М. Бабкин: Для строительства города Усть-Луга выбран благоприятный момент
Для реализации жилищных программ на территории, прилегающей к морскому торговому порту Усть-Луга, было создано ОАО «ПортЖилСтрой». О строительстве нового города и административно-делового центра порта рассказывает генеральный директор компании Михаил Бабкин.
- Михаил Михайлович, проект нового города Усть-Луга был подготовлен еще в
- Проект города Усть-Луга на 34,5 тыс. жителей был разработан силами института «Урбанистики». В настоящее время он находится на окончательном согласовании в Минрегионразвития, но на уровне муниципальных образований и правительства Ленобласти он уже согласован и полностью утвержден. В соответствие с генпланом нового города будут объединены три населенных пункта, существующие на данной территории: это поселок Усть-Луга, поселок при железнодорожной станции «Усть-Луга» и деревня Кароколье, где проживает порядка 2 тысяч человек. На месте поселков вырастет современный город максимально комфортный для людей, которые в нем будут проживать и спроектированный с учетом требований энергоэффективности и экологичности.
- Какова судьба существующих населенных пунктов?
- Новый город их дополнит. В случае, если кто-то из жителей, проживающих в них изъявит желание переехать в более современное и комфортное жилье, мы готовы рассматривать вопросы реновации существующих зданий, и возведения на их месте новых объектов. Со своей стороны мы, конечно, будем стараться вписать уже существующие объекты в концепцию нового населенного пункта, но повторюсь, каждый человек, проживающий на данной территории, является гражданином РФ, обладает правами, и насильно его никто не собирается принуждать ни к какому переселению.
Весь цикл строительства города рассчитан на период с 2010 до
К освоению первого этапа застройки мы и планируем приступить в этом году. Он включает в себя освоение
На сегодняшний день уже выбрана подрядная организация для проведения проектных и строительных работ. И в ближайшее время она должна уже выйти на строительную площадку. По условиям контракта с подрядчиком, сроки сдачи первых четырех домов – середина
-Сроки небольшие, чтобы их выдержать будут ли применяться какие-либо технологии для быстровозводимых зданий?
- Конструкции, которые будут применяться при строительстве, позволяют максимально быстро построить новый город. Это будут здания, принцип строительства которых основан на сборном железобетонном каркасе и на эффективных стеновых ограждающих конструкциях, выполненных по типу «пирога».
- Как решаются вопросы с инженерной инфраструктурой?
- Что касается вопроса об инженерной инфраструктуре, то, как всегда он является наиболее сложным во всех проектах комплексного освоения территории. Мы пытаемся эти вопросы решать и при содействии правительства Ленобласти и органов местного самоуправления. Но, безусловно, необходимо вкладывать достаточно значительные средства в восстановление и капитальный ремонт того, что есть сейчас и в создание новых объектов, рассчитанных на всю территорию.
- Кто будет жить в новом городе?
- Данный населенный пункт рассчитан на тех, кто будет работать в порту, для членов их семей и для работников сопутствующих территорий. То есть промышленных зон, которые создаются при порте, административно-делового центра, складского логистического центра. То есть для работников комплексно развиваемой территории.
Это будет постоянное жилье, комфортное со всеми коммунальными услугами, горячей водой, в перспективе с газом.
- На каких условиях будет предоставляться жилье?
- Не секрет, что на сегодняшний день в Ленобласти невозможно найти порядка 8-9 тыс. человек, которые могли бы работать на данной территории. Кадровый потенциал Кингисеппского района практически исчерпан, поэтому вся надежда на тех людей, которые будут приезжать сюда из других регионов РФ, где не такая благоприятная ситуация с занятостью. Именно на них и будут рассчитаны квартиры и дома нового города.
Кто будет выкупать это жилье: государство, работодатели, граждане – рассматривается несколько схем взаимодействия, в каждом направлении мы работаем, по каждому направлению есть определенные решения, которым мы стараемся следовать.
Вообще все условия создает работодатель, и если будут понятные условия работы, достойная заработная плата, а у меня нет никаких сомнений, что именно так и будет, я считаю, что будет стоять очередь из людей, желающих здесь поселиться.
- Из каких источников будет осуществляться финансирование строительства города Усть-Луга?
