Энергосбережение требует выхода на новый уровень
Закон-полумера
Проблема энергоемкости отечественной экономики уже давно обсуждается на самом высоком уровне.
«Так расточительно, как мы, не тратит ресурсы никто в мире. Государство должно стимулировать участников экономической деятельности к внедрению более эффективных технологий», – заявил Д.А. Медведев уже на следующий день после вступления в должность президента страны. В ноябре прошлого года вышел закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сейчас идет активная законотворческая деятельность. Я лично в конце августа присутствовал на четвертом заседании рабочей группы Общественного совета Минрегионразвития по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения, посвященном актуальным вопросам разработки нормативных правовых актов для реализации данного закона.
Однако, на мой взгляд, даже самое успешное воплощение в жизнь закона № 261-ФЗ – это не более чем полумера в деле снижения энергоемкости нашей экономики. Тем более что для его реализации не была подготовлена почва.
Еще до его принятия, два года назад, председатель Правительства РФ В.В. Путин дал поручение разработать меры по стимулированию энергосбережения и повышению энергоэффективности российской экономики шести ведомствам – Минэнерго, Минэкономразвития, Минрегиону, Минфину, Минпромторгу и ФСТ. Но, как говорится, у семи нянек дитя без глазу. Ни одно из них не взяло на себя ответственность за разработку правил учета электрической и тепловой энергии. Нет федерального органа исполнительной власти, ответственного за утверждение правил, – нет и правил коммерческого учета электрической и тепловой энергии, отвечающих современному состоянию электро- и теплоэнергетики.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел две возможности определения размеров платы за коммунальные услуги, в том числе по электро- и теплоснабжению: по показаниям приборов и по нормативам потребления. Существенным недостатком второго подхода стало отсутствие ограничений по нагрузке (мощности) потребителей и длительности применения этого метода.
Таким образом, ни закон № 261-ФЗ, ни нормативные акты, которые предшествовали ему в рамках подготовки концепции по стимулированию сбережения энергетических ресурсов, не меняют принципиального подхода к получению энергии, который можно выразить двумя словами: тратить энергоресурсы. Пусть менее расточительно, более экономно, но тратить!
Активность государства и бизнеса
К счастью, взоры прогрессивно мыслящих россиян, и в первую очередь президента Д.А. Медведева, обращаются к нетрадиционным возобновляемым источникам энергии (НВИЭ) – солнцу, ветру, воде, геотермальным ресурсам, биоресурсам и т. п. Этим источникам уделено внимание и в законе № 261-ФЗ. Дважды они упоминаются в статье 14, где декларируется содержание региональных и муниципальных программ по энергосбережению, и один раз в статье 34, которая предписывает внести изменение в налоговый кодекс. Это изменение должно дать возможность предоставлять инвестиционный налоговый кредит организациям, которые осуществляют инвестиции в создание объектов, относящихся к НВИЭ.
В деле реализации этих перспективных направлений наша страна далеко отстала от Запада. В России около 63% энергии производится за счет ископаемого топлива, 21% – гидроэнергетики, 16% – атомной энергии. Доля НВИЭ составляет менее 1%. В странах Евросоюза и США этот показатель в среднем достиг 7%, и европейцы приняли решение к 2020 году увеличить его до 20%, а американцы замахнулись на 25%. Страны, где вопросы энергоснабжения наиболее актуальны из-за холодного климата, добились еще более впечатляющих успехов. В Дании доля нетрадиционных возобновляемых источников в энергобалансе занимает 25%, в Финляндии – 30%, в Швеции – 46%. В этих странах существенная доля отопления обеспечивается с помощью геотермальных тепловых насосов, использующих тепло Балтийского моря, грунта, воздуха. Это оборудование приобретает все большую популярность в нашей стране, в основном в малоэтажном строительстве. Пока еще небольшой российский рынок тепловых насосов представлен продукцией европейских производителей.
Российское государство периодически вспоминает о необходимости развития возобновляемой энергетики и делает какие-то практические шаги в этом направлении. В середине 2000-х годов было принято решение об организации отечественного производства тепловых насосов. Создали предприятие, назвали его ЗАО «Завод инженерного оборудования», выделили ему площадку в созданной в конце 2005 года свободной экономической зоне «Алабуга», расположенной в Елабужском районе Татарстана. Провели тендер на строительство, объявили о готовности начать работы. Больше об этом проекте ничего не слышно.
В ноябре 2009 года в СМИ прошла информация об организации производства тепловых насосов на базе Читинского машиностроительного завода, однако до конкретных шагов дело не дошло.
