М. Бабкин: Для строительства города Усть-Луга выбран благоприятный момент
Для реализации жилищных программ на территории, прилегающей к морскому торговому порту Усть-Луга, было создано ОАО «ПортЖилСтрой». О строительстве нового города и административно-делового центра порта рассказывает генеральный директор компании Михаил Бабкин.
- Михаил Михайлович, проект нового города Усть-Луга был подготовлен еще в
- Проект города Усть-Луга на 34,5 тыс. жителей был разработан силами института «Урбанистики». В настоящее время он находится на окончательном согласовании в Минрегионразвития, но на уровне муниципальных образований и правительства Ленобласти он уже согласован и полностью утвержден. В соответствие с генпланом нового города будут объединены три населенных пункта, существующие на данной территории: это поселок Усть-Луга, поселок при железнодорожной станции «Усть-Луга» и деревня Кароколье, где проживает порядка 2 тысяч человек. На месте поселков вырастет современный город максимально комфортный для людей, которые в нем будут проживать и спроектированный с учетом требований энергоэффективности и экологичности.
- Какова судьба существующих населенных пунктов?
- Новый город их дополнит. В случае, если кто-то из жителей, проживающих в них изъявит желание переехать в более современное и комфортное жилье, мы готовы рассматривать вопросы реновации существующих зданий, и возведения на их месте новых объектов. Со своей стороны мы, конечно, будем стараться вписать уже существующие объекты в концепцию нового населенного пункта, но повторюсь, каждый человек, проживающий на данной территории, является гражданином РФ, обладает правами, и насильно его никто не собирается принуждать ни к какому переселению.
Весь цикл строительства города рассчитан на период с 2010 до
К освоению первого этапа застройки мы и планируем приступить в этом году. Он включает в себя освоение
На сегодняшний день уже выбрана подрядная организация для проведения проектных и строительных работ. И в ближайшее время она должна уже выйти на строительную площадку. По условиям контракта с подрядчиком, сроки сдачи первых четырех домов – середина
-Сроки небольшие, чтобы их выдержать будут ли применяться какие-либо технологии для быстровозводимых зданий?
- Конструкции, которые будут применяться при строительстве, позволяют максимально быстро построить новый город. Это будут здания, принцип строительства которых основан на сборном железобетонном каркасе и на эффективных стеновых ограждающих конструкциях, выполненных по типу «пирога».
- Как решаются вопросы с инженерной инфраструктурой?
- Что касается вопроса об инженерной инфраструктуре, то, как всегда он является наиболее сложным во всех проектах комплексного освоения территории. Мы пытаемся эти вопросы решать и при содействии правительства Ленобласти и органов местного самоуправления. Но, безусловно, необходимо вкладывать достаточно значительные средства в восстановление и капитальный ремонт того, что есть сейчас и в создание новых объектов, рассчитанных на всю территорию.
- Кто будет жить в новом городе?
- Данный населенный пункт рассчитан на тех, кто будет работать в порту, для членов их семей и для работников сопутствующих территорий. То есть промышленных зон, которые создаются при порте, административно-делового центра, складского логистического центра. То есть для работников комплексно развиваемой территории.
Это будет постоянное жилье, комфортное со всеми коммунальными услугами, горячей водой, в перспективе с газом.
- На каких условиях будет предоставляться жилье?
- Не секрет, что на сегодняшний день в Ленобласти невозможно найти порядка 8-9 тыс. человек, которые могли бы работать на данной территории. Кадровый потенциал Кингисеппского района практически исчерпан, поэтому вся надежда на тех людей, которые будут приезжать сюда из других регионов РФ, где не такая благоприятная ситуация с занятостью. Именно на них и будут рассчитаны квартиры и дома нового города.
Кто будет выкупать это жилье: государство, работодатели, граждане – рассматривается несколько схем взаимодействия, в каждом направлении мы работаем, по каждому направлению есть определенные решения, которым мы стараемся следовать.
Вообще все условия создает работодатель, и если будут понятные условия работы, достойная заработная плата, а у меня нет никаких сомнений, что именно так и будет, я считаю, что будет стоять очередь из людей, желающих здесь поселиться.
- Из каких источников будет осуществляться финансирование строительства города Усть-Луга?
- Финансирование планируется из нескольких источников, это собственные средства «Компании Усть-Луга», средства привлеченных инвесторов, средства кредитных организаций и средства федерального и регионального бюджетов. Общий объем финансирования достаточно тяжело рассчитать, поскольку большой горизонт расчета, 15 лет, но понятно, что это десятки миллиардов рублей.
- Помимо проекта строительства нового населенного пункта, какие проекты реализует компания?