- Финансирование планируется из нескольких источников, это собственные средства «Компании Усть-Луга», средства привлеченных инвесторов, средства кредитных организаций и средства федерального и регионального бюджетов. Общий объем финансирования достаточно тяжело рассчитать, поскольку большой горизонт расчета, 15 лет, но понятно, что это десятки миллиардов рублей.
- Помимо проекта строительства нового населенного пункта, какие проекты реализует компания?
- «ПортЖилСтрой» является дочерним предприятием компании «Усть-Луга» и не занимается непосредственно вопросами, связанными с портовой деятельностью. Однако, мы курируем еще один проект – это создание административно-делового центра порта. На сегодняшний день по этому проекту разработана концепция строительства, эскиз проекта планировки, который согласован с Комитетом по архитектуре Ленобласти. Оформлены права на земельный участок, ведутся работы по его переводу из лесов первой группы в земли промышленного назначения. На данной территории должны появиться как современные офисные здания, предназначенные для функционирования самого порта, так и здания уполномоченных государственных служб, которые обязательно должны находиться в порту. Это службы Росморпорта, Федеральной таможенной службы, Росграницы, РЖД. Также на данной территории планируется размещение определенного количества сервисных предприятий, которые призваны обслуживать порт, необходимо и строительство зданий для отдыха и временного проживания для работников, прибывающих в порт. Всего общая территория освоения составляет
Эскиз-проект планировки на сегодняшний день существует, безусловно, это такой продукт, который нуждается в постоянном уточнении, доработке и мы в этом направлении работаем. Разработчиком проекта планировки выступил петербургский институт «Стройпроект», также мы будем привлекать отдельные проектные организации для разработки проектов каждого из объектов административно-делового центра порта по отдельности, по мере освоения территории.
Финансирование строительства центра будет осуществляться как из источников «Компании Усть-Луга», так и из средств сторонних инвесторов и кредитных организаций. Для отдельных объектов привлекаются средства федерального бюджета: это объекты Росморпорта – здание морских производственных служб и здание пункта пропуска через государственную границу.
- На сколько кризис повлиял на сроки проведения работ и финансирование строительства объектов?
- Из-за смещения приоритетов «Компании Усть-Луга», в результате снижения активности на территории самого порта в определенный период, изменились сроки реализации проекта нового города. Первоначально мы рассчитывали приступить к работам в конце 2008 начале
Я могу сказать, что руководство «Компании Усть-Луга» выбрало наиболее благоприятный момент для старта проекта строительства нового города. Это связано и с активизацией портовой деятельности, и назревшей необходимостью строительства населенного пункта, и с увеличением численности работающих в порту, и с возможностью привлечения финансирования из различных источников.
Беседовала Ирина Васильева
О некоторых аспектах проблематики развития инвестиционно-строительного рынка Петербурга рассказывает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.– Роман Евгеньевич, недавно в Москве прошла всероссийская конференция «Доступное жилье для россиян: перспективы». Что полезного Вы лично вынесли из участия в ней? Как оценивают в других регионах ситуацию, которая сложилась в строительном комплексе?
– Конференция была отвлеченной и носила больше умозрительный и абстрактный характер. Честно говоря, много хорошего о ней сказать не могу. Полезным оказалось только общение с коллегами из соседних регионов. Мы одинаково оцениваем сложность ситуации. У нас одинаковые проблемы – несовершенство законодательства, затоваривание рынка, низкая покупательная способность россиян – и одинаковые пути их решения.
– И каковы же эти пути?
– Участие государства, вложение средств бюджета в транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру. Это даст толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. Строительство часто называют локомотивом всей промышленной отрасли, но для того чтобы оно развивалось, нужна доступность территорий, их инженерная обеспеченность. При этом сами территории после развития будут приносить доход. Прямой доход от платежей и опосредованный – в виде налогов.
– Не так давно пресс-служба «Союзпетростроя» распространила заявление, в котором говорится, что деньги, перечисляемые строительными компаниями в бюджет города на развитие инфраструктуры, идут в большей мере на строительство и ремонт дорог, а не на инженерную подготовку территорий. Насколько справедливы подобные заявления?
