзя сделать плохой фасад и хороший интерьер – точно так же, как хороший свет и плохой звук. Все должно быть на высочайшем уровне. Необходима грамотная планировка помещений, чтобы зрители имели возможность нормально подойти к гардеробу, пройти на свои места, с любой точки видеть сцену – не половину или три четверти, а полностью, чтобы из каждой точки одинаково качественно воспринимался звук. Здесь все должно быть гармонично, как в живой природе.
- Высказывалось беспокойство в связи с тем, что из-за раздельного проведения конкурсов на МФК и сам театр, его здание может оказаться дисгармонично по архитектурному стилю как самому комплексу «Набережной Европы», так и исторической застройке. Вы согласны, что такая проблема может возникнуть, учитывая большое различие в архитектурных стилях, которую мы видели в проектах МФК?
- Конечно, теоретически можно предположить, что мы получим четыре плохих работы, которые не будут вписываться ни в мастер-план ни в сложившуюся архитектурную среду. Но это может произойти лишь в случае, если что архитекторы с мировым именем проигнорируют все то, о чем говорилось на этом круглом столе – историю места, окружающую застройку, визуальные коридоры... Но велика ли такая вероятность? Думаю, что она ничтожна. Я убежден, что каждый из претендентов поставит во главу угла все те приоритеты, которые я перечислил.
- В проекте Е.Герасимова и С.Чобана, выигравшем на конкурсе на лучший мастер-план МФК, эскиз театрального здания был представлен в форме овала, вписанного в площадь такой же конфигурации. Окажет ли это видение авторов какое-то влияние на техническое задание для конкурса на театр?
- Вопрос о том, не задает ли мастер-план проекта МФК определенную форму театра, в принципе уместен. Но именно проект Герасимова и Чобана, по моему мнению, в наименьшей степени обязывает архитекторов к определенной геометрии театрального здания. Овальная площадь вокруг театра позволяет поддерживать любую форму его здания - овальную, круглую, треугольную, прямоугольную, трапециевидную. Овал, как орбита, легко поддерживает более острые формы и углы. Это могут быть и более абстрактные решения. Для театра, по-моему, это самый благоприятный проект.
Мы внимательно изучали книгу отзывов на выставке проектов МФК, в которой оставляли свои суждения горожане. Многие благодарили нас за саму возможность высказать свою позицию. Сами мнения, как и следовало ожидать, были полярными. Но все же при всем разбросе суждений позитивные отзывы о проекте Герасимова и Чобана преобладали.
Профессиональным архитекторам, конечно, судить легче. Но мне кажется, что победивший проект мастер-плана предоставляет наибольшую свободу для фантазии проектировщиков театра.
- Насколько мне известно, в период разработки первого варианта мастер-плана ее участники ездили в Рим и знакомились с современной архитектурой итальянских мегаполисов. Однако среди компаний, включенных в список претендентов, нет ни одной итальянской…
- Во всех европейских странах есть выдающиеся мастера. В лонг-листе претендентов итальянские архитектурные бюро были, и у них был шанс попасть в четверку. Но в итоге выбор пал на других. Дело в том, что наш выбор основывался в том числе на наличии опыта строительства именно театральных зданий.
И как мне кажется, мы выбрали три наиболее уважаемые зарубежные творческие группы – как в области архитектуры в целом, так и по знанию специфики проектирования театров. Жан Нувель – это брэнд, входящий в пятерку лучших архитекторов мира, а Snohetta и UN Studio в последние 10 лет выполнили потрясающие работы в строительстве театральных зданий. Так что ничего страшного, что не будет итальянцев.
Конкурс серьезно и глубоко подготовлен. И в любом случае победителю будет предоставлена уже разработанная театральная технология. Им остается ее облечь в некие нетривиальные, прогрессивные архитектурные формы.
- Б.Эйфман говорил, что ждет нового театра с 1994 г. Что мешало вашим предшественникам реализовать проект, тем более на столь привлекательной территории?
- Проект «Набережная Европы» чрезвычайно сложен во всех своих аспектах – и юридических, и экологических, и финансовых. Чтобы сдвинуть подобный проект с места, мало иметь профессиональную, грамотную команду. Нужно еще много составляющих, и не в последнюю очередь – источники финансирования. С самого начала этот проект предполагает крупные инвестиции, которые окупятся лишь через многие годы.
-В какую сумму сейчас оцениваются вложения в проект?
- Общий объем инвестиций сейчас пересматривается. В условиях рынка августа 2008 г. мы считали, что сможем его реализовать примерно за 2 млрд. долларов. Сейчас, учитывая снижение цен на рынке стройматериалов, рабочей силы – мы полагаем, что стоимость может существенно сократиться, если не будет неожиданных изменений. Сейчас мы в кризисной ситуации. Думаю, если мы останемся в таких уровнях цен, как сейчас, то проект обойдется дешевле. Но как поведет себя рынок в 2011 г., когда мы выйдем на строительную площадку, предсказывать бесполезно. Поэтому сейчас абсолютные величины определить сложно.
То же относится и к театру. Мы только сейчас уточняем его предварительный объем. В соответствии с инвестиционным договором с Правительством РФ, мы должны были построить театр площадью 15 тысяч кв. м. Но только театральная технология требует площади 17 тысяч кв. м. В итоге общая площадь, которую мы передадим РФ, составит от 22 до 25 тысяч кв. м, в зависимости от параметров проекта-победителя. Далее следует ориентироваться на стоимость оборудования, которое должно быть приобретено для театра, а также со стоимостью создания эксклюзивных элементов. От этого будет зависеть удельный вес стоимости театра по отношению ко всему проекту.