- «ПортЖилСтрой» является дочерним предприятием компании «Усть-Луга» и не занимается непосредственно вопросами, связанными с портовой деятельностью. Однако, мы курируем еще один проект – это создание административно-делового центра порта. На сегодняшний день по этому проекту разработана концепция строительства, эскиз проекта планировки, который согласован с Комитетом по архитектуре Ленобласти. Оформлены права на земельный участок, ведутся работы по его переводу из лесов первой группы в земли промышленного назначения. На данной территории должны появиться как современные офисные здания, предназначенные для функционирования самого порта, так и здания уполномоченных государственных служб, которые обязательно должны находиться в порту. Это службы Росморпорта, Федеральной таможенной службы, Росграницы, РЖД. Также на данной территории планируется размещение определенного количества сервисных предприятий, которые призваны обслуживать порт, необходимо и строительство зданий для отдыха и временного проживания для работников, прибывающих в порт. Всего общая территория освоения составляет
Эскиз-проект планировки на сегодняшний день существует, безусловно, это такой продукт, который нуждается в постоянном уточнении, доработке и мы в этом направлении работаем. Разработчиком проекта планировки выступил петербургский институт «Стройпроект», также мы будем привлекать отдельные проектные организации для разработки проектов каждого из объектов административно-делового центра порта по отдельности, по мере освоения территории.
Финансирование строительства центра будет осуществляться как из источников «Компании Усть-Луга», так и из средств сторонних инвесторов и кредитных организаций. Для отдельных объектов привлекаются средства федерального бюджета: это объекты Росморпорта – здание морских производственных служб и здание пункта пропуска через государственную границу.
- На сколько кризис повлиял на сроки проведения работ и финансирование строительства объектов?
- Из-за смещения приоритетов «Компании Усть-Луга», в результате снижения активности на территории самого порта в определенный период, изменились сроки реализации проекта нового города. Первоначально мы рассчитывали приступить к работам в конце 2008 начале
Я могу сказать, что руководство «Компании Усть-Луга» выбрало наиболее благоприятный момент для старта проекта строительства нового города. Это связано и с активизацией портовой деятельности, и назревшей необходимостью строительства населенного пункта, и с увеличением численности работающих в порту, и с возможностью привлечения финансирования из различных источников.
Беседовала Ирина Васильева
Публичность компании — мода или жизненная необходимость? Естественно, что на этот вопрос лучше всего ответят те компании, которые имеют опыт работы не только на российском, но и на международном финансовом рынке. Наш сегодняшний собеседник – вице-президент по экономике и финансам корпорации «Строймонтаж» Константин Гранкин. – Константин Борисович, в Вашей сфере деятельности публичность компании – все-таки мода, или же необходимость?
– Безусловно, необходимость. Когда компания выходит на рынок инвестиций, она должна показать инвесторам, что способна вернуть вложенные деньги. Да еще с прибылью… В случае, когда работа с инвесторами (дольщиками) является профильной для компании, вопрос публичности даже не обсуждается. Другой вопрос – как ее достичь? И вот это как раз диктуется временем – тенденциями и правилами игры на рынке.
– Что Вы имеете в виду?
– Например, мы – «Строймонтаж» – делаем международную отчетность. Но она не является публичной, мы пока не вывешиваем ее на сайт. Эти отчеты предназначены для внутреннего использования, а также для предоставления банкам, крупным инвесторам.
Если вы привлекаете средства инвесторов на открытом рынке, очень важна имиджевая составляющая. Например, наши московские коллеги – Mirax Group – строят башню «Федерация». Это знаковый проект даже по московским меркам. Он известен. Строящееся здание видно издалека. Естественно, это создает привлекательный имидж компании….
– То есть инвесторам зачастую важнее имидж и капитализация брэнда?
– Даже технология присвоения рейтингов разными агентствами во многом также завязана на имиджевую составляющую. Другое дело, что имиджевый аспект напрямую связан с реальным состоянием дел. Так, сам факт наличия отчетности по нормам международных стандартов свидетельствует о том, что руководство компании ведет четкую и цивилизованную финансовую политику, полностью владеет ситуацией. Особенно если аудит делает компания из Большой четверки. В нашем случае – это KPMG.
– Но ведь Вы сказали, что итоги аудита закрыты…
– Да, цифры увидит не каждый, но факт, что по итогам аудита выдано положительное заключение, легко проверить. KPMG – компания с мировым именем, вряд ли она позволит какой-то компании, не прошедшей аудит, «пиариться» ее положительным заключением.
– Если сравнить ситуацию пять лет назад с нынешней, какие изменения произошли в плане открытости крупных компаний, цивилизованности их бизнеса?
– Многие застройщики сделали первый существенный шаг к открытости – привели в порядок свои организационные структуры. Я имею в виду схемы владения, порядок формирования уставных капиталов, распределение прав собственности и т.д. В большинстве случаев раскрывается информация об истинных владельцах бизнеса.