– Все деньги, которые идут в Фонд развития инфраструктуры расходуются в соответствии с законом об этом Фонде. Дороги – это тоже часть инфраструктуры. Все деньги делятся между профильными комитетами: Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитетом по строительству. Вся городская инфраструктура (инженерная, транспортная) развивается и модернизируется.
Единственный монополист, чья деятельность в этом направлении действительно заслуживает критики – Ленэнерго. В отношении этой компании можно предположить, что деньги, которые она получает от платы за присоединение, зачастую расходуются не на развитие объектов энергетики. Более того, могу сказать, что у Комитета по строительству как у хозяйствующего субъекта есть претензии к Ленэнерго в том плане, что компания не выполнила своих обязательств по ряду договоров, заключенных в прошлом году.
– Строители часто говорят, что высокие цены на объекты недвижимости – прямое следствие высокой себестоимости строительных работ. Можно ли как-то на местном уровне снизить себестоимость?
– Как правило, при подготовке инвестиционных предложений и проведении изыскательских работ строительные компании выбирают участок не по степени его подготовленности в инженерном плане, а с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Зачастую инвестиционно привлекательные участки имеют слабую возможность инженерной подготовки, как, например, в Центральном районе города, где возможности строительства объектов инженерного обеспечения ограничены.
Когда строительные компании предоставляют материалы для оценки, то в технических условиях почти никогда не говорится об обременении по инженерной инфраструктуре. Хотя это реально может снизить оценочную стоимость. Ведь если строители указывают затраты на прокладку инженерных сетей, которые впоследствии передаются городу, то город их компенсирует понижения рыночной стоимости участка, а значит эти расходы не ложатся дополнительными рублями в стоимость квадратного метра. Если строители провели изыскательские работы некачественно, они становятся заложниками у самих себя. Не учитывая необходимость инженерной подготовки, не учитывая объемы финансирования работ по ее проведению, строители заставляют за свои просчеты расплачиваться дольщиков.
Действенный способ снизить стоимость квадратного метра – участие города. Сейчас, когда мы выставляем участки на торги и по полному, и по короткому пакету, мы, насколько это возможно, учитываем инженерную подготовленность объекта. Чем меньше подготовлен участок, тем ниже его цена. Нагрузка отчислений на инфраструктуру на слабо подготовленных участках минимальна – $30-40 на кв. метр как и три года назад. Мы стараемся не загонять цену по будущему жилью вверх, но, к сожалению, это перспектива только 2007-2008 годов.
– Торги по полному пакету уже начались?
– Да. На данный момент прошло две процедуры торгов по полному пакету. Это были проекты строительства нежилой недвижимости, и право на возведение объектов получили те же компании, которые готовили предпроектную документацию. Стартовая цена за квадратный метр составила около $80. Моя принципиальная позиция (и она подтверждается оценщиками), что стартовая цена сегодня, в условиях снижения оборотных средств строителей, должна быть минимальной. Тогда это привлечет не только инвесторов из первой десятки, но и небольшие компании, которые строят по одному - два объекта в год. В ближайшем времени на торги будет выставлено еще от двух до восьми пакетов.
– В начале нашего разговора Вы среди основных проблем строительного комплекса назвали низкую покупательную способность населения. Как Вы считаете, могут ли такие шаги, как изменение квартирографии, сокращение метража, ее повысить?
– Нет, это не выход. Сейчас у нас и так квартиры есть, что меньше некуда – 28 кв. метров. Метраж квартир надо не сокращать, а приводить к европейским стандартам. Мы должны строить такие дома, в которых люди будут жить нормальной жизнью, где дети будут расти в нормальных условиях.
– Мы встретились в преддверии Вашего профессионального праздника. Роман Евгеньевич, что бы Вы хотели пожелать вашим коллегам-строителям?
– Я поздравляю не только своих коллег, но и всех, кто каким-либо образом связан со строительным бизнесом. Всем хочу пожелать достойно пережить ситуацию, когда на небосклоне строительного бизнеса появились тучи. Я уверен, что своей работой, своей целеустремленностью строители эти тучи разгонят. Будущее строительной отрасли неотделимо от будущего всей страны, а у России есть все возможности для развития и процветания.
Беседовала Вероника Шеменева