- Оборудование, в основном, импортное?
- Да. Поэтому доля стоимости театра в проекте сейчас возрастает.
- Вы говорили о юридических сложностях. Они связаны с несовершенством законодательства?
- Законодательство никогда не идеально, так как написано не на все случаи жизни. Кроме того, в него часто по разным причинам вносятся коррективы. Здесь важно, чтобы поправки в законодательные акты вносили профессионалы. В ходе реализации проекта мы столкнулись с огромным количеством нюансов, которые законодательство трактует неоднозначно, или не регулирует вообще, или ставит инвестора в зависимую позицию по отношению к партнерам.
В данном случае, выступая в роли инвестора, мы являемся стороной тройственного договора – между Российской Федерацией, ФГУП «Прикладная химия» и мы в лице ООО «Петербург-Сити». И мы зависим от финансового состояния института в силу его обладания правами на земельный участок. И это единственная возможность, предполагаемая законодательством для случая, когда в оборот вовлекается земельный участок, принадлежащий ФГУП на праве хозяйственного ведения. Уже только по этой причине инвестор до окончания проекта не может быть уверенным в судьбе вложений, которые осуществляются на данной территории. Поэтому, в частности, никто до нас и не мог справиться: помимо финансовых возможностей и профессионализма, инвестор должен быть готов идти на огромный риск, обусловленный юридической схемой.
- «Набережная Европы», как и ваш другой проект - «Невская ратуша», осуществляется в зоне регулируемой застройки, установленной КГИОП. Насколько мне известно, в обоих случаях месяцы уходили на решение вопроса о статусе вновь выявленных объектов культурного наследия на территории проектов. Можно ли усовершенствовать законодательство таким образом, чтобы эти решения не принуждали к пересмотру уже утвержденных проектов?
- В обоих случаях мы действовали строго в соответствии с действующими законами города. На территории «Набережной Европы» есть старое двухэтажное здание спиртозавода, которое было включено в перечень вновь выявленных объектов. Историко-культурная экспертиза выдала заключение о том, что это строение не обладает достоинствами, позволяющими его включить в реестр памятников. С «Невской ратушей» оказалось сложнее. Там было 3 т.н. вновь выявленных объекта.
- Их достоинства более очевидны, чем в случае со спиртозаводом?
- Я не уверен в этом. Один из объектов представлял собой стену утраченного здания с остатками примерно 20% фундамента. Понятно, что оно никак не использовалось и не содержалось. В итоге историко-культурная экспертиза отбраковала это здание, но признала памятником еще один объект бывшего трампарка.
Это существенно повлияло на проект. Изменился мастер-план, сместилось овальное здание, ухудшилась визуализация внутренней площади со стороны Заячьего пер.
- Это нанесло ущерб интересам инвестора?
- Да, коммерческие площади сократились. Но на мой взгляд, градостроительство также ничего не выиграло. С Суворовского пр. вид на комплекс Ратуши открываться не будет. Зато мы будем помнить во веки веков, что здесь был трамвайный парк.
- На недавно прошедшем круглом столе вновь поднимался вопрос о здании спиртозавода на «Набережной Европы»...
- Мне кажется, в нашем городе есть множество по-настоящему ценных и всем известных памятников архитектуры, действительно требующих профессионального внимания и должного ухода. Ведь на это не хватает бюджетных средств, а частные инвесторы не всегда готовы вкладывать деньги в реконструкцию и содержание исторических зданий. Тем более при тех повышенных требованиях, которые предъявляются по сохранению конкретных элементов.
- Эти требования, по-Вашему, излишни?
- Они, я бы сказал, не всегда адекватны. И когда проблема сохранности памятников используется некоторыми специалистами для собственного пиара, хочется их спросить: а почему же многие здания, на которые выданы охранные грамоты, пребывают в таком запущенном состоянии?
- В чем здесь проблема – в законодательстве или в его применении?
- Я не подвергаю сомнению установленный порядок. Определять ценность зданий для наших потомков – дело экспертов в этой области. Решать это, конечно, должны профессионалы. Но к ним очень много вопросов. В том числе и у тех людей, включая меня, которые отнюдь не считают, что надо все снести и на чистом месте построить город-сад. Помилуй Бог! Если мы уничтожим свою историю, из этого ничего хорошего не выйдет. Я сторонник хорошей классической архитектуры, и хочу, чтобы она осталась для наших потомков.
Но есть история, а есть спекуляции на истории. Есть охранные требования адекватные и неадекватные. Я не понимаю такого подхода, когда памятниками архитектуры вдруг признаются ветхие строения, о которых никто и не вспоминал, пока они не оказались на территории проекта развития.
- А на Дворцовой площади в это время надстраивается здание на два этажа, и этого почему-то не замечают?
- Совершенно верно. Лучше поберечь то, что является безусловной, всем известной и общепризнанной архитектурной ценностью, чем выискивать у полуразрушенных заводских зданий достоинства, особенно когда их вовсе нет. И если бы мы из-за пресловутого спиртозавода отступились от редевелопмента территории ФГУП «Прикладная химия», кто бы от этого выиграл? Да никто. Ни театр Эйфмана, ни будущие жители новой жилой территории, ни сам ФГУП, ни город, ни наши потомки.
Беседовал Константин Черемных