Во-вторых, пять лет назад у компаний не было вообще, как правило, никакой отчетности, кроме бухгалтерской. Причем в ней даже банки не могли разобраться. А сегодня многие пользуются кредитами. Поэтому в компаниях стали готовить не только бухгалтерскую, но и так называемую управленческую отчетность.
– Особенно интересная тема – иностранные кредиты. У «Строймонтажа» уже есть опыт с конкретным результатом. Чем руководствуются иностранные банки при принятии решения? Особенно если им вдруг попадается компания с российскими корнями.
– С одной стороны, кредит получала наша французская компания, осуществляющая свою деятельность в соответствии с правилами и нормами Франции. И здесь вроде банкам все было понятно, хотя компания молодая и предлагала к финансированию свой первый проект во Франции. Но при этом все знали, что за французской компанией стоит российский холдинг. И здесь у банков могло возникнуть некоторое напряжение. Собственно говоря, именно необходимость работать во Франции и послужила толчком для подготовки нами отчетности по международным стандартам. Банки выразили желание посмотреть на материнскую компанию, на ее результаты, финансовую отчетность – мы ее подготовили и предоставили. Нам был выдан кредит. Конечно, была определенная настороженность со стороны французов, но сегодня мы ее преодолеваем, демонстрируя готовность следовать международным стандартам не только в финансовой отчетности, но и вообще в бизнесе.
– А оценивали ли банки имиджевую составляющую холдинга? Это имело значение?
– Раз в полгода мы готовим информационный меморандум, который банки получают вместе с отчетностью. Этот меморандум призван раскрыть на словах то, что нельзя увидеть в голых цифрах. Здесь и история компании, и рыночная ситуация, оценка доли компании на рынке, и биографии топ-менеджеров, и реализованные проекты, и наши награды, и общественная деятельность, и много другой ценной информации.
– А как изменилось отношение других французских банков после получения вами первого кредита?
– Когда мы только начали искать во Франции деньги, не скрою, отношение к нам было весьма осторожное. Но банк SOCFIM положительно рассмотрел нашу заявку. И когда было принято положительное решение кредитного комитета, и когда кредит был выдан – отношение других банков начало меняться. Тем более что наш первый проект в Париже успешно строится и великолепно продается, опережая конкурентов и в темпах, и в ценах. Мы продемонстрировали свою способность реализовывать успешные проекты. Немаловажным стал тот факт, что мы сотрудничаем с ведущими французскими генподрядчиками, архитекторами. И, конечно, важна была безупречная история работы в России.
– Кредитоваться за рубежом выгоднее, чем в России?
– Если говорить о проектном финансировании, то европейская ставка по такому продукту приблизительно в два раза ниже, чем в России. Но, повторю, это проектное финансирование. Если российская компания планирует выход на рынок иностранных инвестиций, например, размещать кредитные ноты, то не стоит ожидать слишком низких ставок, отличающихся в разы от российского рынка долговых обязательств. При удачном размещении они будут отличаться в лучшую сторону на два, максимум три процентных пункта. Однако мы планируем охватить и этот рынок. Помимо отчетности по международным стандартам мы серьезно рассматриваем вопрос о прохождении процедуры оценки агентствами Standard&Poor’s, Fitch Ratings. Инвесторы на это обращают внимание.
– Если обратиться к Петербургу, «Строймонтаж» являемся лидером по сотрудничеству с банками в области ипотеки. Сейчас их 11. И насколько тяжело проходить аккредитацию? Это в большей степени аккредитация объекта или же самой компании?
– Нет, это проходит как две отдельные процедуры: вначале аккредитация компании и второе – аккредитация объектов. Причем аккредитация компании в моем представлении более важный шаг, потому что на первом этапе обеспечением являются исключительно права по договору с застройщиком. Дальше идет аккредитация объекта – это обычная юридическая формальная процедура. Банк убеждается, что этот объект строится в соответствии с требованиями действующего законодательства, что это не самострой.
– Получается, сотрудничество компании с банком по ипотеке – это для сторонних потребителей тоже признак того, что компания открыта, надежна, стабильна?
– В общем, да. Но хотя у нас 11 банков, а у кого-то только два, и один из них, к примеру, Сбербанк, – с этой компанией тоже все в порядке. Просто максимальное количество партнеров по ипотечным программам – это наш элемент стратегии. Мы решили предложить нашим покупателям наиболее широкий спектр выбора. Ну и, конечно, важно было создать конкуренцию между банками, чтобы наши клиенты получали действительно лучшие услуги.
– В конце прошлого года «Строймонтаж» заявлял о планах по выпуску займа в размере 1,5 млрд рублей. Эти намерения по-прежнему актуальны?
– Мы практически уже определились с организатором займа. Кто это – расскажем чуть позже, когда заключим договор. Сейчас мы его согласовываем. К середине лета планируем быть в полной готовности к размещению.