В деле энергосбережения и повышения энергоэффективности в России следует отметить активность предпринимателей. В условиях кризиса они умудряются действовать с выгодой для себя и своих заказчиков. В ряде водоканалов Северо-Западного федерального округа, в частности в Ленинградской области, начинается внедрение теплонасосных установок (ТНУ), которые осуществляют отопление помещений очистных сооружений теплом сточных вод. По данным Ассоциации развития возобновляемой энергии, для городских поселений области общая экономия от внедрения ТНУ составит 66 млн рублей в год. При первоначальных вложениях в 113 млн рублей, срок окупаемости таких установок не превысит и двух лет.
В России сейчас предлагается немало научно-технических и технологических разработок в области использования возобновляемых источников энергии. К счастью, наша страна остается богатой инженерными талантами, которые при благоприятных условиях способны решать проблемы снижения энергоемкости отечественной экономики.
Предпосылки и препятствия
Резонно предположить, что для развития возобновляемой энергетики нужно создавать упомянутые благоприятные условия. Главным из них будет организация новой отрасли экономики под названием «Возобновляемая энергетика». Речь не идет о построении «государства в государстве» со своим министерством (ведомством) в центре и его многочисленными управлениями на местах. Отрасль – это не бюрократический аппарат, а совокупность самостоятельных субъектов экономики, которые выпускают конкурирующую продукцию. Это прежде всего цивилизованный рынок с четко выработанными правилами игры, и его участники не только конкурируют между собой, но и объединяются для реализации крупномасштабных проектов, которые не под силу одному предприятию.
На сегодняшний день имеются предпосылки и препятствия для создания такого рынка, точнее, для развития, поскольку в зачаточном состоянии он существует. К предпосылкам можно отнести богатую историю освоения альтернативных источников энергии в нашей стране, отечественные научные и инженерные разработки в этой области, существование компаний, которые могут предложить конкурентоспособную продукцию. Очевидным признаком формирования новой отрасли служит появление организаций, стремящихся объединить участников рынка в профессиональное сообщество, например, таких, как Ассоциация развития возобновляемой энергии.
В числе препятствий для создания новой отрасли я бы выделил два. Первое – это возможное противодействие со стороны поставщиков ископаемых энергоресурсов (нефти, газа, угля), которые представляют собой весьма влиятельную силу. Вторым крупным препятствием служит несовершенство нашей нормативной базы. Сегодня мы не имеем норм на проектирование объектов возобновляемой энергетики и стандартов на изготовление соответствующего оборудования.
Что делать
Хорошую возможность для продвижения разработок в области возобновляемой энергетики могут дать региональные и муниципальные программы по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Кроме того, Министерство регионального развития предложило Положение о демонстрационных зонах. Планируется организация таких экспериментальных площадок в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях с целью создания благоприятных условий для получения и демонстрации совокупного эффекта за счет повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов.
Согласно этому положению, инициаторами по созданию демонстрационной зоны на конкретном объекте могут быть организации, индивидуальные предприниматели. Для этого они могут через соответствующие органы государственного управления, местные исполнительные и распорядительные органы письменно обращаться в Минрегионразвития со своим предложением и его обоснованием.
Что касается нормативной базы для возобновляемой энергетики, то каждая уважающая себя компания наверняка имеет свои стандарты (в советское время они назывались СТП – стандарты предприятия) на изготовляемую продукцию или оказываемые услуги. Их можно трансформировать в отраслевые стандарты в рамках соответствующего профессионального сообщества, если оно имеет статус саморегулируемой организации. Если предприятия возобновляемой энергетики объединятся в СРО по возведению соответствующих объектов, то, согласно пункту 2 статьи 55.5 первой части Градостроительного кодекса, они «вправе разрабатывать и утверждать стандарты саморегулируемых организаций, устанавливающие в соответствии с законодательством РФ правила выполнения работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». Согласуются с этим и пункты 2 и 3 статьи 4 закона № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях», позволяющие делать утвержденные документы обязательными для всех членов СРО.
Таким образом, для снижения энергоемкости российской экономики необходимо сделать важный шаг – вывести на качественно новый уровень использование возобновляемых источников энергии. И для этого потребуются усилия не столько со стороны государства, которое уже приняло ряд мер в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности, сколько со стороны самих предприятий. Им нужно объединяться в сильные профессиональные сообщества или ассоциации, которые в будущем могут получить статус СРО и тем самым стать базой для создания новой отрасли экономики.
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов